如何应对房地产市场

㈠ 如何进行房地产市场分析

在没有得出定位之前，不要说什么“竞争分析”之类的话，因为不同的产品和客户群体决定了需要争夺的市场蛋糕是不一样的，而且即使争夺相同的蛋糕，也有一个时序问题，好比老子不会跟儿子去抢媳妇一样的道理。 竞争是什么，是对需求资源的争夺。考虑竞争，需要考虑需求的类型（什么样的蛋糕），需求市场的增长情况（多大的蛋糕）和需求的时机（什么时候能吃蛋糕）。 供给主要指的是产品，需求主要指的是客户，市场分析包含产品分析和客户分析，不要再错误地把市场分析、产品分析、客户分析作为彼此独立的部分来说了，彼此之间的包含关系必须搞清楚，别犯基本错误。 分析产品或者分析客户，有一个不怎么提起的前提条件，就是按照市场化手段寻找解决问题的机会。实际上，解决问题，并不一定需要靠市场化的手段。如果能用非市场化的手段解决问题，市场分析那一套东西可以弱化，否则显得非常迂腐和书生气。 非市场化的手段很多，例如行政干预，人为设障碍，法律干涉，高层沟通，强制规定等等。当然，很多东西上不得台面，但是确实能够解决问题。 实际上，传统的产品对应客户需求的市场分析模式存在一个最大的前提，就是默认了某种产品具有特定的功能，通过货币交换的方式能够满足客户某种需求。实际上这个前提是会被改变的——真正需要的不是产品或者功能，而是产品或功能产生的效果，只要能够产生效果，产品或者功能的形式并不重要；是不是一定需要货币方式来交换？用权益方式来交换（例如股份、使用权等）是一种新的思路；难道一定要满足某种现存的需求？挖掘需求或者创造需求也是可行的思路。 我认为，新的市场分析模式应该是：设计或者构思要达到的效果；设计一种价值交换方式；创造或者引导出某种需求，从而创造一种新的市场。——这实际上是商业模式设计，而不是传统意义上的市场分析。l 传统市场分析的思考维度 供给的规则是什么ü 供给的产品形式是什么？ü 不同产品形式对应的价值交换区间是什么（即价格段）？ü 产品主要集中在哪里供应？空间格局是什么？ü 供给的产品是什么时候出现的？ü 供给的产品哪种多？哪种少？主次结构是什么？ü 价值交换的方式（例如销售还是持有）的效果评价 供给的变化是什么ü 供给的总量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供给的产品会出现在哪里？ü 新的产品形式是什么？ü 新的供给产品会在什么时候出现？ü 有没有可能促使供给变化的重要事件、节点？发生在什么时候？（例如重大基础设施，重大活动，特殊规划确定等） 需求的规则是什么ü 主流的价值交换区间在哪里（市场主流总价段）？ü 消化速度的情况§ 整体消化速度§ 个案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的类型ü 不同类型需求人群对应的购买力的结构ü 价值交换的方式（例如购买还是租赁） 需求的变化是什么ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是刚性的市场还是弹性的市场？）ü 有没有可能发生促使需求变化的重要事件、节点、设施？发生在什么时候？ （是平稳发展还是转折变化？）ü 可能带来的需求类型的变化预测ü 有没有可能发生主流价值交换区间变化的情况？ 寻找机会在哪里ü 在哪里有机会？（区位的机会）ü 在什么时候有机会？时机到了没有？ü 在哪种价值交换方式下有机会？ü 在哪种价值交换区间下有机会？ü 这样的机会能维持多长时间？ü 实现价值的速度会是什么情况？ü 我是机会的创造者、引领者？还是红利的分享者、跟随者？ü 如果打破现有常规，存在哪些可能性？§ 市场的可能性有哪些？§ 非市场手段实现的可能性有哪些？l 市场分析的写作方式 想法和说法是不一样的——需要一定的思考维度来想清一个问题，但是表达的方式不能完全按照思考的逻辑来，而是按照一个能被人理解的逻辑来。 因此，供给和需求要对应着来说，说了供给的规则，你就需要紧接着说需求的规则；说完供给的变化，就需要接着说需求的变化。这种写作方式容易被人理解。

㈡ 目前房地产业的困境该怎么应对呢

目前房地产业的困境最致命的就是资！！！
因此：
首先、千方百计找资专金，哪怕是利率比较高的，注属意一定要合法的！安全的！一定要顶住不能停工，哪怕慢一点，“不怕慢，就怕站！”
其次、尽快的找到合作伙伴，最大限度的让利，注意不管怎么艰难，还是要选择相对比较温和一点的，千万不能饥不择食，慌不择路的选择了狼一样的，反而把自己吃啦！

㈢ 政府应如何规范房地产市场行为

为保证房地产市场宏观调控的有效实施，一般采用经济手段、行政手段、法律手段和政策方法四种。

1、经济手段

即通过运用价格、税收、利率等经济杠杆，来充分调控房地产市场的运行和发展，以经济刺激来引导人们的经济活动。

2、行政手段

即通过国家和政府部门的行政权，通过行政管理的手段对房地产市场进行宏观调控。例如，制定房地产市场发展规划，以控制房地产市场的发展方向;通过规定房地产市场主体的资格、活动原则、经营范围、权力和义务来控制房地产管理企业的经营活动。

3、法律手段

即通过房地产立法和房地产执法对房地产市场进行宏观调控。通过制定各种房地产法律法规来规范我们的经营，保护合法经营，打击非法经营，维护房地产市场的正常运行。

4、政策的方法

房地产市场宏观调控的政策方法，是指国家通过制定和组织实施促进房地产市场发展的若干政策，对房地产市场进行宏观调控。该方法具有适应性强、针对性强、易于取得较好的效果等特点。

(3)如何应对房地产市场扩展阅读：

党的十六大以来，按照党中央、国务院的决策部署，保障性安居工程建设取得重大进展，困难群众基本安居问题得到解决。不断完善房地产市场，满足人民多层次住房需求；同时，继续统筹城乡发展，加大农村危房改造试点力度，改善农村困难群众住房条件。

经过不断探索和努力，城乡住房建设和发展取得了显著成效。坚持政府调控和市场调节的结合，加快改善住房系统、机制和政策适合中国国情，促进房地产市场的稳定健康发展，加快保障性住房的建设项目，进一步加强农村危旧房改造房屋，并努力确保城乡居民获得住房。

㈣ 北京市近年来如何对待房地产市场

近年来，北京市坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以建立购租并举的住房制度为方向，围绕政府和市场、供给和需求、当前和长远、新房和存量房四个关系，深入推进房地产市场供给侧结构性改革和长效机制建设。

另一方面，大力培育发展住房租赁市场，进一步发挥租赁市场解决市民居住问题的重要作用。加强顶层设计，大力推进《北京市住房租赁条例》立法工作，努力推动尽快进入立法审议程序。同时结合北京实践加快完善住房租赁政策措施，起草《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，从加大租赁住房供应、建立监管平台、规范租赁关系、落实租赁赋权、加强行业监管等方面提出规范发展住房租赁市场的具体措施，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展，已于8月17日-25日向社会公开征求意见，待北京市政府批准后将正式发布实施。

㈤ 如何防止房地产市场大起大落

《五年规划》提出，要切实加强需求侧综合管理，稳定市场运行。包括：

健全市场调控机制。以供求关系为导向，因区施策，实行差异化调控政策，支持合理住房需求，遏制投资投机炒作，引导需求稳步释放，防止市场“大起大落”。

推进拆迁保障货币化。在棚户区改造等城市有机更新中实行实物安置和货币补偿相结合，以货币补偿为主，在征地拆迁中大力推行货币化安置，在住房保障中实行租金补贴为主的租、售、补三位一体保障体系，鼓励被拆迁居民和住房保障对象通过市场自主购买、租赁住房。

统筹商品房、拆迁房、保障房房源。市场供求偏紧、房价上涨幅度超过城镇居民人均可支配收入增长幅度时，国有房地产投资运营公司加大住房建设和房源筹集力度，以市场方式向被拆迁居民和保障对象定向出售、出租，全面满足需要。市场供过于求、商品住房库存偏高时，国有房地产投资运营公司可向社会采购商品住房、二手住房作为储备房源。

拓展商业地产需求。鼓励商业办公用房业主积极引入卫生医疗、文化娱乐、休闲旅游、体育健身、教育培训、养老健康等带有民生和基本配套属性的功能性产业。政府可通过购买、租赁商业办公用房的方式解决社区用房、医院、学校等公建配套。

此外，成都还将通过做大做强开发企业等措施，加快推动房地产业转型升级促进科学发展。《五年规划》提出，到2021年，将培育1-2家本土房地产拟上市企业。加快推进行业整合，着力打造一批亿元级、超大型、全国性品牌物管企业。到2021年，全市年产值达510家以上。

㈥ 你如何看待现在房地产市场 ^_^

如果是刚需房，在国家限价和倡导房子用来住的政策下，可以考虑考虑下手买了。如果用来投资，保持谨慎！

㈦ 居民如何应对房地产市场的泡沫

国家应制定相抄应政策，控制高房价，让居民买得起房。中国的政策是推进城镇化建设，但是中国又是一个13亿元人口的大国，必须修建60-90平方的房子才符合中国的国情。为了节哟土地，必须向高层发展。为了鼓励居民买房，要实行平方越小的房子价格越价廉，反之，90平方以上的房子应随平方的争多，价格也随之上涨。跟水价、电价一样，用的越多价格越贵，只有这样才能符合中国的国情。并且不允许个人炒房，作为一条政策，解决打击之！中国推进城镇化建设才能成功。人民才不为住房而忧、而愁。这是中国的国情因素所决定的。你说我说的对吗？

㈧ 如何应对房地产市场竞争风险

房地产风险源于债务，举债越多，风险越大。举债多与储蓄少密切相关：如果所有购房者都用储蓄买房，则不但房价被推高的空间有限，而且即使房价下降也不会影响银行资产负债
相关公司股票走势中国银行2.79+0.020.72%
表。

反过来，如果购房者全靠举债买房，则不但房价可持续上涨，而且房价下跌必然导致银行损失。现实中，我们看到的是二者的结合：购房者动用储蓄（首付）越多，银行的风险暴露和潜在损失越少；反之，则反是。
举债过多是房地产业风险之源
房地产业很容易举债过多。从需求看，第一，房地产开发商追求高股权和资产回报率的动机自然驱使其举债。第二，房产价值和有限储蓄间的巨大差距，自然使购房者产生举债需求；尤其是在房价只涨不跌的预期下，购房者会多举债以实现住房消费或投资获利。
从供给看，银行、资本市场和政府干预，为房地产业举债过多提供了可能，原因在于：
第一，从微观看，银行现行的风险管理水平，难以有效控制贷款规模和确保贷款质量。第二，只要居民收入增长，债务通常会至少同比例增长。这即是所谓“债务加速器机制”，它会使微观风险管理技术效力下降。第三，从外部监管看，监管宽容和政府干预也会助长举债。鉴于房地产业对消费、投资和政府收入的巨大作用，许多国家都支持甚至干预房地产业发展，鼓励发展房地产信贷业务。
与房地产业债务过多相伴的，往往是银行贷款标准的放松。一些本来不具备偿债能力的居民和企业终究会违约，导致银行出现不良贷款。贷款增长和贷款标准放松导致房价高涨；而不可能永远上涨的房价一旦回落，“债务加速器机制”就会导致更多借款人的贷款与价值比率（Loan-to-Value Ratio）和债务与收入比率（Debt-to-Income Ratio）上升，甚至使许多房产变现价值低于贷款额，进一步形成银行不良贷款。房价的下降和借款人违约的增加会迫使银行严格贷款标准，从而使借款人不但难以获得新贷款，出现信贷紧缩、房价进一步下降和经济紧缩。
综上所述，举债过多是房地产的风险之源，而储蓄率过低、监管宽容和政府干预加剧举债过多。因此，保持较高储蓄率，加强监管和减少政府干预，是缩减房地产风险的重要办法。
中国房地产风险之源
目前中国房地产风险相对小于其他国家，且相对容易控制，原因在于：
首先，支持中国房地产发展的基本面因素仍然存在。城市化进程和居民收入增加，决定了对房地产的实际消费需求依存，经常项目盈余，储蓄大于投资，没有依赖外国资金。其次，即使房价下跌，中国银行体系受到的冲击有限。因为购房者所动用的储蓄占商品房交易金额近三分之二，住房抵押贷款占全部信贷比重远低于美国。第三，政府有比较充足资源来应对与房价下跌有关的风险。政府不但有10多万亿元储蓄存款，而且有包括土地在内的大量国有资产（如国有企业、土地和自然资源）。
然而，在别国发生作用的一些房地产风险机制，已经在中国显现。例如，银行间的激烈竞争，使银行为保证和争取市场份额而增加放贷，并可能放松贷款标准。再如，贷款与价值比率和债务与收入比率对房价和居民收入的变化十分敏感。如果房价下降，则即使贷款规模不变，贷款与房价比率会上升，借款人通过出售房产来偿还贷款的能力下降。如果收入下降，则债务与收入比重上升，借款人在有生之年偿还债务的能力下降。房价的下跌和居民收入的下降会在“债务加速器机制”作用下，形成逆向循环。
从趋势看，中国房地产风险之源，将表现为可用储蓄下降及其引致的债务增加。所谓可用储蓄，是指一国在一定时期可以利用的储蓄资源。该储蓄既可能源自国内居民、企业和政府，也可能源自国外投资者。当前，中国的可用储蓄主要是源自国内。历年储蓄的积累反映为金融资产的积聚。
中国储蓄量占20国集团储蓄总量的比重，从2000年的7％上升到2009年的25％，居全球首位。金融市场越发达，金融的表现形式越多。自1992年商品房改革以来，储蓄不但为中国房地产业发展提供了源源不断的资金支持，而且极大地降低了银行的流动性风险和信贷风险暴露。高储蓄是防范房地产业举债过多和金融风险上升的关键。
中国房地产业面临的风险考验
对中国房地产至关重要的储蓄，将可能面临三方面的冲击：
第一，本轮信贷激增的冲击。国际经验表明，信贷激增最终会在若干年后出现一些银行不良贷款，其多少取决于贷款标准的放松程度和贷款质量的下降程度。无疑，这将是对近年来银行改革实际效果的检验。银行风险控制水平越高，则银行不良贷款越少，国民储蓄损失越少。不论这些不良贷款最终以何种方式解决，最终都会表现为国民储蓄的损失。
第二，居民储蓄占比相对下降的冲击。居民储蓄对于国民储蓄的重要性不言而喻：尽管自1999年以来一路下降，中国居民储蓄占国民储蓄的比重依然在40％以上。人口老龄化的到来和居民收入占国民收入比重的下降，会减损可用储蓄规模。因此，政府采取的提高居民收入政策的持续性和广泛性，以及计划生育人口政策的调整，将对缓解这一储蓄下降趋势至关重要。
第三，国内富人资产重配带来的风险。目前中国居民财富的存在形式，主要为居民存款、持有债券、股票、信托产品、私募基金、房地产等。
居民的资产配置将直接影响房价。如果财富分配相对平均，则普遍性的对房地产的实际消费需求足以支持房价稳步走高。但当居民财富集中在少数人手中时，这些人将其资产配置到国内外其他金融资产的行为将冲击房价。
即使在中国不开放资本项目的情况下，国内外经济和投资环境变化——如美国提高利率、国内实际利率继续为负、国内经济增长率下降，投资收益率下降和风险上升、人民币升值预期逆转——会促使一些投资者通过地下钱庄以及虚报进出口和海外上市融资规模等方式，向国外重配资产。事实上，目前这个资产转移现象已经出现。
在当前国内较多投资机会和较好收益率的情况下，包括房地产在内的国内资产对富人仍有吸引力，但本次全球金融危机提醒我们，任何平时看似不可能的小概率事件都可能打破这种均衡，导致国内可用储蓄下降，并冲击包括房地产在内的资产价格。
总之，中国房地产可能将面临三个层面风险的考验：本轮信贷激增带来的银行不良贷款、居民储蓄占比相对下降、国内富人在全球范围内资产重配。三者都会导致国内可用储蓄下降和债务上升压力，从而使“债务加速器机制”发挥作用。
中国能否成功承受住第一层面风险的考验，取决于近年银行改革的实际效果和现在政府掌握的资源；能否成功承受住后两个层面风险的考验，取决于政府能否进一步推进关键改革。
作者为国际货币基金组织经济学家，本文为个人观点
平议
房市调控当治本
房地产风险源自举债，其后果将由全社会埋单。
房地产的资金流动，最终可简单归结为银行与购房者之间的债权债务关系。在房市向好时，即使购房者违约也不会发生不良贷款。但是，当房价下跌时，如果购房者违约，房屋变现价值将无法抵补贷款。为防止风险扩散，房价下跌要以贷款质量为保证。
在现实中，持续上涨的房价会使银行忽视安全性和流动性，利率管制导致商业银行竞争激烈，为寻求利润空间而放松贷款标准。这引发银行放贷过度，刺激人们举债购房的需求，推高房价，一旦房价下跌，潜在低标准贷款者的违约必然导致银行坏账发生。
房价下跌必然会让银行自食其果，亡羊补牢。此时银行提高新发贷款的标准，又会降低购房者贷款买房需求，并可能会引发开发商新项目现金流断流，造成房市萎缩，进而产生连锁反应。而这一切都源自对银行贷款的过度依赖。
因此，房价下跌和贷款质量下降，是导致房地产风险扩散，甚而造成经济衰退的主要因素。政府不应一味打压房价，那样只会饮鸩止渴，让事情更糟。银行应当加强体制改革，提高自身营运能力；购房者应当减少对银行贷款的依赖，增加储蓄购房的比率，而这需要以居民收入增长为保障。

㈨ 如何做好房地产行业

原标题：2019年7月中国房地产行业市场分析：行业规模增速放缓，二线城市或将迎来投资良机

下半年房企直面三大难题：融资收紧、拿地竞争、销售乏力

2019年被房地产行业普遍视为市场“小年”，那么，前7月房企业绩如何?中指研究院数据显示，2019年1-7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期都略有提升。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析称，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。

销售过千亿房企达15家

房地产资源继续向龙头企业集中。中指研究院数据显示，2019年1-7月，房企销售额稳步增长，共有15家销售额突破千亿元。

具体来看，2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。

值得注意的是，前7月各梯队房企的的销售金额门槛均有提升，TOP100房企门槛提升至155.6亿元。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP10统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

中指研究院认为，前7月房企销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面，国家严控房地产金融风险，房企资金压力不减，在此情形下，房企积极通过多渠道进行融资，融资规模保持增长。

张波告诉记者，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。以往三季度由于处于暑期，天气炎热，往往是传统意义上的淡季，而四季度的销售量往往会占据上半年乃至全年的三分之一强。而今年则有所不同，房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度，三季度能否抓住机遇快速拉动销售，成为房企全年能否完成即定目标的重要一环。

《每日经济新闻》记者注意到，前7月百强企业集中提升再次趋缓，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均较2018年提升1个百分点，而TOP30之后集中度提升速度明显下降。

“虽然大型房企同比增速放缓，但是仍高于全国成交总量，增长的绝对数仍处于较高规模，因此对于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度将会放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

房企如何完成全年目标?

实际上，规模房企中如龙湖、世茂在7月已有意放缓脚步。从土地端可见，7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，拿地热情继续高涨。

“在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。”有机构人士分析指出。

克而瑞认为，在房企投资布局方面，一线城市由于供给有限，基本处于稳定水平，三四线城市需求释放见顶，热度不再，房企正撤离。在“因城施策、一城一策”的调控基调下，土地市场回归理性之时，二线城市或迎来投资良机。

相较拿地，或许“促销售、抓回款”是大多数房企下半年主要把持的策略。结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上业绩目标需要集中在下半年完成。

于小雨指出，7月单月房企销售增速掉头继续下行，但基于前期销售目标完成情况，预计全年完成企业销售目标压力不大。“主要因为2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识，在此背景下，2019年企业销售目标增速大幅下调，普遍维持在20%~30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长，因此全年的业绩完成压力并不是太大，但也难以实现高增。”

张波告诉记者，对于负债率过高的房企，当下重点必然还是将企业的负债率降到合理水平，适当牺牲一些规模化速度，甚至是通过将部分项目转让的方式来快速实现资金回流都是非常理性的做法。对于非正常事件影响的房企，本质上社会还是会更多关注于企业本身，只要企业的产品本身具有竞争力，长期来看企业的美誉度还会持续提升，因此更为重要是的将焦点放到企业自身经营上来，这或是应对危机的有效举措。

张波认为，对于增速放缓的房企而言，在冲销售的同时，控风险依然是重点。如已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资就需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。可关注有产业支撑部、人口导入的三四线城市。

——更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

㈩ 楼市该如何防范化解市场风险

信贷资金借通道抄为房地袭产企业融资、消费贷变“首付贷”变相流入楼市……尽管近年来我国采取了不少房地产调控政策，但仍有不少资金通过各种手段流向房地产市场，提高了杠杆率，加大了市场风险。

房地产市场的健康稳定发展，还有赖于良好的市场环境。机构违法违规操作势必会扰乱正常的市场秩序。住建部明确，要加大房地产市场秩序规范整顿力度，始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。