怎么拿到房地产

① 房地产公司是怎样拿到地的

钱权性 各方位 攻略 所以需要 公关部 专门去攻克这类难题了 呵呵呵 你懂的 都懂的~

② 房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续，准备什么材料

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分

行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

第三部分

房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

(2)怎么拿到房地产扩展阅读

房地产的开发条件：

1、开发主体合法

进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格

。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2、使用权

房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

3、在规定的期限内动工

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

③ 房地产开发商怎么拿地

开发商是如何获取土地使用权的呢？当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。2007年后，地王现象频出，很多人也将批评的矛头瞄准了招拍挂制度，认为是招拍挂制度导致了房价的疯狂上涨。
房地产行业分一级市场、二级市场和三级市场。土地市场就是一级市场，这完全控制在政府手中，政府在土地一级市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家控制。一级市场是拿地最主要的通道。
一级市场土地交易在20世纪90年代采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。
1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。当时上海政府就主动向香港的几大房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。不少外资到了2000年后也没有主动开发，还是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得很轻松。
房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。
乱世出英雄，在房地产行业还很不规范的时候，这个行业造就了无数亿万富翁。有一个从百万富翁变成亿万富豪的故事。一位当时在机关做团干部的年轻人王为东，在常人看来，他有一定的社会地位，收入稳定，但他还是愿意去商海里尝试游泳而毅然下海。当时他凭着一股积极创业的热情和社会关系资源，在上海浦东找到了一块很小的土地，先签订了一份土地转让意向书。然后他凭着这份意向书到处找合作伙伴，终于被他找到了一家乡镇企业，这家企业对房地产开发一无所知，但对王为东很信任，答应去银行融资后投入开发。王为东创业时候可以说一无所有，成立公司的钱还是这家企业在银行融资时候多借了一百万元后再借给他的，由王为东归还银行利息。在现在看来一百万元只能开家小饭店，但在那个年代，运作得好，奇迹就会出现。
在浦东小地块初试牛刀，赚了钱后，现金流就有了一些铺垫，于是接着再拿地开发第二个项目。王卫东凭着一种悟性，每步节奏踏得很准，合作伙伴是乡镇集体企业，他利用这种优势，借助他们的资金实力，实行承包开发合作制，其他股东不参与经营，由他来全程操盘。君子协定，其他股东拿投入资金30%的固定回报，项目今后的亏损与否，其他股东永远是约定的固定回报。要知道房价一直是处于上升趋势中的，约定的回报率只是一个时点的定格，房地产的增值空间在实际运行中经常是无法预测到的。两年后项目运行基本完毕，但项目的利润回报并不是当初预计的那些，这样王为东按照约定按时支付给其他股东的回报后，他的个人身价顿时从小矮人变成了小巨人，新生代富豪就此产生了。
一级市场土地出让到了2002年7月1日后由协议转让改为土地竞拍，由房地部门通过组织竞拍的形式让拿地企业参与现场竞拍。但各地在土地招拍挂的形式上又有变体，如上海实行的是土地竞标方式，开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得，并不是价高者得，而是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明、开发资质等级证明等。由专家评审小组根据出价、方案、资信等综合因素，当场评出该土地的得主。
拿地的模式还可以通过与政府合作，参与土地一级市场的开发后自己再保留一块土地，这样就可以以较为低廉的价格轻松获取。也可以通过资本运营、企业股权收购获取。
土地市场招拍挂制度的建立，从整体上是规范了土地市场的混乱定价行为，有利于价格发现。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，包括住宅用地协议出让的方式。但是，很长的一段时间以来，协议的形式占了很大的比例，这就产生了权力寻租以及低卖国土的问题，房地产界权威专家孟晓苏多次呼吁，要增加土地出让中的招标和拍卖的比重，全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。但是包括孟先生在内的很多人士，都认为后来的招拍挂制度推高了地价：土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。所以要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，包括土地供应和出让制度，这值得我们进行深入的思考和分析。
早期的开发商拿地都是可以通过协商，分期付款来获取土地资源。到了2000年后特别是招拍挂制度形成后分期付款的形式越来越被管理层所不容许。再加上土地价格的日涨夜大，中小房地产企业拿地的能力越来越削弱了。大体量的土地只有大型国企和上市企业有能力操作。很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。2009年一线城市房价涨了50%以上，这与土地一级市场不断冒出的新地王有很大关系。
地王与金融危机有关系，适度宽松的货币政策受益方很多都是国企，而中小企业贷款现在依然很难。地王的出现，一部分原因就是在于这些大型房企太凶猛，吓到了一大批房企和购房者。地王的出现，断了楼市一条修正自己的活路，楼市不断蹿火冒烟，危及房地产业的根本和可持续发展。
土地的招拍挂制度比以前那种采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且效果也很不错。土地招拍挂的方式可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度地防止权力寻租等一系列人为干扰市场的行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护公共利益。而且，从近些年的城市化进程不断加速的势头来看，土地招拍挂方式确实为地方政府增加了收入，地方政府更有积极性去加速城市化进程。
土地招拍挂制度最初源于欧美，后来在我国香港广泛推广使用。我国目前的经营性土地招拍挂的形式，正是参照香港的土地拍卖规则而制定的。这个制度从理论上说可以从源头上防治土地批租领域腐败，同时也是提高城市土地运营水平、改善投资环境的根本措施，让土地可以以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，从而让市场机制发挥作用。
但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地方政府一味倾向于“价高者得”的做法，更加推动了地王的不断产生，在很大程度上使得中国房价近几年来不断暴涨。也就是说各地的房价高企，是地方政府为了追求土地财政收入而推高了房价，面粉比面包贵的故事也在中国这个快速发展的国家经常上演。因此，必须改革土地拍卖制度，将其与民生问题挂钩，避免土地拍卖对民生问题的伤害。---------上海菁英地产

④ 如何才能快速拿到房产证

在我国,房屋产权证是证明房屋所有权的唯一凭证,在房屋交易中购房者从开发商手中领取房屋钥匙后,并不等于已取得了房屋的所有权。只有当购房者取得自己的房产证时,才能真正享有对自己所购房屋的所有权,即依法对自己所购房产享有完全的占有、使用、收益和处分的权力。
多数购房人都希望在收房后能尽快拿到自己的房产证,可事实常常是“千呼万唤办不来”。要避免这种情况出现,律师提醒购房者应认真签订购房合同。
与开发商签订的购房合同中的“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中的“规定期限”是什么?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条作出了对购房者有利的解释:在合同没有约定购房人取得房产证期限的情况下,按第十八条解释:购买期房的购房人自房屋交付使用之日起90日、购买现房的购房人自合同订立之日起90日,由于出卖人的原因,未能取得房产证,出卖人应当承担违约责任;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
按第十九条解释:购买期房的购房人自房屋交付使用之日起超过一年零三个月、购买现房的购房人自合同订立之日起超过一年零三个月,由于出卖人的原因,导致购房人无法办理房屋所有权登记,购房人请求解除合同和赔偿损失的,法院应予支持。
在此律师提醒购房者注意:上面所讲的是合同没有约定的情况,合同约定的还是要以合同约定为准,购房者要想缩短办证时间,绝不能忽略购房合同中的约定。
三步签订产证约定
第一步:购房者要根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。购房者须坚持在与开发商签订的购房合同条款:“出卖人应当在商品房交付使用后日内,将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的空格中填写“60日”。
第二步:购房者根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。要求开发商将购房合同条款:“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中的“规定期限”,明确为“120日内”。
第三步:参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定,购房者具体约定合同条款中“双方同意按下列某项处理”的内容。
慎签不合理的委托书
目前,开发商可能会要求购房者在购房合同外另签一份委托其代办房产证、并同意入住前将契税和公共维修基金交给开发商的委托书。对开发商的这种减轻自己风险、增加购房人负担和风险的不合理做法,购房者可加以拒绝。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。因此,无论购房者是否委托房地产商代办房产证,开发商都有责任同购房者一起办理产权过户并协助购房者办理房产证。
房产证迟迟不能办的问题,大多是因开发商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等原因造成的。当开发商具备了向购房者办理产权过户条件时,购房者办理房产证的手续其实非常简单。

⑤ 做房产中介人怎么迅速获取房源

对房产中介人来说要想快速地获取房源首先你要找到很多有房子的人让他们将房子挂靠在你的名下

⑥ 房地产 怎么搞啊

首先在国土部门拿到地块,取得《国有土地使用证》。规划方案设计,交到规划局进行报建,办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。地质勘察,施工图设计,施工图审查,取得《建设工程施工许可证》。委托施工单位,监理单位进行施工。在取得《商品房预售许可证》后就可以进行房屋销售. 房地产商在销售商品房时应具备"五证"即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》 (一)《国有土地使用证》 本证是证明土 使用向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定,房地产商转让房地产,必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同,并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金,并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售,这种情况下,房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定,集体所有的土地,只有经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商,还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得出某块地的土地使用证,但合同约定的土地用途不是建造商品住房,而房地产商擅自改变土地用途,在这块土地上建造可在市场上销售的商品房,这种情况也是不合法的。 (二)《建设用地规划许可证》 本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管理部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益,为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。购房者调查房地产商是否具备《建设用地规划许可证》,可以判断房地产商售房的合法性。未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的,其建设用地批准文件无效,占用的土地由县级以上人民政府责令退回。 (三)《建设工程规划许可证》 本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,国家核发《建设工程规划许可证》的目的,是确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者建反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设,严重影响城市规划的,城市规划行政主管部门可责令其停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施,对有关责任人员,可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 (四)《建设工程施工许可证》 本证明建筑施工单位符合施工各种条件,允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动,是记地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时,建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。 (五)《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》 本证是市、县人民政府房地产商行睡管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性,为保障购房者的合法权益,《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的,必须向房地产行政管理部门办理预售登记,领取《商品房预售许可证》后,才能预售商品房。有的城市为了更好地规范房地产商的销售行为,还要求房地产商在销售商品房时要分别办理《内销房销售许可证》和《外销房销售许可证》。此外,房地产商在销售商品房时,如房屋已经建成,还应当持有房屋所有权证书。

⑦ 如何领取房产证

开发商来办理房产证主要分自为两个环节，第一个是办“大证”，即初始登记，第二个就是办“小证”，即转移登记。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理商品房买卖登记。办理初始登记须由开发商单方面提出申请，当商品房竣工后，开发商需将登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料准备好，并提交给权属登记部门，之后取得房屋权属登记部门的收件单，这时初始登记办证的义务视为完成。办理完初始登记后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和维修基金等相关税费。最后按规定领取房产证即可。

⑧ 如何开发房地产

1、成立房地产，先暂定资质。有相应的人员资格证书。

2、买地。也就是通过招拍挂得到版出让土地权，需要大笔钱。

3、买地成交确认书拿到后（土地证没办理前）即应该到规划局办理规划示意图和《用地规划许可证（内含红线图）》，缴纳规划服务费。

4、到发改委办理《立项》，期间需要做《环评》《安评》（大笔费用）《水资源报告》，缴纳水土保持费（大笔费用）《项目申请报告》，以上均为有关系的中介来做，各种花钱。

5、国土资源局地理科办理《土地证》。

6、设计院做规划方案文本，送规划局审方案，拿到方案审批书，给图纸审查科，拿整套施工图，刻光盘审施工图，缴纳施工图审查费，防雷审查，缴纳防雷检测费等。审完后盖章4套，一套建筑图送回规划局存档。

7、住建局办理施工、勘察、监理等配合主体的招投标。缴纳相关费用。

⑨ 房地产开发商是怎样拿到地的

在当地的土地管理局通过竞拍或协议招标的方式获得（但这些都是形式而已，关键是看和当地政府部门关系，最好和土地管理局局长关系要好）