如何看待深圳房地产

㈠ 对房地产开发项目平面规划图可以做哪些方面的评价

给你个案例你参考一下，也许可以帮你

目录（略）第一章、颠覆区域一、市场竞争激烈，硝烟四起，大盘时代、地产盛宴

超过近2000万的供应储备，诸多品牌发展商加入开发惠阳大亚湾的阵营，项目的营销面对较激烈的区域市场竞争，大盘时代，惠阳大亚湾的市场由复苏时的零星之火，迅速跨进市场的快车道。

二、融合造就大势，大势成就地产

随着深圳东部产业带的东扩，龙岗东部工业区多个规划中的产业带与大亚湾石化产业带形成紧密产业链，区域经济日趋融合。大亚湾世界产业的支撑力造就的吸引，使做为大亚湾的大后方的惠阳地产步入发展快车道；而南坪快速打通东部干线，至龙岗大工业区仅为16公里，2010年深圳地铁三号线、深惠沿海高速路、3号地铁线、深汕高速、厦深铁路、西二大道等完整城际快速路网的建设与规划令跨城置业客户比重增大，城界逐步消失，造就“深惠同城生活”；惠阳、大亚湾正式纳入深圳版块---“深圳的东岸”

东部工业组团与大亚湾形成产业融合，龙大工业区与大亚湾产业带百万产业人群的无限展望，龙岗地产的风生水起，爆涨的行情，日渐消失的城界，惠阳的地缘优势有理由,乘势而进！

三、深圳成为外购力的主要市场第二章、整合推广策略梳理一、总体原则本项目做为区域大盘，定位为城郊型主流豪宅，决定了项目在市场的主导性。项目的市场主导性决定了项目采取的营销策略---引领式营销。以高端形象切入，奠定项目市场高度

蓄势造势，塑造项目品牌

通过点面结合的，立体推广，重点突破

连续递进，逐步提升

二、项目卖点挖掘

关键词一：山水大盘•世界藉世界籍山水文化城

――异域风情社区

103万平方的山水大盘，做为惠阳区域至大规模的项目，

项目特有自然的山水资源，一种原生态的生活，而以五大不同风格的异域主题园是世界籍的，更令它是属于世界的山水文化城。

竞争背景：碧桂园、熊猫国际、半岛1号、东方新城、棕榈岛、珠江东岸、东部集团、振业三和项目……众多品牌大盘中仅有碧桂园、振业项目具备山水资源。而项目独有的世界藉，以一种世界的高度，以一种世界的气度，以一种世界的风度，展示其山水天成之美。

项目推广将采取项目主题形象+各组团形象结合的形式。关键词二：疆愈无界，墅愈非凡疆愈无界，墅愈非凡

1)演绎区域融合,版块价值

大亚湾深圳东，视野决定了价值，融合带来更大的发展潜力，更多的暇想。大器、视野之高度，体现了品牌的更高的追求。

2)深圳区域客户投资需求

满足目标客户的投资需求，疆愈无界、前景无限，墅，稀缺满足人更多的体验。

3)更高品质的产品内涵

山水文化城、艺术的，自然的、奢享的，世界的，自然是非凡的内涵；千栋别墅类单位，造就墅愈非凡的居住高度。

首期产品奠定项目高端形象。关键词三：360度的天地收藏

依山而立的高层空中别墅、空中廊院；超凡的视野，收藏360度无限风光，吸纳360度的山水精华。赠送大面积、高配置，星河在产品上独具的经验与品牌吸引力，引领市场。三、引领营销策略

唯有好的销售策略配合好的推广手法，能够不断创造市场热点，将物业价值不断提升，创造市场和经济效益双丰收。做为片区领导式大盘，将从如下五大措施造就一种引领式的销售。

引领式营销措施1—借助大势，引动项目

区域各方面的融合发展，势必让片区纳入深圳版图；因此与片区开发商集中发力，共同炒作“深圳东岸”概念，以期接力助推片区与东莞、惠城、深圳西部、珠海的房地产市场综合竞争力。

本项目入市时，“深圳东岸”概念已具雏形，可进一步从产业、经济、城市发展前景、规划展望中的深惠两城一体化、双栖生活趋势化等方面承接以往各大开发商的宣传力度，继续鼓吹，引导市场集中向东看，提升片区投资置业的吸引力，定格市场主流客户投资置业方向，煸动市场向东看的急躁心态，为项目的顺利入市作好铺垫。

引领式营销措施2—形象提升价值爱心捐助开幕式（结合星河品牌推广活动）

开发商、广东民政局以及中国爱心形象大使徐静蕾，前往惠阳，在项目现象进行星河地产“爱心捐助”仪式，向外界承诺，项目每销售一平米，将承诺捐助10元用于中国慈善事业。

“希望工程”认捐

建议可以通过让意向客户在认筹时，向希望工程认捐一定金额的款项；开发商向认捐客户发放VIP证明；并于销售时提供一定程度的优惠并颁发捐赠证书，客户可凭证书在入伙后享受一定程度的物业赠送。

以爱心在市场上引起轰动，树立项目品牌、公司品牌的双重效果，造就市场观注，提升品牌价值。

引领式营销措施3—品牌激发价值

随着惠阳、大亚湾市场发展的成熟，发展商品牌及项目品牌必将发挥出“市场第一竞争力”的作用：确定并拥有项目品牌优势，将有效地阻止竞争对手的效仿，增强项目形象附加值。前期通过大型户外星河东扩，建造22世纪居住版图，实力宣告市场自身的品牌价值。

尤其对于肩负“升华星河品牌”使命的本项目，更应采取积极的品牌战略，赋予项目独特的品牌定位和内涵，并通过品牌的归属性、排它性提升产品价值。

品牌引领模式

引领式营销措施4—终端制胜策略

终端圈层营销已渐成为项目销售的重要手段，在广告推广的配合下，其效果的时效性、延续性非常高，终端圈层营销已成为客户资源最大化重要传播策略。

1、星河会员活动、升级营销策略；

星河旗下已购、待购、已登记的会员，是强大的客户网，客户转介尤其有成效，可通过活动、优惠政策加以二次或多次销售。

2、中原二三级联动营销策略；

中原深圳二、三级市场，中原惠州分公司二级市场，有着惊人的客户资源，直视终端，历来该营销通路都取得着任何代理公司无可比拟的重要销售业绩。

定向1:

透过中原网络，将项目直接定向推介给客户，将本项目的宣传物通过直邮投放至各三级市场、各分行，渗透至终端。

二级市场：近100个在售楼盘、800名销售精英；

三级市场：150多个地铺，数千名Sales,数万名投资客户资源……低成本，高效的快速积累客户，增大市场期望值。

定向2:

利用春秋房交会和重要的营销节点，设立深圳外展场，做两个主场；中原将透过网络资源，将目标客户直接与展场定向对接，做到低成本，高成功率。并建议项目在深圳开盘，扩大影响，加强与深圳客户资源对接。

3、星河集团内部、外部关系户优惠吸引策略；

从市场操作经验可以确定，该部分客户群诚意度高，成交率高，是项目口碑传播重要的一手客源，应重点维护。

4、星河广、深、惠三地政、企名流让利吸引策略；

开发商非会员的合作单位、友好单位、新关系户均是项目潜在的客户群。

5、深、惠两地知名酒店等分场展吸纳珠三角上流客户；

针对高端客户群经常出入的场所，多处设分展场，推广宣传网点多处吸纳客户，直接捕捉目标客户群。

终端策略将形成低推广费用，高效的效果。四、广告媒介策略

市场推广的主要内容由广告宣传、活动促进、现场烘托三大部分组成。推广宜在项目规划方案确定时就开展品牌行销,采用

“集中优势•有的放矢”的总体原则

广告传播：

广告宣传：软硬结合

软性广告：包括各大新闻媒体的短新闻和楼盘软性宣传广告。

硬广告：媒体发布广告

活动促进：文武双作

文作：公关活动、事件活动

武斗：促销活动

现场烘托：促进购买

1.产品形象识别系统，包括logo、名片等设计；

2.工地及户外包装，包括工地美化，路径引导户外广告发布等

3.售楼处布置

媒体组合策略

成功的推广策略必然蕴含着成功的媒体策略。不同媒体组合有助于扩大广告的受众量、有助于广告信息的互相补充、有助于反复提示客户使其产生购买行为。总之，媒体组合优势最终将形成效益最大化。坚持“优势互补、低成本、高效能”的媒体选择原则，慎重选择媒体，并进行有效利用和组合。

A、报纸媒体：

《深圳特区报》、《深圳晚报》、《晶报》、《南都》，四选二，配合《惠州日报》主流报纸媒体。具体依据“深圳东岸”概念推广中，各大开发商的倾向及与各家媒体合作的优势而定。

B、电视媒体：

深圳电视《家园》。深圳主流电视媒体，覆盖面广，具有很强的表现力和真实感，引导性强。

惠阳电视《新闻》频道。本地政府高层及私营业主收视率较高。

深惠阳光巴士电视广告。区域性强，增强项目口碑力度。

C、户外媒体：

大型户外招牌（深汕高速、星河深圳长驻广告牌、人民路、石化大道）。千人成本低，版面巨大适合形象展示。后期加设龙岗中心区、坑梓镇、惠南大道户外广告牌。

深惠阳光巴士电视广告。区域性强，主要针对上班族客户。

奢侈品杂志。有效信息传达到目标客户群。

D、其他：

网络营销：szhomesoufun网（矩形广告）。客户特征集中、目的性强，广告有效性高；广告可图、文、声、像并茂。项目网站作为特殊的媒体，在项目整个推广过程中起着不可替代的作用：及时报道项目活动动态、炒作项目热点事件、发布即时性的优惠信息等等。（由于该媒体操作的灵活性和包容性，在后面的媒体行程中将不详细做在计划之内）

本地分展场（目标客户集中）。客户针对性强，广告更具有时效性，易树形象及传播知名度。推广构成五、提升营销力---现场体验树品质策略

本项目山、湖、谷、林、岛自然景观资源罕稀，在项目高端形象释放市场后，随即以“星河居住神话”的体验营销激发每位客户的居住情结。通过售楼处、样板房、看楼通道、内外部园林、外部看楼路线导示与包装等展示，重要的是现场软、硬件双重具备，重点制作丰富的人文生活气息，打动客户身心感觉。第三章、入市策略建议一、入市时机

08年5月春交会为契机，大量媒体炒作、活动穿插，市场氛围好，客户密集拥向片区看楼，项目强势出击引起市场关注度高，且后续占据奥运会、秋交会二大销售节点，时间就是机遇，所以，尽早上市利于后批物业的连续引爆。二、高姿态入市形象策略

主题形象：高品牌+高形象+高视角+稀缺形象

作为103万平米的高端别墅大社区，项目必须以疆愈无界，墅愈非凡的精纯大气震撼市场，唤醒了人们内心对纯别墅大社区尊贵身份与生活的自信、憧憬与渴望。

配合通过品牌导入的敲山震虎，直接确立大盘新主地位（相对半岛1号，珠江东岸、熊猫国际物业的质素具备更高格局）。

三、两地拱合，同时入市

深圳、惠阳两地同时入市，针对不同客户群、不同活动瞬间扩大社会效应。第五章、项目推售策略建议一、推盘总体原则

高调造势，领跑市场；高端产品首发，推势奠定高度

层次推进，分批推高

亮点组合，客户累进

二、首期推货策略

高端先行，领袖市场

一期沿湖类别墅首发上市，纯别墅发售拔高项目整体形象，有力冲击深惠两地市场，高端形象与品质得到市场认可。

三、销售控制制造开盘高价速售的良好口碑

采用蓄水开闸，厚积薄发的控制原则，首批单位量控制在100套左右。造势、蓄势在前，给市场以神秘感、渴求感、冲动感，放盘即形成抢购浪潮，一蹴而就，避免销售期过长，成本增加的弊端，同时通过价格、秩序控制使各期产品能同步推售，做到无滞销、零库存。

四、分批快速推售，连续引爆市场

首批单位开盘后，工程条件许可情况下，以1—1.5月为周期实施连续间歇性发售，持续的活动强化项目在市场的推广效应与提升知名度。五、高低组合，多方位赢得市场

首批别墅成功发售，项目达到市场聚焦效果后，市场认同感已建立，后批单位在充分分析市场竞争的情况下，不同物业类型（别墅与洋房）、不同资源占位、不同单价总价的物业搭配销售，适当拉长产品线，吸收不同层次客户群，全方位攻击并赢得市场。第六章、营销铺排建议一、一期营销排期

项目一期销售面积约14万平方米，以春交会为入市节点，充分考虑奥运会开幕及秋交会销售节点，首批推售单位约100套别墅，销售压力相对较小，后两批单位推售的压力较大，故首批单位尽量安排在7月初。

㈡ 如何看待深圳现在的房地产行业

尽管一季度大部分房企业绩持续飘红，但伴随着一二线热点城市相继出台调控政策，对回于房企来说，如何答寻找突围之路才是当前的重点。
参考《中国房地产行业市场需求预测与投资分析报告》显示，在一季度多个城市密集出台调控新政环境下，房企规模门槛和行业集中度进一步提升，规模房企优势越加凸显，万科、碧桂园、恒大三家龙头房企的销售规模均已超过千亿。

㈢ 新华社痛批后，深圳官方回应“代持炒房”，你如何看待此事

代持房子肯定与现行的房地产政策相违背，政府未来应该会严厉打击该事件。这次深圳一网红楼盘的万人抢房事件，引发了舆论的关注，而更重要的是，新华社也对此事件表达了批评的态度，并且重申了房住不炒的政策，甚至一度媒体传言，深圳即将开始征收房地产税了，不过该消息还是很快就被否认了。深圳住建局局长也接受了媒体访问，他回应道，对于媒体反映的代持炒房事件，该部分也是高度重视，一旦在实际过程中发现类似的操作，一定会依法严肃处理。

中央政府也表示各地方政府要严格遵守一城一策，稳定房价，稳定预期的策略，将房价稳稳的压下来，避免短期内出现过多的波动，让房地产行业回归理性，同时在保障房建设上，将下更大的功夫，让低收入群体可以住的起房。

㈣ 请专业人士评价一下大亚湾房地产未来的前景怎么样

是不是惠州大亚湾？那地方我去过N次，附近有石化工业、大亚湾港口，距离深圳的车程大约50分钟。我06年去的时候，那里非常萧条吧，里大亚湾不远的惠阳遍地烂尾楼。08年情况就稍微发生变化了，因为房地产高潮，惠阳的烂尾楼开始被收购，惠阳至大亚湾的路边开始大量建房，房间开始攀升，尤其是惠阳靠进深汕高速边上。
大亚湾就偏僻了，因为他和深圳隔海，而不是像惠阳那样直达。现在深圳大街上满都是大亚湾的广告，就凭这一点，你也该知道，那房地产肯定不行，要是好的话早抢完了。
理性分析，大亚湾主要是靠深圳的投资客，现在深圳都快完蛋了，大量中小企业经营困难。我在深圳搞行业分析，除了文体、物流、公用之外，各行业普遍行情不好。深圳的房子都在降价，你说说大亚湾还会涨吗？大亚湾和惠阳前两年炒作的概念就是城轨，现在国家高铁都没钱修了，那城轨就在纸上吧，最近五年绝对不可能修好了，还有深圳到大亚湾的沿海高速、跨海大桥，也是概念而已。
按照国家规划，深圳的人口应该是在2015年达到高峰后开始下降，其实深圳现在已经开始衰落了，深圳的主产业房地产、电子，都处于下降期。金融证券，你看看美国华尔街就知道了。深圳实体经济空心化，虚拟经济我觉得靠不住，大家看法不同。
从近的来说，全国房地产都在降，这次不是假的，是真的。国家提出在2020年基本实现“住有所居”，是有一定根据的，因为建设了大量保障房，还有大量存量房销售不出去。中国的人口也差不多到峰值了。
总结一句，那地方的房地产不看好。未来也够呛了。这和房地产总体形势、国家经济总体形势、国家发展形势都有关系。就说这么多了，提醒你慎重。不过你要在那里买个别墅住，还是不错的，因为那里地广人稀啊

㈤ 入深圳集体户与农村优劣势是怎样的集体户和个人有房产的深户小孩入学积分会不同看待

可以入户，目前深圳是全国唯一一个集体户上可以上小孩户口的。内 入户须知： （一容）须符合下列条件： 1、未成年子女； 2、父母双方或一方已是本市户口居民； 3、该户内未发生过超生事实。 （二）须如实填写《入户申请审批表》，提供下列材料： 1、子女出生医学证明； 2、父母结婚证、身份证、户口簿； 3、拟迁入地街道办事处计划生育部门出具的计划生育证明； 4、父或母迁入深圳时的批准证明材料； 5、超过18周岁但未满20周岁的成年子女，须提交仍在普通中学阶段就读的在校证明。 （三）申请程序 由申请人向拟入户地公安派出所提出申请。市公安局人口管理处根据市政府下达的当年入户指标数统一排队审批。