房地产开发企业结转成本怎么做

⑴ 房地产开发企业结转收入时，如何计算成本

房地产企业商品房的成本核算过程：

1、商品房开发过程中发生的土地费用、规划设计、基础设施、建安费等所有支出：

借：开发成本（按明细核算）

贷：银行存款等

2、商品房开发完工后

借：开发产品--XXX商品房

贷：开发成本

3、计算商品房每平米单位成本。

即： 元/平方米=完工后开发成本科目总金额/商品房总建筑面积

4、结转销售商品房成本：

销售总面积* 元/平方米

借：主营业务成本

贷：开发产品

峻工决算完了之后，把成本归集在一张表内，然后根据你们的物业类型，占地面积，建筑面积那些成本指标数据分配到各物业类型里，然后转到开发产品或者其他科目，销售的时候就按单位面积成本乘面积结转就可以。

(1)房地产开发企业结转成本怎么做扩展阅读：

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：

1、管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。

2、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5%一2%；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%一6%。

3、财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

⑵ 房地产财务处理，如何结转成本

房子竣工验收后结转。

1、结转收入时：

借：预收账款

贷：主营业务收入

借：主营业务收入

贷：本年利润

2、结转成本时：

借：开发产品

贷：开发成本

借：主营业务成本

贷：开发成本

借：本年利润

贷：主营业务成本

(2)房地产开发企业结转成本怎么做扩展阅读：

一、本科目核算企业当期实现的净利润（或发生的净亏损）。

二、企业期（月）末结转利润时，应将各损益类科目的金额转入本科目，结平各损益类科目。结转后本科目的贷方余额为当期实现的净利润；借方余额为当期发生的净亏损。

三、年度终了，应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的净利润，转入“利润分配”科目，借记本科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目；如为净亏损做相反的会计分录。结转后本科目应无余额。

本年利润账户的余额表示年度内累计实现的净利润或净亏损，该账户平时不结转，年终一次性地转至利润分配一未分配利润账户，

借：本年利润

贷：利润分配——未分配利润

如为亏损则作相反分录。年终利润分配各明细账只有未分配利润有余额，需将其他明细账转平，

借：利润分配一未分配利润

贷：利润分配 — 提取盈余公积、向投资者分配利润等

至此，所有结转分录可以划上一个圆满的句号。

为了使“本年利润”科目能准确、及时地提供当期利润额又不增加编制分录的工作量，单位在实际工作中“本年利润”账页采用多栏式。

把“主营业务收入”、“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”等项科目，由一级科目转变为“本年利润”下的二级科目使用，减少了结转时的工作量。

但“收入”、“成本”下设的产品明细账仍需按数量和金额登记。按“附表”账页中期末结出发生额，在编制损益表时不用查看多本账簿，只通过“本年利润”就能满足编制损益表的需要。

“营业费用”、“管理费用”、“财务费用”等项费用，每月的发生额不大或业务笔数不多，也可直接作为“本年利润”的二级科目使用，以减少结转的工作量。

如果上述费用较大或发生的业务笔数较多，仍需根据实际情况设置明细账，期末结转“本年利润”科目中。

⑶ 房地产企业的开发成本如何结转

开发期间：

借：开发成本

贷：银行存款(或应付账款、库存现金等科目)

在项目完工后，将开发成本转入开发产品科目中

借：开发产品

贷：开发成本

(3)房地产开发企业结转成本怎么做扩展阅读：

计算并结转已完开发产品实际成本：

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户：

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

房地产开发成本核算就其用途来说，大致可分为三部分：

1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容，大致占总成本的80%，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开发一个项目以前，必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。

这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算，将起到非常重要的作用。

⑷ 房地产企业的开发成本与收入的结转是在什么时候进行会计分录怎么做

房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目

收到房款时帐务处理：

借：银行存款

贷：预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。

借：预收帐款、应收帐款等科目

贷：营业收入

同时结转经营成本

借：经营成本

营业税金及附加

贷：开发产品—相关明细科目

应交税费—应交营业税、应交土地增值税等

(4)房地产开发企业结转成本怎么做扩展阅读：

在预收款项业务不多的企业可以将预收的款项直接记入“应收账款”的贷方，不单独设置本科目，在使用本科目时，要注意与“应收账款”科目的关系，预收账款与应收账款的共同点是：

两者都是企业因销售商品、产品、提供劳务等，应向购物单位或接受劳务单位收取的款项，不同点预收账款是收款在先，出货或提供劳务在后，而应收账款是出货或提供劳务在先，收款在后，预收账款是负债性质，应收账款是债权类资产性质。

预收帐款会计科目或是与之相关的会计科目在进行设立时，应该从企业的角度出发，严格按照合同的要求以及规定向购货人来进行收取相应的款项，通常可以向购货人收取预收帐款，同时可以按预收帐款来进行财务核算，可以把会计帐户的设立写在购货合同上面。

⑸ 房地产开发预收款如何结转成本

1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同版，所收到权的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目
2.收到房款时帐务处理：
借：银行存款
贷：预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算
3.、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后，
基本追收完各类工程结算发票入帐后，可以确认销售收入的实现做：
（1）借：预收帐款/应收帐款等科目
贷：主营业务收入
（2）同时结转经营成本
借：主营业务成本
借 营业税金及附加
贷：开发产品—相关明细科目
应交税费—应交营业税、应交土地增值税等

⑹ 房地产开发企业的开发成本如何结转

房地产开发抄企业的袭开发成本结转到开发产品，即：
借：开发产品
贷：开发成本

房地产开发企业核算开发成本时的一般程序是：
1．归集开发成本费用。
(1)在项目开发中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费各项费用支出，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
2．计算并结转已完开发实际成本。
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户。
借：开发产品
贷：开发成本
3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。
如：结转销售成本时
借：经营成本贷：开发产品

⑺ 房地产开发企业成本怎么结转

你按建筑面积占总成本的比例来转开发成本。
借：开发产品
贷：开发成本
你的完工的每个单元的建筑成本为=总成本/总建筑面积*每一户的建筑面积。

⑻ 房地产开发企业收入成本结转

从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
特殊问题

1.风险和报酬尚未转移
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。
2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入
签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。
订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认
这是一个实践中存在分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，不少注册会计师此种观点。很多房地产企业会计人员则认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。
4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入
会计理论界流行观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。房地产企业则更倾向于认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。
计税成本确认
一、开发产品完工时间的确认

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号文件）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

从以上两个文件的规定可知，开发产品完工时间的确认遵循的是孰先原则。例如：一个开发项目，房开企业在4月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，5月1日开始为业主办理入住手续。那么，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日；反过来，假如4月1日开始为业主办理入住手续，5月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，这时，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日。

二、开发产品结算计税成本的时间

国税发[2009]31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

从上面的规定可知，开发产品完工之日并不是必须进行结算计税成本之日。开发产品完工之日至次年5月31日前任何一日均可为计税成本核算的终止日。

⑼ 房地产开发企业如何结转销售成本的问题

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 有一个问题：小区的总版成本，包权括建安费、配套费、基础设施费等有一个预算数，但目前部分工程款未付，应该如何确定销售成本？ 应当结转。可以由工程部门和经营造价部门提供必要的数据，或者说施工预算、洽商、变更数据，再根据施工预算或者概算分摊一些公共费用，将成本合理及时地结转到开发产品。下一步，由于预售制，房屋竣工后，及时办理交房手续，确认收入，结转销售成本。成本数据相对比较合理客观，核算及时，从会计角度应该说相当可以服人。

⑽ 房地产开发企业结转成本的方法有哪几种可以按预计销售收入比例分摊成本

对于房地产来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售、认购协议、销售清单、施工、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步：整理销售资料，确认销售收入

就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：

借：预收账款

贷：主营业务收入

结算第二步：整理工程施工清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工比较多，结算单有的可能有，有的可能没有。一般应该把按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有编号、名称、金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别的结算数。

结算第三步：整理好的清单跟账面金额进行核对。

各个类别的金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成金额与账面金额不一致。

1. 款项已经支付，但是施工单位没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把开具过来。

2. 2. 施工单位还没有结算，也没有开具，造成账面金额比金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。

3. 3. 施工单位质保金没有开具。这个可以督促施工单位把质保金开过来。4. 施工单位因为疏忽，多开了，但是没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回

4. 5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到清单里面。

5. 最后，清单金额和预提之后的账面金额完全一致。

6. 预提时候：

7. 借：开发成本

8. 贷：应付账款-预提

9. 按照这个金额结转到开发产品。

10. 借：开发产品

11. 贷：开发成本

12. 结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。

13. 这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积

14. 根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本

15. 产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积

16. 账务处理：借：主营业务成本

17. 贷：开发产品

18. 这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。

19. 结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。