❶ 货币政策如何调控房地产经济
还是经济杠杆在调节,看看下面的文章你就懂了 2010年10月18日房地产调控政策或会加码 货币政策有三种可能组合
2010年下半年以来,国际再平衡压力风起云涌,人民币汇率之争愈演愈烈;国内经济下行压力虽部分缓解,但下行趋势并未改变;商品房价格仍居高不下;四万亿投资计划退出和消费刺激效应的减弱,将会冲击2011年经济增长。如何在保持房地产调控的同时实现经济平稳较快发展,如何在保持经济平稳较快发展的同时实现经济增长方式的转变,成为短期和长期宏观调控的重大考验。十七届五中全会和中央经济工作会议,定调2011年宏观调控政策,规划未来五年的社会经济发展。四季度将是影响我国短期和长期经济发展的重要历史时间窗口。 房地产调控政策或会加码今年四季度,遏制房价上涨仍是宏观调控的目标,不排除调控政策加强的可能。目前调控可以期待落实的政策主要有:房产税等税收方面的政策、对企业融资的限放
回
原
处制措施、对企业土地增值税的清算清缴等政策等,对于已经出台的政策加大执行力度,提出具体的执行要求等。但是,考虑到今年年底和2011年上半年保障房大量竣工,将明显缓解供求关系,房产税之类的更严厉的调控政策出台的可能性不大。 增加供应是房地产调控的根本所在,保障房供应有可能改变目前商品房市场供求关系。2010年我国将如期完成300万套保障房和280万套棚户区改造,按每套保障房60平米计算,580万套相当于3.48亿平米,如果这些保障房能在尽短的时间全部得到有效分配,将有效地增加供给,抑制房价过快上涨。这是因为,2009年到今年前7个月,商品住宅期房销售面积9.445亿平米,房屋竣工面积8.272亿平米,缺口1.172亿平米,580万套保障房相当于商品房供求缺口的3倍,如果2011年再新建一批保障房并有大量商品房施工项目竣工,将从根本上改变商品房供不应求局面,达到调控目标,并实现经济“软着陆”。如果今年下半年房价出现一定幅度的下跌,如到年底同比有10%-20%的跌幅,四季度成交量有一定幅度的放大,目前的房地产调控政策会不会改变?基于前两次调控后房价仍迅猛上涨的经验,预计即使四季度房价出现一定幅度的下跌,目前的调控措施也会保持。8月和9月,房地产市场量价齐升增加了强化房地产调控的预期,拉长了房地产调控的时间周期,调控趋于长期化的可能性大大增加,保守估计本轮房地产调控时间将超过两年。货币政策有三种可能组合组合一:不加息+升值+控制信贷。考虑到经济仍然存在下行压力,并且下行趋势没有改变,加息会对投资产生较大的负面影响,而目前的非房地产投资增速已回落到21%,如果剔除价格指数,将不足20%,已低于2000年来的平均水平,在此情况下,加息会显著抑制经济增长,很可能会使经济“软着陆”变为“硬着陆”。因此,加息的可能性不大。在不加息的情况下,控制信贷和人民币升值成为抑制通胀的较有效手段。货币学派代表人物弗里德曼认为,在短期内,货币供应量的变化部分影响物价,但在长期内,货币供应只决定物价水平。在2009年新增信贷9.59万亿元、今年上半年新增4.63万亿元的情况下,信贷难以放松。我们预测2010年人民币升值约5%,年底一美元兑6.5元左右,人民币升值可部分抑制出口,具有紧缩作用,还可有效抑制输入型通胀。
❷ 房地产如何摧毁中国经济
收入增加~房价上升~正向循环。老板开更多生意,商品销量增加价格下降
房价内上升~收入增加(倒逼工资容)~逆向循环。直到部分老板关门,剩余老板商品价格提升销量确跌了。市场萎缩
类似的价格,完全不同的方向。其实是繁荣趋势和萧条趋势两个方向
南辕北辙但距离出发点都不远,是因为时间问题。随着时间推移,距离越来越远
❸ 过度依赖房地产业拉动经济,这样真的好么
房地产业是我国经济发展中的支柱性产业,在我国的经济发展中发挥了重要的作用,使我国的经济在过去的几年时间内能够保持持续的增长态势。房地产经济的发展不仅对我国的国民经济有促进作用,同时对我国的经济增长所起到的促进作用更是不可言喻的,本文就我国房地产经济的发展对我国国民经济的影响进行探讨。关键词:房地产业国民经济影响中国放开房地产市场以来,房地产业逐渐崛起并成为中国经济的一个重要现象,并且在国民经济和社会发展中已经占相当重要的地位。近些年,我国房地产市场的繁荣推动了国民经济的增长,为国民经济发展提供重要的物质条件,改善了人们的居住和生活条件和投资环境更极大地影响着我国产业结构的调整,触及到整个国民经济的方方面面。以住宅建设为主的房地产业,在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极地作用。房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点,国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。虽然房地产业受金融危机影响出于较冷形势,但也正一步步回暖。房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热点,市场将会保持相当长的时间的旺盛期,它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化,推动了国民经济的稳步发展。一、房地产业在我国国民经济中的地位首先,房地产业的发展在我国的经济发展中占有主导地位,房地产经济的发展促使了经济发展的快速进步。房地产是我国经济发展的基础性产业,人们的生活离不开房产,社会的生产活动也离不开房产,它既是生产要素,也是生产的动力。房地产业的发展会带动其他许多行业的发展,比如说家居市场,建材市场和装修装饰行业等,都是在房地产业的带动下发展起来的,这些产业的发展都会促使我国经济的发展,所以说房地产业的发展是我国经济发展中的先导性产业。其次,房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用,并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业,往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。最后.房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相同的,支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地位。其产值在国民生产总值中占有较大比重的产业,主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用.而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的感应系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产业增加值占全国GDP的比重成此案加速上升的态势;房地产税收在我国财政收人中的比重,也随着我国税制调整而逐步增大;房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中;产业溢出的社会效益十分明显,正改变着我国国民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业,对国民经济有着举足轻重的作用和影响。二、房地产业对国民经济建设各个领域的影响(一)房地产业是拉动内需的强劲动力1.房地产业的投资通过国内基本建设投资加大,在国内资金充分的前提下,优先加强基础设施的建设,并利用基本建设投资,提高GDP增长。房地产业的公共建筑建设是投资行为,要通过经营收人逐步回收房地产的投资,其形成的工程产值,既对拉动内需,推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用,又对改善投资硬件环境,吸引新技术和国际资本具有重要作用。无论是什么类型的建筑工程,拉动内需持续增长,保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响,都保持着较高增长速度。2.房地产业是拉动消费的上行力量家庭购房是消费行为,都会在扩大和培育内需上发挥积极的作用。这些年来,房地产业持续快速发展,为改善人民生活和发展国民经济作出了巨大贡献,在推动房地产业发展时,持续不断地带动经济健康发展。在我国国民经济现阶段发展中,房地产业将会继续重要的发挥消费热点作用。房地产之所以成为消费热点,住房占据着主体和带动全盘的地位。据市场调查显示,在房地产的总投资中,住宅量占大部分比例,在广大居民的消费中,住房消费也占据绝对比重。目前我国城镇居民人均住房面积仍然处于比较低的水平,再加上城市化逐步发展对住房的要求,以及必不可少的房屋折旧和拆迁对住房的要求,今后相当长的一定时期内仍会保持巨大的住房建设量,并会带动整个房地产业较长时期地发挥消费热点作用。(二)房地产业带动相关行业的发展1.房地产业为相关行业发展创造了市场空间随着房地产业的开发,建筑装饰行业自身不仅得到发展,而且为相关行业发展创造了空间。建筑工程量的增长,直接带动建筑材料流通的繁荣,目前建材市场也是最火暴的市场之一。每年建筑装饰直接提供的市场容量就多带动了商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展,为其提供了产品销售的巨大市场。据统计数据显示,建材在建筑工程中占有的比重有40%以上,特别是由于装饰装修的持续高速发展,使得建材行业较长时期内保持了较高的增长速度。建筑装饰行业的发展为林工产品也提供了巨大的市场,国家林业年鉴统计资料表明,我国木材销量中的相当部分用于建筑业。2.房地产业对金融业的影响房地产开发是资金密集型行业,房地产业的投资额度大,对资金的要求周期长,相应它的发展离不开金融业的支持,必须依靠金融业的带动。但房地产因预期投资收益率高,居民贷款风险小等特点,最是吸引金融业投资的亮点,所以说房地产业又是金融业借贷资本的最大出路。据了解,目前各城市房地产消费贷款占据个人消费贷款总量的绝大部分,是金融业的发展支撑了我国老百姓的购房能力,而且每个房地产的开发都离不开金融业的投资。3.房地产业推动服务行业的发展随着城市建设的迅速发展,住房体系的完善,人们生活水平的提高,住房条件的改善,加强了对服务水平的需求,物业管理、家政这个新出的服务行业近几年也在渐渐兴起快速发展。物业管理将分散的社会分工汇集起来统一,例如:养护、修缮、清洁、保安、绿化等,大大减轻了业主的负担,使住宅或公区域有个很好的环境。因为现在的生活节奏加快,家务对于上班族来说是件很烦琐的事情,但家政就可以轻轻松松解决此问题,满足了现代人生活的需求。由此看来,房地产业在自身发展的同时也带动了一系列行业的发展,促进经济的快速发展。(三)房地产是扩大就业的重要途径在国民经济建设中,城市的现代化建设首当其冲。近年来,城市建设总的工作量增幅较大,住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中,这为建筑工人提供了的就业岗位,解决了农民工的就业问题。另外,房地产业带动商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展,这些行业产品的生产都离不开人工的操作,行业的迅速发展会需求的劳动力资源,这就为剩余的劳动力创造了就业机会。三、消极影响1.产生泡沫经济在我国房地产经济的发展中,由于房地产经济的过快发展,以及在发展过程中没有进行有利的监控,我国的房地产经济在快速发展中出现虚假现象,以致出现泡沫经济现象。泡沫经济导致我国市场经济的紊乱,房地产价格严重的脱离了市场的正常走势,严重影响着我国居民的正常生活。这种现象导致我国经济的虚假发展,造成我国国民收入的缩水,也造成了许多经济犯罪现象的产生,影响着我国经济的健康发展。2.带来社会危机房地产经济的虚假发展,不仅导致市场经济的泡沫发展,而且也容易诱导经济危机的发生。一旦经济危机产生,就会导致部分工厂倒闭,造成人员失业,甚至会造成社会动乱,影响社会秩序。3.容易引起金融风险房地产经济的发展融入了大量的资金,一旦出现泡沫,就会导致资金链的断裂,而房地产行业的资金断裂直接会影响到金融行业的正常运行,从而会导致整个国家金融业的动荡。四、房地产业良性发展控制措施1、严格控制开发用地的供应总量。政府必须根据商品房的市场需求量,来确定土地的供应总量,避免盲目扩大商品房开发规模,要强化地方政府的职责,通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动,应当根据产业特征因地制宜的发展经济,避免不顾当地实际情况,争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结构,应该从区域产业结构合理化布局着眼,把房地产业放到适当位置上加以发展。唯有如此,才能从根本上稳定地价、房价,开发商、投资者和消费者等市场主体才会有投资信心。2、针对我国区域经济发展的不均衡性,应通过政策缩小东西差距、南北差距、城乡差距,要鼓励东部较发达地区的各类房地产企业积极参与西部相对落后地区房地产的开发建设,同时还要为培育这些相对落后地区的房地产市场创造更加宽松的投资环境。3、是要保持房地产业投资的合理规模,从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年来,我国部分地区的房地产开发企业和地方政府的固定资产投资规模增长过快,引发了投资过热。当前,特别要注意防止房地产经济过热,避免其影响到我国经济的持续健康发展。4、要加强金融体系的监管。由于我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款,房地产经济过热将会增大银行体系的金融风险。为此要加强金融体系的监管,逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例,积极拓宽房地产开发企业的融资渠道,并加快发展金融衍生产品,以化解房地产投资所带来的系统性风险。5、加快推进相关体制和制度方面的改革。房地产业关联性、综合性很强,导致房地产业的独立性差,依附性高。政府部门有必要对现行的体制和制度进行合理的改革。政府主要做好三件事:首先是建“运动场”,建立有利于房地产业发展的市场机制;其次是当“裁判员”,加强对房地产市场的监督和管制;再次是当“教练员”,以超前的意识,做房地产业发展的向导。五、结束语在过去的一段时间内,我国房地产经济的发展对我国国民经济建设起到了很大的推动作用,但是由于发展速度过快,出现了一些问题。房地产价格在房地产市场中已经偏离了正常的轨道,很多的城市中已经出现了泡沫现象,这些影响到了我国经济的发展。房地产市场秩序的混乱,使得我国政府必须通过宏观调控和经济干预的手段对其进行调整,在建设保障性住房的基础上,控制利用房产的投机行为。通过国家的有效干预,我国的房地产市场必将会回归到正常的轨道建设中,为我国国民经济发展创造更大的经济效益,并在经济发展中发挥更重要的作用一个健康稳定的房地产市场,它的发展可直接拉动整个国民经济的可持续发展,它的波动涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展,从而影响到整个国民经济的可持续发展。房地产业在国民经济发展中都具有极为重要的地位和作用,已经成为国民经济的支柱产业
❹ 房地产业给经济带来了怎样的影响
根据相关理论知识做出实证研究来找出相应的合理途径。对于象中国这样一个工业承载专基础薄弱属,又处于后发劣势的发展中国家,需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业,在这一点上不能盲目与发达国家相比。至于说到房地产产业对国民经济的影响,主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。
❺ 一城市对房地产依赖度越高,就说明它实体经济越差对不
朋友抄我认为,对、太对、很对、对头了!近几年来,由于开发商下大力气买地建商品楼,由此而带动了建材业、运输业、服务业、打工业猛增,同时也带动了税收的增长,从现象看这个地区经济飞跃,而当今房地产下滑,地区的经济不景气随之而来,这说明说明,简单,实质就是对房地产依赖度越高实体经济就差,所谓实体经济就是指:有稳固的税源的企业,技术含量较高的企业,与国际民生心心相关的企业,才是龙头企业、才是经济实体企业,而一些头脑容易发热的领导就看开发商、就看房地产,结果怎样?因此应该奉劝那些就靠卖地皮、就靠房地产的领导赶紧调转船头,向高科技瞭望、向民生企业动脑,来转变泡沫经济变为实体经济。
❻ 关于房地产泡沫经济的控制措施
房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样,没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。具体对策如下:
2.1 从土地源头入手,规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境,在一定意义上讲,都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础。
2.2 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究,科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问,有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系,防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度,以便及时发现问题,加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息发布、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度,控制人为惜售和炒作行为,引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测,评价市场的运行情况,预测分析未来的市场走势,向政府部门提供准确的信息,以便做出适时、适度调控市场的措施,促进房地产市场持续、健康发展。
2.3 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨,尽早发展房地产投资基金,大力推进房地产抵押贷款证券化,尽快成立购房担保机构,推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验,加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤,促进开发信贷与消费信贷的同时发展,建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场),有效化解金融风险。
2.4 利用货币金融政策调控市场,规范房地产融资行为 政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策,调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款,在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查,以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手,提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手,完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展,这样才能防范房地产业信贷泡沫,有利房地产业与金融业的共同发展。
❼ 如何能降低房地产投资的风险。请结合实际或举例论述。
答:房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险,采取相应的措施和方法,避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
1、投资分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。例如,当房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率,人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降,而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升,预示着房地产业周期将进入扩张阶段,此时应为投资最佳时机,可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作,可利用其资金优势,消除房地产筹资风险;与外商联盟,即可引进先进技术和管理经验,又能获得房地产投资开发政策优惠。
2、投资组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高,回报率低的投资基础上相对地风险就低些,如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低,其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
3、保险策略
对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于啬房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。
❽ 如何降低房地产开发成本
降低材料成本作为一个房地产开发企业,产品是建筑物,从产品成本构成来说,材料成本占整个工程成本的比重最大,一般可达70%左右,而且有较大的节约潜力。因此,材料成本的节约,是降低工程成本的关键。以下几点可供开发企业在降低材料成本方面作为参考。
1.创造规模优势。有的集团拥有多个城市的房地产开发企业,同时开发几个楼盘,这样就可由集团牵头实行批量采购。并且,行业内部可以实现联盟。
2.利用系统整合的思想。对于开发企业两方面可以尝试,一是确立长期合作的品牌商家;二是将部分股份投入到需求量大的供应商企业中,更深入地实现专业化。
3.正确处理材料质量与成本的关系。质量与成本之间互为因果关系,但有时高成本却是因为质量不好造成的。一是废品损失要加大成本。二是伴随质量低劣出现的维修服务费用的增加。
4.做到材料及时采购、及时使用,不压库。
5.利用互联网资源,实行网上招标采购。运用成本企划思想,实现源流管理设计方案的优化选择,是设计阶段的首要任务,对工程成本起着举足轻重的作用。
⒍采用绿色建材。
因此,成本管理要伴随项目施工的每一阶段,包括事前管理、事中控制、事后分析,同时在项目的全过程中,坚持实行动态控制。成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动,所以必须坚持动态控制的原则。动态控制就是将人工、材料、机械投入到施工过程中,收集成本发生的实际值,将其与目标值相比较,检查有无偏离,若无偏差,则继续进行,否则要找出具体原因,及时采取相应措施,将成本控制在目标限值以内。