养老地产有哪些特色经营方式

① 养老地产有哪些开发模式

中国步入老龄化的一个地段，现代的养老地产的建设也越来越多了。养老建设的设计模式有很多种！我们远景设计研究院在针对现代养老地产的建设开发过程中问题，提出了15种开发模式。分为5大类！
第一类：与社区共同建设

模式1：专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
模式2：新建大型社区的同时开发养老组团
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
模式3：普通社区中配建各类养老产品
据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。
第二类：与相关设施并设

模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施
目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

模式6：养老设施与幼儿园并设
养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。
第三类：与旅游或商业地产相结合

模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。

模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。
第四类：与国际品牌接轨

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施
目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。

模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
第五类：其他方式转型

模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产
目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产
在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产
在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。
以上我们远景设计研究院（四零零-零二三-二二零六）总结出来的养老地产的模式。但在这些模式中不是很适应中国国情，所以参考时请注意。楼上所说的三种是最为常规的三种。

② 养老地产的开发模式

对于养老项目的开发模式也在不断地研究和探索。一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，市场的状况和趋势。通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，15种适应于当前国内市场的养老项目开发模式，希望与大家共同探讨。 模式1：专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养 老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等
综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施（右图）
模式2：新建大型社区的同时开发养老组团
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。
养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内（如右图中的设计方式）

模式3：普通社区中配建各类养老产品
据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合中国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图（右图）。
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。
普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务（右图）
模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施
目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的 养老居住需求。
模式6：养老设施与幼儿园并设
养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。 模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务 管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。
一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新。

模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。
由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。 模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施
一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于中国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。 模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产
保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产
在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。
模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产
在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着中国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。
这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。

③ 关于国内外有些什么养老地产的模式呢

01

国外典型老年社区模式特点

西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。（飞扬国际）

02
美国品质社区养老模式

■ 设施包括医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统等。（飞扬国际）
■ 白天在中心活动，晚上回家休息，并提供星级服务。（飞扬国际）
■ 让老年人结伴认对、互助养老。（飞扬国际）
■ 由政府财政出钱，派家庭保健护士为有需要的老年人提供服务。（飞扬国际）

美国在养老体系上经历了近一个世纪的时间，在居家养老服务体系建设方面，美国积累了丰富的经验。在美国，社区具备了强大的助老功能，使得美国老人能内安其心、外安其身，实现"安养—乐活—善终"的老年生活目标。（飞扬国际）

★美国佛罗里达太阳城中心老年社区 —— 闻名世界的最为成熟老年社区之一。（飞扬国际）

➤规模：接近微型城市
社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万。
➤目标定位和建设理念：
社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活。（飞扬国际）

规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施
■ 无障碍设计——强调方便安全（飞扬国际）
■ 极强的空间导向性——应对老年人的记忆力感知力下降（飞扬国际）
■ 针对老年人的社区设施——强调身心健康（飞扬国际）

多彩的体育运动：会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事。（飞扬国际）

03
日本家属社区式养老模式

日本的养老产业发展已较为成熟，日本政府提出了"黄金计划"，旨在打造一个可以为老年人和残疾人提供丰富而又健康生活的经济和社会环境。（飞扬国际）

以养老设施为核心的"养老院经济"产业形态：

看护型养老：主要供身体不便和患病老人入住，由养老院下属团队为入住者提供看护服务. 此类养老院通常与医疗机构有固定协作关系。（飞扬国际）

住宅型养老：供身体状况正常的老人居住，当老人需要看护服务时，院方寻找上门看护，企业提供临时看护服务。（飞扬国际）

健康型养老：类似面向老年人入住的宾馆，院方负责打理老年人的日常家务，但不负责照顾入住者的日常起居。（飞扬国际）

★日本静冈县热海老年公寓项目

静冈县热海市是日本著名海滨温泉乡，依山傍海，风景秀丽。由日本大和房地产公司开发，于1986年开业，属于私人投资的盈利性的高档老年公寓，占地面积15369平方米，建筑面积17443平方米。（飞扬国际）

公寓包含：会客室、亲属探望的客房、茶道室、大浴场2所、图书室、和室、麻将室和棋牌室、陶艺室、健身房、小卖店、停车场、美容理发室、菜园、超市班车服务。（飞扬国际）

➤公寓出租部分
生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。共185套，面积从46平米至70平米不等可以自带家俱，室内有厨房，可以作饭。（飞扬国际）
➤需要医疗护理的老人的护理室
护理室面积从20～28平方米，共43套。（飞扬国际）

04
英国社区照顾养老模式

英国有关社区照顾的法令明确指出，要在社区内对老年人提供服务和供养，以便使他们尽可能过上独立的生活。其目标是在他们自己的家或"像家似的"环境中受到帮助。（飞扬国际）

社区照顾包括两部分，一是运用社区资源，在社区内由专业工作人员进行照顾；二是由家人、朋友、邻居及社区志愿者提供的照顾。如为有各种需要的老年人提供家庭服务。（飞扬国际）

政策引导：英国政府既制定社区照顾这一社会福利政策， 又订立具体的措施，以使社区能切实地承担起这一职能。（飞扬国际）

政府出资：英国的社区照顾在财政出资上完全体现了以政府为主的特点，很多服务设施都是由政府资助的，社区、家庭和个人的支出不多。（飞扬国际）

依靠社区：英国的社区照顾主要是立足社区、依靠社区，以社区为依托，各种服务设施都建立在社区中，且社区照顾的方式尽量与老年人的生活相融合。（飞扬国际）

体系完整：各种社区照顾的机构既有政府出资社区举办的非赢利性的机构，也有私营的、商业性的服务机构。（飞扬国际）

★英国Retirement Villages退休社区

社区概况：Retirement Villages是英国历史悠久的老年连锁社区，到现在已经成立了30年。主要面向55岁及以上年龄段客户提供养老地产的运作和养老护理服务。第一个Retirement Village社区建成于1981年。，目前在英国的中部和南部已经开设了13家养老连锁社区。（飞扬国际）

➤设计原则
社区的选址和建设遵循保护当地生态环境和人文景观的原则，主要的居所多为平房和低层建筑。（飞扬国际）
➤社区配套
餐厅、酒吧、图书馆、斯诺克室、游泳池、健身房、美发室等，有的社区还设有水疗按摩池、绿地保龄球场、酒店、咖啡屋、商店、网球场、菜园、小型高尔夫球场、鲤鱼池、林间小道。（飞扬国际）
➤社区服务
美容美发师、工艺室、24小时专职交通服务。社区配备护理师、护士、清洁工、维修工、行政人员、园艺工人和司机。（飞扬国际）
➤社区活动
社区组织形式多样的活动维护老年人的身心健康，包括咖啡早茶会、晚餐俱乐部、棋牌俱乐部、宾戈游戏、手工艺活动、保龄球比赛、电影俱乐部、购物出行、景点观光、音乐鉴赏等等。老年人可以通过购买或租用社区住宅的方式入住社区。（飞扬国际）

④ 养老地产项目开发的模式包括哪些

近年来，国内养老地产的开发模式在不断地成熟。结合远景设计研究院养老地版产规划经验，对国内外权养老项目的梳理和借鉴，以下几种适应于当前国内市场的养老地产开发模式：
1、综合型养老社区
为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
2、新建大型社区的同时开发养老组团
划分出一部分区域专门建设养老组团，转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
3、成熟社区周边插建多功能老年服务设施
利用零散地块新建，或通过对既有建筑的改建等方式进行建设。这种模式投、资相对较少，易于实现连锁经营。
4、养老设施与幼儿园并设
既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

⑤ 养老地产是什么有哪些优势

你可以把养老地产简单的理解为高级版的养老院。这个概念就像回我们平时在外地住酒店答，有三星级的，四星级的，五星级的。养老地产是规划整合了功能不完善的养老院。其中包括了为老人提供住宿，健康医疗。保健康复。娱乐项目。等综合的大型养老机构。让老人可以在一个舒适的范围之内度过他们的晚年生活。养老地产的服务是非常人性化，也非常全面的。可以顾及到每一位老人他们的需求。快速的做出应对的方案。去帮助老人完成他们自己的心愿。所以养老地产必然是以后养老的主要趋势。

⑥ 养老地产有哪些盈利模式

根据山合水易规划设计院的多年实践经验，我们认为中国养老地产的盈利模式主要有以下几个：
1长期持有2出售3出售与持有相结合
养老地产的开发不能像住宅产品以销售为主要利润来源，物业服务仅为辅。养老地产开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。
大型综合性养老社区住宅建设与养老社区服务管理，分属两个不同类型经营类型与模式，养老社区的管理专业要求较高。最好与专业养老经营机构合作、引进专业机构或专业人员管理，通过专业机构，进行各种老人服务资源的整合，提供专业的医疗护理、健康饮食、老年课堂、娱乐、旅游服务等。在养老地产持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，如：北京暮馨国际敬老园，入住这里要缴纳20万~40万元不等的会员费，不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳4000~5000元的住园费，此外，护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。
大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区外侧的星级酒店入住率非常高。
山合水易规划设计院认为：养老地产的开发，特别是大盘项目切入养老地产，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。
此外您还可以参考：
《山合水易谈新兴养老养生地产》
《未来旅游养老地产发展前景见好》
《银发经济与养老地产》

参考资料：北京山合水易规划设计院

⑦ 养老地产有什么优势

老年人抄花钱购买了恭和家园的一套房屋后，每月交一定的费用，就可以享受到配套的医疗，护理，餐饮等公共服务，同时值得一提的是，既然它属于养老房产，那么房屋内部的设施和养老服务都有着紧密的关联。
举几个例子来说吧。老年人由于身体机能的下降，难免会出现一些紧急状况，为此，恭和家园每个房间的居室内均配有7×24小时紧急呼叫响应装置，老年人一旦遇到紧急情况，呼叫后就会得到即时的救助。另外，对于浴室的一些设计都带有防滑的设计，马桶盖选用了红色这种比较显眼的颜色，有效避免老人因为视力下降而造成的意外情况。

⑧ 养老地产的发展模式是怎样的

随着中国老龄化人口的快速增长，养老地产、医疗、服务甚至金融业都有望得到政策支持，从而开启新的经济增长窗口。8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。分析人士指出，随着政策的出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”。各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。
养老市场规模可观国务院着手布局
作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。
有统计数据显示，截至2011年底，我国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会;预计到2015年，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将增加到16%。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。
与此同时，“银发经济”也在逐渐升温，目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的新兴产业正在形成。
8月16日的国务院常务会议要求，要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住(小)区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住(小)区也要通过多种方式完善相关设施。重点发展居家养老，同时，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
本次国务院常务会议还提出，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。同时，要切实加强农村养老服务。推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险(放心保)、教育、健身、旅游等领域互动发展。
业内人士认为，此次国务院提出的多项措施，将加快养老产业的发展速度和规模，促进养老机构甚至养老地产、养老医疗、养老旅游等相关产业的发展。同时，鼓励境外资本的进入，可以充分吸收国外养老服务业的先进管理手段和服务理念，促进相关产业服务水平的提高。
目前各地政府对于养老问题愈发重视，部分省市已出台养老设施专项规划，规范行业发展，并从土地、财税等政策上予以支持。北京市出台的养老设施专项规划要求，加强土地、税收、融资政策和市政府固定资产投资对发展养老服务机构的支持力度。在新城规划中，要求整合社区资源，建设更多适合老年人养老的场所。
开发商进军养老地产盈利模式需创新
面对如此庞大的市场，各路资本也都跃跃欲试。目前，社会资本参与养老产业已有所发展，其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中，越来越多的企业和机构进军养老地产。据记者不完全统计，目前已有万科、保利、首创、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商在养老地产上争夺市场份额，同时越来越多外资机构也前来试水我国养老地产领域。

“养老服务和传统的物业服务不一样。”老年人住进来以后不仅需要身体上的照顾，还包括心理上的照顾，还有信仰和追求方面。一直以来，不管是住宅地产还是商业地产，销售之后的物业运营都是开发商的短板。而养老地产跟医疗有关，其服务水平要求更高更专业。观察人士指出，养老地产如果不能从后期服务上体现出独特之处，那么跟普通的机构养老没有区别，雷同化的服务势必会让养老地产难养老。经营模式之困呼吁全产业链再造事实上，养老产业既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。如何整合却让众涉足者们头疼。

⑨ 养老院的经营模式

十大养老模式有哪些？机构养老、小型家庭养老院、居家养老、暖巢管家养老等10种养老模式，让辽宁省大连市和来大连市养老的国内外老年人有了多样化的选择。
在14日召开的全国养老服务社会化经验交流会上，大连市副市长刘俊文介绍了大连市的10种养老模式：
[转帖]十大养老模式有哪些？
(一)机构养老模式。即养老院养老。大连市在养老院中推行人性化管理和特色化服务，根据设施、条件、服务对象、服务内容的不同，形成一批以精神卫生、休闲康复、临终关怀、才艺特长等为特色的机构养老院。
(二)小型家庭养老院模式。这种模式利用自家闲置住房，将其装修成适合老年居住的场所，在照料自家老人的同时，招收社区附近的社会老人。床位设置一般为6-15张，主要由家庭成员为受养老人服务。这种“家门口的养老院”因兴办操作程序简单，资金投入少，家庭气氛浓厚，服务细腻周全受到老人喜爱，目前大连市已有这类养老院20多家。
(三)日托养老模式。这种模式主要由街道或社区兴办，入托老人“朝至夕归”，被老百姓戏称为“老年人的幼儿园”。室内设置活动室、休息室、餐厅及老年大学课堂等。目前大连市已建成20多家托老所和8个日间康乐苑。
(四)居家养老模式。即家庭养老院，由经过培训的社区下岗失业女工，上门为老人提供养老服务，政府出资购买[转帖]十大养老模式有哪些？公益岗位，用于居家养老养护员补贴。大连市到2005年底已有2687户老年家庭采取这一模式。
(五)货币化养老模式。由政府拿出一定的资金对特困老人进行补贴，老人可选择居家养老，也可去机构养老。选择居家养老的老人可得到政府每月发放的“代币券”，老人可凭券自主选择明码标价的居家养老服务项目；选择机构养老的老人，可在全市范围内随意选择养老院，用养老金(低保金、房屋出租金等)作养老费，差额部分由政府补贴和养老院减免。今年，大连市8125名享受低保的特困老人全部实行货币化养老补贴。
(六)暖巢管家养老模式。为空巢老人配“管家”，从老人退休开始，就有养老服务站把他们的日常生活照料、身体健康监护、生活用品代购和配送、健康指导和咨询、休闲娱乐等承担下来，有专门的配送车辆和专业人员上门为老人提供服务。目前大连市已有10个暖巢管家服务站。
(七)异地互动养老模式。在当地养老机构或中介机构登记，到外地养老机构养老。2005年，大连市成立了互动式异地养老服务中心，开通了互动式异地养老网，为各地老人异地养老提供专业服务。目前，大连市有二十多家养老[转帖]十大养老模式有哪些？机构与外地养老机构建立友好关系，开展异地养老服务。
(八)养老助教模式。为国内外高知老人提供养老服务的同时，利用其教学资源无偿或低偿帮助学校教学。大连交通大学建立的“国际书香怡养院”，吸引了不少日本老人来大连养老