Ⅰ 房地产项目的投资分析
下面我给大家介绍一下房地产投资项目分析方法。我是建设部标准定额研究所李明哲，我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位，房地产投资项目分析方法是建设部和我们单位编了一本房地产投资项目分析方法，还编了一本房地产开发项目经济评价方法与案例，针对房地产开发项目在经济层面怎么做，下面我就简单介绍一下。
一、 房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域
1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。
比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行可行性研究；比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。
2、可行性研究还可以用于房地产的规划。
大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。
这是法国Ladefense，这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得这个地区整体上可持续发展。为此，1958年成立的一个委员会。这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。
现在我们再来看这个现状，等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个布局。这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，
给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个发布的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在还是全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。
3、还可以进行房地产投资活动，这是我们现在主要的研究内容。
项目定义投资活动就是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动，是一个持续的经营。在项目评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal，事前的评估，第二是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应该注意这个词，但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。
对于一般的项目分类从管理的角度有新建、改扩建和合资，这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展，从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，比如说城市道路，如果不收过路费的话，那就是非经营性项目，但是如果说收钱了，过路费像原来北京五环就是经营项目，现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这就是从产品的性质来看。
公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目，大家都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目，按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方式来评估的。
下面切入正题，我们投资任何一个项目都有投资的目的，公共建筑比如说国家奥体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院都是国家公共建筑，这些项目并不是真正为了盈利，当然也不希望靠国家养着，但是主要目的就是国威，这是一个方面。
住宅来说，经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠，对于这样一些项目，它的目的是获取利润，对于政府来说它是政府政绩的体现；商品房这是私人投资，这样的项目肯定是盈利性的项目；涉外商品房肯定是以盈利为目标，绝对不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个项目是国内开发商没有资格或者是没有得到这样的实惠，但是这给了国外一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。
二、 投资项目可行性研究的内容
首先研究市场，这个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。
宏观市场指什么？就是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的情况，像去年房地产争论比较多，大家都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的项目，那就要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场。
我觉得这四个市场，就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑，因为你有钱买不到便宜的材料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。当然还要注意投资时机的参与，大家在座都很清楚。
还有技术评价，技术评价可能一般就是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估，主要是技术方面。
环境影响评价是非常重要的东西，我们房地产项目也存在这样的东西，时间关系不能展开。如果大家注意到我们的天安门，你们访问天安门的网站，可以在网站上可以看到天安门的图片，比如天安门晚霞，天安门晚霞非常漂亮，但是四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安门，现在朝霞的天安门永远看不到了，就是因为新北京饭店超高，使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意环境影响的意义。
经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价，房地产项目社会评价，应该说现在已经提到议事日程上来，以前我们没有很重视。最近从去年开始，建设部注意到这个问题，世界银行也在注意到这个问题，就是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评价，为什么？因为社会评价涉及一个非常重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大面积的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。
风险分析大家都很重视，但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价，对小的一般项目没有什么组织机构评价，但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题，比如说国家大剧院项目的业主，就需要组织机构评价；还有现在的奥体，2008年奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。还有就是法律框架适应性，就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围内，有一些工业项目就存在这个问题，如果你生产的产品污染比较严重，那么可能法律不允许，这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监督的指标体系，就是你这个项目从开始上的时候，就应该搞一套可以监督的指标体系，将来你的项目完了以后，你可以用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功，所以这是非常重要的事情。
一般的投资项目都要有这些评价的内容，对于我们房地产项目来说，有一些是比较重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不一定做，环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么做。
那么我们可行性研究的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表示我们在项目推动阶段所做的工作，这里面大家可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估报告，这部分花的内容时间和精力是最多的，绿色是花钱花得比较多的地方，但是这个阶段花钱也不少，项目识别，可行性研究，评估报告，谈判和签约，工程设计，后面就是建筑、施工等等，就是整个项目周期都看到了。我们再看看国外对项目周期一般是给一个轮回的东西，从Programming开始，从机会到项目的识别，再到项目的评估，还有融资，实施以及项目评估等等方面，大家可以看到评价和评估就不是一回事了，评价就是事后评估总结经验，为下一次项目提供经验和教训。
在项目周期内我们有哪些活动，首先要定可行性研究；第二就是要做项目评价；第三就是进行项目管理，可能项目管理在座都非常熟悉，也是现在非常热门的一个学科；第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的工作，也是我们在座的可能比较关心的。
这是一个非常重要的观点，希望大家在今后工作中实践中注意到，就是不同的利益群体，它和项目是什么关系？比如说中间是一个建筑物，某一个项目，和项目有关系的都是什么人？有政府、投资人，房地产项目肯定有政府参加，给你批地、规划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；还有施工企业，还有一些咨询机构，银行，可能现在往往大家没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视，特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想，就是说你搞任何一个项目，可能有一些是受益的人，包括政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行，但是对于有一些人就是受到比较大的伤害，比如说我刚才说的非自愿的移民，当然我们现在政府已经考虑很多，给了很多的补偿，但是很多人没有了房子就没有了生活来源，这些受影响的群体应该特别引起大家注意。
三、 对经济评价怎么进行分析
首先就是要把这个项目的目标和目的弄清楚，目标和目的放在一起好象有一点没有什么区别，实际上是有比较大的区别，目标是比较宏观一点，高层次一点的东西，因为在其他的场合，因为时间比较长我会讲一个逻辑框架的问题，但是现在比如说我们搞房子是为了提高人均住房平均水平，这就是从政府的角度想的，但是具体的目的可能是使某些人从原来7平方米的人均用地搬到比较远的地方，能够有15至20平方米的用地，这是不一样的。这里面有一个很严重的问题，就是目标市场的有效需求，什么叫做有效需求？就是要解决谁投资的问题，谁使用的问题，谁经营的问题和谁买单的问题，关键是谁买单的问题，谁经营也是很关键的问题，这些都是我们进行可行性研究要充分注意的一些事情。还有谁受益、谁受损，广泛来讲房地产开发项目受益者是绝大部分，政府是受益人、投资人也是受益人，银行贷款也拿利润，施工企业也拿利润，但是也可能银行是受损，贷款回不来钱，还有拆迁对群众也是受损的。
另外要分析需要什么形式与规模的房地产，由于你们细分市场，房地产市场行话叫做细分市场。什么样的产出结果，就是说什么样的建筑是高层楼房，是低层楼房，多少面积等等这些都要有；还有需要什么样的投入和活动，就是你需要多少资金，多少施工队伍等等方方面面的东西都要有。
同样你还要有一些假设的条件，就是说我想搞这个房地产项目，我必须具备哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必须有一个假设，假设我们房地产市场是健康、平稳发展的，这是一个假设。但是也可能中央在通货膨胀非常紧的时候，紧缩银根，刚才我所说的假设就不成立了，所以你任何一个项目，在搞你的可行性研究的时候，对你周围的环境要做一个基本的假设，你是在这些假设条件进行分析，如果这些假设条件不行，那么怎么办？还有一些什么补救办法。
房地产产品的特点大家都比较熟悉。首先是不动性；单件性，一件一件生产；保值性，总是价值越来越高，除非人工拆掉；还有高价值性；产品生产的长期性；房地产开发项目它本身是开发过程的生产与投资双重，就是开发的时候和投资两个同时在进行。
还有一条就是投入和产出是同步，就是说我在投入的时候，就可以有产出，什么叫做有产出？就是我们可以卖，这是任何一种产品没有的优惠政策，你不管是彩电也好，冰箱也好，汽车也好，你在制造的过程中就可以把它卖出去，这没有，只有房地产有这个特点，这是我们非常重要的特点。
还有第三个特点就是开发企业资产的流动性，这是一个非常重要的一点，大家知道我们房地产开发企业可能自己搞一些东西有自用的，这叫做固定资产，但是你这个东西拿出去出租和出售，它就是属于流动资产，它不是固定资产的范围。当然它还有一些无形的资产这都是有可能的。
所以我们开发产品的投资有三个方面组成，一个是开发产品的成本，这是出租出售的资产；第二部分就是固定资产投资，就是开发企业自己用的这一部分资产；还有无形资产和其他资产。
这是我要非常强调的一个概念，就是说我们扩大企业的东西资产是流动性，因为有一些大学写的房地产的教科书里面还在不停地申述房地产产业的折旧概念，希望大家注意这个问题，折旧只有固定资产才有，开发产品没有，这是分界线评价的方法里面规定的，这也是房地产会计制度规定的。
我们房地产开发产品另外一些特点就是投资和生产，这同时又形成了固定资产和开发成本。在开发成本中有关的税费也是我们开发成本之一，大家要注意这个问题，这是我们方法里面都说清楚的。房地产里面有一个开发产品的经营成本，这个经营成本和开发成本是有区别的，开发成本是实际花的钱，每年花多少钱，但是开发的经营成本不一样，它是房地产产品销售出租的时候，将开发的成本按照国家和有关会计制度要求结转的成本。
开发成本就是花多少钱就是多少，但是经营成本不是这样，经营成本就是你收多少钱才能算多少成本，这是有比较大的区别。具体的做法是按照当期销售收入和租金收入占全部销售收入和租金收入的比例，计算本期应结转的开发产品。
我们房地产开发项目评价的类型现在基本上按经营型类型区分，有出售、出租和混合型；按用途分类有居住、商业、办公等若干；评价有两类评价，一类是财务评价，一类是综合评价。综合评价有点相当于一般项目投资项目，大家可能熟知国民经济评价，我们称为经济分析，但是它主要是为一些开发区设立的，就是为国家开发区设立的。
四、 房地产开发项目经济评价要解决一些什么问题
首先要解决它的经济合理性，就是这个项目合不合理开发，有没有用处；第二要解决这个项目本身财务生存能力，财务生存能力是非常重要的事情，就是说假定你有这个项目，这个项目已经建成了，但是你有一些营运成本，营运收入，但是营运收入不足以产生足够的利润，但是能够维持你这个项目继续生存下去，这是一个最基本的生存能力，应该看看我们需要有多少营业收入才能弥补我的营运费用；清偿能力，就是说能不能还款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能还别人的款，剩下的钱才是你的盈利，任何开发商做项目都是银行还款还上多少，然后借款还付本息之上，经营成本才能算出来起码的价钱是多少，在这个价值之上再定高一点就是挣的钱，是这么一个逻辑。
我们还要解决一个问题就是财务的不确定性及风险，一般房地产项目，就是所谓的经济分析或者是国民经济评价风险我们一般不去做，一般只做财务的不确定性及风险。我们要分析的对象是什么？是现金流量，我们分析的对象是现金流量；解决问题的理论方法是什么？是利用资金的时间价值理论。具体做就是做折现的现金流量分析，我们的方法里面都有规定。
如何解决问题？首先要解决发生了什么费用，支出的多少，解决这个问题，刚才是要解决什么问题，现在是我们来回答如何解决问题。得到了一些什么收入，就是收入多少，交纳了什么税金，这些税金又支出了多少；建设资金从哪来；借贷的资金从哪来，一个是权益资金从哪来，另外一个是借贷资金从哪来；另外就是借贷资金如何偿还，能获得多少盈利，同时要有别风险因素。以上所有的现金流入和流出都有发生时间的问题，首先我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题，识别法，最突出就是有哪些东西，而且有多少量发生在什么时间，是需要解决这些问题。
现在我们就要解决现金流出。都有哪些现金流出？就是有土地成本，土地改进成本，土地改进成本是什么东西？土地成本主要是因为你土地来源不一样，你成本就不一样，有的是原来政府批的，或者是受让的，从别的人那里买来的，还有就是投标的，还有合作的，所以每一个项目的土地成本不一样；土地改进的成本就是几通一平等等土地改进的成本。还有土地上的改进成本，还有市场开发成本，开发资金成本，运营费用，还有所得税和土地增值税，有消息说土地增值税将来会变成物业税。就是说我们的现金流出大概是这些东西。
开发建设投资所含各项费用有土地费用、前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，开发间接费用，财务费用，管理费用，销售费用，开发期间税费以及不可预见费等等，这些费用文件里面都有规定。
还有一个是我要花多少钱，另外要解决钱从哪来，就是资金来源和结构的问题。首先就是资本金，国家规定任何一个项目资本金，这个资本金就是必须和开发商、有关批准单位说清楚的事情，当然资本金现在没有办法规定，弄清楚你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的，还是问银行借的，但是你可以从甲银行借的钱作为我自己的资本金，然后再到另外一个乙地方去进行投资，但是资本金是必须有的。
另外预售收入，还有借贷、债券，这是资金的来源；还有一个资金的来源，实际上是施工企业的贷款，就是施工企业垫资，但是从我们国家的规定来说，这是不合法的行为，实际过程中是有这一点，但是方法没有规定这一点，就没有用；资金的使用计划要弄清楚。
开发项目收入有售房款，租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项，自营收入就是你自己经营的部分，比如说盖个商场自己经营这是自营收入，这里面也要列清楚租售计划，售房类型、时间、价格、数量等等，售楼的经营方式等等。
Ⅱ 房产投资主要考虑哪些方面呢
买房投资主要考虑复的方面制有如下几点：
(1)社会经济因素
投资房产，即使通货膨胀，房价也水涨船高，肯定不会让财富贬值，相反还可能有较高的利润空间。现代人已经不像过去那样一大家子住在一起，而是追求夫妻的二人世界，尤其是现今处于适婚年龄的90后，对房子的需求更多，要求也更高。从这个角度看，投资房产是个不错的选择。
(2)行政因素
现在关于土地的相关法规法律很多，政府部门基于这些法规对土地进行的规划和管制，对房子的价格有很大影响。如果政府对房价采取抑制的措施或者有什么限制规定，那你投资房产就有风险了。所以在投资之前，应多看看政府的相关规定，多思考一下行政因素。
(3)个人因素
投资房产，生活会受到怎样的影响?你能承受吗?别把自己想要拿来致富的“金鸡蛋”变成了负担。如果资金准备还不是很充分，经济情况并不那么乐观，奉劝你还是不要轻举妄动——房产牵扯的可不是个小数目。
由此可见，是否适合投资房地产，也要根据各地各人情况来决定。
Ⅲ 房地产项目投资需掌握哪些技巧
【摘要】近年来，房地产项目投资十分火热，投资者较多。但是根据调查发现，很多投资者在进行房地产项目投资时，由于没有掌握正确的投资技巧，损失惨重。为帮助投资者更好的进行房地产项目投资，下面就为您介绍房地产项目投资的方法。
投资分红保险划算么？重疾分红险，投资保障两不误！ 房地产项目投资：量力而行
为了稳定房价，国家政府可谓煞费苦心。去年颁布“新国八条”以来，国内房地产市场一直处于昏昏沉沉的状态，然而国家政策仍在发酵过程中，龙年伊始，国内70个大中城市房价全线停涨。这更给国内房地产市场蒙上了已成面纱，让人难识清它的“庐山真面目”。
不确定性增大意味着风险的增加。因此，对于家庭收入并不富裕或者处于年轻创业阶段的投资者应该谨慎进行房地产项目投资。据有关统计数据显示，投资房地产的人大多处于35岁至64岁之间。因为他们此时不仅人生大事完成近半，而且收入也比较稳定。
此外，进行房地产项目投资的家庭，夫妻双方的收入水平一般都比较高。虽然房地产在中国属于一个高利润行业，但是也并非是谁都能吃的一块“肥肉”。高门槛、高风险让许多人只敢“远观”，而不敢“亵玩”。不过，若夫妻收入水平较高，并一起投资，则压力要小得多。
房地产项目投资：放眼长远
与结婚生子等事件相似，房地产项目投资是也人一生当中少有的几件大事之一。但是，投资者应该清醒认识自己此刻的角色，不要出现角色混乱的现象。投资者购买房产是出于商业的目的，即利润最大化。而如果是单纯的消费者那则是出于生活的便捷性等等目的。
然而，现实生活中很多人难以成功实现角色转变，在进行房地产项目投资时往往是根据自己的喜好来买，而不是根据投资前景来买。一般而言，投资者在投资居住型房产时，应该注意街道外观、距离购物中心、公共交通便利性，以及发展前途等等。
慧择提示：在进行房地产项目投资时，掌握上述两点技巧可以让您的投资之路更长久。专家指出，在进行房地产投资时，除了需要了解上述两点，还要对房地产市场做一次细致的调查，从而制定出适合的房地产项目投资方案。
Ⅳ 房产投资要考虑哪些因素
1号一般因素：人文环境
近几年出现了几个中国传统文化主题的产品，北京有观唐，广州有清华舫，成都有芙蓉古城，长沙有个汀湘十里。
西方的现代居住环境比东方更科学，但是东方住宅形态中却有一种西方住宅所没有的人文因素，它可能不是物理性的，但绝对是心理性的，能够打动业主的内心。人文环境既与建造者有关，也与居住者有关。这种氛围是一种共同的人文表现，能直接反映一个社区的底蕴。相对而言，人文环境更多影响居住着的心情。
3号因素：安静
安静的居住环境尽管非常重要，但那是对于住宅投资而言，商业地产却意味着越热闹越好。
所以安静这个指数可以从两个方面来权衡：要想投资商业地产，最好选择车水马龙的闹市，人多车多生意多;而要想投资住宅，则尽可能地需要个安静的居住环境，休息和休闲毕竟需要安静和轻松的心情。即使在最热闹的地段进行投资，都不妨选择一个噪音污染和光污染相对轻微的朝向和楼层。
4号因素：安全
安全才安心。然而对于一个小区而言，安防系统做到什么程度和这个区域的治安有很大关系，一个到处以铁栅封闭门窗的城市环境的潜台词就是这个区域没有安全感。好在重庆如今各大小区先进的门禁系统，良好的物管保安培训让投资者人身和财产安全得到前所未有的加强。
在很多区域的房产投资，不安全的影响开始来自于一些目前不可预期的因素。比如，投资的这个小区开发商实力是不是够强，能不能保障小区配套完善形成成熟社区;小区所在的规划是否合理，是否存在市政建设同小区建筑冲突等问题?
5号因素：容积率
其实容积率对于任何一个项目而言都是最重要的参数之一，然而对于投资物业来说，容积率的高低对于投资物业的潜力并没有直接影响。
打个比方，都市中心的物业(如写字楼、高层住宅)往往容积率就高，有的甚至高达5以上，但是这个容积率并不影响这些物业价值攀升;而对于相对郊区的物业(如花园洋房、别墅)往往容积率低，有的甚至低于0.5，但是在历年来房价上涨的过程中，往往就是这些低容积率物业价格上升最快。
因此，容积率尽管重要，但是只要一个项目的地段合理，其容积率高低不过于离谱，对投资性物业影响不大。
6号因素：自然环境
美丽自然、灿烂阳光、清新空气、休闲环境，一直是都市人的居住理想。因此花园洋房是很多人的最爱之一(别墅也喜欢，但是投资门槛有点高)，而在花园洋房里，带花园的1楼或者带屋顶花园的顶楼往往最先被卖完，同样也是价格最昂贵的。
住宅很讲究圈层概念，而商业地产投资同样要注重圈层，说得直白一点，就是你要投资的商铺周围聚集了一些什么样的人，聚集了一些什么样的生意，这些环境对投资将产生何种影响。毕竟，做生意最重要的就是和气生财，对自己的客户如此，对周围的商家伙伴也是如此。
7号因素：时尚活力
一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观，在目前大部分情况下，通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型，也许有明快的色彩穿插其中。在如今的房地产市场上，这样的小区很多，快节奏的生活让越来越喜欢简单同时有特色的建筑小区，独特的建筑风格、大胆明亮的色调都会让人过目不忘。
其实，从长远来看，传统风格、同样有特色的建筑尽管不容易让人心潮澎湃，但是其流行的时间也许更为持久。市场上热销的很多小区证明了这一点，尽管这些小区外立面是传统的风格，但是其流行的持久程度却可能更加久远。
8号因素指数方便生活
无论是投资商业还是住宅，拥有方便的生活环境是投资能否稳当的一个基本要素。
尤其是商业地产，方便生活意味着人气旺盛，人气旺盛自然价值就越大。如今，很多商圈附近的生活已经非常成熟，如果在这些成熟区域合理投资，将拥有良好的投资回报。
当然，这些成熟区域的问题在于：投入资金的门槛不低，转手的门面或者住宅数量不多，同时购房者的竞争大。因此，投资者也可以到一些新区域寻找更多的投资机会。不过，投资者在投资前，应尽可能地了解新区域未来的发展前景和投资潜力。如果未来发展是值得肯定的，那即使这个区域现在生活不方便，但如着眼长远，却意味着将有更高的收益回报，投资者一定要有前瞻性的投资眼光。
Ⅳ 做房地产项目投资需要注意哪些
你好~~最近国家打击调控的这么厉害，还是建议不要投资房地产~~~~
如果你还有不清楚的地方可以加下我的QQ号（网络账号既是），我整理出了一些投资实务方面的资料，可以共享下。O(∩_∩)O~
Ⅵ 房地产项目投资如何分析
房地产项目可行性研究的步骤和内容
可行性研究的步骤。
（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。
（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。
房地产可行性研究的内容。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
Ⅶ 房产投资应该考虑的几个方面有哪些
综合北京的房产市场，升值和保值最好的楼盘一般都会具有以下几个方面的一点或回几点优势。
1、区域答政策，房子所处的区域有什么政策性的倾向。
2、地铁房，北京交通最靠谱的目前只有地铁，临铁房一直也是升值保值最好的房子。
3、公园地产，在居住品质日益被看重的今天，楼盘的居住环境对房子的价值会有很大的提升。
4、开发商和物业，好的开发商标志着房子的品质，好的物业保证着房子后续的品质。
5、学校医院，作为房子最重要的配套，这是加分项。
但是几乎所有的房子都不是五点全有的，所以需要多方面对比。
Ⅷ 做房地产投资必须了解哪些知识
如果说你想要做房地产投资的话，那么你必须要了解现在这个行业当中的一些成本和价值，当你了解成本的时候，你才能够知道你投资出去的东西能不能够给你带来一种很好的回报，所以说这些事你必须要了解清楚的。
Ⅸ 教你如何投资房地产
房地产的投资价值，往往看的是物业的租赁产出效率如何。不同的时间、不同的地段、不同的供求环境、不同的房地产项目以及不同的投资理念，各种房地产将体现不同的投资力与价值。 一位投资者这样形容房地产投资：住宅实现租赁的周期一般是“年”，写字楼实现租赁的周期往往是“月”，而酒店则是“天”，简单讲，如果把三者比喻成商品的话，住宅租赁是大批发，写字楼租赁是小批发，酒店租赁则是零售。 住宅投资 选择长线为佳 从投资角度看，一个大城市的近郊，随着城市化进程的推进，近郊的住宅由于基础价格比较低，升值空间相对大一些，更具投资价值。而随着后期人们不断入住，周边配套逐渐增多，商业投资机会和价值就会慢慢体现出来。 沈阳千缘房地产开发有限公司副总经理郑伟认为：“近期政府所推出的宏观调控政策都是针对短期的投资行为，比如提高首付比例和利率、征收房地产税等等，这对于正常行为的长期投资影响不大。但这意味着投资者在投资住宅前需要考虑到更多的因素。” 在投资门槛逐渐提高以及平抑房价的大方向下，房价上涨的速度会减慢。住宅投资前景可以选择长线为佳。 据了解，目前沈阳房地产住宅市场还是以自住为主，投资行为占的比例不到20％。 写字楼投资 选择区域最重要 写字楼的增值主要是市中心区及商贸区繁荣的商务气氛以及稀缺性。写字楼投资应该从区域的环境政策、人才、技术、商贸等方面的综合因素去考虑，同时还应该关注区域基础设施配套以及周围现有的行业业态。 写字楼租金价格呈现出两极分化的特点，即越破旧、地段不好的租金越低，反之，越高档的、地理位置越好的写字楼租金比较高。 沈阳财富中心李志强经理认为：“写字楼的使用上大部分是自用，开发公司也很少对外出售。如果租用写字楼六七年，其租金足以买一个写字楼了，所以大多比较高档的，租金高的写字楼是不对外卖的，开发商不会放弃这部分利润。” 目前，沈阳写字楼比较集中的地区在沈阳CBD、五里河、三好街及和平大街。这些区域的人流、物流、信息流、资金流都很丰富，资源优越。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。 酒店式公寓投资 关键看配套 酒店式公寓作为市场新宠，进入沈阳市场已有几年时间。作为近年来一种新兴的房地产投资品种，投资者把它作为新兴物业，开发商把它作为新的利润增长点。 酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，客商和公司人员流动地带，周围的服务配套设施完善。其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务。 由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。因此，备受商务人士青睐。 据德郡7号总经理何行知介绍：“酒店式的公寓相对于住宅和写字楼产出率最高，回报也是比较高的。沈阳CBD地区，临近沈阳北站、汽车站及未来地铁站，是沈阳中高端商务客流最集中的区域，客源充沛。在此的酒店，自然无论从客源的保障性、房价的保障性方面来说，都是具有相当优势的。沈阳人的房产投资范围刚刚开始形成，老百姓会偏重更为理性与稳定的投资。” 酒店式公寓是打着“商务”牌出现的，深切体现出为商务人员服务的特征。 简单来说，酒店式公寓就是为那些在商务区内的商务人员提供休息、休闲和小型办公的场所。 投资者在选择项目时，一定要注意项目自身和周边的配套是否会给商务人士带来方便。这些配套包括交通、医疗、教育、购物、休闲等等。 酒店式公寓的流行，也导致了上市量过大以及同质化严重而出现的空置率高的现象。因此对投资者而言，一定要三思而后行。