为什么房地产会有周期

① 看历史，知得失，为什么中国的房产周期特别长

所有东西都要追本溯源，主要有以下几个方面:定位，买家，卖家。

首先说定位，房地产是什么时候提出来的。
中国现代史就是一部养活公仆的历史，从最早的打土豪分田地，到后来的公私合营，最后全面国有化。不过这个时候中央政府和地方政府关于财税出现了分歧。就是大家都要吃，没这么多肉，怎么办？

随后住房，教育，医疗的市场化就来了，后面的事情大家就知道了，住不起房，上不起学，看不起病。当初设计这些的时候，这些的定位就是为了养活地方政府。

说完定位，下面再说买家。
和股票一样，任何商品周期都有一个量价齐升的拉升期。傻子都可以挣钱，庄家靠什么挣钱呢？
最早，在小县城，普通人月薪大约一千左右。当地的新房很少，二手房的价格大约为2万一套（注意是一套，不是一平米）。也就是大约不吃不喝两年就可以买一套二手房，而且绰绰有余。这个时候房子是拿来住的，毫无投资需求。大家存款也不多。

这个是没出去打工的。对于出去打工的，以昆山为例，昆山当时的房价是两千多，本地的办公室文员大约是两千多到三千一个月，产业工人看加班辛苦程度，技术工多的可以有五千。硕士大约是五千一个月。大概，普通人月薪=一平米房价，硕士=2平米房价，做生意的，年收入=首付。这个时候买房的投资需求也不旺盛，买房都是自己住的。

② 房地产周期的影响因素…

供求状况 房地产商品由于生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺，这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。
房地产是一种特殊商品。首先是其不动产特性。这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现，还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性，而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。其次是房地产的资产属性。房地产不仅是一种生产和生活的消费商品，而且具有投资品的特征，这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。还有就是房地产商品的资本附加性很强，它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移，它有更长的使用价值年限，并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求——价格关系表现，甚至使之发生扭曲，从而造成比较明显和剧烈的价格波动。经济基本面 房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系，即基本面状况良好，价格就容易出现上行波动，基本面恶化，价格就极有可能出现下滑，因此房地产价格也成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。目前经济基本面较好，高增长、低通胀的状况显示出中国宏观经济的“黄金时代”特征，因此很自然地出现房地产价格的上行波动，但反过来看，在当前状况下，增长减缓、通胀加剧的趋势和可能性也越来越大，必要的经济调整已经开始。目前总体物价存在上涨压力，中央政府承受着巨大的压力以抵御人民币增值，在当前的通胀状况中，至少还要新增加两个因素：一是劳动力成本上升，二是房地产价格上涨。在这样的状况下，房地产价格的上行波动不大可能持续太久，而且如果控制不力极有可能出现急速下行和剧烈波动。
值得注意的是，房地产价格和经济基本面之间的正相关，形成的是动态均衡的关系，就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动，反过来后者也将影响到前者。如果房地产价格波动打破了原先的均衡关系，经济基本面势必发生与之相适应的变化，这样才能逐步建立两者之间新的均衡关系。但是如果这种均衡关系缺乏真实基础，就是说假如房地产价格的上行波动只是过度预期和投机造成的，那么这时房地产价格作为投资和经济发展的重要先行指标，给出的是错误的市场信号，虚假繁荣的经济基本面很快将由于失去支撑而回归真实，而且极有可能是破坏原有真实经济基本面的回归。城市化进程 城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力，也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到2020年基本实现“全面小康”，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。此间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,而初步预测，到2020年我国城镇居民的人均住房面积将达到35平方米。但潜在需求不是现实需求，这种需求如何转化和以何种形式转化将影响到广至宏观经济整体小至房地产价格波动的一些重要经济现象。城市化进程的快速推进，将极大推动房地产价格的上行波动，其主要原因是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加。但城市化进程是一种综合性过程，它因时因地因人而发生变化，经济发展程度和国家政策及管理都会极大地影响其结果，就是说城市化并非总是持续上升的过程，在连续过程中很可能会因为经济、政治的原因发生中断或停滞。另外一种情况就是城市化本身孕含着与之相反的趋势，即在形成积聚的同时也不断地形成分散，从经济学的角度看，城市化进程也有它的边际成本，一旦超大城市的积聚所带来的成本超过其效益，城市化进程自然就会停止。从欧洲和新加坡的发展历史看，城市扩张的最后必然向卫星式的市镇分散，房地产价格也必然发生变化。所以说当城市化快速推进或者发生停滞时，房地产价格必然发生波动。经济周期 自20世纪20年代德国伊弗研究所和法国经济研究所开始推广和使用景气调查方法，经济周期理论被证明是最好的解释经济运行的理论模式。事实上无论是微观经济活动还是宏观经济活动都具有一定的周期。微观而言，经济活动单位从其生产、销售、资金使用、利润分配、技术更新等方方面面，无不带有周期性特点；同时，作为各种微观经济活动综合体的宏观经济，也同样表现出一定的周期性，其各种经济指标和增长速度经常呈现起伏波动状态。经济周期是客观存在的，无论微观宏观，增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型自始至终不断运行。房地产作为国民经济的重要组成部分，是无法脱离经济周期的影响的，而且排除时滞效应和连带效应，它的波动规律是与经济周期相一致的。
如何正确识别各种宏观经济现象周期波动的幅度和频率，并采取适时和适度的调控措施和经济政策，使经济波动的频率降低、幅度减弱，以取得目标产业的长期稳定协调健康的增长，是宏观经济调控的一项重要任务,也成为当前房地产价格波动控制的主要目的。中国经济正从计划经济向市场经济转轨，经济周期性还不那么稳定，其表现也不甚明显，因而周期研究极其困难。而我国房地产业正处于成长阶段，房地产业规模不断扩大，如果以绝对量来考察房地产业的周期波动，那么整个房地产业到目前为止一直处于上升区间，无法体现出实际应有的波动状况。不过目前新编制使用的“国房景气指数”体系，采用增长率循环法和一致合成指数法来表达即期景气水平，排除了房地产业规模的影响，经过一段时期以来的实践，证明了中国房地产价格波动与经济周期的相关性。经济全球化 经济全球化自20世纪80年代以来成为经济活动的重要影响因素。随着全球化的加速发展，国际金融市场规模不断扩大，跨国资本在全球快速流动，时常引发各国资产价格的剧烈波动。事实上不少国家和地区都发生过严重冲击经济总体的系统性金融危机，而受害最直接和最深的也往往是房地产业，其相继引发的房地产价格波动的规模与幅度也令人吃惊，比如日本主要城市平均地价指数，由1986年的38.4飚升到1991年的103.0再下跌至2002年30.4，涨跌幅均超过50%，而至今仍未走出房地产经济的低迷状态。这种房地产价格大幅波动的过程，不仅在亚洲和拉美等发展中国家和地区，也同样在欧美发达国家发生过。
经济全球化使得全球房地产市场逐步形成，而其价格波动影响也更加广泛。根据英国《经济学家》杂志年初发布的统计，过去5年发达国家的楼市总值由30万亿升至70万亿（美元），增值超过各国国内生产总值的100%。而这次主要由房地产引起的经济泡沫比上世纪20年代后期的美国股市泡沫（约合当时美国国内生产总值的55%）和90年代后期全球股市泡沫（历时5年、升幅约80%）更加令人担忧。中国作为全球最具增长潜力的地区之一，已经不可避免地被裹挟进这次房地产泡沫，而一旦泡沫破裂，其后果也将通过全球性经济联系传递到中国。
此外世界宏观经济已经进入短周期低速增长阶段，过度增长的后果已经逐渐显露。各国的经济发展政策的调整将是显而易见的。这种调整极有可能引起房地产价格波动，而处理不当将出现不能承受的后果，通常随之而来的也将是反复出现的持续性的经济疲软，而这将使房地产价格波动进一步走向恶性循环。政策变动 政策变动是一个宏大议题，事实上上述几点均涉及到政策因素，特别是城市化进程、经济基本面，但提到房地产价格波动问题，政策变动是不得不单列强调的重要因素。实际上房地产经济本身就是一种政治经济和政策经济，特别是在我国现阶段现有体制之下，国家政策往往左右了房地产发展的方向、规模、速度和程度。

③ 深度分析，论房地产大周期规律，为什么房价还会涨

不必用这么复杂的经济学理论，单靠常识即能理解房价的上涨。
房价上涨这个说法不准确，严格说是中国的某些地区的房价还会上涨，尤其一线城市。不要考虑什么租售比、房价收入比这些经济术语，因为房子一旦成了投资品，上涨或下跌就不是理智来决定的了，而是人类的动物性本能到底有多强，以及社会上极限情况下到底最大有多少资金可以动员进房市。
想理解房价上涨的原因，您查询下每年春节后，火车、飞机这些交通工具里的客流方向即能理解。中国目前人口表现为明确的从三四线城市向一二线城市流动的大趋势，中国将来会出现象日本、韩国那种极为庞大的都市圈。目前看，这种趋势远没结束。再加上，一个年轻人来到大都市，其父母往往晚年随孩子同时迁移，为一二线城市的房子带来源源不断的需求。这点，您有空到三四线城市看看就明白，这些地方几乎满街都是中老年人，不象大城市，到处是年轻人，充满活力。我统计的数据是，三四线城市的劳动适龄人口46%以上的都迁移出去了（其中包含了很多优质的人才，是当地巨大的损失）。幸亏这些地区还有政府和传统的国企吸纳了一部分年轻人，否则，人口外流更加严重。东北就是最好的例子。中国的房价会出现分化，有的继续上涨，有的长期低糜。至于如何判断房价停止上涨的时间，那就关注一二线城市的流入人口数量是否开始停滞即可。
单靠常识，在可见的10年内，我不认为房价会下跌。个人观点，仅供参考。

④ 什么是房地产周期

房地产周期是房地产的增值与调整时间，就像每次的金融危机，这也是机遇、和发财机会

⑤ 房地产的去化周期是什么意思

房地产的去化周期指的是在房地产领域中，在某一设定的时期内销售出去的楼盘数占总楼盘数的百分比，也就是销售率。

去化率计算公式：去化率＝销售套数／总套数。

目前的售楼销售的地方，评价一个楼盘地产的销售业绩，就是需要一个衡量的指标来作参考，这个参考指标就是去化率。

如在2018年第二季度，某商品楼 120平米的户型的销售率=（该户型累计销售套数÷该户型总套数）×100%。

(5)为什么房地产会有周期扩展阅读：

想要达到较高的去化率，可以考虑以下几种房地产销售模式：

1、被动式＂坐销＂：这种房地产销售形式是房地产卖方市场时期的主要销售形式，销售人员根据自身的楼盘产品单向与置业者沟通，置业者口头说需要什么样的房屋，就寻找与之相似的产品，当置业者说不买时，就认为置业者不可能买，他们从不了解置业者的购买动机，从不主动应对置业者的拒绝。

2、通过产品＂功能＂提高销售：通过挖掘房地产的各项＂功能＂来提高销售业绩，＂房地产不等于钢筋加水泥＂就是这一代房地产销售形式的思想。

3、销售过程以顾客为，发展顾客需要，并服务顾客。第三代房地产销售形式也正是这样，当房地产进入买方市场时，房地产的销售开始转向以置业者为导向，销售过程开始加强买卖双方的沟通，充分挖掘客户需求，产品设计越来越人性化，市场细分不断升级。

4、通过＂双赢＂思维提高销售：帮助客户解决问题的同时销售了自己的房子，这种销售形式集中表现在生活方式、概念地产、文化地产等概念销售的盛行，房地产销售技术更注重与客户的双向沟通，需求的充分挖掘等方面。＂发现需求，满足它；发现问题，解决它＂则是这种房地产销售形式的高度概括，灵活运用它则可以产生戏剧性的功效。

⑥ 什么叫房地产周期理论以及周期内每个阶段的客户情况

1、简单说，房地产以五年为一周期，即兴衰周期。五年一循环。
2、这个周期即反应的是市场的销售量及房地产项目数量的变化。
3、客户的购买意愿也是大体跟随周期再变化的。
4、总体讲，就是，兴转衰再转兴。

⑦ 为什么房地产是周期性行业

我国房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长。专
我国房地产业也存在周期性波动，属有三个指标可分析出房地产周期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二是销售面积增长，市场卖了多少房；第三是投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。

⑧ 为什么存在房地产市场周期循环现象

当新组合出现时，老的生产要素组合仍然在市场上存在。新老组合的共存必然给在每个中周期中还有小创新所引起的波动，形成若干个短周期。 关于深圳房地产