房地产团访怎么拉

A. 房产销售电话约访技巧

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内容大纲：
□ 电话约看的目的
□ 电话约看的事前准备
□ 电话约看的要领
□ 电话预约的方法
□ 不同状况的电话约访
□ 拒绝处理

□ 电话约看的目的
A 打电话的目的是什么？
} 简单的说，就是获得一次_预约带看的机会
需要注意点：
} 打电话时间只有几分钟，不要企图透过电话来销售，那应该是带看面谈时所做的事。千万要记住这一点！
} 大部分的物业顾问最大的问题就是，不知道何时挂电话。在电话中，话讲得太多，问题也会越多，这将造成预约带看的困难。话讲得太多，准客户也会随之发问，很多问题很难在电话中说明得很清楚，这么一来对方会更有推辞的理由。
B 人们会想拒绝自己完全不清楚的事情
? 客户不喜欢决定自己不熟悉的事情，也害怕因此而带来的变化，害怕你向他们销售不必要的东西。
需要注意点：
? 因此为了让对方较容易做出决定：要求大约十分钟的时间，来说明我们所提供给准客户的服务，同时在电话中传达我们服务的热忱和真正的意图。
? 到目前为止，我们找到的最好的办法就是利用“全能接近法”。
? 使用这个方法可以避免说一些不必要的话，不会造成不愉快的感觉，因为这方法不但简短而且效果最好。
C 好的开始，一个新的机会。
需要注意点：
} “电话”——是你在销售流程中所必须使用的工具，是销售流程的开端。
} 你在电话中的音调、语气、用语态度都会影响客户对你的印象，在短短的几分钟内，如何做适当的表达是成功的关键，这是准客户“见到你” 之前的第一印象，也关系到能否顺利约访到客户进行后续销售。
} 你的表现越专业、越平稳、达成预约带看的比率也就越高。

□ 电话约看前的事前准备
} 为了有效透过电话接近准客户，要事先做好准备。首先要做好有关事物的相关准备，然后再做好对自己本身的准备。
A 与事物相关的准备
} _脚本：准备好你要打电话的脚本和拒绝问题的处理摘要。
} 名单：事先准备好你要打电话预约准客户的名单。
} 文件：日历、工作日志、笔等所需的东西。
} 地点：在舒适又不受影响的地方（办公室）打电话。
B 对自己本身的准备
} 做充分的练习：把你实际要通话的内容，事先与主管演练几次。
} 解除紧张情绪：调适成一种与客户面对面交谈的心情。
} 要具备自信心和热情：用自信心和热情通话时，会给准客户留下非常专业的物业顾问印象。
} 要微笑：边按电话边微笑，会使你的声音保持热忱而愉快。
} 记住这是要获得预约带看的电话。
C 打电话的名单
} 电脑上现有的房东。
} 现有的客户。
} 他人的推荐介绍。
} 朋友、亲戚、熟人。
} 名录、纪念册、公司行号之电话分机表。

□ 电话约看的要领
A 预约时间要准确
} 掌握主导权，说出正确的时间。就是说，不要大约，而是要说：“明天已经满了，后天早上八点半还有位置，可以帮您定下来。”
B 如果客户在通话中，那么在谢谢总机之后挂断电话，稍后再打。
} 等待容易浪费时间。因为准客户在通话结束之后可能想做事，而不是又再一次通电话。而且等待的电话，容易让准客户有压力。
C 使用电话脚本
} 准备好不同对象的电话脚本及处理拒绝问题的话术，并熟练的使用。
D 照自己的计划，约访到足够的人
} 准备很多人的名字，不论同意或拒绝，按照名字继续打下去。随着打电话技巧的进步，据统计每45分钟就可以约到6个人。
E 记住，是为了获得一次预约带看的机会，而不是销售。
F 保持积极的态度，相信自己的能力与价值。
G 别让电话铃声响太多次，可能是客户不在或有特别的事情。
H 先确认对方的名字的读法，以免念错而失礼。
I 避免争论
} 注意聆听客户的话，镇定地回答，专注于取得见面带看这个目标。
J 照原来自然的声调讲电话
} 有一种只要拿起电话，就会大声说话的人。因为听筒就在客户的耳旁，所以会带给相当大的不愉快感。通话就要像在人身边一样。
K 注意不要持续不断地说话，偶尔停顿是很重要的。
L 如果客户像是在忙，要尽快做是否通话或事后再打电话的决定。
M 通话中随时使用，像“对不起”、 “谢谢”、“是”、“没错”等表现礼貌的用语。
N 一定要微笑
} 你的声调会传达给对方，微笑会使你的声音保持真诚而开朗。
O 不要先挂断电话
} 不要先挂断电话，否则客户可能认为你是不够尊重他或是急躁的人。
P 结束通话时，一定要表达谢意。

□ 电话预约的方法
A 全能接近法
} 介绍：首先介绍你自己的公司，这不仅仅是必要的基本礼仪，也代表你是很有自信的传达“合富置业”所带来的信誉。
} 目的： 你必须事先说明你打电话的目的。因为客户不喜欢躲躲闪闪的人，况且你所提供的服务对他们将有很大的帮助。
} 影响：第三者的影响力是非常重要的，因为准客户会因为经由那些已经发现其价值的人所推荐或与推荐者具有相同的状况，因此在心理上的接受程度会提高。
} 决定： 向准客户说明，你所推荐的物业是否有价值，是由他来决定的，而且不会花太多时间。如此说法，可以降低客户被销售的心理压力。
} 完成： 每一通电话你必须要求确定约看时间，因为你的目的只有一个--销售“一次带看的机会”：准客户同意见面才算销售成功。
} 每个步骤必须紧接着上一个步骤，不要让客户有反应的机会。在此我们使用二项技巧，“假设同意”及“二选一法”。
B 电话约看的范例
介绍：请问王大明先生在吗？王先生您好，我是上海合富置业顾问有限公司的XXX。抱歉，打扰您两分钟的时间，好吗？
目的：今天打电话给您的目的，是希望能够有机会跟王先生您介绍我们公司代理的阳澄湖的独立产权商铺。
影响：是这样的，前些日子，我们向很多我们的老客户和老房东介绍了这个商铺，他们都觉得非常具有投资价值，所以今天我也特别推荐给王先生您。
决定：至于这个商铺，是不是让您有同样的感受，完全由您自己判断，只要花您半天时间就可以了。
完成：您看明天周六早上九点或者是后天周日早上九点，哪个时间您比较方便？

□ 不同状况的电话访谈
A 针对不同对象的接触
} 还是完全遵照“全能接近法”的步骤和目的进行，只是根据不同的对象改变一些字句和说话的口吻。许多一手商铺电话销售业绩突出的业务员，就是运用这个简单而有效地方法建立了自己销售事业的成果。
不特定对象（电脑名单等）
} 物业顾问：请问李俊国经理在吗？
} 准客户：我就是。
} 物业顾问：您好，我是上海合富置业顾问有限公司的物业顾问XXX，是否方便占用您几分钟的时间呢？
} 准客户：有什么事吗？
} 物业顾问：李经理，我打这个电话的原因，是因为我们公司有一个很好的商铺投资计划，对像您这样的成功人士非常有帮助，所以想和您约个时间做现场说明。
} 物业顾问：当然，我不清楚您是否会对这个商业项目感兴趣，但是不需要很多时间您就可以了解以及做好判断。
} 物业顾问：明天可以吗？还是后天比较方便？
} 准客户：后天吧。
} 物业顾问：那么就帮您定在后天早上九点，我们在人民广场有班车等你。详细地址我稍后发到您的手机上。
} 物业顾问：谢谢您！李经理，我会准时在人民广场上车的地方等您，很期待跟您见面！
推荐介绍的客户
} 物业顾问：请问是李国栋先生吗？
} 物业顾问：您好，我是上海合富置业顾问有限公司的物业顾问XXX，是否方便占用您几分钟的时间呢？
} 准客户：可以啊，有什么事？
} 物业顾问：谢谢您！您认识张建明先生吧？
} 物业顾问：听说你们从大学认识到现在，还是往来密切。几天前我向张先生介绍了我们公司代理的桐乡红星美凯龙商铺，他非常满意。所以，他将您介绍给了我，希望也能让李先生了解，但不知道李先生是否有兴趣，事实上，李先生只需要给我半天时间让我们免费的班车带您去现场亲自看看，您就可以做出判断了，明天可以吗？还是后天比较方便？
} 准客户：明天我要出差。
} 物业顾问：那么后天早上八点半，或者大后天早上八点半，哪个时间您比较方便？
} 准客户：后天早上八点半比较方便。
} 物业顾问：那么十五号早上八点半，我们在人民广场见面，可以吗？详细地址我稍后会发到您的手机上。
} 物业顾问：好的，谢谢您！李先生，到时候见。
介绍者说会联络被介绍者时
} 物业顾问：请问李国栋先生在吗？
} 物业顾问：您好，我是永亨银行的张建明先生所介绍而打这通电话，我是上海合富置业顾问有限公司的物业顾问XXX，是否方便占用您几分钟的时间呢？
} 准客户：可以啊，有什么事？
} 物业顾问：谢谢您！您认识张建明先生把？
} 准客户：是啊，我认识。
} 物业顾问：张先生是我们的好朋友，他说会跟您联络，不知他有没有打过电话给您？
} 准客户：没有，我还没有接到。
} 物业顾问：是吗？可能因为很忙而还没有打。因为几天前我向张先生介绍了我们公司代理的桐乡红星美凯龙项目，他非常满意。而且认为这个投资项目也会给李先生有所帮助，所以，推荐我认识您。虽然张先生非常满意，但不知道李先生是否有兴趣，事实上，李先生只需要给我半天时间带您去现场看看就可以判断了，所以想和您约个时间，明天可以吗？还是后天比较方便？
} 准客户：我明天有一天的会议。
} 物业顾问：那么后天吧，我帮您预订后天早上八点半的免费班车怎么样？
} 准客户：大后天比较好。
} 物业顾问：那么十五号早上八点半，我们在人民广场见面，详细地址我稍后会发到您的手机上。
} 物业顾问：好的，谢谢您！李先生，到时候见。
熟人或者朋友时
} 物业顾问：小李，是我阿坤啊！最近过的怎么样？
} 准客户：托你的福，还不错啦！你呢？
} 物业顾问：我离开以前上班的公司了，现在上海合富置业顾问有限公司工作。
} 准客户：什么！去房产公司？
} 物业顾问：是啊！你有听过我们公司吗？
} 准客户：没听过！可是你怎么到房产公司上班呢？你是做什么的？
} 物业顾问：在电话上讲不方便，详细内容我们见面再说。我们公司有一个非常好的投资项目——桐乡红星美凯龙，卖得很火的，很多同事自己都卖了，投资回报非常高，但不知道你会不会感兴趣，不过只要我带你去现场看看就可以判断了，你看什么时候方便？明天或者后天怎么样……？
} 准客户：明天我会很忙……
} 物业顾问：那么后天见，后天早上八点半怎么样？
} 准客户：好吧！
} 物业顾问：好啊，那么十五号早上八点半，我在人民广场上车的地方等你。稍后我把详细的上车地点发到你的手机上。

□ 拒绝处理
A 准客户为何拒绝
} 这是正常的反应，一般人在业务员接近时都会有抗拒的态度，其实这种反应也是销售一环。谈到投资商铺，一些准客户的直觉认为会被强迫购买，因此有拒绝的态度，可以将这视为正常现象。把他作为学习拒绝处理的机会，要把拒绝当作成功的一个过程，要尊重客户。不论是谁，很少人一开口就马上拒绝。客户会试着了解，对方打电话给他的目的。有时候反而是我们逼他们采取防范态度，这一点要注意。
B 面对拒绝的态度与策略
} 有些物业顾问无法忍受这样的拒绝，这样的人在房地产电话销售中是无法长久的生存的。优秀的电话销售知道准客户说（不），并知道如何回应。因为他们了解人性的弱点，能体谅客户的心情，并且对自己深具信心。随着对每个人拒绝的处理，你就越来越接近你的目标——获得机会。
} 在回答不断的拒绝时，每个答案都要比前一个更直接而且积极，并且要保持信心和微笑。
} 基本策略是处理每一个（拒绝）之后，跟随一个预约见面要求（完成）。
C 处理拒绝的要领
} 不要立即争辩，先接受拒绝。
} 再了解拒绝的真意。
} 回答拒绝的内容。
} 简短和有自信地对应。
D 拒绝处理的范例
} 我没有兴趣
} 李先生，我知道“人们一般不可能对不了解的东西在刚刚听到的时候就马上感到兴趣”。这也是我为什么想要带您去现场考察的原因。我想当面向您做详细的说明，这样您便可以判断这个商铺投资计划对您到底有没有价值。不知道您在（日期时间）或者（日期时间）比较方便？

} 桐乡红星美凯龙是什么呢？你想跟我谈什么呢？
} 李先生，每个人都有一些与财务相关的梦想与目标，例如，想把手里空闲的资金运用起来、想让现有的资产增值、想买房子、想给后人留一笔遗产、想让家人享受拥有一铺富三代的衣食无忧的生活，李先生，您是否也一样呢？我们现在代理的桐乡红星美凯龙就能够给您带来这样的回报，协助您达成这些目标，到了现场我会进一步详细的说明，不知道您在（日期时间）或者（日期时间）比较方便？
} 我投资的东西已经很多了
} 李先生，投资得很足够是件很好的事情。其实，房产投资不是买了就算了，它仍然要随着时间和市场的改变，做重新的调整。我可以用朋友以及专业的立场，帮您重新检视您目前所拥有的房产投资项目，看看现阶段您的投资是不是符合您现在的需求。不知道您在（日期时间）或者（日期时间）比较方便？
} 我有朋友是做房产的
} 谢谢您告诉我这个讯息，但我还是想和您一起去看看我们这个商铺投资项目，我相信这和您朋友所提供内容不一样，而且一般人可能不方便和朋友讨论过于隐私的问题。另外，您也可以看看我们的现场说明，做个比较。不知道您在（日期时间）或者（日期时间）比较方便？
} 不管怎么样都不要
} 您讨厌投资商业地产有特别的理由吗？其实一些像您一样拒绝的人，在听了我的介绍之后，都改变了想法。我想没有人一开始就喜欢这个商铺，但是对于像您一样具有投资理念的人来说，是绝对值得去看看我们的这个桐乡红星美凯龙项目的，或许会改变一些看法。如果您到现场听了我们的介绍还是不喜欢，那么我保证不再向您提起。我绝对不会强迫您购买。
} 如果准客户在你回答之后，仍然保持抗拒的态度，又该怎么办呢？
} 李先生，您好像很怕跟我见面，我确定这个投资计划将能对您有所帮助。
} 在这向您承诺两件事情：第一、我绝对不会强迫您购买；第二、除非您认为有所需要，否则不会再有无休止的打搅。所以不知道您在（日期时间）或者（日期时间）比较方便？
} 如果这个方法仍然无效呢？
} 不要批评或冷嘲热讽，而要谢谢准客户花时间听你说话，并迅速的结束谈话，不要困扰准客户。那么未来还有销售的机会。因此，你可以这样说：
} 李先生，很抱歉打扰您的时间了。如果下次我们有更好的投资计划，我再向您推荐，好吗？

请记住：把简单的事情重复地做，再做，一直做，做到成功为止……

B. 房地产业务员刚刚开始怎么拉客户

1、每天准时到公司,(最好能提前20分钟到公司,做到风雨无阻!)
2、找开电脑,查看前一天所新增楼盘,熟悉市场行情,养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。
3、打开电脑,随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目,及时了解公司业务动态同规章制度,跟上公司日新月异发展的步伐。
4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).
5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.
6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.
7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前,先行约业主看房(每周至少一个)。
8、下决定每天找寻一个新客户(暂时未需要,但半年内会买的客户)
9、尝试考核本身对买卖过程中,税费及各项手续费的计算方法。
10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张,争取客源及盘源。
13、自行辑录五个笋盘,不停寻找客户作配对,机会自然大增。
14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘,做好自己的"客户回访"工作。
15、跟进以往经自己租出的楼盘业主,会否买多一个单位作投资(收租)
16、有时间到附近交易活跃的社区兜客,及地产公司门口拉客。

C. 男子花500万买的房子 被房产局的违规操作弄没了是怎么回事

沈培永购买了安徽天缘房地产开发集团有限公司开发建设的凯悦大厦营业房16套、住房10套，耗资近500万元。天长市国土资源和房产管理局把房子登记备案在沈培永名下，沈培永付清房款后，房产证却办给了别人。

事件详情

买房本是一件值得高兴的事，可是对合肥青年沈培永来说，在安徽省滁州市下辖的天长市买房，是一连串麻烦的开始。

说起自己的“奇葩”经历，沈培永一脸气愤，他觉得自己不仅被房地产公司骗了，也落进了天长市国土房产局的“连环套”。

2011年10月26日，沈培永去天长市国土房产局办理了“天长市商品房预售合同登记备案证明”，办理过程非常顺利，其间没有工作人员提醒他存在问题。

2013年，即沈培永买房后的两年，他意外得知，自己购买的20多套房子中，有6套已经抵押给了一家银行。沈培永还得知，早在2009年5月12日，开发商就已经把房地产的土地证抵押给了个人。

2014年3月，沈培永从滁州市中院得知，他买的那些房子，政府却给别人突击办理了房产证，而这些人甚至没有登记备案。

当沈培永为购买的房产办理登记备案时，他不知道，其中部分房产已经被出售给其他购房户，且已装修入住。

D. 房地产渠道拓客方案

房地产渠道拓客方案如下：

1、大机构、大集团等大客户资源的大客户营销回

2、社区、写字楼答、娱乐场所、超市、购物中心等客户资源拓展

3、房企自己的会员俱乐部资源拓展

4、代理机构的客户资源及二三级市场联动的地铺网络所积累的资源

5、合作的物业公司的资源拓展

6、房展会、巡展会等外展活动积累的客户资源

7、专业短信公司、直邮公司的客户资源

8、银行、证券、基金、移动等企业的VIP客户资源

9、高尔夫、车友会、游艇会等俱乐部会员资源

10、各类协会如台商会、物流协会、书法家协会等会员资源

11、房企全体员工和老客户推荐的客户资源

房地产拓客，就是在目标客户区域内寻找目标客户并设法倒流到售楼现场促成成交的过程。一般拓客分为异地拓客和本地拓客，也还要分销售项目是刚需项目还是旅游度假投资等项目，具体项目不同拓客区域不同方法也有区别。

(4)房地产团访怎么拉扩展阅读

每天进行拓客总结和回访更是重中重，拓客的目标是促成到访和成交。每天进行关于拓客区域、群体、数量、效果的分析，有效地把握拓客带来的资源，从而带来到访，促进成交。 另外，拓客还需要相应的奖罚机制促进外场拓客的积极性和主观能动性。

E. 百度房产交流团怎么加入啊

我那叫论坛，你怎么加入我？可以设置留加入我的信息，扫描完美，晚上就可以加入你的方便操作的

F. 如何带好房地产销售团队

方大智能管家：一个是专业的销售培训，一个是销售的激情

G. 房地产平销期外拓怎么做带访

就是发发传单，做做宣传，如果有人有意向去售楼部看房，公司应该会有车来接，或者报销路费，你只需做好登记就可以了。

H. 做销售房地产，如何拉更多的客户到手。求助

一般情况下，房地产销售人寻找潜在客户主要利用三种资源，即内部资源、外部资回源和个人答资源。其主要途径有：
（1）老带新
针对已经成交的客户，可以借他们为中心开发身边的更多的购房准客户，老带新有一定的信任度和说服力。
（2）房展会
全国各地每年都有大大小小的房展会，少则几百次，多则几千次。参展商与顾客都可能成为潜在客户。房地产销售人可以利用各种方式去采集信息，以便于有更多的选择余地。
（3）广告
广告每日都环绕在我们生活的周围。像报刊杂志、广播电视、互联网，甚至公共汽车、火车站、路边都有广告的存在，它影响着人们的日常生活，刺激着人们的日常消费。房地产销售人也要经常接触广告，通过广告宣传招徕客户，从而把潜在的客户变成真正的客户，促进交易的进行。一般是通过DM宣传单页的派发，收集有意向的准客户。
（4）个人名片
名片是显示个人身份的“面子”，也是一种交际的手段。持有对方的名片，通常会让人产生一种信赖感和亲近感。在一定的场合，销售人还可以利用适当的机会直截了当地提出请求，希望老客户推荐潜在的客户。

I. 房产管理者怎么让团队提高拜访量

最平常，最简单的方法，往往是最有效的方法，“每日六访”是我们要版执行的最基本的业务活动要求权。拜访量的提高，直接影响到业务员最终促成量的增加，根据科学的数据来源，业务员每日的拜访量要求达到6访。但目前我们的现状却是，业务员每日只达到2访，一个原因是因为业务员的准主顾存储量严重不足，第二是业务员例行计划拜访后，没有利用空挡时间开展业务活动的概念和方法，长期恶性循环，将不利于个人及公司的发展。

J. 做房地产电销的业务员，如何约客户一访和二坊呢

你好，为你解答，望采纳！
A 销售工作是一个做好了就是不拿本钱的老板
做不好可能都不如公司的前台接待员
如果做销售我建议你先做个行业调查
看一下自己的所学都可以做哪些行业的销售
再综合比较一下哪个行业的销售薪水和提成较高
有可持续的发展空间
做销售我觉得你就当首选大公司
可能刚开始的待遇很少
B.但是随着工龄的增加和经验的积累一定是磨刀不误砍柴工的
在实际的接待谈判过程中，销售人员应注意以上几个方面:
1.不要过分热情
房地产是一种高价位的特殊的商品，动辄数十万元甚至百万完，相对应的客户也大多是理智而谨慎的，不是简单层次上的营销辞令、热情接待所能打动的。销售人员应该有理有节、落落大方、坦率真诚清楚明晰地回答客户提出的各种问题，而不能过分热情。在如今买方市场情况下，过分的热情反而会给客房留下一个楼盘卖不动的感觉，这是非常致命的。
2.在谈判的初期，不要在价格上过多地纠缠
“昂贵”和“便宜”的含义极不确切并且带有浓厚的主观色彩。对这个词，不同的人有着不同的看法。你的楼盘越能满足客户的某些愿望，他就越觉得你的楼盘便宜。作为优秀的销售人员应该在最短的时间内找到客户的需求并尽量地满足他，让客户将注意力集中在楼盘的价值上。想方设法让客户认识到你推销的楼盘正是他所需要的，他就会将价格放在次要的位置上。如果一定要涉及价格问题，那就必须把价格连同价值一并提出。
3.现场接待更需要高超的谈判技巧
现场接待是一种商业谈判，经常会遇上一些客户对楼盘价格进行杀价，这样的客户往往是有了买意的客户。销售人员要让客户经历一个艰苦卓绝的谈判过程，让他感觉到所争取到的每个优惠都是来之不易的。而且在条件允许的情况下，最终要让客户有一种“胜利”的感觉。客户对辛苦得来的胜利果实一般都倍加珍惜，从而打开了成交的大门。
销售人员在进行说服推销时，可采用的方法不胜枚举。把握以上几个原则，“运用之妙存乎一心”，就能找到达成交易的最好方法。