房地产分销如何做账

A. 房地产代理销售公司的账务处理

会涉及到所有的会计科目分录方法：
将与收入有关的支出都计入主营业务成本；
服务业的成本和销售费用比较难拆分，建议除了业务人员的工资以外，像场地租金、水电费、通讯（网络）费、物业费等近似成本的内容放在成本中；
办公费、广告费、咨询费等与管理相关的内容放在销售费用或管理费用；
将与收入有关的支出都计入主营业务成本；
服务业的成本和销售费用比较难拆分，建议除了业务人员的工资以外，像场地租金、水电费、通讯（网络）费、物业费等近似成本的内容放在成本中；
办公费、广告费、咨询费等与管理相关的内容放在销售费用或管理费用。
新建单位和原有单位在年度开始时，会计人员均应根据核算工作的需要设置应用账簿，即平常所说的"建账"。建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。

B. 房地产企业按揭销售房屋如何账务处理

1、涉及的会计科目：其他的科目和一般的企业都差不多，主要的重点科目是：开发成本，开发费用，预收帐款（房款），以后就是主营业务收入。预付帐款（供应商）以后就是主营业务成本。长期借款（一般都需要贷款）短期借款
2、涉及的税种及税率。营业税，城建税，教育附加，土地增值税，土地使用税，房产税，所得税。印花税。
3、基本核算方法（流程）。
房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。
开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。
还有开发费用取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。
一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。
房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的
大体流程就这样了。

C. 房地产企业销售账务处理

借：应收账款
贷：主营业务收入
：

D. 房地产的账务处理

房地产企业房屋开发成本的核算
一、 开发房屋的种类及其核算对象和成本项目
房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：
1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。
3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。
开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：
（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。
其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。
二、房屋开发成本的核算
（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价
房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。
房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。
房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。
（二）前期工程费
房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
（三）基础设施费
房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。
（四）建筑安装工程费
房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。
如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为；
101商品房 630 000元
102商品房 504 000元
合计 1134 000元
则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：
某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计
设例中：
101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。
（五）配套设施费
房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。
1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。
2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。
（六）开发间接费
企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。
三、房屋开发成本核算举例
如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：
101102 152 182
商品房商品房出租房周转房
支付征地拆迁费 100 000 80 000
结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000
应付承包设计单位前期
工程费 30 000 30 000 30 000 30000
应付承包施工企业基础
设施工程款 90 000 75 000 7000070000
应付承包施工企业建筑
安装工程款600 000480000450000450000
分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000
预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000
分配开发间接费用 82 000 66 000 62 000 62 000
则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 180 000
贷：银行存款 180 000
结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 150 000
贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000
将应付设计单位前期工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 120 000
贷：应付账款——应付工程款 120 000
将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 305 000
贷：应付账款——应付工程款 305 000
将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 1980 000
贷：应付账款——应付工程款 1980 000
分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 265 000
贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000
预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 280 000
贷：预提费用——预提配套设施费 280 000
分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 272 000
贷：开发间接费用 272 000
同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。
四、已完房屋开发成本的结转
房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账：
借：开发产品 3 562 000
贷；开发成本——房屋开发成本 3 562 000

E. 房地产会计应该怎么建账和如何做账

一、成本、费用主要会计科目核算

（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款

二、收入、利润的主要会计科目核算

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时

借：银行存款

贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。

借：应收账款

贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的

借：银行存款

贷：预收账款

移交使用时

借：应收账款

贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入

借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品成本的结转

借：主营业务成本

贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

(5)房地产分销如何做账扩展阅读

房地产涉及的税种：

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:

应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：

（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；

（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五；

（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；

（4）借款合同，税率为万分之零点五；

（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；

（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)

1 不超过500元的部分 5 0

2 超过500元至2000元的部分 10 25

3 超过2000元至5000元的部分 15 125

4 超过5000元至20000元的部分 20 375

5 超过20000元至40000元的部分 25 1375

6 超过40000元至60000元的部分 30 3375

7 超过60000元至80000元的部分 35 6375

8 超过80000元至100000元的部分 40 10375

9 超过100000元的部分 45 15375

计算公式：

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税

（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=利润总额*所得税税率

（4）所得税税率：

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

F. 房地产的会计怎样做帐

一、成本、费用主要会计科目核算
（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
贷：银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借：开发间接费用
贷：银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品——房屋
贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用
借：销售费用
贷：银行存款
或应付账款
二、收入、利润的主要会计科目核算
（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时
借：银行存款
贷：主营业务收入
②营业收入实现前，价款收取后的。
借：应收账款
贷：主营业务收入
③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
借：银行存款
贷：预收账款
移交使用时
借：应收账款
贷：主营业务收入
借：预收账款
银行存款
贷：应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入
借：银行存款
贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入
借：银行存款
或应收账款
贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额
转让或是销售开发产品成本的结转
借：主营业务成本
贷：开发产品
如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品

G. 请问 代销如何做账

代销商品是销售商品的一种方式，牵涉到委托方和受托方两个方面，处在委托方立场上的商品称为委托代销商品，处在受托方立场上的商品称为受托代销商品。

代销商品销售后有两种不同的处理方法。一种是受托方和委托方分别作商品购销处理；另一种是受托方根据销售额向委托方结算代销手续费，委托方作商品销售处理。

（一）作商品购销业务的核算

1．委托方的核算批发企业对于新产试销商品、季节性商品、呆滞积压商品等，为了加速商品流转、推销新产品和呆滞积压商品、合理地使用仓位和节约仓储费用，可以将商品先发往购货单位，委托其代销，等商品销售后，再定期结算货款。

采取委托代销方式销售商品，一般先由业务部门确定委托代销商品的品种、规格、数量和金额，经领导批准后，由业务部门与各购货单位订立“商品委托代销购销合同”。合同上注明结算方式、货款清偿时间、商品保管的要求及双方承担的责任等。

委托代销商品的业务程序一般是：由业务部门根据“商品委托代销购销合同”，填制“委托代销商品发货单”；然后由储运部门将商品发运给受托单位，不转移商品所有权，根据合同规定，定期进行结算；到结算届期时，由受托单位将已售代销商品的清单交付委托方，委托方据以填制专用发票，向受托单位收取货款；委托单位收到货款时，将收到货款部分的委托代销商品作为商品销售处理。

〔例〕上海交电公司根据商品委托代销合同，将红星牌收录机100 只委托人民商厦代销，其购进单价为500元，销售平价为540元，增值税率为17％，合同规定每个月未结算一次货款。

（1）7月5日，发运商品时，作分录如下：

借：库存商品——委托代销商品 50 000

贷：库存商品——收录机类 50 000

（2）7月31日，收到人民商厦转账支票一张，金额31590元，系付已售代销的 50只红星牌收录机货款 27 000元、增值税额4 590元，支票已存入银行，作分录如下：

借：银行存款 31 590

贷：商品销售收入——收录机类 27 000

应交税金——应交增值税——销项税额 4 590

同时结转已售委托代销商品的销售成本 25 000元，作分录如下：

借：商品销售成本 25 000

贷：库存商品——委托代销商品 25 000

2．受托方的核算接受代销商品的批发企业在收到代销商品并已验收入库时，虽然企业尚未取得商品的所有权，但是企业对代销商品有支配权，可以开展商品销售业务，以有效地利用供货单位的资金开展经营业务。受托单位为了加强对代销商品的管理和核算，在收到商品时，应借记“受托代销商品”账户，贷记“代销商品款”账户。

代销商品在销售后，应填制专用发票，据以借记“银行存款”或“应收账款”账户；贷记“商品销售收入”账户和“应交税金”账户。并按进价货款借记“商品销售成本”账户；贷记“受托代销商品”账户。同时借记“代销商品款”账户；贷记“应付账款”账户。俟结算届期时，将代销商品清单交付委托方，当收到其开来的专用发票时，据以支付货款和增值税额。届时借记“应付账款”账户和“应交税金”账户；贷记“银行存款”账户。

〔例〕上海交电公司根据受托代销合同，接受凯乐无线电厂200只星浪牌收录机的代销业务，该机购进单价为550元，销售单价为600元，增值税率为17％，合同规定每个月未结算货款。

（1）3月1日，收到200只星浪牌收录机，作分录如下：

借：受托代销商品——凯乐无线电厂 110 000

贷：代销商品款——凯乐无线电厂 110 000

（2） 3月 15日，销售星浪牌收录机 50只，计货款30 000元，增值税额5 100元，收到转账支票存入银行。

①反映商品销售收入和销项税额，作分录如下：

借：银行存款 35 100

贷：商品销售收入——收录机类 30 000

应交税金——应交增值税——销项税额 5 100

②结转商品销售成本，作分录如下：

借：商品销售成本——收录机类 27 500

贷：受托代销商品——凯乐无线电厂 27 500

③结转代销商品款，作分录如下：

借：代销商品款——凯乐无线电厂 27 500

贷：应付账款——凯乐无线电厂 27 500

（3）3月31日，收到厂方开来的专用发票，计收录机货款27 500元、增值税额4 675元，当即签发转账支票 32 175元付讫。

①反映商品购进，作分录如下：

借：商品采购——凯乐无线电厂 27 500

应交税金——应交增值税——进项税额 4 675

贷：银行存款 32 175

②结转应付账款，作分录如下：

借：应付账款——凯乐无线电厂 27 500

贷：商品采购——凯乐无线电厂 27 500

“受托代销商品”是资产类账户，用以核算企业接受其他单位委托代销或寄销的商品。企业收到代销或寄销商品时，记入借方接受代销商品销售后，结转其销售成本时，记入贷方；余额在借方表示企业尚未销售的代销商品数额。该账户应按委托单位进行明细分类核算。

“代销商品款”是负债类账户，用以核算企业接受代销、寄销商品的货款。企业在收到代销、寄销的商品时，记入贷方；在销售代销、寄售商品时，记入借方；余额在贷方，表示尚未销售的代销、寄销商品的货款。该账户应按委托单位进行明细分类核算。

（二）结算代销手续费方式的核算

1．委托方的核算在委托其他企业代销商品时，采取支付代销手续费方式，其业务程序与代销商品销售的核算方法，与作商品购销业务处理的方式基本相同。所不同的是由于受托方是商品购销双方的中介人，委托方要根据合同的规定，按销售额的一定比例，支付受托方代销手续费，届时借记“经营费用”账户。

〔例〕上海百货公司将电化高锅1000只委托江浦商厦代销，该电化高锅购进单价为17．40元（不含税），销售单价为20元，增值税率为17％，合同规定每月末结算一次，代销手续费为7％。

（1）4月1日，将电化高锅交付江浦商厦时，作分录如下：

借：库存商品——一委托代销商品 17 400

贷：库存商品——铝锅类 17 400

（2）4月30日，对方送来代销商品清单，代售了电化高锅600只，计货款 12 000元、增值税额2 040元。

①填制专用发票，据以按销售处理，作分录如下：

借：应收账款——江浦商厦 14 040

贷：商品销售收入——铝锅类 12 000

应交税金——应交增值税——销项税额 2 040

②同时结转已售委托代销商品成本，作分录如下：

借：商品销售成本——铝锅类 10 440

贷：库存商品——委托代销商品 10 440

（3） 4月 30日，江浦商厦扣除了代销手续费840元后，付来了已售代销的600只电化高锅的货款及增值税额 13 200元，存入银行，作分录如下：

借：银行存款 13 200

经营费用——劳务手续费840

贷：应收账款一江浦商厦 14 040

2．受托方的核算接受代销商品的企业，采用收取代销手续费方式，在收到代销商品时的核算方法与作商品购销业务处理的方法，完全相同，在此不再重述。

代销商品在销售后，应根据规定向购货方填制专用发票，按价税合计收取的款项借记“银行存款”账户；按实现的销售收入，贷记“应付账款”账户；接收取的增值税额，贷记“应交税金”账户。同时注销代销商品，借记“代销商品款”账户，贷记“受托代销商品”账户。

企业根据合同规定在向委托方结算代销手续费时，作为代购代销收入处理。

〔例〕上海文具公司根据受托代销合同接受上海包袋厂代销2 000打牛仔书包，每打进价 166元（不含税），售价 180元，增值税率17％，合同规定每月末结算一次。

（l）l月15日，销售牛仔书包1000打，计贷款 18 000元，增值税额3 060元，收到支票存入银行，作分录如下：

借：银行存款 21 060

贷：应付账款——上海包袋厂 18 000

应交税金——应交增值税——销项税额 3 060

（2）同时注销代销商品，作分录如下：

借：代销商品款——上海包袋厂 16 600

贷：受托代销商品——上海包袋厂 16 600

（3） 1月30日，收到委托方开来专用发票，计1000打牛仔书包的货款 18 000元、增值税额3 060元。

①根据代销收入的5％应向委托方收取代销手续费900元，今扣除代销手续费后签发转账支票 20 160元，支付上海包袋厂已售代销商品货款及增值税额，作分录如下：

借：应付账款——上海包袋厂 21 060

贷：代购代销收入 900

银行存款 20 160

②根据专用发票中的增值税额，作为进项税额入账，作分录如下：

借：应交税金——应交增值税——进项税额 3 060

贷：应付账款——上海包袋厂 3 060

H. 房地产会计账务处理流程及分录

一般都是几年一周期，前几年开发，一年卖房子。

开发时：

土地成本啊（包括土地出让金那些），房屋建造成本啊和工地上的工人工资啊（一般都不是自己的工程队做，估计没这个工资，一般应该是工程外包，跟施工单位签合同，最后工程送审，以审定价结算）都计入开发成本

借 开发成本（如果是土地成本，就设置个2个科目，土地成本）

贷银行存款（或者其他）

弄清爽点，到清算的时候，自己方便很多。

以为开发而产生的人员工资会务费啊，办公费啊，差旅费啊，还有借款利息什么的，都放开发间接费用。

会计分录类似开发成本

预售时：

借 银行存款

贷 预收账款-(某某某）

交付时：

确认收入

借 预收账款

贷主营业务收入

结转成本：

在销售差不多的时候（大概90%以上，反正差不多就是了，具体有什么文件要百分之几规定我印象中没有）

将开发成本和开发间接费转入成本

其他的，该清算就清算了吧。

附件一条，因为现在可能会存在个人借款给房地产公司：

借 银行存款

贷 其他应付款

(8)房地产分销如何做账扩展阅读：

会计分录分为简单分录和复合分录两种。简单分录也称“单项分录”。是指以一个帐户的借方和另一个帐户的贷方相对应的会计分录。复合分录亦称“多项分录”。是指以一个帐户的借方与几个帐户的贷方，或者以一个帐户的贷方与几个帐户的借方相对应的会计分录。

为了保证帐户对应关系的正确、清晰、便于了解经济业务的内容，会计分录必须严格掌握一借多贷或一贷多借的基本原则，不允许多借多贷。

层析法

层析法是指将事物的发展过程划分为若干个阶段和层次，逐层递进分析，从而最终得出结果的一种解决问题的方法。利用层析法进行编制会计分录教学直观、清晰，能够取得理想的教学效果，其步骤如下：

1、分析列出经济业务中所涉及的会计科目。

2、分析会计科目的性质，如资产类科目、负债类科目等。

3、分析各会计科目的金额增减变动情况。

4、根据步骤2、3结合各类账户的借贷方所反映的经济内容（增加或减少），来判断会计科目的方向。

5、根据有借必有贷，借贷必相等的记账规则，编制会计分录。

此种方法对于学生能够准确知道会计业务所涉及的会计科目非常有效，并且较适用于单个会计分录的编制。

业务链法

所谓业务链法就是指根据会计业务发生的先后顺序，组成一条连续的业务链，前后业务之间会计分录之间存在的一种相连的关系进行会计分录的编制。

此种方法对于连续性的经济业务比较有效，特别是针对于容易搞错记账方向效果更加明显。

记账规则法

所谓记账规则法就是指利用记账规则“有借必有贷，借贷必相等”进行编制会计分录。

I. 房地产会计要怎么做帐

一.房地产会计账务处理流程
先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。
1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。
2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。
3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。
4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。
5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。
6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。
7、填制会计报表、税表。
再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是：
工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是：
1.土地出让及拆迁安置补偿费
2.前期工程费、
3.基础设施工程费、
4.建筑安装工程费、
5配套设施工程费、
6.开发间接费。
一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。
二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。

J. 房地产分销怎么做

现在做分销的一般都是威海、海南等地的旅游地产。这些房产大部分都是外地人买的，需要代理公司和分销商，您可以和当地的开发商去签订分销协议，一般分销的会有几个点的收入，但是也需要投入一部分的看房费用。