房地产销售公司如何收取房地产开发公司费用

Ⅰ 房地产开发企业代收的费用如何纳税

由于开发经营的需要，很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，如水、电、气的初装费和各项基金等。这些费用一般先由房地产企业收
取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对这些价外费用是否征税，以及如何征税，各税种的规定有所不同。

需要缴纳营业税

按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要纳税。《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔金代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3.所收款项全额上缴财政。按照政策规定，即使房地产开发企业代收的费用没有利差，也要缴纳营业税。为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕076号）第四条关于代理业营业额规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。

需要缴纳企业所得税

价外费用是否需要缴纳企业所得税，主要取决于代收费用是以谁的名义收取。如果不是由房地产开发企业开票收取的，则不纳税。国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条规定，开发产品销售收的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。

不需缴纳土地增值税

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各
项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；
2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析，假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位，才可以从土地增值税的应纳税收入额中扣除。

Ⅱ 房地产公司开发项目的销售收入怎么算

房地产公司开发项目的销售收入怎么算?房地产企业未开发完工期间预售收入不确认销售收入和销售成本。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法第九条 ：
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

Ⅲ 房地产开发企业结转收入时，如何计算成本

房地产企业商品房的成本核算过程：

1、商品房开发过程中发生的土地费用、规划设计、基础设施、建安费等所有支出：

借：开发成本（按明细核算）

贷：银行存款等

2、商品房开发完工后

借：开发产品--XXX商品房

贷：开发成本

3、计算商品房每平米单位成本。

即： 元/平方米=完工后开发成本科目总金额/商品房总建筑面积

4、结转销售商品房成本：

销售总面积* 元/平方米

借：主营业务成本

贷：开发产品

峻工决算完了之后，把成本归集在一张表内，然后根据你们的物业类型，占地面积，建筑面积那些成本指标数据分配到各物业类型里，然后转到开发产品或者其他科目，销售的时候就按单位面积成本乘面积结转就可以。

(3)房地产销售公司如何收取房地产开发公司费用扩展阅读：

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：

1、管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。

2、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5%一2%；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%一6%。

3、财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

Ⅳ 房地产开发企业代收费用如何进行税务处理

房地产开发企业销售商品房时，通常要代有关部门向购房者收取一些价外费用。所谓价外费用是指纳税人销售货物或提供应税劳务时向购买方收取的价款以外的各种费用、租金、补贴等。如煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。这些费用通常由房地产公司先代收，然后再转交给委托单位。
对于代收费用的税务处理主要体现在企业所得税及土地增值税的相关税法规定中。
1、企业所得税
根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
可见，在企业所得税上代收费用是否需要缴税，关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票。如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内，那么就需要计收入，当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，同时也不必计入成本费用。所以代收费用在企业所得税上即使计入收入，也仅相当于“平进平出”“全收全付”，不会影响所得税款本身，最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。
2、土地增值税
根根财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
综上，代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。

Ⅳ 房地产企业应如何扣除开发费用

咨询热线ZI XUN RE XIAN

您好，我公司常年从事房地产开发销售，资金力量雄厚。在开发一项楼盘过程中，内全部容使用的自有资金，没有其他利息支出。请问公司在该项房地产开发费用上应如何扣除？

专业解答

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定，(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

Ⅵ 房地产销售代理公司取费标准

这个各地收复方标准不制同的
而且还要看销售方式，是否包销，是否溢价
还有服务内容包含，是否包含推广渠道等等这一块
一般如果是裸销，就是总盘价的1%
如果在加入其他内容，广告推广，营销服务等等，2-4%之间
如果是溢价销售，一般就是1-2%之间
然后，还要看乙方公司名气，如果是易居，世联，并承诺且保证完销周期，那价格还能往上涨一涨
包销只定底价，甲方不在给予费用
前三种，代理公司入场前，可以向甲方申请开办费

Ⅶ 房地产企业，一般的，开发成本、管理费用、销售费用各占收入的比例是多少

各公司水平不一，通常成本占收入比为50-60%，管理、销售费用分别为收入约为3%-5%，这样房地产利润约有15%-20%

Ⅷ 房地产开发公司开发间接费用都包括哪些

房地产开发公司开发间接费用一般有以下几种。

（一）行政管理费

该项费用是直接从事项目开发管理的人员与部门产生的工资薪金、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、招待费、通讯费、差旅费、保安服务费、职工教育经费等费用。

（二）工程管理费

该项费用是所开发项目直接发生的工程监理费、预结算编制审核费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、合同外奖励等间接费用。

（三）周转房摊销

周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。

（四）项目营销设施建造费

该项费用是所开发项目直接发生的广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修装饰费、样板间费用等间接费用。

（五）资本化借款费用

资本化借款费用包括：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。其中，因借款而发生的辅助费用还包括手续费等。

（六）物业管理完善费

未出售的房子产权归开发商所有，物业公司进驻后，需要产权人缴纳物业管理费，开发商作为未售房屋的产权人，就该部分承担的物业管理费，以及针对配套设施不完善，需要给物业公司支付的一部分补贴费用。

(8)房地产销售公司如何收取房地产开发公司费用扩展阅读:

开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（国税发[2009]31号）

Ⅸ 房地产开发商委托房产销售公司做房产销售所需支付的费用一般怎么计算

房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。

销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。

销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。

合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。