房地产新项目地价款如何分摊

⑴ 我是房地产开发公司，购买的土地价款应计入哪个科目核算，具体怎样做分录，请教各位老师，谢谢。

是的

计入

开发成本-土地获得价款-土地出证金

最后按建筑面积进行分配到各户的面积中。

⑵ 企业有生产、有房地产项目，在分不使用资金比例贷款利息怎么分摊

建议按银行账户流水账页的支付顺序进行理顺、分摊，贷款到位以后的支付先扣减贷款部专分，扣完剩下的、以及属同一银行账户中新增收入的再按照自有资金性质理顺、分摊。其中房地产项目建设期间贷款利息符合资本化核算规定的部分可以进行资本化处理，建设期需1年期以上的。

⑶ 房地产企业土地成本及其他成本如何分摊

这个，我认为，属于你们公司会计政策的范畴，你们可以制定一个分摊原则，然后一直回按该会计答政策执行。

建议可以参照房产税对地下室等打折征收的模式，分摊成本时，在按面积分摊的基础上，再给地下室核定一个分摊比例，如40%。
地下室分摊成本=总需分摊成本*(地下室面积*40%）/（地下室面积*40%+其余地上部分面积）

当然，如果能够根据成本习性来分摊，那当然更好，也更科学。因为地下室确实是因为相关因素而发生了那么多成本，这样成本就是真实的，而不用考虑是否亏损。

⑷ 房地产企业开发两个项目需要分摊成本，那么除了开发成本外，管理费用财务费用也需要分摊吗怎么分摊

成本必然是分摊的，但管理费用不一定分摊，财务可以是一个财务，一个公司同时开发两个项目很正常，如果你想计算管理费和财务费占成本投入的比例，可以自行设置占用率。

⑸ 土地成本如何分摊

分摊方法一：占地面积法

占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。

对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。

土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。

适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。

分摊方法二：建筑面积法

建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。

(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。

对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。

具体分两步分摊土地成本：

第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

分摊方法三：售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施：

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。

应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：

超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)

各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。

(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%

(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：

1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率

适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。

(5)房地产新项目地价款如何分摊扩展阅读：

房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：

1、土地费用

指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

2、基础设施费

一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。

3、配套设施费

一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。

其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。

即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。

其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。

4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。

如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。

企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。

⑹ 房地产开发企业当期允许扣除的土地价款，如何计算

一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定：“......自2016年5月1日起施行”
二、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条规定：“当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”
三、根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
......
十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。”
四、根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定：“一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。”

⑺ 一个房地产项目，同期开发土地中包含不同类型的房屋。请问，在不同类型之间如何进行土地成本分配

所有的开发成本都要分摊到商业和住宅的可售建筑面积中，假设上述的建筑面积专都是可售属的，可通过建筑面积比分摊土地成本，即商业分摊10000*10000/25000=4000万元土地成本，建筑每平米土地成本4000/1=4000元/平米；住宅分摊10000*15000/25000=6000万元土地成本，建筑每平米土地成本6000/1.5=4000元/平米。

⑻ 房地产期间费用如何分摊

1、管理费用、销售费用属于期间费用，不需要在开发项目中分配，月末直接结转到本年利润科目中。
2、工资分配：
（1）行政管理人员的工资，分配到“管理费用--工资”科目。
（2）销售人员的工资，分配到“销售费用--工资”科目。
（3）施工现场管理人员的工资，分配到“开发成本--开发间接费”科目。

2011-03-30 10:50 补充问题
我的意思是有两个项目相续开发,但没同时完工,也没同时清算,但同一公司开发,同一办公室,那么这些费用不需要分到各个项目吗?
1、期间费用不用分到各项目中。月末直接结转到本年利润科目中。
2、开发成本核算的内容：
（1）土地成本:用于核算项目取得土地使用权所支付的土地出让金、契税以及按国家统一规定交纳的费用。
（2） 拆迁补偿费：用于核算项目范围内劳动力安置费用以及地上、下附着物的拆迁补偿、安置动用房支出等。
（3） 前期工程费：用于核算项目规划、设计、可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。
（4）建筑安装工程费：用于核算项目以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费以及以自营方式发生的建筑安装工程费。
（5） 基础设施费：用于核算项目范围内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、环卫、绿化等工程发生支出。
（6）公共配套设施费：用于核算项目范围内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出。

⑼ 房地产企业的管理费用在不同项目中的如何分摊

国税发[2006]187号第四条（五）规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目内可售建筑面积占多个容项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
国税发[2009]91号第二十一条（五）规定：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
国税发[2009]31号第二十九条规定：共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。同时第三十条规定，土地成本一般按占地面积法进行分配；公共配套设施开发成本应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目（建筑安装工程费、基础设施建设费和开发间接费）的分配法由企业自行确定。

⑽ 房地产开发企业购买土地价款如何入账

借：开发成本-土地获得价款-土地出证金
贷：银行存款
如果是屯地，可以暂按无形资产入账。