房地产土地增值税如何预提

① 房地产企业结转收入时，土地增值税按什么计提

1、根据预交的5000+3000＝8000万在所得税前扣除；其中提前预缴的3000万等后面预收时相应少交。根据土地增值税预收的税法规定，各省执行的预征率有差异。

2、如果企业所得税申报前，还没交纳是不可以在所得税前扣除的，以实际发生为准，根据税务土地增值税清算条例。清缴的土地增值税可以税前扣除，可以调减纳税所得，会计与税务分别处理，会计按配比原则确认税费；税收上以“实际”发生作为扣除的前提，实际缴纳时可以纳税调整。

3、纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

(1)房地产土地增值税如何预提扩展阅读：

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

② 怎样计提土地增值税税率

土地增值税是以转让取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地使用税。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 举例： ]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为： 扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元 增值额＝3800-2830.9＝969.1万元 增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％ 应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元
一般纳税人增值税的销项税在确认销售收入时，用应收账款总额/(1 17%)*17%计算并计提（实际就是销项税专用发票上税额）借：应收账款贷：主营业务收入贷
超率累进税率档次 档次说明 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 增值额30% 2 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40% 5% 增值额 40%-扣除项目金额5% 3 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50% 15% 增值额50%-扣除项目金额15% 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 增值额60%-扣除项目金额35%

③ 希望提供房地产土地增值税的清算方法和会计分录谢谢指教。

第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告 以下是土地增值税清算的审核重点,根据审核重点提前做好应对工作:

清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。在清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。在审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

关于非直接销售和自用房地产的收入确定，规程规定：一是房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。二是房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

土地增值税扣除项目审核的内容包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。
审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

审核公共配套设施费时应当重点关注：公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；是否将房地产开发费用记入公共配套设施费；多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

审核建筑安装工程费时应当重点关注：发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

审核开发间接费用时应当重点关注：是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊；利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

④ 房地产企业预提的土地增值税在报表中如何体现

预缴土地增值税分录：
借：应交税金--土地增值税
贷：银行存款
项目结转收入时，
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金-土地增值税

⑤ 土地增值税是在什么时候计提

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
举例：

]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为：
扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元
增值额＝3800-2830.9＝969.1万元
增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元

⑥ 土地增值税有预提吗

土地按实际转让土地面积占可转让土地总面积来计算分摊，土地面积还要扣除公共设施等，不是一两句话说的清楚的，相关的文件给我邮箱，我发给你。。。

⑦ 房地产行业所得税汇算清缴时土地增值税可否预提

企业所得税汇算清缴时，预提土地增值税，如果并没有实际缴纳，是不能税前扣除的；但如果专是预缴的土属地增值税，是可以税前扣除的----《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
根据上述规定，房地产开发企业在项目清算前，按转让房地产取得的收入预缴的土地增值税，属于房地产企业发生的税金。预缴的土地增值税可在预缴年度税前扣除。

⑧ 土地增值税能不能预提

是预先交纳,税务部门有具体规定,一般商业按照3%,住宅按照2%预缴,清盘决算时多退少补!