Ⅰ 房地产市场细分化的特点
所谓市场细分化，是指按照消费者的需求和欲望、购买行为和购买习惯等方面的明显的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个需求大致相同的顾客群（子市场）的市场分类过程。
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这一概念是最早出现了50年代中期，是美国市场营销学家温德尔·史密斯在对一些企业的成功经验调查、分析、提炼、发展的基础上提出来的。
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理解市场细分化概念时要强调以下两点：
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1.其内在依据是顾客需求和行为等方面的差异性，而不是根据产品的分类进行的。
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2.顾客的需求尽管可能千差万别，但却可以按照一定的标准，寻找和发现它们的相似之处，形成稳定的细分化市场。
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一、市场细分的原则
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（一）可衡量性
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这就是说，细分出来的子市场必须具有客观性，它的范围清晰可辩，需求量的多少可以测量。而子市场可衡量性的关键，在于用来细分市场的细分依据及细分变量是否可以识别与衡量。例如以人口统计因素为细分依据、以性别或年龄做为细分变量来细分服装市场，各个子市场一般是比较易于衡量的。
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（二）可进入性
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细分出来的子市场应该是企业的营销活动能够延伸到达的市场。也就是说，企业能够通过一定的广告媒体把信息传递给该市场的众多消费者，并且产品也能经过一定的渠道抵达市场。
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（三）差异性
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这就是说，各个子市场之间必须具有明显不同的特征，对产品有不同的需求，对企业营销活动也有不同的反应。例如糕点市场分为回民市场和汉民市场是必要的和有效的。
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（四）独特性
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企业市场细分应尽可能地区别旦已有的或竞争对手的市场细分，突出自己的特色和个性，以便发现更多的有价值的市场机会。只有这样才能在以后的营销活动中另辟蹊径，出奇制胜。例如为穆斯林祈祷提供报时手表，就是有特色的市场细分化的结果。
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二、市场细分的程序
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市场细分是一个连续过程，任何一个环节的舍弃，任一过程的割裂，都有可能破坏市场细分的有效性。
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市场细分的步骤如下：
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（一）划定细分范围
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就是要对哪一种产品或服务的整体市场以及要在哪一区域内进行细分这两个前提加以界定。
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如，某企业准备投资于软饮料行业，那么该企业所要细分的市场可能是碳酸饮料市场，可能是果蔬饮料市场，也可能是营养滋补饮料市场等，或是不进行任何区分的所有软饮料市场；而它的研究区域可能是一个城市，也可能是几个城市，甚至是全国及国外的城市。
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细分范围的多少，界定的主要因素：企业的人力、财力；企业的技术开发能力；企业的任务与目标等状况。
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（二）确认细分依据
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就是要明确哪些是造成消费者对某一产品的需求出现差异的主要因素，例如地理环境、心理因素、人口统计因素等。在很多情况下，为了比较精确地显示一个整体市场的差异，往往要使用多种细分依据，考虑多种因素的影响。
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如对于化妆品厂商来说，就需要对人口统计因素和心理因素进行细致解，因为经验表明，性别、年龄、收入等人口统计特征及心理特征是影响消费者选购化妆品的主要因素。
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（三）权衡细分变量
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细分变量是用来分析消费者需求差异程度的分析单位，是构成细分依据的具体要素。其选择得是否准确，以市场细分的准确性至关重要。要做到细分变量的合理使用，必须对市场需求现状有比较深入的了解。
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如一家自行车厂若以受益因素为依据对城市自行车市场进行进一步细分，则可能把“作为代步工具”、“作为运动器材”、“代步工具兼做运动器材”作细分变量，在此之前，自行车厂已根据地理因素为细分依据把自行车市场划分为城市市场和农村市场。
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（四）进行市场调查
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它是指企业在一定的市场营销条件下，系统地搜集、分析和报告有关市场营销信息的过程，从而有效地获得第一手数据和资料。企业可根据细分市场的具体目标及调查的能力（人力、财力）来确定调查的具体内容和方式。
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（五）评估细分市场
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就是根据所调查的信息，对各个子市场的价值进行评价、分析，如市场规模、性质、竞争状况、变化趋势等因素。这时，可对各个细分市场有一个较清晰的轮廓，按一定的方式和标准来比较各个子市场对本企业的价值、风险所在。
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（六）选择目标市场
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进行选择总是困难的，但企业的资源和生产能力是有限的，必须要将若干个有价值的子市场按照某种标准如预期盈利能力进行排列，从排列靠前的子市场顺序往下选择目标市场，直到企业的能力不能所及为止。排序的标准主要如下：盈利能力、销售潜力、市场占有率、竞争状况。可使用加权平均的方法综合考虑。
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（六）选择目标市场
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进行选择总是困难的，但企业的资源和生产能力是有限的，必须要将若干个有价值的子市场按照某种准如预期盈利能力进行排列，从排列靠前的子市场顺序往下选择目标市场，直到企业的能力不能所及为止。排序的标准主要如下：盈利能力、销售潜力、市场占有率、竞争状况等。可使用加权平均的方法综合考虑。
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（七）设计营销方法
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在以上工作完成后，企业便可依据各目标市场的不同特征、企业在各目标市场的具体营销目标等，分别制定营销组合策略。一般来说，由于多目标市场，具体目标不尽相同，因此为不同目标市场设计的产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略也应该有所差别。
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三、消费市场的细分依据
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依照市场营销学经典著作的分析，造成消费者对产品需求产生差异性的因素主要有：地理环境因素、人口统计因素、消费心理因素、消费行为因素、消费受益因素等。这五个因素构成了细分消费者的主要细分依据。
Ⅱ 什么是房地产市场细分
一、市场细分的涵义及作用
市场细分的概念是美国市场学家温德尔·史密斯（Wendell R.Smith）于20世纪50年代中期提出来的。所谓市场细分就是指按照消费者欲望与需求把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。
例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的消费者是用来做投资，有的消费者用来度假，有的消费者是为父母购买，有的消费者是为子女购买。从购买动机上可以把房地产市场据此可细分为五个子市场。
二、市场细分的基本变量
房地产市场细分变量可分为人口细分、家庭细分、地理细分、心理细分、行为细分、利益细分等类型。
1. 人口细分
（1）年龄
1）26岁以下阶段。这一阶段的居民可以说几乎没有住宅购买力；
2）27到35岁年龄段的居民。在经济能力上处于初步发展地位，购买的欲望也特别强，占住房消费市场的25%-33%；
3）36到55岁阶段。他们在整个住房市场上所占的比重也最大；
4）56岁以上的年龄层。对房屋的需求大减。
1 人口细分
（2）收入
（3）职业
（4）教育水平
（5）宗教信仰
（6）社会阶层
社会阶层的细分法
各社会阶层按其地位的高低等级排
列，可划分为十大社会阶层。
1.国家与社会管理者阶层
在城市中的比例为1%-5%；在城乡的比例大约为0.5%。
2.经理阶层
指大中型企业中非业主身份的中高层管理人员。目前社会阶层结构中所占的比例约为1.5%。
3.私营企业主阶层
就全国而言，私营企业阶层在社
会阶层结构中所占比例约为0.6%，在
私营经济较发达地区，比例可达3%,
在私营经济不发达的地区，比例在
0.3%以下。
4.专业技术人员阶层
目前，专业技术人员在社会阶层结构中所占比例约为5.1%。在经济发达地区的大中城市中，所占比例为10%-20%，而在城乡合一的县（市），其比例仅为1.5%-3%。
社会阶层的细分法
5.办事人员阶层
目前在中国社会阶层结构中所占比
例大约为4.8%。在城市中，其比例约为
10%-15%；而在城乡合一的县（市），
其比例在2%~6%之间。
6.个体工商户阶层
目前，个体工商户阶层在整个社会阶层结构中所占比例为4.2%。
社会阶层的细分法
7.商业服务员工阶层
目前，商业服务员工阶层在社会
阶层结构中所占比例约为12%。
8.产业工人阶层
目前，整个产业工人阶层在社会
阶层结构中所占比例约为22.6%。
社会阶层的细分法
9.农业劳动者阶层
这是目前中国规模最大的一个阶
层，从1987年的70%以上已减少为1999年的44%左右。
10.城乡无业、失业、半失业者阶层
目前，这一阶层在整个社会阶层结构中所占比例约为3.1%。
2.家庭细分
（1）家庭户数
（2）家庭结构
1）家庭规模
2）家庭类型，是指家庭成员间的关系
3）家庭代际数
（3）家庭的收入水平
3.地区细分
房地产的区位环境具有三重性质：
一是自然地理环境；
二是经济地理环境；
三是人文环境。
可以将住宅购买者划分为以下两个群体：本城市的购买者和非本城市的购买者。
4.心理细分
心理细分是以人们购买住宅的动机、生活方式以及个性等心理参数作为划分住宅消费者群的基础。
（1）购买动机
（2）生活方式
（3）家庭个性
5.行为细分
行为参数是指人们对住宅产品的知识、态度、使用或反应。
（1）使用动机
（2）追求利益
（3）购前阶段
Ⅲ 房地产策划人的工作是否有具体分类
房地产策划师职业名称： 房地产策划师职业定义： 房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。 从事的主要工作内容: （1）房地产项目的市场调研和咨询策划；（2）整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；（3）房地产项目的产品营销工作；（4）房地产项目的运营工作。职业概况: 过去十年，中国房地产业高速发展，已成为国家的支柱产业和国民经济新的增长点。随着我国房地产业的不断发展和从业人员的不断壮大，房地产策划作为房地产开发中一个相对独立的专业化服务体系应运而生。但由于房地产策划目前在我国还处于较为年轻的专业服务阶段，房地产企业普遍面临着人才短缺的困境。人才的短缺已成为制约产业升级与管理创新的重要因素之一。 近年来我国的房地产策划行业已取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，直接和间接从业人员数以百万计，其中从事项目策划的各级管理人员约10万人，其执业范围涵盖了房地产开发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售、物业管理等众多领域。 从近几年对各行业职位需求的分析来看，房地产行业的职位需求数量始终列居前十位，其中策划管理类职位属于最紧缺的人才。但由于缺乏人才储备，专业人才的供应显然不能满足市场的需要。在这种情况下，国内很多高等院校都开设了房产、建筑类专业，并根据市场需要设置了各种细分专业课程。 纵观全球的房地产行业，中国的房地产业是发展最快、也是发展规模最大的。根据世界银行预计，在未来二十年当中，中国的房地产开发总量将接近全世界开发总量的50%。中国的房地产业即将进入一个充满机遇的时代。房地产策划是房地产行业的灵魂，中国房地产业的高速发展，也为房地产策划人才带来前程似锦的发展商机。房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 房地产策划师 对应专业分析：房地产因其紧系民生，从而成为长盛不衰的行业，近年来进入一个高速发展期，能够全程操盘的房地产策划师非常吃香。这也是一个需要丰富经验的职业，在房地产各个环节上有所成就，有所拓展、胸怀大略的人才，方能脱颖而出。像房地产经营专业、建筑类专业、土木工程、城市规划、园林、物业管理，都是入行的门道。
Ⅳ 住宅市场细分和房地产分类有什么不同
这个很多，住宅市场细分主要指住宅，也就是居住类
房地产分类分为商业地产、住宅类等等
Ⅳ 为什么要进行房地产的市场定位工作
市场定位是房地产抄项目的基础。一个项目要开展，不能盲目开发，只有经过市场的定位，才能明确客户需求，项目的预算和投资回报情况，进而知道项目的发力点在哪。若没有经过市场定位工作，那么项目就找不到合适的发力点，不知道市场是否接受，进而项目所从事的一切工作都是个未知数，好坏全由天定。简言之，市场定位可以让项目在执行的时候做到心中有数。
Ⅵ 房地产市场细分需要考虑哪些因素
一级市场，即土地市场地皮市场
是国土局把土地资源以拍照挂形式卖给有能力的房地产内开发商。容
二级市场，即楼盘市场，是开发商在土地上兴建物业，然后经过合法形式卖给小业主。即一手房市场。
三级市场，二手房交易市场，小业主把房子再次交易的散盘市场。
Ⅶ 关于房地产工作
首先你要明白做一份工作从不懂到入行再到资深是需要一个过程的，如果你真专喜欢这个行业，肯定不属是只想做几个月，况且只做几个月也是挣不到什么钱的。房地产经纪行业是未来十年最有竞争力的行业。前景非常好，这个行业是大浪淘沙，适者生存。从业人员的收入差别很大，有的只能拿到底薪，有的年薪几十万，关键在人。
目前市场受政策影响，成交量下滑很明显.不过打算长远的话，这根本不算什么，因为市场波动是正常的，在这行呆久了什么市场都会经历，只是早晚的事！
房产行业压力较大，工作时间较长是典型的特点，在这行做一年比其他行业三年学到的东西还要多，因为经历的多，付出的也多，当然收入也比其他行业多。
想好了就做吧，加油
Ⅷ 房地产销售筹备期可以细分为那些步骤
地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（一）策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
（二）、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
（五）营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5）价格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
（1）、原则
服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。
（2）、广告目标
建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
（3）、广告方式
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。
（4）、广告风格
自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。
（5）、卖点整合
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
5、具体行动方案
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。
六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。
Ⅸ 为啥房地产行业好多不同一呢，工作界面划分、职务划分、岗位划分、智能划分等等
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Ⅹ 房地产市场的细分
一级市场，即土地市场地皮市场
是国土局把土地资源以拍照挂形式卖给有能力的回房地产开发商。
二级市答场，即楼盘市场，是开发商在土地上兴建物业，然后经过合法形式卖给小业主。即一手房市场。
三级市场，二手房交易市场，小业主把房子再次交易的散盘市场。