房地产评估成新率怎么确定

㈠ 关于资产评估中成新率总使用年限的问题

按规定，房屋的耐用年限短于土地，用房屋的年限。长于土地的，用土地年限。所以你例中的第2个不符合上述规定。

㈡ 提足折旧的固定资产，如电脑，在进行评估时，如何确认成新率。

资产评估时，不需要考虑原计提折旧的情况。
评估原值是现实情况下重置同样的回资产所 需要的答价值，成新率一般是根据现有资产的可使用年限与已使用年限推算。
例如：固定资产原值5000元的电脑，现在由于技术升级，同样的电脑只需3000元就能购入，那么评估的原值就是3000.
这个电脑已经使用3年，根据使用情况还可以继续使用2年。那么成新率就是40%

㈢ 关于资产评估的房地产资产评估的一道题，不知道修正系数是怎么算出来的。

修正系数计算公式如下：

修正值=案例成交价 X 交易时间修正系数K1 X 交易情况修正系数K2 X 区域因素修正系数K3 X 个别因素修正系数K4 X 容积率修正系数K5 X 剩余年期修正系数K6

其中：

交易时间修正系数K1=(1+地价环比上涨率1%）^(案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）

交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1 之间修正系数A / 案例宗地与容积率为1 之间修正系数B

待估宗地与容积率为1 之间修正系数A=容积率为1 时修正系数X（待估宗地容积率-1）/0.1X9%

案例宗地与容积率为1 之间修正系数B=容积率为1 时修正系数X（案例宗地容积率-1）/0.1X9%

剩余年期修正系数K6=(1-（1+土地还原利率）^(-待估宗地剩余年限)) /(1-（1+土地还原利率）^(-案例宗地剩余年限))

(3)房地产评估成新率怎么确定扩展阅读：

修正系数的意义：

1、修正系数是指原材料物耗物价的变动、工资增长、劳动生产率的提高制造费用的变动等因素对单位制造成本的影响系数即目标成本.上年平均单位成本X修正系数。

2、此误差通过实际测量得到,称为修正系数.系统工作时,通过温度测量单元可得到当前工作温图1精密程控电流源系统框图度,用此工作温度对应的设定电流值乘以修正系数,即可完成输出电流的非线性温度补偿,大大提高电流源的输出精度。

3、式中α称为修正系数,它是一个不大于1的数,在计算的槽宽大于600m时,可近似地认为α为1.计算的流量与对应的水位就是800m槽宽的水位流量关系的一个点据。

4、(3)式中非均衡误差ut-1的系数称为修正系数,表示误差修正项对△yt的调整速度,在这里可以解释为上一年度的非均衡误差以57。

5、K为成新率的影响因素的量化值称为修正系数.该修正系数不仅对不同系统类别的设备不同即使对同一系统的不同设备来说它们的修正系数也是不同的.设备的修正系数通常有：平均利用小时数的修正系数。

6、A称为修正系数,它可以写成:A=12(HD)(LD)arctanLD1+2(hD)-arctanLD1+2(H0D)(13)式中,D=2r0./ZS）qpe－‘b（1）尸。

7、比较（2）、（3）、（4）、（5）式有C称为修正系数.我们规定复述准确率80%以上者为合格.计算合格率称为复述合格率。

㈣ 采用成本法对在低值易耗品评估时,成新率应当根据什么确定

改变程度（由新变旧）、使用次数、使用时间、翻新能力、美观程度。。。利用你自己的感性评分来算！

㈤ 房屋评估价如何计算

一、先要知道你所要评估的房屋是什么用途、结构、楼层、装修等，才能选定评估方法。
二、房产评估的方法有市场法、成本法、收益法、剩余法等，要根据具体评估对象选择相应的评估方法，市场法一般评估住宅、商网，成本法、剩余法一般是评估工业，收益法很少使用。
三、房地产评估的方法有以下几种：
1、成本法
(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
7、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
四、具体的计算过程，你可以买一般房产估价师的书看，来进行学习。

㈥ 成新率的估算方法是

成新率=[设备尚可使用年限/(设备尚可使用年限+设备已使用年限)]*100%
或 成新率=[(设备总使用年限—设备已使用年限)/设备总使用年限]*100%

㈦ 资产评估成新率为0 怎么确定价值

如果是超期服役的资产，建议您采用二手价来确定评估值。

㈧ 关于房产评估计算方法的问题

1、成本法：（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法：挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法：房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法：一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法：针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
7、路线价法：土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

㈨ 为什么资产评估中，确定综合成新率时，年限法成新率占40%，现场观察法成新率占60%。颠倒过来可以吗

这个是根据 估价人员的经来验来确定的 也可以颠倒源过来 这个成新率其实影响不是很大
一般年限成新率是固定的 比如一套房子50年的寿命 用了20年 那成新率就是60%
但是现场查勘的时候可能 有70%的成新率 那么取权重的时候 可能观察成新率的比重就要大于年限成新率 但是如果现场查看只有50%的成新率的话 那么观察成新率比重就要小一点 都是根据估价人员的经验来确定的。