房地产委托销售如何确定销售额

❶ 房地产企业如何确定营业收入

交了订金是预收账款，不是营业收入，签订了购房合同，并且交了首付，申请了银行贷款，但未到账，此种类型是营业收入。

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工可以确认收入，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

(1)房地产委托销售如何确定销售额扩展阅读：

营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业经常性的、主要业务所产生的收入。如制造业的销售产品、半成品和提供工业性劳务作业的收入；

商品流通企业的销售商品收入；旅游服务业的门票收入、客户收入、餐饮收入等。主营业务收入在企业收入中所占的比重较大，它对企业的经济效益有着举足轻重的影响。

其他业务收入，是指除上述各项主营业务收入之外的其他业务收入。包括材料销售、外购商品销售、废旧物资销售、下脚料销售，提供劳务性作业收入，房地产开发收入，咨询收入，担保收入等其他业务收入。其他业务收入在企业收入中所占的比重较小。

❷ 房地产开发企业采取基价分成方式销售如何确认收入

答：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国版税发[2006]31号）采取基价（保权底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

❸ 房地产开发企业销售其自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，销售额如何确认

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款：“10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”
二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定：“......本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”
三、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)”
四、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定：“......自2016年5月1日起施行”
五、根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
......
十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。”
六、根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定：“一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。”

❹ 销售收入的确认原则是什么

企业销售商品时，能否确认收入，关键要看该销售是否能同时符合或满足以下5个条件，对于能同时符合以下5个条件的商品销售，应按会计准则的有关规定确认销售收入，反之则不能予以确认。在具体分析时，应遵循实质重于形式的原则，注重会计人员的职业判断。

一、 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬全部转移给购买方

风险主要指商品由于贬值、损坏、报废等造成的损失；报酬是指商品中包含的未来经济利益，包括商品因增值以及直接使用该商品所带来的经济利益。如果一项商品发生的任何损失均不需要本企业承担，带来的经济利益也不归本企业所有，则意味着该商品所有权上的风险和报酬已转移给购买方。

判断一项商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给购买方，需要视不同情况而定。主要风险和主要报酬是否转移的类型归纳起来讲不外乎有以下4种情况。

（一）主要风险和主要报酬全部未转移

某生产商通过委托代销方式将其产品分送到各地代销商处，由代销商负责代销，代销商可以按照销售金额的一定比例收取手续费，但不承担包销责任。

（二）主要报酬已转移，主要风险未转移

甲筑路公司为取得一项特定路段建造的政府合同，从乙方制造商处购买了若干台重型推土机，购销合同定明，如果甲筑路公司最后未取得道路建筑的政府合同，可以将推土机退回。

（三）主要风险已转移，主要报酬未转移

甲企业将一块土地以40万元的市场价格卖给乙房地产公司，销售协议规定，甲企业有权在交易结束后的第二年末以等于原价110%的价格回购卖出的土地，但乙房地产公司却没有权利要求甲企业一定要回购。交易结束后房地产市场一直处于低迷状态，预计近两年内也难有起色。

（四）主要风险和主要报酬已全部转移

A企业将一批商品销售给某客户，货已发出，并取得了收取货款的权利，根据与该客户多年来的商业交往经验，A企业在收回价款方面不存在重大不确定因素。

另外，主要风险和报酬是相对于次要风险和报酬而言的，如果企业仅仅是保留了所有权上的次要风险，则销售成立，相应的收入应予以确认。

如某公司在销售B产品时，允许购货企业在三个月内因质量不符合要求等原因退货。根据以往经验，公司估计的退货比例为销售额的1%，在这种情况下，该公司虽仍保留有一定的风险，但这种风险是次要的，与所有权相联系的主要风险和报酬已转移给了购买方，该公司应确认收入。（假设该公司销售B产品的收入为100万元，销售成本为80万元，增值税率为17%，则该公司销售产品时，应作如下会计处理：

借：应收账款 117万元

贷：主营业务收入 100万元

应交税费——应交增值税（销项税额） 17万元

在销售当月月底估计合理退货可能性后，应作如下会计处理：

借：主营业务收入 1万元 （100万元×1%）

贷：主营业务成本 0.8万元（80万元×1%）

其他应付款 0.2万元

二、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制

（一）继续管理权

1.与所有权有关的继续管理权。

如甲企业为房地产开发企业，将其尚未开发的土地卖给乙企业，合同规定由甲企业开发这片土地，开发后的土地出售后，利润由甲、乙企业按比例共同享有，这种情况属于甲企业保留了与所有权有关的继续管理权，此交易不属于销售交易，而是属于甲、乙企业共同开发土地、共同分享利润的投资交易，因而在出售土地时，不应确认收入。

2.与所有权无关的继续管理权。

如某开发商将其开发的一住宅小区出售给某客户并对该小区负责以后的物业管理，就属于与所有权无关的继续管理权，开发商出售商品房时，如同时符合收入确认的其他条件，就应确认收入了。

（二）对售出商品实施有效控制（主要指售后回购）

1.如果回购价已在合同中定明。

如甲企业将产品销售给乙企业，双方订立的合同回购价格为100万元，假定回购当日的市场价格为120万元，甲企业回购商品时会少支付20万元，甲企业将获得20万元报酬；如回购当日市场价格为90万元，甲企业回购商品时会多支付10万元，甲企业将承担10万元损失。

由此可见，体现在商品所有权上的主要风险和报酬就没有转移给购买方，同时又对商品实施控制，所以甲企业销售产品时，不应确认收入。

2.如果回购价为回购当日的市场价。

如A企业将商品以100万元的价格销售给B企业，双方定立合同时明确规定，A企业回购该商品时的回购价格为回购当日的市场价。假定回购当日的市场价格为130万元时，B企业会在A企业回购商品的过程中获得30万元的报酬；假定回购当日的市场价格为85万元时，B企业将在A企业回购商品的过程中蒙受15万元的损失。

尽管体现在商品所有权中的主要风险和报酬已经转移给了购买方，但由于A企业对售出商品实施了控制，所以A企业在销售该商品时，不应确认销售收入。

三、收入的金额能够可靠地计量

收入能否可靠地计量是确认收入的基本前提。企业在销售商品时，售价通常已经确定，但销售过程中由于某些不确定因素，也有可能出现售价变动的情况，则在新的售价未确定之前，即使款项已经收到，也不应确认收入，而应将其实际收到的款项作为预收账款处理。等新的售价确定后，再按预收款销售产品的有关规定，进行确认收入、补收或退回多收款项的账务处理。

四、相关的经济利益很可能流入企业

经济利益是指直接或间接流入企业的现金或现金等价物。在销售商品的交易中，与交易相关的经济利益即为销售商品的价款。很可能是指经济利益流入企业的可能性超过50%，销售商品的价款能否有把握收回，是收入确认的一个重要条件。企业在销售商品时，如估计价款收回的可能性不大，即使收入确认的其他条件均已满足，也不应当确认收入。

例如：甲企业于2008年5月8日以托收承付方式向乙企业销售一批商品，成本为1 000万元，售价为2 000万元，专用发票上标明的增值税款为340万元，商品已经发出，手续已经办妥。此时，得知乙企业在另一项交易中发生了巨额损失，此笔货款收回的可能性不大，意味着与该交易相关的经济利益流入企业的可能性很小或不能流入企业，因此甲企业不应确认收入，而应当进行如下的账务处理。

（1）借：发出商品 1 000万元

贷：库存商品 1 000万元

（2）借：应收账款 340万元

贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 340万元

（如纳税义务尚未发生，则无须编第二笔分录）

五、相关已发生或将发生成本能够可靠的计量

根据收入和费用相配比的原则，与同一项销售有关的收入和成本应在同一会计期间予以确认。因此，如果成本不能可靠地计量，即使其他条件均已满足，相关的收入也不能确认，如已收到价款，收到的价款应确认为一项负债。

【例】乙公司本年度销售给M企业一台机床，销售价格为100万元，M企业已支付全部款项，该机床12月31日尚未完工，已经发生的成本60万元，完工尚需发生的成本难以合理确定。

此时乙企业不能确认销售收入，虽然收入能够可靠地计量，并且已经收到，但成本不能可靠地计量，无法实行收入与费用在同一会计期间的相互配比，因而在实际收到款项时，应作如下账务处理。

借：银行存款 100万元

贷：预收账款 100万元

❺ 房地产企业销售额与销售收入的关系问题

有2中方法代销，
第一手续费代销，收取中介费1%；
第二视同买断，给委托者预定的钱就可以了，价自己开。
2种都是代销，不存在风险。
销售额是指收到钱
销售收入是指赚了的钱

❻ 房地产企业销售不动产何时确认销售收入

房地产企业销售收入在以下条件成就时确认收入：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

❼ 一般方式下的销售额如何确认

一般销售方式下的销售额 销售额：是纳税人销售货物或提供应税劳务向购买方收取的全部内价款和价外费用容（即价外收入，如违约金、滞纳金、赔偿金、延期付款利息、包装费、包装物租金、运输装卸费等）
1.销售额＝价款＋价外收入 【特别提示】价外收入视为含增值税的收入，必须换算为不含税收入再并入销售额。2.销售额中不包括： （1）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税； （2）同时符合以下条件的代垫运费：①承运者的运费发票开具给购货方的；②纳税人将该项发票转交给购货方的。 （3）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： ①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； ②收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；③所收款项全额上缴财政。 （4）销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

❽ 简述视同销售行为的情况下销售额的确定

视同销售行为的情况下销售额的确定是根据最近时期同类货物的平均销售价格确定或按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定的。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。

（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。

（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

(8)房地产委托销售如何确定销售额扩展阅读：

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

（一）将货物交付其他单位或者个人代销；

（二）销售代销货物；

（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；

（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；

（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；

（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；

（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；

（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

❾ 房地产企业如何确认销售收入

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工内可以确认收入容，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

(9)房地产委托销售如何确定销售额扩展阅读

从收入确认的大环境———整个会计准则乃至会计标准体系看，我国会计准则与其他国家会计准则及国际会计准则之间还存在着不同程度的差异，这些差异的产生，有些是由于各个国家不同的社会经济特征所决定的，有些是由于各国不同的文化法律传统所决定的。

也有些是由于各国或国际会计准则本身存在的一些技术性缺陷所造成。而随着境外公司在中国资本市场上市，必然也会面临会计准则的选择问题。