房地产如何将产品价值做大

⑴ 房地产行业如何制定合理目标成本

1、房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
2、目标成本的制定：
目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。在开发前期阶段，首先要进行市场调研和顾客需求调查，根据调查情况制定可行性方案，财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作，根据市场情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定。各成本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标推算得出；单价应根据产品定位、交楼标准，图纸要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。
具体的制定步骤如下：第一步，预测项目的目标收入。第二步，制定目标利润。第三步，制定目标成本。
3、目标成本控制需采取的措施：
首先，应在房地产开发前期充分调研当地地产市场，调研各业态的销售情况，用容积率指标控制面积。
其次，根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态成本情况(其中包括配套费用、建安成本、各项开发税费等)，将各不同业态进行组合，并进行测算(销售收入及成本支出测算)，选取满足“效益最大化”的业态搭配比例。业态比例及初步交房标准出具后，形成房地产目标成本第一版———成本“概算版”。
(二)对方案的设计进行比较，进一步细化目标成本。
各业态搭配比例及目标成本“概算版”确定后，对业态和户型进行多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型;通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配，从而获得最大得房率和销售面积，并根据当地情况确定合理成本。此阶段对交房标准已基本确定，根据方案进一步将目标成本“概算版”细化。
(三) 在施工图设计及深化阶段，确定目标成本的“预算版”。
施工图设计阶段应将价值工程及限额设计两者相结合。
首先，根据价值工程，做好房屋建造标准。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。房地产价值工程体现以下几个方面：(1)功能不变，成本下降。(2)功能大幅提高，成本略有增加。(3)功能提高，成本降低。(4)功能略有降低，成本大幅降低。(5)成本不变，功能提高。在价值工程体系中选取适合本项目价值体系，并确定房屋建造标准。
其次，项目限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准;比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准;外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时成本最合理。充分考虑施工的可能性和经济性。在限额设计中结合价值工程，充分运用价值工程分析，确定合理功能。
第三，在施工图设计阶段，充分考虑细节，对土建、水、电、暖专业进行各种技术经济比较。在设计细节上满足后期使用功能，同时在此阶段应选择业务实力强的设计院进行设计，保证使用功能满足要求，减少后期的设计变更。
施工图经过深化及内部审核后，需委托工程造价咨询单位介入进行预算的编制，同时根据市场价格确定材料暂定价，编制本项目目标成本第二版———目标成本“预算版”。目标成本“预算版”编制完成后进行招投标工作，并与投标单位进行工程量及组价的核对，最终完善目标成本“预算版”确保施工图纸范围内的内容明确，目标成本“预算版”一经确定不得更改。

⑵ 怎样做好房地产销售

1．外在形象有可信度
权威机构曾经对多家大型企业进行销售诊断，分析销售人员的素质与业绩的关系，发现销售业绩名列前茅的的人，男性80%以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透各种缘由，实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能迅速成为顾客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这种错觉。在国外，房地产销售中年女性几乎占半数。漂亮的女性固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交出自己身家性命的人恐怕不多。
2．一定的专业背景和市场知识
房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾起一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们的楼盘不是……结构，而是……结构，具有……特点，这种结构能降低……，能提高……”；“内墙涂料别人是……，而我们采用……，是……环保产品，有……功效”；“插座是……产品，是……材料，有……特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。
售楼员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。
3．人缘好人气旺
一些人的面孔就是被大多数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特别明显，同时也是目前社会心理学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是个人内在素质的外在综合表现被多数人认可。首先将这种现象实际应用于人员招聘的是美国西南航空公司。成立于1971年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除最初两年外，是近30年来唯一一直赢利的航空公司。它在招聘空姐的时候，请常飞乘客与普通乘客分别做评委，结果却惊人的相似。确保乘客对空姐满意，就是将用户满意放在首位。我们同样可以把这个原理应用于房地产销售人员的招聘与评价上，即请入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品牌楼盘入住者。人缘好、人气旺的售楼员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力。
4．成就动机高
心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的可能性更高。就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行动；成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力；他审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的结果。
5．对工作有宗教般的热情
一个有效的房地产销售员thldl.org.cn，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。国内外专家从自然生理素质、心理素质、社会文化素质三方面分析了有效销售人员的基本素质。

⑶ 房地产每月如何能把支出做大，以达到合理避税的目的

房地产企业如何合理避税：
1、可以招收一些残疾员工，可以免缴营业税专；
2、企业可提高坏帐准备的属提取比率，坏帐准备金是要进管理费用的，这样就减少了当年的利润，就可以少交所得税。企业可以尽量缩短折旧年限，这样折旧金额增加，利润减少，所得税少交。另外，采用的折旧方法不同，计提的折旧额相差很大，最终也会影响到所得税额。

税务局对房地产企业的税务查得比较严。另外，房地产业务不同于其他的企业，由地理位置，地块，房屋交易的类型不同，造成的税负也不同。需要具体经济业务具体对待，遇到时还需要查文件。主要注意的方面不要把代收费用计入到收入中，否则也需要交纳营业税。

⑷ 怎么才能做好房地产

勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要董得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑，不说了，总之四个字：快，准，狠，贴．
以下这些希望你能做到，如果成功了别忘了我呀～～
::成功经纪人的日常工作:::
1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）
2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。
3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).
5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.
6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.
7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增
14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。
15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
19、业务员应多了解东莞市及国内房地产之要闻，令本身在这方面
的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。
20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）
22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！
失败业务员的日常工作

⑸ 如何将房地产中介做大做强

1、自律诚信，阳光操作，取信消费者
房地产经纪行业是非常典型的交易信息事先不对称（交易一方关于一项潜在的购买或销售所具有的信息，少于另一方所有者，但在交易完成后，此种信息不利因素即不复存在），一般情况下，房地产经纪公司要比消费者更了解市场行情或交易房产的真实信息。对多数消费者来说，交易是非重复的（一般人不会经常买卖或租赁房产）。交易信息事前不对称，为房地产经纪公司欺骗消费者谋取利益提供了可能；
交易非重复，又为房地产经纪公司欺骗消费者的行为增加了保障，房地产经纪公司不必担小受到欺骗的消费者的报复（消费者不再选择下次交易），它可以放心大胆地谋取不合理利益。以上两个因素是导致房地产经纪行业欺诈现象层出不穷的主要原因，使得一些消费者“谈中介色变”，宁愿自己花费更多的时间精力亲自去促成交易，也不愿意通过房地产经纪公司来中介。
消费者的不信任，直接影晌了房地产经纪行业的发展。相对于一些发达国家或地区而言，我国的房地产经纪行业发展缓慢，在整个房地产业中所占比重很低。社会上对房地产业的发展态势有“大开发、小中介、弱管理”之说。房地产经纪公司要发展壮大，首先要取信消费者，只有消费者愿意通过经纪公司来达成交易，经纪公司才有可能获得生存和发展。
要取信消费者，房地产经纪公司就应该加强行业自律，实行阳光操作。所谓自律诚信，阳光操作就是要求房地产经纪公司在中介交易的服务过程中。尊重消费害，向消费者提供有关市场行情和交易房产的所有真实信定、收费透明、规范。赚钱在明处，才能使消费者放心，提高公司信誉，使企业有良好发展前景。
2、树立品牌效应。提升社会认同感
品牌是房地产经纪公司发展的关键。我国房地产经纪行业经过20多年的发展，已经从简单的市场竞争发展到品牌竞争阶段。现在，在一些大城市，房地产经纪公司已经有成百上千家（如广州市截止到2001年底，经合法登记注册的房地产经纪公司有601家，估计市场上的房地产经纪公司有1000多家）。在如此众多的房地产经纪公司中间，如何让消费者选择自己的公司来达成文易？这就需要房地产经纪公司树立品牌效应，使公司在房地产经纪行业鹤立鸡群，获得最广泛的社会认同。
在市场交易过程中，消费者为了节约成本（时间、精力等）、减少不确定性，往住只是简单地依据企业的品牌来确定选择。树立品牌是一个长期的市场运作过程，关键在于企业的服务质量和社会知名度，两者缺一不可，这需要房地产经纪公司在两个方面加大投入和付出长时间的不懈努力。
3、提高信息使用效率，发挥信息集约化优势
信息资源是房地产经纪公司从事经营活动的基础，也是公司所有收益的源泉。信息资源的收集和利用应该是房地产经纪公司经营业务的关键。目前，许多房地产经纪公司缺乏必要的信息处理手段，将经纪活动趋于简单化，业务操作上不求精细，对信息的开发利用缺乏深度，配对成功率不高，导致信息资源浪费严重，难以发挥信息的集约化优势。
在经纪过程中，房地产经纪公司可以轻松获得从事交易的买卖或租赁双方的许多信息（如学历、职业、收入水平、付款方式、年龄、户型偏好、交易目的、租赁期限等等），加以科学的分析整理就有可能为公司带来意想不到的收益。比如，如果房地产经纪公司知道客户的租赁期限，并为此建立档案，就会清楚地知道在什么时候有哪一个租赁台约到期，这意味这有房要继续出租、有人要继续买房或租房。这就是市场机会。
4、专业化分工，合理配置资源，发挥团队合作精神
在很多房地产经纪公司，电话铃一响，经纪人员都抢着接，因为谁先接到电话，谁就有接单的优先权。房地产经纪公司如此规定固然有它的道理，它可以提高经纪人员的工作积极性和展开充分竞争。但是，笔者认为，这样做存在以下一些弊端：
1）每一个电话包含的信息价值是不同的，一个业主放盘的电话对公司而言非常重要，但对接电话的经纪人员来说并不重要，因为这样的信息在公司属于公共品，即使不接电话，他（她）同样可以利用这个信息，如果缺乏必要的激励机制，经纪人员必然在接到此类电话消极对待，他（她）会极力缩短时间（准备接下一个电话）以至于忽略一些有用信息的记录，甚至在有意无意中给业主留下对公司的不好印象；
2）每一个经纪人员处理信息的能力以及服务水平肯定存在差别，一个善于接电话的经纪人员并不一定善于促成交易。一个接单20宗，成交10宗的经纪人员与一个接单10宗，成交5宗的经纪人员哪一个好？笔者认为是后一个，因为前一个浪费了10个本来有用的信息资源；
3）一家房地产经纪公司可能从事多方面的业务，如住宅、写字楼、商铺等，而且不同客户要求的服务水准肯定有所差别。如果一个经纪人员什么业务都做，既接待欲购价值百万房产的大买家，又接待只租赁一室一厅的小客户，怎么可能有好业绩出现呢？因此，笔者认为，房地产经纪公司应该统一收集和分配信息资源，实行专业化分工，在业务济程中建立制约机制。按照信息潜在价值的不同和每个经纪人员的能力水平和不同岗位合理配置信息，这样可以增强经纪人员对公司的依赖性和发挥团队合作精神，抑制经纪人员的极端个人主义。同时满足不同消费者对服务标准、服务范围、服务质量的不同需求。
5、规范管理，加强激励，吸引社会优秀人才
人才对于企业的发展至关重要已经是社会的共识。一流的人才做一流的事业，但目前在很多房地产经纪公司中，经纪人员学历层次普遍不高，虽然有些城市要求房地产经纪人员必须有大专以上学历，但实际多数为夜大、成人自考、函授等学校的毕业生。这也是房垃产经纪行业社会地位低下的原因之一。即使这样，很多优秀房地产经纪公司的老板还经常被员工炒鱿鱼，房地产经纪行业一直是人员流动性很大的行业。
经纪人员素质不高和流动频繁直接导致了服务水准的低下。也说明房地产经纪公司的管理制度和激励措施不足以吸引和留住优秀人才。为改变这种状况，需要房地产经纪公司为员工提供富有吸引力的提升机会和福利待遇，制订完备的规章制度，奖罚分明，激励有效，增强员工对公司的归宿感，倡导房地产经纪人的终身职业方向。只有员工满意才能让客户的满意，从而实现公司利益的长远发展。
6、规模经营，积极创新
房地产经纪公司是利用信息资源来谋取利益的。信息资源的使用是典型的规模效益递增，信息资源越丰富，其配对成功率就越高。房地产经纪公司扩大经营规模可以拓宽信息来源渠道，扩大业务量和提高市场竞争力。而且，随着规模的扩大，可以优化配置公司的人、财、物资源，节约成本，还可以树立品牌，提高社会知名度。
房地产经纪业务并不简单地等同于带客看房，社会的发展对房地产经纪行业的服务提出了更高要求，市场竞争的加剧也需要房地产经纪公司去探索一些新的业务和经营方式。一家优秀的房地产经纪公司就应该是行业发展的弄潮儿，要始终保持一种创新精神。要知道，现在有利可图的业务将来并不一定有利可图，现在无利可图的项目或许就是将来行业的发展方向。在创新方面做一些投资，不但可以获得社会的注意，提升公司的品牌价值；也可以积累经验。即使失败了，只要认真总结教训，同样有收获，因为没有教训和没有经验一样，都不能使一家公司成大器。
7、加强公司间良性合作，逐步实现信息资源共享
俗话说“同行是冤家”。在房地产经纪公司中，竞争当然是主题，这并不说明就不能有合作。实际上，房地产经纪公司间的信息共享难以避免。为了尽快达成交易，消费吝总是会同时选择几家房地产经纪公司提供服务，这时候房地产经纪公司间就有信息资源共享，只不过是被动的。这种现象称为“撞客”，当“撞客”现象发生时，很多房地产经纪公司总是鼓励或默许经纪人员以各种手段去诋毁别的公司来达成交易。
己所不欲，勿施与人，这样做的结果肯定会受到同样方式的报复。同时还损害了整个房地产经纪行业的社会形象。最后两败俱伤。一家明智的房地产经纪公司在这种时候就应该约束自己的经纪人员，开展公司间的良性合作，理智的让步肯定能够得到消费者的理解和别的公司的承认和回报。

⑹ 怎样投资房产才能价值最大化

税制改革前，地方政府的财政收入来源主要是税收，随着税制改革的深化，税收在地方政府收入中的比重日趋下降。同时，我国经济的高速发展和中心政府事权的下放，地方政府的身上的担子越来越重，土地作为地方政府手中最大的一块可以自由支配的经济资源，成为政府财政支出的保障，“土地财政”作为一种新型的政府运行模式在全国广泛开展。 一、我国地方“土地政策”的现状 最近一些年来，在很多地方流行一种“经营城市”的思路，其操作模式为，先由政府“做地”，推出一个概念，例如科技园、工业园，然后整理出一块土地拍卖，卖地所得再用于搞当地建设。经建设后，土地升值，带动周边地区土地价格上涨，政府又可以通过卖地获得更多的财政收入，由此形成了“良性循环”。通过这种方式，政府实现了“不花一分钱，万丈高楼平地起”，这也成为不少地方城市领导津津乐道的“经营城市”之经验。 杭州近年来的很多大型建设项目就是通过这种方式，实现“以小博大”。例如京杭大运河综合保护工程，计划总投资超过200亿元，但财政只投资5亿元启动资金，其余的都将通过市场手段来筹资。杭州的运河指挥部就是一个融资机构。具体做法就是围绕运河申遗加大运河的保护和沿线文物遗迹的恢复，这些“做地”工作使得运河边的土地大大升值，政府拍卖这些土地后，就能筹措资金再投入保护工程，由此形成保护和开发的“良性循环”。 因为地方政府手中有了土地这块最大的资源，可以招商引资，可以造新园、建新城，可以采取招、拍、挂方式使其收益最大化。然而随之带来的问题随之而生。一方面是高房价，政府炒土地，使得开发商的成本急速上升，随后体现在商品房的价格上，最终转嫁给消费者。这也是自国家宏观调控以来，地方政府的形象仅次于开发商，也沦为千夫所指的境地的原因。另一方面是失地农民问题，随着政府征收土地日益增多，失地农民问题越来越严重。据《人民日报》披露：“目前，全国失地农民总数估计在4000万左右，每年还要新增加200万”，按照《全国土地利用规划纲要》2000年到2030年的30年间占用耕地将超过5450万亩。一般每征用1亩地，就伴随着1.5个农民失业，这就意味着我国失地农民群体将从目前约4000万剧增至2030年的1.1亿。专家保守估计，这其中有5000万以上的农民处于既失地又失业的状态，而从动态来看，这一数字最高可达8000万人。各地因征地矛盾而激发的群体事件时有发生，大量失地农民沦为种田无地、就业无岗、低保无份的“三无游民”，已然是突出的社会问题。一份来自国家信访局的资料显示，国家信访局2002年受理土地征用的4116件信件，大部分聚焦在失地失业问题上。农民失地根本原因，就是一些地区大力开发经济开发区、建工业园所致。根据国土资源部土地利用治理司副司长束克欣讲，现在全国各地，包括市县区村到处都在建工业园、开发区、致使全国目前累计开发工业园、开发区的面积已经达到了3万多平方公里，而这正好相当于全国660个城市、建制镇现有的建设用地面积的总和。 二、我国地方政府“土地财政”形成的原因 近几年来，中心对征地问题越来越来重视，2004年十月国务院发了28号文件《关于深化改革严格土地治理的决定》，此后中心文件一个比一个厉害，条例一个比一个详尽，然而地方政府毫无退出之意，反而在中心政府严格控制下“顶风作案”。在现行体制下，地方政府的财权事权不对等是其走上“土地财政”道路的要害原因。 财权事权不对称体现在中心政府财权上收和事权下放两个面。在中国，一个省级政府几乎治理着一个世界上中等规模国家的广阔领域，地方政府需要庞大的财政支持。地方政府不仅担负着地方社会的治理、兴办地方社会事业、保证地方社会福利和社会经济发展等职能，同时它还兼有辖区内相当庞大的国有资产所有者职能。但在分税制改革后，中心政府的做法是财权上收，事权下移。一方面，中心政府把财政高度集中，在税收上降低了地方政府所能取得的比重，这一点在划分税收上表现得非常突出，营业税本来是一个税源相当大的税种，但是在分税制改革后，商业改征增值税，不再征收营业税，这就削去了地方的一大块收入。另一方面，收入稳定、税源集中、增收潜力较大的税收，都被列为中心固定收入或中心与地方共享收入，例如，铁道、银行、保险公司的营业税归中心财政。而留给地方政府的几乎都是收入来源不稳定、税源分散、征管难度大、征收成本高的中小税种。 自从分税制改革以来，中心财政收入从1992年的22.3％大幅度提高到2002年的55.7%因而使得地方政府的税收成为“鸡肋”。在事权方面，中心现在把更多的事权下放给地方，设置经常让地方以地方税权为代价来完成中心的某些政策。如中心制定的支持下岗工人再就业的优惠政策、廉租房、经济适用房等优惠政策、支持技术创新和技术改造的优惠政策、支持义务教育计划等，都主要涉及营业税、个人所得税、企业所得税等地方财力。这就造成了地方政府财政支出比重过大，财政自给率下降。以经济发达、税源充沛的浙江省为例，1993年，浙江的财政自给率是133.27％，1994年以后这一比率大幅下降到60％左右，其它中西部地区的财政困难可想而知。 地方政府的本级财政收入不足以平衡财政支出的时候，地方政府就只有两个选择：一个是寻求中心的转移支付；另一个则是谋求向预算外发展。在中心对地方政府转移支付中，专款拨款所占比重比较大。一般性转移支付所占比重很小，补给地方政府财力不足的作用非常有限。地方政府财政预算外收入一般是由行政事业收费、政府性基金和土地出让金三大部分组成。近年来，随着中心政府收费的治理越来越规范，行政事业性收费在预算外收入中的重要性大大减低。相比之下，土地出让所得的收入则变得越来越来重要，甚至发展到举足轻重的地位。 据国务院发展研究中心课题组调查，现在地方政府征来的土地基本上是这样分配的：30％－40%左右的地用做基础设施、道路、学校等公共目的用地；30%－40%左右做工业用地；另外大约还有30％用于商业和住宅用地，假如其中有一半要建经济适用房，那么只有15％才是真正的商业用地和房地产。也就是说。地方政府要供给的土地里面，85％是没有多少利益的，只有15％的地是可以挣钱的。换个说法。地方政府要想从土地上获得利益，就必须拿占总数15％的商业用地，赚大于另外85％的非营业性用地的成本才能有利润。正是在这样一种机制的刺激下，地方政府自然要拼命的炒高房地产，绞尽脑汁使占小部分的商业用地价值最大化成为自然的逻辑。

⑺ 房地产中介如何做大做强

、自律诚信，阳光操作，取信消费者
房地产经纪行业是非常典型的交易信息事先不对称（交易一方关于一项潜在的购买或销售所具有的信息，少于另一方所有者，但在交易完成后，此种信息不利因素即不复存在），一般情况下，房地产经纪公司要比消费者更了解市场行情或交易房产的真实信息。对多数消费者来说，交易是非重复的（一般人不会经常买卖或租赁房产）。交易信息事前不对称，为房地产经纪公司欺骗消费者谋取利益提供了可能；
交易非重复，又为房地产经纪公司欺骗消费者的行为增加了保障，房地产经纪公司不必担小受到欺骗的消费者的报复（消费者不再选择下次交易），它可以放心大胆地谋取不合理利益。以上两个因素是导致房地产经纪行业欺诈现象层出不穷的主要原因，使得一些消费者“谈中介色变”，宁愿自己花费更多的时间精力亲自去促成交易，也不愿意通过房地产经纪公司来中介。
消费者的不信任，直接影晌了房地产经纪行业的发展。相对于一些发达国家或地区而言，我国的房地产经纪行业发展缓慢，在整个房地产业中所占比重很低。社会上对房地产业的发展态势有“大开发、小中介、弱管理”之说。房地产经纪公司要发展壮大，首先要取信消费者，只有消费者愿意通过经纪公司来达成交易，经纪公司才有可能获得生存和发展。
要取信消费者，房地产经纪公司就应该加强行业自律，实行阳光操作。所谓自律诚信，阳光操作就是要求房地产经纪公司在中介交易的服务过程中。尊重消费害，向消费者提供有关市场行情和交易房产的所有真实信定、收费透明、规范。赚钱在明处，才能使消费者放心，提高公司信誉，使企业有良好发展前景。
2、树立品牌效应。提升社会认同感
品牌是房地产经纪公司发展的关键。我国房地产经纪行业经过20多年的发展，已经从简单的市场竞争发展到品牌竞争阶段。现在，在一些大城市，房地产经纪公司已经有成百上千家（如广州市截止到2001年底，经合法登记注册的房地产经纪公司有601家，估计市场上的房地产经纪公司有1000多家）。在如此众多的房地产经纪公司中间，如何让消费者选择自己的公司来达成文易？这就需要房地产经纪公司树立品牌效应，使公司在房地产经纪行业鹤立鸡群，获得最广泛的社会认同。
在市场交易过程中，消费者为了节约成本（时间、精力等）、减少不确定性，往住只是简单地依据企业的品牌来确定选择。树立品牌是一个长期的市场运作过程，关键在于企业的服务质量和社会知名度，两者缺一不可，这需要房地产经纪公司在两个方面加大投入和付出长时间的不懈努力。
3、提高信息使用效率，发挥信息集约化优势
信息资源是房地产经纪公司从事经营活动的基础，也是公司所有收益的源泉。信息资源的收集和利用应该是房地产经纪公司经营业务的关键。目前，许多房地产经纪公司缺乏必要的信息处理手段，将经纪活动趋于简单化，业务操作上不求精细，对信息的开发利用缺乏深度，配对成功率不高，导致信息资源浪费严重，难以发挥信息的集约化优势。
在经纪过程中，房地产经纪公司可以轻松获得从事交易的买卖或租赁双方的许多信息（如学历、职业、收入水平、付款方式、年龄、户型偏好、交易目的、租赁期限等等），加以科学的分析整理就有可能为公司带来意想不到的收益。比如，如果房地产经纪公司知道客户的租赁期限，并为此建立档案，就会清楚地知道在什么时候有哪一个租赁台约到期，这意味这有房要继续出租、有人要继续买房或租房。这就是市场机会。
4、专业化分工，合理配置资源，发挥团队合作精神
在很多房地产经纪公司，电话铃一响，经纪人员都抢着接，因为谁先接到电话，谁就有接单的优先权。房地产经纪公司如此规定固然有它的道理，它可以提高经纪人员的工作积极性和展开充分竞争。但是，笔者认为，这样做存在以下一些弊端：
1）每一个电话包含的信息价值是不同的，一个业主放盘的电话对公司而言非常重要，但对接电话的经纪人员来说并不重要，因为这样的信息在公司属于公共品，即使不接电话，他（她）同样可以利用这个信息，如果缺乏必要的激励机制，经纪人员必然在接到此类电话消极对待，他（她）会极力缩短时间（准备接下一个电话）以至于忽略一些有用信息的记录，甚至在有意无意中给业主留下对公司的不好印象；
2）每一个经纪人员处理信息的能力以及服务水平肯定存在差别，一个善于接电话的经纪人员并不一定善于促成交易。一个接单20宗，成交10宗的经纪人员与一个接单10宗，成交5宗的经纪人员哪一个好？笔者认为是后一个，因为前一个浪费了10个本来有用的信息资源；
3）一家房地产经纪公司可能从事多方面的业务，如住宅、写字楼、商铺等，而且不同客户要求的服务水准肯定有所差别。如果一个经纪人员什么业务都做，既接待欲购价值百万房产的大买家，又接待只租赁一室一厅的小客户，怎么可能有好业绩出现呢？因此，笔者认为，房地产经纪公司应该统一收集和分配信息资源，实行专业化分工，在业务济程中建立制约机制。按照信息潜在价值的不同和每个经纪人员的能力水平和不同岗位合理配置信息，这样可以增强经纪人员对公司的依赖性和发挥团队合作精神，抑制经纪人员的极端个人主义。同时满足不同消费者对服务标准、服务范围、服务质量的不同需求。
5、规范管理，加强激励，吸引社会优秀人才
人才对于企业的发展至关重要已经是社会的共识。一流的人才做一流的事业，但目前在很多房地产经纪公司中，经纪人员学历层次普遍不高，虽然有些城市要求房地产经纪人员必须有大专以上学历，但实际多数为夜大、成人自考、函授等学校的毕业生。这也是房垃产经纪行业社会地位低下的原因之一。即使这样，很多优秀房地产经纪公司的老板还经常被员工炒鱿鱼，房地产经纪行业一直是人员流动性很大的行业。
经纪人员素质不高和流动频繁直接导致了服务水准的低下。也说明房地产经纪公司的管理制度和激励措施不足以吸引和留住优秀人才。为改变这种状况，需要房地产经纪公司为员工提供富有吸引力的提升机会和福利待遇，制订完备的规章制度，奖罚分明，激励有效，增强员工对公司的归宿感，倡导房地产经纪人的终身职业方向。只有员工满意才能让客户的满意，从而实现公司利益的长远发展。
6、规模经营，积极创新
房地产经纪公司是利用信息资源来谋取利益的。信息资源的使用是典型的规模效益递增，信息资源越丰富，其配对成功率就越高。房地产经纪公司扩大经营规模可以拓宽信息来源渠道，扩大业务量和提高市场竞争力。而且，随着规模的扩大，可以优化配置公司的人、财、物资源，节约成本，还可以树立品牌，提高社会知名度。
房地产经纪业务并不简单地等同于带客看房，社会的发展对房地产经纪行业的服务提出了更高要求，市场竞争的加剧也需要房地产经纪公司去探索一些新的业务和经营方式。一家优秀的房地产经纪公司就应该是行业发展的弄潮儿，要始终保持一种创新精神。要知道，现在有利可图的业务将来并不一定有利可图，现在无利可图的项目或许就是将来行业的发展方向。在创新方面做一些投资，不但可以获得社会的注意，提升公司的品牌价值；也可以积累经验。即使失败了，只要认真总结教训，同样有收获，因为没有教训和没有经验一样，都不能使一家公司成大器。
7、加强公司间良性合作，逐步实现信息资源共享
俗话说“同行是冤家”。在房地产经纪公司中，竞争当然是主题，这并不说明就不能有合作。实际上，房地产经纪公司间的信息共享难以避免。为了尽快达成交易，消费吝总是会同时选择几家房地产经纪公司提供服务，这时候房地产经纪公司间就有信息资源共享，只不过是被动的。这种现象称为“撞客”，当“撞客”现象发生时，很多房地产经纪公司总是鼓励或默许经纪人员以各种手段去诋毁别的公司来达成交易。
己所不欲，勿施与人，这样做的结果肯定会受到同样方式的报复。同时还损害了整个房地产经纪行业的社会形象。最后两败俱伤。一家明智的房地产经纪公司在这种时候就应该约束自己的经纪人员，开展公司间的良性合作，理智的让步肯定能够得到消费者的理解和别的公司的承认和回报。

⑻ 如何提升产品价值

（1）产品满足人们营养的基本需求
人们营养需求是产品被人们接受的基本要求，也是最基本的条件。创业者生产的农产品要能够满足人们生活的基本营养需求，才能够有其起码的市场价值。达不到这一点，就很难进入市场。
（2）产品满足人们卫生健康的需求
达到基本营养需求之后，人们就要追求卫生与健康条件的指标。例如，农残超标的成产品会给消费者的身体带来损害，人们接受的程度就很小。虽然目前有些农残超标的农产品也在市场上销售，但其市场售价就很难提高。另外，一旦被媒体揭露，该农产品的市场销路就会受到很大的影响。相比之下，无公害农产品、绿色食品、有机食品的销路和价格都会优越得多。
（3）产品满足人们功能强化的需求
现代科学研究表明，某些新的元素注入，会给农产品带来较好的市场效应。例如，富含某些营养元素和营养成分的一些农产品因为所含影响成分，能够给消费者带来一些功能强化作用，被称为功能食品。这些功能食品的价值更高，开发前景也更大。
（4）产品满足人们精神生活的追求
在农产品中，将人们某些精神生活元素结合进去，往往会有意想不到的市场效果。山东一带的苹果生产农户将苹果上印上一些诸如“恭喜发财”等喜庆的字样，吉林乾安县瓜农在西瓜上印上了吉祥字样，让苹果和西瓜增加了观赏功能，满足了人们对外观观赏的需求，也能获得较高的市场价值。
（5）产品满足人们多种功能的需求
如果能够将上述优势结合起来，既能满足人们的基本营养需求，还能够满足健康卫生、功能强化和精神生活的需求，就会更加受到消费者的欢迎，其市场价值也会更大。

⑼ 如何建立价值体系 房地产项目

项目价值体系构建就是要充分挖掘项目价值优势、同时有效弱化项目版劣势和规避威胁权，为传播策略的拟定及推广方案的拟定提供依据。项目价值的实现最终需要通过价格来体现，即消费者购买。因此，项目价值体系构建需要与目标消费者（即市场）紧密对接，使价值有效地转换成价格。项目价值体系一般从客体与主体角度分析，主要包括四个方面内容：项目外部显性价值、项目外部隐性价值、项目内在硬性价值、项目内在软性价值。
此外，由于房地产产品的特殊性（土地+地面的建筑物），项目价值体系也可以由基础价值、区位价值、产品价值、附加值、项目核心价值等部分组成，这与上述提到的项目外部、内部价值是统一的。本方案由两个部分组成，第一部分为裕丰大厦住宅部分的价值体系构建，第二部分为裕丰大厦商场的价值体系构建。

⑽ 如何做好房地产销售

人类的本性即关注自身利益。你需要站在客户的角度提问，看客户有没有搭上话，揣测其关心程度。尽量多谈谈客户自身，他们的家人、工作、消遣等事。制造谈话氛围，给对方留下良好印象。这样，更易赢得客户的尊重和好感。主要做好以下几点：

一.画饼如果做期房，客户什么都看不见，所以也只能：画！‘要弄清客户想要怎样的生活，基于此，告诉客户现在拥有什么，将来会拥有所有想要的。

四.人类天生不爱冒险，很多时候的推脱都是由于不了解导致的不安，不保险的感觉。所以，经纪人在介绍房源的时候务必要在语气上表现出自信，开朗！事前充分了解商品知识及客户情况，要在客户面前流畅地介绍。尤其注意讲话尾宇的强劲有力，例如“一定可以令你满意！“让客户感染到正面的氛围，让客户对自己的决策充满信心。