房地产企业房产抵账如何纳税

『壹』 以房抵债的涉税问题

A企业是一家位于市区的房地产开发公司，因资金不足拖欠B建筑公司100万元工程款。后经双方协商达成以一套商品房抵债的协议。A公司用于抵债的房产账面成本为80万元，市场售价为120万元。
“以房抵债”，即企业以完工房地产抵付购料款、工程款等债务。房地产开发企业没钱还款，便以房子抵偿欠款的现象非常普遍。用于抵债的房子，因其所有权属已发生改变按照税法的规定应当视同销售。由于视同销售作为业务本身在会计上不等同于一般意义的销售核算，而在税收上抵债双方都应该按照税法规定缴纳税款，因此，对于“以房抵债”行为，纳税人应注意债权、债务双方会计与税务处理方式的差异。
房企“以房抵债”业务作为销售核算
房地产开发企业“以房抵债”行为属于债务重组。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目100万元，将按照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目120万元，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目20万元；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”80万元科目，贷记“开发产品”科目80万元。
偿债方应缴纳的税款
营业税及附加。《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。营业税暂行条例及其实施细的规定，视同销售的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。当纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由时，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：1.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；2.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；3.核定计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。即A房地产开发公司应纳营业税为120×5%＝6（万元），应纳城市维护建设税为6×7%＝0.42（万元），应纳教育费附加为6×3%＝0.18（万元）。
土地增值税。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
企业所得税。企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
印花税。根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。即A房地产开发公司应纳印花税为120×0.05%＝0.06（万元）。
债权人应缴纳的税款
印花税。依据同上，因为合同双方适用的印花税税目、税率是一样的。即B建筑公司应纳印花税为120×0.05%＝0.06（万元）。
契税。根据契税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。B建筑公司通过抵债方式取得房屋就是承受方，应该为契税的纳税人。即B建筑公司应纳契税为120×5%＝6（万元）。
房产税、城镇土地使用税。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税；（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。可见，B建筑公司取得抵债房次月起应当申报缴纳房产税，应从抵债合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，抵债合同未约定交付土地时间的，由B建筑公司从抵债合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
另外，值得注意的是，如果B建筑公司将取得的抵债房产再销售则按税法规定还要计算营业税、土地增值税、印花税及企业所得税等。

『贰』 抵账房销售税款

①印花税——0.05%
②营业税——5.5%[个人购买并居住满一年的普通住宅,销售时免征营业税;单位出售自管公房按成交价(若成交价低于正常市场价格,则按评估确定的价格)的5.5%计征营业税;个人出售持证商业用房的,按成交价(若成交价低于正常市场价格,则按评估确定的价格)的5.5%计征营业税]
③企业所得税——（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×25%

如果抵账及销售不入账，那就只有应收账款长时间挂账。问题是，你房子卖了，对方怎么办理房产证？

哪些房地产不得买卖?
根据法律法规和政策规定,下列房地产,不得买卖转让:
(1)以出让方式取得的土地使用权,没有按照合同约定支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;没有按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的:
(4)共用房地产,未经其他共有人书面同意的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法登记领取权属证书的;
(7)设定抵押权的房地产、未经抵押权人同意的;
(8)商品房未办理预售登记审批手续领取预售许可证,或未经验收和验收不合格的:
(9)法律、行.政法规规定禁止转让的其他情形.

『叁』 销售抵债房产如何缴税

银行将抵债的房产折价处置给同一系统的金融资产管理公司属于低价转版让不动产应按销售不动权产计算缴纳营业税。财税［2002］29号明确规定，纳税人销售旧货（包括旧货经营单位销售旧货和纳税人销售自己使用过的固定资产），无论其是增值税一般纳税人或小规模纳税人，也无论其是否为批准认定的旧货调剂试点单位，一律按4%的征收率减半征收增值税，不得抵扣进项税额。但由于你单位销售的是未使用过的抵债商品，则不适用上述29号文件，应按各商品的相应税率计算缴纳增值税。

『肆』 以房产以物抵债的方式取得房产要交税吗

需要交纳的，因为用房产抵债，将来需要办理房屋产权过户手续，从法律上是一个交易回，也可以理解是买卖，那答么需要缴纳契税，营业税，个人所得税，印花税等。只有缴纳这些税费才给予办理房屋产权过户手续，只有过户后房屋的产权才能确定。

『伍』 抵债资产缴纳房产税如何确定计税基础

问 : 北京一家银行取得的抵债资产中 , 房屋占一定比重，对于该类房屋若未过户未取得产权 , 持有期间是否也应该缴纳房产税 ? 如果从价计征 , 房产原值如何确认 ? 因为抵债资产的入账价值不一定等于房产的实际价值或坪估价值。如果该房产出租，是否应从租计征 ? 答 : 《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用在有关问题的通知》 ( 财税 [2008] 152 号 ) 第一条关于房产原值如何确定的问题规定 , 对依照房产原值计税的房产 , 不论是否正载在会计账簿固定资产科目中 , 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳人未按国家会计制度规定核算并记载的 , 应按规定予以调整或重新评估。按照上述规定 , 对依照房产原值计税的房产 , 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对于抵债资产应按会计制度规定的人账价值计价缴纳房产税。会计处理可参照《企业会计准则第12号-债务重组》(2006) 及《企业会计准则第 4 号-固定资产》 (2 006) 。《企业会计准则第 12 号-债务重组》第九条规定 , 以现金清偿债务的 , 债权人应当将重组债权的账面余额与收到的现金之间的差额 , 计人当期损益。债权人已对债权计提减值准备的 , 应当先将该差额冲减减值准备 , 减值准备不足以冲减的部分 , 计入当期损益。第十条规定 , 以非现金资产清偿债务的 , 债权人应当对受让的非现金资产按其公允价值人账 , 重组债权的账面余额与受让的非现金资产的公允价值之间的差额 , 比照本准则第九条的规定处理。《企业会计准则第 4 号-固定资产》第四条规定 , 固定资产同时满足下列条件的 , 才能予以确认 :( 一 ) 与该固定资产有关的经济利益很可能流人企业 ;( 二 ) 该固定资产的成本能够可靠地计量。另外 , 参照《北京市施行〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》 ( 京政发 [1986] 165 号 ) 第四条规定 : 企业、事业单位房产 , 不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末账面房产原值 , 一次减除 30% 后的余值 , 计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产 , 以租金收入为房产税的计税依据。

『陆』 房产抵债涉及到哪些税收问题

二、以土地投资入股涉及哪些税费？

专家回复：

企业出售房屋(你公司以房产抵债，比照销售不动产税务处理)，到房产所在地的产监处办理相关过户手续时，按照规定缴纳各项税费。

第一，企业购置的房产，按照销售收入扣除购置原价后的余额计征5%的营业税。

第二，根据城市维护建设税及教育费附加和地方教育附加征收的规定，在征收营业税同时应征收城市维护建设税及教育费附加、地方教育附加，分别按营业税税额的7%、3%和1%征收。

第三，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，出售房屋时签订的合同应纳印花税，适用税率为万分之五，产权证书按件贴花5元。

第四，凡对单位转让旧房及建筑物和个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税：（1）转让旧房及建筑物能提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税；（2）可委托由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构，按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税；（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税，即征收率为3%。

第五，企业所得税。

营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。你公司该笔债务重组业务如果在合同中约定签订即生效，那么该项业务纳税时间即已发生，如果签订在房产办理完过户手续后生效并进行相关债务处理，则应该在房产产权转移时纳税。

根据《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

《营业税暂行条例》第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

『柒』 抵债取得的房地产要缴纳契税吗

根据《契税暂行条例细则》第八条“土地、房屋权属以下列方式转移的，是同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债”之规定，通常情况下，接受抵债的房屋，应缴纳契税。

但财政部、国家税务总局于2001年发布《关于企业改革中有关契税政策的通知》（财税[2001]161号），规定“企业破产清算期间，对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税”，因此，只有在债务人被宣告破产以后，债权人从破产清算中获取的债务人抵债房屋、土地，才能免征契税。

贵公司前一次接受的是破产公司抵债的房屋，因此不用缴纳契税；但本次房屋抵债，债务人并未破产，更没有在清算中以房屋抵债，因此本次房屋抵债行为应按契税征收一般原则进行。

(7)房地产企业房产抵账如何纳税扩展阅读：

条例细则：

第一条根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）的规定，制定本细则。

第二条条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。

第三条条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

第四条条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。

条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。

第五条条例所称国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

第六条条例所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

『捌』 房地产企业将开发的房产抵债涉及哪些税

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条第三款规定:转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。又国家税务总局《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函[1998]771号规定:单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按销售不动产税目征收营业税。因此，房地产企业将部分产品抵债给建筑公司，房地产企业应按销售不动产税目缴纳营业税。抵债不动产价格按《实施细则》第十五条规定的顺序由主管税务机关核定营业额，计算缴纳营业税。 企业所得税
。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定:
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
土地增值税
。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定:
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认:
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
印花税
财产所有权转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
需注意的是，根据《税收征收管理法》的规定，
纳税人上述申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

『玖』 以房产抵债如何税收筹划

如果是企业之间的话可以企业重组，分盘接收，避免税负

『拾』 以房地产抵债如何缴纳营业税和土地增值税

您好，会计网为您服务：
《营业税暂行条例实施细则》第十九条规定，条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
参考《浙江省地方税务局关于营业税、资源税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2006]600号）规定：
一、关于销售不动产、转让土地使用权征税问题
（三）单位和个人用不动产或土地使用权抵债（包括法院判决）的，应持有关资料到主管税务机关申请开具税务机关代开统一发票，并按规定缴纳税款。
单位和个人销售或转让抵债（包括法院判决）所得的不动产或土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。其作价的认定，按原产权人到主管税务机关申请开具的税务机关代开统一发票上的金额为准。 根据上述规定，对属于营业税征税范围的行为，应开具发票为合法有效凭证。贵公司对经法院判决取得的房产，应于当时持有关资料到主管税务机关申请开具税务机关代开统一发票，并缴纳相关税收，可作为事后再销售该房产时营业税差额纳税扣除凭证。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
详细可查看：http://www.kuaiji.com/shiwu/1412240