房地产企业如何稳定发展

⑴ 如何才能更好地促进我国房地产业的持续健康发展

第一，强化企业责任，是促进社会和谐稳定的客观要求。
第二，强化企业责回任，有利于促进答房地产市场的健康发展。
第三，强化企业责任，是企业自身发展的需要。
准确把握房地产企业社会责任的内涵房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题。住房既是商品，又不同于一般的商品，在一定程度上具有公共产品的特殊属性。房地产开发企业提供的住房类产品，是事关民生的重要消费品。取得利润对房地产企业生存发展至关重要，但是在追求利润的同时，绝不能漠视老百姓的需求与期望，切实履行企业应该承担的社会责任。

⑵ 房地产行业未来的发展趋势如何

相关资料推荐：前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》

房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。

趋势之一，房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平

过去的10年，房地产处于上升期。由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素，导致房地产业利润率快速增长(没有哪一个行业像房地产行业一样能够承受超过20%利率水平的融资成本)，远超其它行业的平均利润水平。

国土资源部2011年5月发布的数据显示，全国大多数城市房地产开发利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%。根据中国社科院(住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》)的数据显示，我国房地产业平均毛利率为55.72%，相对于国际通行的房地产利润率为5%，中国房地产业的利润相当惊人。

随着本轮调整效果的逐步显现，依赖土地增值获取高毛利率的可能性变小，企业获得效益将主要由企业的竞争能力决定，而不是单单靠外在资源。未来10年房地产业利润水平将逐步回归到市场各行业的平均利润水平，即大概在8%～10%之间，暴利时代将不复存在。

趋势之二，积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑

鼓励应用建筑节能新技术、新材料，大力发展绿色建筑是国家下一步发展的重点。比如，采用改进房屋建筑门窗保温气密性能强的中空玻璃、热辐射镀膜玻璃等新型玻璃;应用优质新型墙体材料;利用地下热能保持房间恒温的地源热泵技术;因地制宜地开发利用太阳能技术等。日前财政部、住建部专门发文，鼓励在公共建筑、民用建筑集中连片推广使用太阳能光电技术，进一步提升太阳能光电建筑应用水平。今年光电建筑应用政策要向绿色生态城区倾斜，向一体化程度高的项目倾斜。绿色生态城区应当以宜居、绿色、低碳为建设目标，以居住功能为主，把太阳能光伏发电等可再生能源建筑应用比例作为约束性指标，绿色建筑应达到一定比例，从整体上实现资源节约利用与生态环境保护。

除了鼓励性政策以外(包括财税部门给予相应的税费减免)，国家还会采取强制性措施，推动绿色建筑的发展。按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标;大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件;对绿色建筑设专项补贴等。未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300～500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。

报告显示，目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加(一般不超过10%)，但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自
2011年6月1日起，万科所按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标;大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件;对绿色建筑设专项补贴等。未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300～500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。

目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加(一般不超过10%)，但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自
2011年6月1日起，万科所有具备条件的开工项目，都将参照不低于绿色建筑一星的标准进行设计和建造。

趋势之三，房地产开发模式强调专业细分与合作

目前国内多数房地产开发商，往往既是投资商又是开发商，项目开发的资金来源除了自筹之外，主要依赖于银行等融资渠道和购房款。一些开发商还有自己的设计单位、营销公司、施工承包队伍和物业公司等。

随着房地产开发的推进，分工合作将更加细化。从资金、开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由

高度专业化的公司分别承担。随着高度专业化的分工与合作，各个环节将充分显示出只做自己最擅长的分工与合作的优势。开发商在整个开发经营过程中，更多的是发挥一个资源整合或综合协调的作用，更多的是主要依靠投资商、承包商、营销代理商等之间的专业化合作。

未来还将实现投资商和开发商角色的分离。资金除了银行渠道之外，将广泛引入社会资本，包括信托、私募股权、企业债、IPO上市等，房地产开发商更像是一个高度专业化的管理型公司。目前，我国房企IPO和股市融资受政策抑制，短期内很难改变，因此，私募股权是未来的发展方向。

趋势之四，融资能力和资本运作能力要求更高

房地产开发是资金密集性行业，在当前限购、限贷的不利环境下，房企良好的融资能力和资本运作能力至关重要。房地产开发应该实现融资渠道多元化、合理控制财务成本、保持合理的负债率和良好的现金流。

国家统计局数据显示，目前我国房企的资金来源中,企业自筹比例已上升至43%以上,个人购房预售款比例在25%以上,商业银行贷款只占15%左右。而销售不畅、市场预期不好，形成了对房企的资金压力，迫使企业去寻找高成本的融资渠道以填补资金需求的缺口。

房地产开发企业的国内融资渠道，除了上市资本市场和银行系统外，大部分选择信托方式，少数选择民间借贷。而一些拓展海外融资渠道的做法值得借鉴。最初的融资主要是针对单一的项目，以后逐渐开始尝试以公司制的形式，与海外成熟金融机构进行长期合作。这种从松散型的项目投资合作转变为公司制的紧密型投资，是基于大型房企进一步做大规模和做强实力的战略考虑。市场规模的迅速扩大，仅靠几家房企之力显然是不够的，多元化的融资渠道给国内房企带来帮助。海外成熟金融机构和投资机构对投资管理的规范运作，对提升国内房企的管理水平和质量，将起到重要作用。

趋势之五，品牌化经营、精细化管理和标准化制定

在调控和市场的风险中，如何使房企保持核心竞争力，实现稳步健康的发展，已成为当前一个突出的问题。预计更多的房企，将把注意力集中到关注品牌、资本、产品和营销能力上来。

房企的品牌经营，历来被认为是企业的软实力，而要实现企业的高利润和高附加值，必须注重品牌的培养和树立，重视品牌的有效表现和宣传手段、重视购房者的需求研究和市场发展变化等。在实践中，许多知名房企的品牌化经营，使项目的促销手段和销售价格方面的优势得到了充分的体现。

相比之下，中小房企的项目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的产品，产品定位比较随意，项目的实际成本与目标成本偏离较大，这就更应该注重项目的标准化和精细化管理，这也是中小房企扩大经营规模的基础条件。

趋势之六，营销成为核心和关键环节

如果说房企的融资能力和资本运作能力起着决定性作用，营销环节则是实现盈利的至关重要环节。强大的营销能力可以最终实现资金回笼和资金增值，同时也能提高项目投资方的信心和实现市场预期，从而使房企的资金进入良性循环，并得以持续开发经营。

目前，国内多数开发商与专业化的营销代理公司进行合作，房地产营销代理公司参与到项目的整体规划、从户型设计到每一套房子该如何销售等每一个细节，协助开发商最终实现销售目标。一些有品牌、有规模的房地产营销代理公司，由于拥有丰富的客户资源也介入了新房的分销业务，通过建立各种形式的客户会，定期举办各种活动，以提升客户资源的利用率，增加客户对品牌房企的忠诚度，促进了营销市场的繁荣。

⑶ 如何实现新时期我国房地产业的创新发展

1、保险资金投资房地产业的政策障碍已经扫除
备受关注的我国房地产领域何时向我国保险资金开放的问题，已于2007年5月经中国保监会原则通过，这也就意味着今后我国保险公司进行房地产投资已原则上获得批准，保险资金投入房地产领域已无政策障碍。不过，目前尚未正式开始进行操作，因为保监会还需要制定相关实施细则。这是保监会首次对保险资金投资房地产解禁问题发出的明确信号。至于实施细则何时出台和年内能否见分晓，目前保监会还未给出一个明确的时间表，因为在实施细则出台以前，还需经过一个对保险资金投资房地产的实质性研究阶段，而这一阶段工作尚待正式启动。保险公司对房地产业是直接投资还是间接投资，投资比例的上限有何规定，所投资的房地产项目有何限制等问题都有待进一步的研究和确定。去年出台的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，松绑了保险资金投资基础设施建设及产业基金等领域的手脚，却并未对保险资金是否可以投资房地产加以明确阐述，因此留给业内无限想象空间。国外经验表明：成熟和规范市场的房地产项目能为保险公司带来长期稳定的投资收益和现金流入，符合寿险业务的资产负债匹配原则，增加类似投资有助于保险公司持续改善投资收益率。然而，鉴于保险公司对房地产投资缺乏经验，在尝试投资初期应以类似于投资现有成熟项目为主，或以投资房地产基金等间接形式进入，以确保房地产投资的风险控制。

2、汇率弹性增强使外资更多地进入房地产市场
央行于2007年5月19日就确保我国宏观经济稳定发展而同时出台的加息、提高准备金率和增强汇率弹性等三项措施，对房地产业而言其作用是十分明显的，加息和提高准备金率无疑对贷款购房者和房地产开发商而言都属负面的利空消息。而提高汇率的弹性则不然，因为当今宏观形势表明：汇率弹性的增加就意味着人民币升值的加快。而人民币升值的加快又意味着国外投资客热钱流入我国房地产的数量和时间将增多和加快，这将对房地产市场的供求关系产生直接的影响。尽管目前我国资本项目还处于管制之下，但国际热钱总还是能够找到相关渠道暗渡陈仓，悄然进入我国房地产投资领域，特别是在我国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率加速上升的三重利益刺激下，投资中国房地产将成为外商和外资规避风险和获取利润的更多选择。就国际惯例而言：一国货币的升值，一般就意味着其国内经济整体向好，投资机会较多，而且收益水平也相对可观。从这个意义上讲，人民币继续和加快升值将会带动外资和外商对我国投资的增加。然而，事实上在我国的许多地区，目前各个行业中的投资机会并非很多，有些产业已经或将要形成过剩的趋势，这与房地产开发投资领域高回报率相比形成了鲜明的对照，这也就促使了国际投资热钱更多地将我国房地产投资作为资金追逐的投资乐土，因此人民币升值给房价上涨带来挑战的同时，也给我国新时期房地产的发展带来了机遇。
3、改变房地产增量与存量市场不平衡状态
进入21世纪，我国房地产业无论是现实供应量还是预期供应量都保持了较快的增长速度。与同期我国城镇人口增长及相关住房需求相比，即使考虑到经济发展和城市化的因素，房地产市场的供给也是较为充足的。据国家统计局最新资料表明：目前我国各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在发达国家的成熟市场，该比例一般接近15%。由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国房地产由增量市场主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。由此可见，我国房价居高不下和房地产调控的不力，关键问题不在于新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康、稳定和持续发展，就应该从发展房地产存量市场入手，做好以下几方面工作：一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理。采取多种手段推进存量住房进入市场交易，包括推动房屋产权证的登记工作，清理原产权单位和住房所有者的模糊关系，明确界定房屋的产权。二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场，推动房地产市场中介机构的建立和发展，引导建立和完善住房信息系统，规范和提高中介机构的服务质量。三是减轻房地产交易环节的税收，鼓励和促进现有住房进入市场流通。四是适时开征房产税。对持有的房地产征收房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。
4、通过建立个人信用体系来加快保障住房供应
认真贯彻和落实我国住房制度改革中的经济适用房制度，关键是要在各地加快建设和推出保障性住房的同时，加快建立和健全全社会的个人信用体系，这样才能实现真正的公平、公开和公正。目前我国尚未建立比较健全的个人信用体系，在保障性住房推出时具体怎样对保障对象的家庭收入、住房、资产状况进行审核就成了一大难题。今年以来，我国住房保障实质性工作全面启动，但建设主管部门里仍仅有两三个人在专门或兼职负责，显然同其巨大的工作内容和工作量是不相符合的。因此，国家建设部应该在住房保障工作的机构上进行调整，人员上进行充实，内容上进行细化，制度上进行完善，以确保我国为中低收入消费者谋福利的住房保障政策真正得到落实。住房保障主要是依赖政府的财政收入来进行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府来完成，租金也只是象征性地收取。因此，廉租房是最纯正的保障性住房。其次是经济适用房，它是有政府拨土地建设，在成本基础上加收3%的利润后出售给中低收入者。至于限价房，只是比一般商品房售价略低一些的商品房而已，并不属于保障性住房范畴。目前，一些地方政府错误地理解和制定政策，对解决中低收入消费者推出的主要是限价房，而廉租房和经济适用房的推出少之又少，这种情况也将在今年加大力度促进保障性住房建设的过程中得以改进。

⑷ 房地产企业如何制定公司战略

企业战略管理的内容分为三大部分。
第一、战略的制定；
第二、战略的实施，也就是战略的贯彻和执行
；第三、战略控制，也就是对战略的执行效果进行有效性评估和反馈，并相应调整原定战略。这三大部分是一个整体，缺一不可。显然，战略制定是三部分的重中之重，它是战略实施和战略控制的基础和依归。
企业战略管理可以在五个层面上来做。
第一、公司战略(corporate strategies),也即整个公司的生存战略和发展战略；
第二、业务战略（business strategies），也即公司所从事的各个业务模块（或事业部等）的经营战略；
第三、职能范围战略(functional strategies)，也即各职能部门的具体战略，如产品战略、人力资源战略、营销战略、财务 战略等等；
第四、战略项目(strategic projects)的战略管理，也即一项具体的、有战略意义的投资、开发项目的战略管理；
第五、针对一个业务专题的战略管理，例如，针对上市为目标的战略管理；针对兼并为目标的资本运作战略管理；针对某一（组）竞争对手而做的竞争战略管理。显然，公司战略位居最上层，地位最重要，它是其它层面战略的基础和依据。
所以，如何制定公司战略就成为房地产企业战略管理中最最基本、最最重要的课题。 综合中外企业战略管理的理论和实践，结合我们的企业管理实践和咨询经验，制定公司战略的首要步骤是确定企业的愿景和使命。

⑸ 如何管理房地产公司

我们以山东淄博市为例子，来说明房地产公司应该怎么管理。房地产公司管理建议
一、要抢抓机遇去库存
去年底召开的中央经济会议将商品房“去库存”列为2016年的重要任务。春节前后，中央各部委又密集出台了一系列降首付、减契税等促进商品房消费的政策措施。从我市情况看，近期商品房销售也在加速回暖，全市开发企业必须牢牢把握住这难得的机遇，在市场大势上升期把握好节奏，踩准点，抓紧消化过量库存。如果项目本身位置较好、品质较高、配套齐全，销售可以考虑适当缓一缓、提点价，寻求利益的最大化都是可以的;而如果项目位置一般、品质一般、配套一般，项目本身有一定缺陷的，绝不能捂盘惜售，必须借势开展形式多样的促销活动，确保在市场饱和前基本清盘;如果项目位置远离主城区、配套不完善，更要加大促销力度，抓紧回笼资金。这种房子，在前两年基本处于停盘状态。现如今机会来了，必须以不赔钱就是挣钱的理念，赶紧出手，逃出泥潭。此番救市，这些房屋进入最后一次出手机会的时间窗口，如果硬犟着等高价，一旦错过时机，再后悔就来不及了。两三年之后，随着宏观经济企稳回升，政策将回归常态，房地产市场将真正进入市场调节状态。即使房地产市场再出现下行波动，也不会再有如此大规模的救市行动，已没有这样的救市机会窗口了。
二、要坚持合法规范经营
近两年，受房地产市场销售持续低迷、库存积压严重、企业资金链较为紧张等因素影响，房地产开发经营违法违规现象有明显抬头的迹象。突出表现在，一是个别项目在土地、规划、开发、施工等手续不齐全的情况下就违法开工建设;二是个别项目不严格按审批的规划进行建设，任意修改、随意变更，导致规划验收和竣工综合验收备案难以通过;三是未取得预售许可证以认购、团购、定金、借款、预付款等名义提前收取房款的行为普遍存在，潜在的风险较大。个别项目还存在一房多卖的严重违法行为;四是有的项目配套设施建设缓慢，不能与主体建筑不能同步达到交付使用条件;五是有的项目以四方验收作为交房条件，甚至不验收、不备案就随意交房;六是有的项目对开发建设进度把控不严，一旦遇到拆迁障碍或资金不能及时到位等问题，就会造成工期延误，项目难以及时竣工，继而引发延期交房的问题;七是有的销售合同约定的违约赔偿标准过高、交房时间过紧、办理房屋产权时间偏短，极易引发索赔纠纷。等等。因企业开发经营不规范引发的纠纷和投诉上访事件呈明显增加趋势，仅2015年，市开发办就协调处理投诉上访案件565件，同比增长122%，部分项目还影响了社会和谐稳定。
为进一步规范房地产市场秩序，2015年市住建局联合国土、城管执法、房管等部门，对全市房地产市场秩序进行了专项整治，并对山东通乾房地产发展有限公司等9家存在不良开发经营行为的开发企业，给予全市通报批评、信用评价扣分、资质降级、限制开发等处理。去年底，市住建局牵头起草了《关于进一步加强全市房地产市场监管工作的通知》(淄建发〔2015〕92号)，下一步将在加强开发项目建设过程监督、加强商品房销售管理、加大违法违规行为查处力度、加强信息公开等方面加强市场监管。
今天在座的都是我市开发经营行为较为规范的骨干开发企业，也要引以为戒，切实加强行业自律，依法开发、诚信经营，共同维护良好市场秩序和行业发展环境。
三、要加强市场规律研究
经过十多年的高速发展，全市商品房供应已从绝对短缺过渡到相对过剩阶段，市场运行正在从高速增长期向平稳发展期过渡。即使今后2-3年会出现一个高峰期，但也不会持久，终究要回到平稳发展期。新常态对开发企业提出了新的、更高的要求。今后做房地产开发，在决策层面上，企业必须将更多精力放在研究城市发展规律、人口流动趋势以及房地产发展规律上，不盲目扩张、贪大求快，坚持有质量、有效益、风险可控的发展;在具体操作上，必须通过把握市场节奏、细分客户群体、优化项目定位、提升建设品质、加强成本管控等措施，努力为市场提供性价比更高，更符合需求的产品。要更加注重产品质量和品质的提升，注重节地、节能、节水、节材和环境保护，注重发展绿色建筑和低碳社区，减少环境污染。
淄博市属典型的组团式、分散型布局城市，各区县差别较大，除中心城区可划入房地产三线城市外，其他区县均可划入四线城市行列。从当前情况看，三四线城市商品房主流消费群体，一是现有居民对住房的改善性需求以及子女婚房需求。但经过前几年的集中改善性换房，这一群体数量在迅速减少;二是城镇化率相对较低，今后一段时间仍会有大量农村居民向城区聚集;三是现在农村男多女少，小伙子找对象难成为普遍现房，在城区买套商品住房逐渐成为标配，这部分需求将逐渐成为三四线商品房消费的主力;四是由于城乡教育资源不平衡，到城区上学读书逐渐成为必然，自然带来对商品房的需求。以上需求，决定着至少在未来10年内，商品房消费仍将是城乡居民的消费“热点”，房地产开发发展潜力仍然很大，前景广阔。
但是，三四城市也有明显的弱点，一是城区规模小，常住人口数量少，聚集能力一般;二是商品房消费以本地居民为主，外来人口有限，购置商品房的目的多为自住和改善，纯投资性需求较少;三是现在有一个趋势，就是越来越多优质人口(比如大学毕业生)和资源在向一二线城市聚集，对三四线城市存在明显抽血效应。三四线城市虽然人口也在增加，但长期看，成长空间有限。因此，开发企业在购置土地、规划设计以及价格定位等方面一定要慎之又慎。总体而言，区县城核心区、与主城区紧邻的预留规划区还可以考虑;而远离主城区的新区、旅游度假区、山景房、湖景房等最好不介入。

⑹ 房地产企业如何制定自己的发展战略麻烦告诉我

房企如何面对这来种市场状况呢?眼下重要自的一条是,调整开发经营思想,制定发展战略。制定发展战略的精髓是保证做正确的事,而不是保证正确做事,这是战略与战术的本质区别。所谓战略,就是具有全局性、系统性、可持续性的发展规划,是保证今天的选择成为明天受益和取胜的基础。而战术则是保证用正确的方法做事情。从这个意义上说,战略是保证最终的结果是好事,而战术是保证最优。因此,在房企发展战略制定和实施过程中,必须树立战略意识,又要进行战术设计。举个例子说:战国时,齐国大臣田忌与齐威王赛马。当时著名军事家孙膑为田忌制定了以下等的结局就是二胜一负,总体上取得了胜利。通过分析其取胜的原因,我们可以从这个故事中得到启示:在房地产开发经营中,房地产开发、管理等环节各个开发商都是一样的,但由于房企战略不同,实施经营方法不同,往往在技术水平、人员结构、物质条件等相等的条件下,会取得相反的经济效益和社会效益。因此,房企的战略思想决定房地产开发经营的成败。

⑺ 如何促进我市房地产业持续健康平稳发展

9月29日上午，马鞍山市房地产综合开发协会召开第三届会员大会，选举产生了协版会新一届领导班子权。副市长苏从勇参加会议并致辞。市人大常委会副主任周宏基、市政协副主席梁成等出席会议。

会上，表彰了2001年至2009年度马鞍山市房地产综合开发先进集体和先进个人；举行了马鞍山市“见义勇为基金”、“马鞍山市房地产慈善资金”捐赠授牌仪式，18家房地产开发企业现场首批慈善捐赠资金108万元，以实际行动履行了企业的社会责任。

据了解，自市房地产综合开发协会第二届理事会成立以来，市房地产综合开发协会以加快发展房地产业、提高人民居住水平为宗旨，坚持为行业、企业改革发展服务，积极贯彻落实国家的法律、法规和方针政策，在政府与企业之间发挥了桥梁与纽带作用，为促进我市房地产业持续健康平稳发展作出了贡献ZD。（记者 朱良云）

⑻ 如何做好房地产行业

原标题：2019年7月中国房地产行业市场分析：行业规模增速放缓，二线城市或将迎来投资良机

下半年房企直面三大难题：融资收紧、拿地竞争、销售乏力

2019年被房地产行业普遍视为市场“小年”，那么，前7月房企业绩如何?中指研究院数据显示，2019年1-7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期都略有提升。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析称，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。

销售过千亿房企达15家

房地产资源继续向龙头企业集中。中指研究院数据显示，2019年1-7月，房企销售额稳步增长，共有15家销售额突破千亿元。

具体来看，2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。

值得注意的是，前7月各梯队房企的的销售金额门槛均有提升，TOP100房企门槛提升至155.6亿元。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP10统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

中指研究院认为，前7月房企销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面，国家严控房地产金融风险，房企资金压力不减，在此情形下，房企积极通过多渠道进行融资，融资规模保持增长。

张波告诉记者，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。以往三季度由于处于暑期，天气炎热，往往是传统意义上的淡季，而四季度的销售量往往会占据上半年乃至全年的三分之一强。而今年则有所不同，房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度，三季度能否抓住机遇快速拉动销售，成为房企全年能否完成即定目标的重要一环。

《每日经济新闻》记者注意到，前7月百强企业集中提升再次趋缓，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均较2018年提升1个百分点，而TOP30之后集中度提升速度明显下降。

“虽然大型房企同比增速放缓，但是仍高于全国成交总量，增长的绝对数仍处于较高规模，因此对于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度将会放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

房企如何完成全年目标?

实际上，规模房企中如龙湖、世茂在7月已有意放缓脚步。从土地端可见，7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，拿地热情继续高涨。

“在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。”有机构人士分析指出。

克而瑞认为，在房企投资布局方面，一线城市由于供给有限，基本处于稳定水平，三四线城市需求释放见顶，热度不再，房企正撤离。在“因城施策、一城一策”的调控基调下，土地市场回归理性之时，二线城市或迎来投资良机。

相较拿地，或许“促销售、抓回款”是大多数房企下半年主要把持的策略。结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上业绩目标需要集中在下半年完成。

于小雨指出，7月单月房企销售增速掉头继续下行，但基于前期销售目标完成情况，预计全年完成企业销售目标压力不大。“主要因为2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识，在此背景下，2019年企业销售目标增速大幅下调，普遍维持在20%~30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长，因此全年的业绩完成压力并不是太大，但也难以实现高增。”

张波告诉记者，对于负债率过高的房企，当下重点必然还是将企业的负债率降到合理水平，适当牺牲一些规模化速度，甚至是通过将部分项目转让的方式来快速实现资金回流都是非常理性的做法。对于非正常事件影响的房企，本质上社会还是会更多关注于企业本身，只要企业的产品本身具有竞争力，长期来看企业的美誉度还会持续提升，因此更为重要是的将焦点放到企业自身经营上来，这或是应对危机的有效举措。

张波认为，对于增速放缓的房企而言，在冲销售的同时，控风险依然是重点。如已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资就需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。可关注有产业支撑部、人口导入的三四线城市。

——更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

⑼ 房地产企业如何转型升级

8月4日，“2012搜狐财智中国峰会华北站”在青岛蓝色硅谷核心区美丽的港中旅度假区举行。本次峰会以“蓝海掘金 海洋都市再崛起”为主题，聚焦中国经济走势，蓝海经济发展，中国未来十年房地产走向等热点问题。
地产作为经济发展中的重要一环起着重要的角色，在当前经济与行业转型之际，传统的地产开发模式已经举步维艰。未来十年，中国地产怎么做？地产大亨共聚搜狐财智中国峰会，共同论道房地产市场十年后走势。
房地产面临转型升级机遇
记者在会议现场了解到，当下房地产行业发展面临着转型与升级的机遇与挑战。摩根大通中国区总裁贲圣林现场表示，未来十年时间中，整个房地产尤其是住宅部分，市场的规模将逐渐达到饱和。同时，房地产利润与以前相比已经没有那么大的空间；因为要素成本会加大，包括融资成本、人工成本，以及非市场的因素拿地的成本。
房地产业需要集约化、品牌化，规模加大的同时，市场要进一步细分。贲圣林表示我们既有所谓的住宅市场、商业地产、旅游地产，其实蓝色硅谷这一类地也属于一种细分市场，这部分将会更加专业化。谈到集约化，复地集团副总裁聂振民认为，未来房地产行业将会进一步集中，房企在一百强企业中所占的份额也会明显提升，但与此同时将必然带来企业的兼并与整合。聂振民在此次峰会上还透露，青岛也是复地集团一直准备进驻的北方城市，并会在今年年底对青岛加大研究和投入，争取在年底有项目落地。
针对房地产建设逐步城镇化发展，贲圣林表示，城镇化在一些发达市场已经成熟，所以房地产在这个时候面对这样一个转型升级的机遇是非常难得的。黄金湾投资集团董事长申威表示，很多的县域城市当地的GDP还是很高，当地的流动人口也非常充足，三四线城市依然有很强的投资空间，我们在胶南地区有一块住宅，建筑面积是79万平方米。
此外，申威表示，金融化是房地产业的大势所趋，对于房地产商来说，转型做金融化探讨和突破也是非常必要的。
关于房地产业产品的多元化探讨，申威表示，包括在户型上、建筑结构上、成本管控上，利用更多更先进的手段，提高房
地产大亨共聚搜狐财
企的内部管控水平。总结突破转型，最重要的还是要企业结合自身实力，结合自身的能力炼好内功迎接未来十年的挑战。提高创新能力与核心竞争力，是市场发展对房地产商提出的更高要求。
旅游地产将成为发展趋势
房地产企业发展将逐步多元化将是未来的发展趋势。聂振民认为，多元化能规避房企风险，未来企业将会更加细分，在地产产业链上也会更加的延伸。复地集团地处上海复兴，复兴是比较多元的，包括钢铁、医药、商业、证券等行业，复地也传承了复兴的基因，拥有很多
智中国峰会，论道未来十年房地产走向。
属于复地的产业板块，同宝钢合作做工业地产，和金山石化合作在金沙湾，现在我们走国际化的道路，收购和入股了法国地中海度假俱乐部。
港中旅（青岛）海泉湾度假区总经理贺晓鸿表示，旅游地产将成为中国房地产未来发展趋势，港中旅集团也是把发展旅游地产作为集团的支柱产业在做。房地产市场的未来走势我们不好判断，但是只要在经营上发挥自己独特的优势，就一定会在竞争中立于不败之地。对此观点，路劲地产董事局主席单伟豹表示赞同，“要做有专长的工作，无论是住宅还是商业地产，你做得比别人好你就会成功”。
贺晓鸿为大家介绍到，建设旅游地产的目的除了打造一个集旅游、休闲、度假于一体的基地，希望通过旅游地产的打造给周边的地产和物业价值带来提升。对整个鳌山湾区域的发展，贺晓鸿描绘出了一个宏大的远景。他希望以后鳌山湾能像博鳌论坛一样也搞一个论坛，或者是能够像搜狐中国财智峰会这样世界级的经济论坛峰会能够落地鳌山湾，落地港中旅。
房地产金九银十值得期待
一直以来，房价都是备受关注的话题，在8月4日举行的搜狐财智中国峰会上，房价也成为关注的话题，合理的房价到底能否计算？对此，复地集团副总裁聂振民认为，如果只从成本发生的过程来看，房价包括建安成本、房地产开发的成本等，从这个角度来看，房价是可以计算的。但是聂振民认为，市场就是市场，相比较房价，消费者更加关心是需求和心理预期。对于今年下半年市场，与会地产大亨均认为金九银十房地产依然会稳定健康地发展。
申威对目前房地产市场的判断用“稳增长”三个字来总结。他认为，中国的投资渠道还是过于狭窄，所以中国房地产市场依然会健康持续的发展，但是不会再出现暴利，不会出现前几年剧烈的增长。一旦出现暴利，政府还会出现更加严厉的政策。所以，申威认为房地产企业，应该正确认识这样的形势，房地产的波动是很正常的，房地产企业应该把精力放在更多的炼内功上。
单伟豹则认为，房地产根据经济规律上上下下，城镇化和人民实际可支配的改善型房产需求政策压抑不了，政策可以把自然规律压扁或者延迟或者提高，但是改变不了经济的规律。

⑽ 房地产企业如何实现稳健持续发展

要实现稳健持续发展，

1. 千方百计增加资金流动的针对性和有效性，将优先把政府版资源权倾斜给对地方经济发展支持大、贡献大的银行。各金融机构要转变观念，切实加大对房地产企业的支持力度，为房地产业提供必要支持，发挥好金融对地方经济发展的支持和带动作用。

2. 要尽快出台支持房地产业健康发展的扶持政策，进一步提振市场信心。要加快公共配套基础设施建设，增强中心城区首位度和吸引力，激活房地产业市场需求潜力。要利用棚户区改造、旧城改造、水库移民点改造等途径，加快盘活、消化一批现有存量房。

3. 要主动适应新常态，积极防范风险，科学经营，稳健发展，打造百年基业，可持续地服务群众、服务社会。

4. 要强化市场导向，创新经营，主动调整经营模式、产品结构，做精做足差异化产品，确保适销对路，更好地满足群众的居住需求，打造宜居宜业城市。