地产企业如何与城市落地

❶ 房地产企业如何进行异地开发项目的管理

1. 管控方式选择的目的和内容
房地产开发企业属于高地域性的行业，对于“多项目” 、“跨区域”开发项目的管理是一个成长型开发企业必然面临的管理问题。项目管理理论精辟地指出“项目管理的精髓，一是系统思考，二是受控” 。 房地产开发企业面临着大量项目管理问题，在保证项目管理实施主体对项目全面管理和系统思考（整体性、最优性、关联性、实践性）的基础上，在房地产企业内部实施高度有效的内部控制就显得尤为重要。
现代房地产企业内部控制的方式主要有：目标控制、授权控制、不相容职务分离控制、文件记录控制、资产与记录保护控制、独立稽核控制等几个方面。从房地产开发项目价值链形成过程看，房地产开发企业又应从市场调查、产品研发及建筑策划、规划设计、工程施工、材料采购、销售及售后服务等环节实施控制，以实现开发利润最大化。
2.管控方式的选择和方法

1）合理划分和配置职能职权，强化各级职能专业化管理力度。
①为了有利于跨地域开发项目的管理控制，必然形成合理划分职能职权的分级管理方式。建议在决策职能的纵向分配上，经营决策权集中在总公司或集团的最高层
②强化各级职能部门专业化管理的力度
A进一步强化《管理标准》中各职能部门的管理职责的执行力度，提升总公司各职能部门管理人员对项目部和项目公司各级管理人员的指导管控力度。
B为公司各职能部门配置必要的专业人员，并由总公司对口职能部门组织岗前培训，岗中检查、考核，保证“合格”上岗，“健康”在岗。
C加强总公司对泗洪公司项目管理工作的定期例行检查和不定期抽查的频率，随时指导工作，发现问题，解决问题，加强过程控制力度
3.投资以及资金管理方式
房地产开发属于资金密集型企业，一般房地产项目的资金来源主要有三个方面。即：自有资金，银行贷款，预收款投入。为了减少项目启动资金，尽快实现销售资金再投入，保证现金流的良性循环以及投资款的专款专用，实现预期开发利润，控制投资突破的风险，建议在投资以及资金管理上，实施项目资金预算（计划）控制方式。具体方法为：
①依据开发项目审批后的方案编制开发项目投资估算。
②为了保证资金预算（计划）的细化和过程控制，按照估算>概算>预算>结算的要求。分阶段对投资控制基础数据进行细化和调整。避免突破投资预算（计划）的风险
③投资估算及预算（计划），由总公司财务部负责编制和调整，成本部配合
4.营销费用及销售收款管理
①营销费用控制方式：营销费用控制方式建议按照总公司投资计划指标 和项目营销费用构成（销售人员工资、奖金、提成、福利、差旅、销售机构折旧费、维修费、物料消耗费、广告、宣传费、代销、销售服务、预售许可等费）分
类设置，分项控制指标，按计划实施。
②营销收款控制方式：
销售与回款是决定开发企业经营长期绩效的一个主要业务领域，它直接决定影响企业资金效率和利润水平。特别是异地项目，为了实现销售和收款的有效管理，避免销售和财务两张皮，达成销售和回款管理上的一致性。建议进一步完善销售和收款流程，根据业务流程及成熟房地产开发企业的做法 ，在六个核心业务方面加强控制和完善。具体管控分工，由营销部组织实施，财务部监督、指导落实。
5.项目成本控制方式
进行一项房地产开发都会经历以下步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、项目营销策划、规划设计与方案报批、施工与竣工验收、出租出售经营与物业管理。

❷ 房地产公司如何深耕一个城市

首年落子：可以拼高价走招拍挂快速拿地开盘，在销售过程中摸清一个城市的专底层逻辑；但最快摸清一个城市客属户逻辑及经营逻辑的方法是收并购当地企业已有的土地或与已进入的企业合作拿地；
次年落品牌：在已摸清客户逻辑的基础上，对公司品牌和明星项目品牌高举高打，由合资到独资操盘，实现知名度和销售规模双提升；
第三年资源深耕：多点布局冲规模，主城、近郊多种区域关注；收并购、招拍挂、产业勾地并举，同时扩充融资渠道，实现融钱——拿地——招人——销售的立体资源沉淀。

❸ 房地产，企业管理战略中，城市规划与城市运营的辩证关系如何去做深入的理解请法律、金融和企业管理回答

当今世界城市化进程的迅猛发展，给世界经济带来了蓬勃发展。然而也给城市带来沉重的压力，交通拥挤、市政配套跟不上、城市环境恶劣等等弊端都暴露出来。如何进行合理的城市规划和城市开发已经成为城市建设刻不容缓的问题。在城市群的扩展和城市重新定位的过程中,城市规划开始走到城市发展的前列，城市规划应根据人居环境科学理论,实现自然、人文、社会、居住、支撑等五个系统的有机统一。城市运营也要兼顾这五个系统原则,遵循生态观、经济观、科技观、社会观、文化艺术观的统一，
充分运用市场化的机制和手段,通过开发成片大面积的土地来带动城市和区域经济的发展,既以经济利益为导向,又注意兼顾长远的社会效益。
城市规划的总体指导思想是：（1）立足宏观战略的思考；（2）体现区域发展的思路；（3）坚持空间布局规划与经济发展协同的理念；（4）表达可持续发展和以人为本的宗旨；（5）妥善处理好弹性和刚性的关系；（6）妥善处理好长远与近期、理想与现实的关系。
城市运营则是一个系统的工程，又包括的内容很多,如定位、运营轨迹、模式选择、生活方式、品牌、土地运营、产业集群、产业发展的高地--洼地--台地的设计，竞争力--发展力--城市智力，以及科技能力--教育能力--知识信息获取能力、资源整合能力和文化产业化等，都必须从经营的角度进行“研究、设计、策划、规划”。城市运营的基本要求是：无论城市大小，都必须从战略上定位，从战略政策上予以推进经营和管理。城市运营也是一个过程。城市运营应该包括5个方面：一是城市与产业引导性定位；二是城市品牌、文化、土地等的经营；三是智力、人才资源整合利用；四是竞争策略与时点、方式；五是战略政策的制定过程化与经营策划实施等等。
总之，城市运营要自觉围绕城市规划的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足城市发展需求的同时，使城市的发展走上良性的可持续发展的道路。

❹ 房地产企业要怎样的条件才能进行城市更新

俄罗斯总来统普京在《真自理报》发表讲话说：“一个把老百姓的居住权、健康权和受教育权拿来拉动经济的政府，一定是个没有良心的政府，真正执政为民的政权，一定要把这三种东西当作阳光和空气，给予人民。一个国家不能变成弱肉强食的动物世界，有人占几十套房，有的人住不起房——真要那样，执政当局没有任何脸面赖在台上，因为民生问题，就是政治问题，就是执政者的责任。一个国家的执政文明，就表现在对弱势群体的关怀上，而不是表现 在富人有多富，也不表现在经济增长的数据。”

❺ 房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续，准备什么材料

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分

行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

第三部分

房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

(5)地产企业如何与城市落地扩展阅读

房地产的开发条件：

1、开发主体合法

进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格

。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2、使用权

房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

3、在规定的期限内动工

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

❻ 请问房地产企业文化要怎么落地呀我太难了！

这个你可以问下新优势企业文化咨询机构，他们有过很多房地产公司的企业文化案例，应该可以帮到你。

❼ 城市规划与房地产开发的关系

我起初是从事城市规划相关工作的，然后现在又从事房地产工作已经5年多了；版
城市规划是权城市发展的风向标，是对城市发展方向的指引，是房地产开发的基础之一。
房地产是城市发展的基础行业之一，也是是城市规划的具体落地之核心要素，

在城市规划中规定房地产开发相关指标及要求，并对于房地产有强制性要求，以实现城市规划的战略调控作用。
在房地产开发中必须符合城市规划要求，同时城市规划的方向指引作用也是房地产开发项目开发决策的关键考量因素之一。

❽ 房地产公司城市总和区域总的区别

城市总经理复 是指地产制公司中，专门负责某一城市内全部项目开发的负责人
区域总经理 是指将若干个省市区域合并为一个管理区域，此区域内全部项目开发工作的负责人

从管理范围上来说，区域总 级别 高于 城市总

但是区域总经理一般都是做宏观的管理和规划，具体的开发工作都是城市总经理来具体实施的，所以区域总经理的工作比较务虚，而城市总经理比较务实。

❾ 房地产公司文化落地措施有哪些

企业文化建设要想顺利落地，需要精心策划的一系列活动，这些活动最好是员工参与度大，体验性强，对员工素质、企业凝聚力、企业核心竞争力提升和品牌传播均有益的活动。在众多的企业文化落地活动中，企业读书会不失为一个有百利而无一害的举措。
一、企业读书会
企业读书会有三种形式：
1. 内部读书会，这是学习型企业的常规的作法。
由企业领导或者高管推荐图书，企业员工自行阅读，定期举办读书会进行交流，也可以视员工工作具体情况，先组织部门或小组读书会，再进行全公司范围的读书会。优秀的企业举办读书会不是走形式，而是为了切实提高员工素质，帮助解决企业目前存在的问题或者未雨绸缪避免未来问题的发生。所以认真读书、学习提高是根本目的。这样以来，过程不可省略，所以要形成三级读书的形式：员工自读、小组（部门）共读、全公司级的交流。
2. 跨企业读书会，这是由发起企业共同组织的读书会。
由发起者共同来推荐图书，组织感兴趣的企业派代表一起阅读。这样的读书会一般会邀请作者到现场来做讲座。参与者以听为主，现场配合赠书环节，这样的读书会其实是为后期读者真正阅读此书开个好头，打下良好的基础。我们称这样的读书会叫“真人图书阅读”。跨企业读书会还起着企业间的交流作用，尤其对读书会提供场地和餐饮服务的企业，有非常好的宣传作用。
3. 内外结合型读书会，这是开放型企业的创新作法。
由主办方举办企业读书会，邀请外部企业共同参与。也可以以团队的形式走出去，参加其它企业主办的读书会，以读书的形式，进行企业文化主题交流。这样的读书会，最好是读本企业的书，或者是走出去学习举办读书会的企业的成功经验。2005年左右，房地产企业万通公司组织过多场读书会，把读书会的地点设在新楼盘的售楼处，邀请企业文化的企业内刊圈内的同行参加，每次读书会都发布深度新闻，配上读书会的现场照片，以及一些参加的高质量的发言内容。我（当时在中国企业联合会宣传管理工作委员会任职）应邀参加过两次，其中有一次，冯仑亲自演讲，题目是《现场读书》，介绍他的读书经，给人的印象十分深刻，对于万通的企业文化、万通的地产项目和其本人的品牌都起到了很好的作用。
以位于中关村软件园的一家地产兼物业企业为例，具体建议如下：
该物业企业位于中关村软件园，为园区企业提供房产及物业服务，周边和入住企业大多为高科技、创新型企业。科技、活力、自由、青春是这个区域的从业的精神标签。针对这样的群体特点，企业举办读书会要考虑到以下因素：
1. 吸收以上三种读书会的优点，不拘一格举办读书会，坚持下去形成自己的特点，成为软件园和中关村园区的一个读书会品牌，持续推动该企业文化建设落地生根。
2. 以开展内部读书会为基础，培养学习型企业和学习型员工，打造书香数字谷。
3. 积极为外部读书会提供场地和软件服务，同时积极鼓励员工参与在公司举办的读书会。参与的形式包括发言、撰写读书心得、为读书会做好志愿服务。
4. 该物业企业负责联系滴滴等知名的优秀入住企业合作，为参加读书会的读者团提供参观考察和深度交流的现场。
5. 与碧虚公司联合，固定一个50平米空间，创办真人图书馆，定期举办真人图书阅读会。由企业家、企业文化负责人携带企业图书开展阅读会。碧虚公司提供图书目录及作者目录，邀请作者，组织阅读会，现场视频拍摄，后期剪辑、传播等。
二、员工培训
员工培训也是优秀企业的常态化机制。作为一家房地产企业、科技园区物业管理企业，我们建议培训与内部读书会结合起来，可以同步进行，也可以单独实施，在读书会的基础上进行专题培训，可以使培训收到事半功倍的效果。5-12月，3个季度，平均2-3个月举行一次培训。
1. 服务文化专题培训。
培训师：陈步峰教授。
陈步峰教授是中国服务文化网总服务师，25年专注服务文化的研究与培训，撰写了十多部专著，是碧虚公司的首席顾问。他二十多年持续活跃在培训一线，深受企业好评。建议尚东数字谷员工先阅读陈步峰老师的书，再进行专题培训。
2. 房地产企业文化日常养成与传播培训。
可以先集中阅览国内知名房地公司的内部杂志，这些杂志由碧虚公司提供，从中选择一家公司的内部杂志进行研读。在此基础上，再请该公司相关负责人进行针对性的交流培训。外地路远不便的可以通过视频进行交流培训。
3. 物业公司企业文化日常养成与品牌传播培训。
由为阿里巴巴和华为等公司提供物业服务的知名物业公司——深圳国贸大厦的《国贸视点》主编做企业文化与品牌总监进行培训。
4. 企业文化与品牌全媒体传播培训。
由正泰集团新闻发言人、企业文化总监进行案例培训。