房地产的多重效益的统一包括哪些

① 多重效应读音

多 重 效 应读音
o chong xiao ying
第一声第二声第四声第四声

② 房地产投资的特点是什么

房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。与其它项目投资相比，房地产投资具有以下特点：
1、房地产价格具有不断增值的趋势。
供不应求是未来中国房地产市场的主导趋势，究其原因，主要有以下几点：
(1)城市经济的发展；
(2)人口的集聚；
(3)生活水平的提高。
2、房地产投资可以获得多重收益，利润率高。
主要收益途径有：
(1)增殖收益；
(2)租金收益；
(3)销售收益；
(4)纳税扣除收益；
(5)容易获得抵押贷款。
3、房地产投资风险相对较小，具有保值增值作用。
相对其他投资而言，房地产投资能较好地躲避通货膨胀风险，原因有：
(1)地价具有增值的趋势；
(2)房地产本身具有抗通货膨胀的功能，即使原材料等成本上升了，产品价格也可
随之上升，甚至上升的幅度超过成本上升的幅度；
(3)对承租公司来说，应付租金是一种负债，即便承租公司倒闭破产，债务的清偿
权排在股票投资者等所有者之前；
（4)房地产用途具有多样性，不同的经济状况下都可以找到相对景气的行业和公司
来承租和购买。
除上述特点外，房地产投资还可以获得非经济收益。

③ 房地产公司都有哪些部门,分别起什么作用

房地产公司的部门职能如下：

1、营销部：负责开发项目的销售或者租赁工作，是公司的“龙头”部门。

2、财务部：负责公司的会计核算和财务管理，是公司的核心部门。

3、工程部：负责项目的建设和管理，确保工期、质量、安全及成本控制执行等。

4、办公室：负责上下沟通，左右协调。

5、人力资源部：负责人力资源的开发、配置和管理。

6、发展部：负责公司的发展战略，项目的具体策划，取地以及相关许可的办理等一系列前期开发工作。

7、网络技术部门，负责网站的维护运营，产品视觉的开发等等。

(3)房地产的多重效益的统一包括哪些扩展阅读

房地产公司的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等。

房地产开发公司是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类公司又称为房地产开发经营公司。

房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。

物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。

房地产综合公司是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的公司。

房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的公司。

房地产项目公司是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时公司终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发公司常用的一种形式。

④ 什么是多重买卖，多重买卖合同的法律效力

所谓的多重买卖，是指出卖人就同一项财产的出卖订立两个或两个以上的买卖合同，形成两个或两个以上的买卖债权债务关系，这两个或两个以上的债权债务关系在内容上相互重叠。

多重买卖行为中数个合同的效力应如何确定，在长久的司法实践中因为没有具体的法律法规指导，存在着不同的认识。有的认为，应当以合同订立的先后为依据确定合同的效力，同时还有对于法律规定应当登记的买卖行为以登记与否确定合同的效力。

1.买卖合同属于诺成性合同，只要买卖合同的标的物非法律禁止交易的物品，一经买卖双方当事人意思表示一致即告成立，并依法生效。对于多重买卖行为中每一个单独的买卖合同，也都不例外。

2.买卖合同属于债权债务合同，出卖人对于买受人的交付行为不符合买卖合同的约定，应当承担违约责任，这当然包括交付不能的情况。同理，在多重买卖合同中，出卖人因向某一买受人交付了标的物，而对其他买受人不能履行时，该买受人可以根据《合同法》第一百零七条的规定要求出卖人承担履行合同不能的违约责任。

3.在多重买卖行为中，出卖人隐瞒了与订立合同相关的重要事实，根据《合同法》第四十二条第二款的规定，当属于欺诈，买卖合同的效力待定，受欺诈方可根据《合同法》第五十四条第二款之规定，请求人民法院撤销该买卖合同。若其中一个买卖合同得以撤销，则该买卖合同自始不发生效力。当然，若受欺诈方未向人民法院申请撤销该合同，则多重买卖中的多个买卖合同均为有效的合同。另外，如果从受欺诈的买受人的利益角度考虑，选择让被欺诈的买卖合同有效比申请撤销该买卖合同更为有利。

所以说，出卖人就同一标的物与两人或多人订立的多重买卖合同，均可以为有效的买卖合同。

多重买卖的行为绝对是对市场经济主体信用的考验，是对诚实信用原则的直接伤害，也是我国社会主义市场经济体制飞速、健康发展的极大危害。

⑤ 如何进行园地覆盖有哪些好处

（1）树盘覆膜 早春土壤解冻后灌水，然后覆膜，以促进地下根系尽早活动。其操作方法为：以树干为中心做成内低外高的漏斗状，要求土面平整，覆盖普通的农用薄膜，使膜土密结，中间留一孔，并用土将孔盖住，以便渗水。最后将薄膜四周用土埋住，以防被风刮掉。树盘覆盖大小与树冠径相同。

覆盖地膜能减少土壤水分散失，提高土壤含水率，又提高了土壤温度，使石榴树地下活动提早，相应的地上活动也提早。地膜覆盖特别在干旱地区，其对树体生长的影响效果更显著。

（2）园地覆草 在春季石榴树发芽前，要求树下浅耕1次，然后覆草10～15厘米厚。低龄树因考虑作物间作，一般采用树盘覆盖；而对成龄果园，已不适宜间种作物，此时由于树体增大，坐果量增加，耗损大量养分，需要培肥地力，故一般采用全园覆盖，以后每年续铺，保持覆草厚度。适宜作覆盖材料的种类很多，如厩肥、落叶、作物秸秆、锯末、杂草、河泥，或其他土杂肥混合而成的熟性肥料等。原则是：就地取材，因地而异。

石榴园连年覆草有多重效益。一是覆盖物腐烂后，表层腐殖质增厚，土壤有机质含量以及速效氮、速效磷量增加，明显地培肥了土壤；二是平衡土壤含水量，增加土壤持水功能，防止泾流，减少蒸发，保墒抗旱；三是调节土壤温度，4月中旬0～20厘米土壤温度，覆草比不覆草平均低0.5℃左右，而冬季最冷月1月平均高0.6℃左右，夏季有利于根系正常生长，冬春季可延长根系活动时间；四是增加根量，促进树势健壮，其覆草的最终效应是果树产量的提高。

石榴园覆草效应明显，但要注意防治鼠害。老鼠主要危害石榴根系。据调查，遭鼠害严重的有4种果园：杂草丛生荒芜果园；坟地果园；冬春季窝棚、房屋不住人的周围果园；地势较高果园。其防治办法有：消灭草荒，树干周围0.5米范围内不覆草，撒鼠药毒害，保护天敌蛇、猫头鹰等。

（3）干基培土 对山地、丘陵等土壤瘠薄的石榴园，培土增厚了土层，防止根系裸露，提高了土壤的保水保肥和抗旱性，增加了可供树体生长所需养分的能力。在我国黄河流域及以北地区，培土可提高树体的抗寒能力，降低冻害。培土一般在落叶后结合冬剪和土、肥管理进行，培土高度30～80厘米。因石榴树基部易产生根蘖，培土有利于根蘖的发生和生长。春暖时及时清除培土，并在生长季节及时除萌。

⑥ 房地产都有哪些分类

房地产交易
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。

房地产分三级市场：
一级市场：土地的买卖
二级市场：商品房交易及增量房市场
三级市场：二手房及存量房市场

房地产的一些特点：
房地产经营管理课程要点：
1. 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。
2. 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
3. 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。房地产是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。
4. 房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财政积累。它的有效发展可以合理充分利用土地资源，能创造更多就业的机会，可最不改善城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。
5. 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。
6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现，就是要向用地单位收取地租或土地使用税，包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。
7. 房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性，有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。
8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。
9. 房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。
10. 房地产经营必须掌握分析预测，适应需求，齐全功能，配套服务等原则。
11. 房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营管理。其基本要求是要遵循价值规律要求，要等价交换；土地要有偿使用；地价、地租的确定要以市场供求变化为基础，参照环境和规划等因素；要有计划推进房改。要创造实现房地产商品化经营的良好条件。
12. 必须加强对房地产经营的管理，包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理，以取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，微观和宏观的有机统一。
13. 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。
案例分析：
广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。由于经营管理好，早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业，并被列为全市50家优秀企业之一。
惠华房地产通过外引内联，多方集资，发展外向型房地产业，积极进行旧城区改造和新区开发。公司领导认识到公司是社会主义企业，不能单纯追求企业盈利，而必须协调好经济效益、社会效益和环境效益的关系。公司开发经营的昌乐苑小区建成，住户进住后，搞了数以百计的违章建筑和防盗设施，有的花上万元建造起来，相当高级。小区的空、路边也堆放了许多杂物。按常规，住宅交付使用后，公司可以不管了。惠华公司领导为了改变这一局面，决心做好售后服务，认真抓好小区管理。公司领导带领干部“抓点”，坚决清除违章建筑，并无偿投资30万元，把小区美化起来，变成环境优美、安全的花园小区，受到住户和社会的赞誉。
惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业，总投资600万元，建成后无偿交给教育部门使用。
公司加强经营管理，注重三个效益的统一，使公司不断壮大和发展。

根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。其中主要的几种分类如下：
1按用途(功能)划分。根据这种划分标准，可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等。
2．按档次划分。根据这种划分标准，可分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。
3．按区域范围划分。根据这种划分标准，可分为整体房产市场和区域房地产市场两大类。
4．按交易方式划分。根据这种划分标准，可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。
5．按交易目的划分。根据这种划分标准，可分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。房地产使用市场是买卖或租赁房地产的目的是自用的市场。房地产投资市场是买卖或租赁房地产的目的是投资(再卖、出租或转租)的市场。从购买房地产的目的来看，具体还可分为自用、出租、消极性保值、准备积极转手。
6．按流转次数划分。根据这种划分标准，可分为房地产一级市场(具体为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(具体为开发的商品房的初次交易市场)和房地产三级市场(具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场)。相关的分类还有新房市场和旧房市场。其中的旧房市场又称为二手房市场、住房二级市场、存量房市场等。
7. 按达成交易与入住的时间划分，可分为现房市场和期房市场
8．按时间划分。根据这种划分标准，可分为过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。

房地产行业分为: 房地产开发 房地产经纪 房地产评估

类型: 商品房 经济适用房

产权: 大产权 使用权

⑦ 生态庄园经济的多重效益

生态庄园经济将目前农村最为缺乏的资金、科技、人才、管理等生产要素植入庄园，通过拓展农业与三次产业的链条和内涵，发挥出更大的经济效益、社会效益和生态效益，真正实现了“老板进村、资本进村、产业进村”，使“空壳村”变成“新庄园”，使闲置的资源资产变成“赚钱的机器”，使农民走上了致富的道路。目前，晋中市累计有620余位民营企业家，投资42亿多元，依托撂荒耕地、荒山荒坡、废弃厂房、移民村落，建起650余处生态庄园，经营面积70多万亩，实现综合收入5.2亿元，为农民提供就业岗位2.3万个 。
经济效益丰厚。一方面体现在投资效益上，生态庄园经济吸引了大量社会资本投入农业，2012年榆次生态庄园经济吸引民间资本达10.5亿元，相当于当年各级财政支农项目资金的30余倍。另一方面体现在产出效益上，生态庄园经济有一个投入递减和效益递增的规律，随着时间推移效益回报会越来越丰厚。以左权生态庄园矮化核桃种植为例：矮化核桃树一般3年开始挂果，5—8年进入盛果期，盛果期每株每年生产10—15斤核桃，按每斤核桃10元计算，一株核桃树收益就是100元，一万株就是100万，五万株就是500万。可以说 ，一个庄园就是一个“绿色银行”。这样高的回报有力地推动了核桃产业的发展。近三年左权新栽核桃树76万株，其中生态庄园完成54万株。据统计，2013年累计接待游客80万人次，实现综合收入3.7亿元。如明乐庄园，年接待游客15万人次，收入达1200余万元。晋阳奶牛庄园，占地仅120亩，年收入达900万元，亩均效益近8万元，高出普通种植收益上百倍 。
社会效益可观，生态庄园经济开发体现了“能人带农民、企业带农业、庄园带农村”的发展效应，出现了三个喜人现象：一是“土地搞流转，户户能赚钱”。生态庄园经济开发依托的土地使用权是从农民手里租赁或购买来的。在土地流转过程中，我们始终遵循最大限度保障农民利益的原则，采取以耕地农作物年均亩产量折价的办法，确定补偿标准，让农民“旱涝保收”。每年，榆次区农民仅从土地流转中的获益就达550万元。二是“农民当股东，年年能分红”。生态庄园经济开发中创造了多种入股形式，农户的土地、林权、资金、甚至饲养的畜禽都可以入股。特别是在林权制度改革中，我们坚持向生态庄园倾斜，创新“均山均股，确权到户，不到地头”的模式，倡导农户以林权入股分红。三是“农民变‘工人’，人人能打工”。生态庄园经济开发为农村剩余劳动力提供了大量的就业机会。榆次丰润泽现代科技农业综合示范园常年用工100余人，人均工资年收入高达1.5万元，高峰时用工200多人，每年为当地农民发放工资260余万元。左权麻田顺康形成了核桃种植基地到加工生产销售全产业链，辐射带动左权东南6个乡镇、120个村、300多个农业专业合作社、7100余户农民直接间接受益，户均增收1200元。据统计，目前左权全县生态庄园仅土地流转收益一项就达1025万元，安置农村剩余劳动力7000多人，人均增收3400多元。
生态效益明显。生态庄园始终践行“生态立庄、绿色先行”的理念，把生态作为最大最重要的效益。这些年来，左权、榆次两地庄园已累计投入林业开发资金3.6亿元，发展生态林和经济林15.07万亩，有效地改善了生态环境，形成了“庄在林中、房在树中、人在绿中”的绿色生态庄园。不少庄园都着力打造低能耗、低污染、低排放、原生态、可持续发展的低碳、绿色、有机产业，生产了大量绿色有机的农产品，形成了“畜—沼—肥—菜”、粮—畜—菌—肥”等循环生态链。如昔阳县乔闫沟农牧庄园，流转农户3000多亩耕地种植粮食、饲养千头奶牛、万只猪，粮食生产剩余的玉米棒和养殖产生的牛粪，经过技术处理培育成菌棒种植双孢菇，猪粪发展沼气，收获双孢菇后剩下的菌渣、沼渣处理后又还田，形成了一整条循环生态链，最大限度地使农业废弃物得到减量化、资源化和无害化处理。