房地产存货怎么审计

❶ 房地产公司财务报表中的存货包括什么

房地产公司财务报表中的存货包括：

1、原材料类存货

指用于开发土地、房屋、建筑物回等开发产品答的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。

2、设备类存货

指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。

3、在产品类存货

指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品。

4、产成品类存货

指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。

(1)房地产存货怎么审计扩展阅读：

一、下列各项存货属于企业的存货：

1、已确认为购进但尚未到达入库的在途存货。

2、已入库但未收到有关结算单据的存货。

3、已发出但所有权尚未转移的存货。

4、委托其他单位代销或代加工的存货。

二、确认存货应同时满足下列条件：

1、与存货有关的经济利益很可能流入企业；

2、与该存货有关的成本能够可靠计量。

❷ 存货审计、盘点时应注意什么程序是什么

存货审计： 存货作为企业生产制造及销售过程中关键的基础物料，在企业的重要地位不言而喻。不仅占用的资金大，而且品种繁多，与其他类型的资产相比，存货具有下列特点：(1)流动性强、周转快；(2)存在形式经常发生变化，但总会以某种形式存在，人们可通过盘点和计量确认其数量；(3)存货存在于企业生产经营全过程，某些存货还会随着工艺过程的深入而发生有规律的变化。在会计核算上，存货对应的会计账项很多，存货项目的真实性与正确性，直接影响到其他会计账项。因此存货审计的技术及技巧要求很高，要求审计人员具有丰富的实务经验，同时还要具有敏锐的专业判断和对异常现象的感知能力及综合分析能力。下面列举存货审计中应关注的几个问题。 存货采购环节中的异常现象 1.通过预付账款科目挂账，实质上已经消耗及价值形态已转化为成本费用的存货。对于此类现象，应根据企业的生产经营性质、为生产何种产品的预付账款、该种生产产品的生产期及时效性、预付账款的理由及合同等付款的依据文件及预付账款的账龄等多方面情况进行分析，判定其是否实质货到或消耗已转为成本费用。如：某IT企业账上1999年12月31日“预付账款—**电子公司”是400000元，账龄1年以内(注：账龄以最后一笔业务划分)，经函证对方未回函。经查，采购合同采购项目为：AA电子计算机、配套软件及相关零部件等，先款80%发货，尾款20%无质量问题后付款，合同签定日期为1999年3月8日。IT企业付款的日期为1999年3月12日320000元，1999年12月28日80，000元。经询问实为生产成本——MX系统工程定货。MX系统工程已完工90%，且MX系统工程的工期为1999年9月1日至2000年1月30日(4个月工期)，IT企业已按完工进度确认收入，根据“生产成本——MX系统工程”确认了结转的主营业务成本。根据以上资料分析，IT企业的生产工期具有时效性和物料领用的特殊性，根据付款记录与采购合同付款条例可知该定货已到生产现场并领用消耗，同时根据MX系统工程合同的工期可怀疑该预付账款挂账的合理性，以上疑点经最后取证证实为虚挂预付账款，人为调剂利润400,000×90%=320，000元。 2.通过其他应收款科目挂账，实质上已经消耗及价值形态已转化为成本费用的存货。对于此类现象应根据企业的生产经营性质、企业生产产品的种类、消耗原材料的品种及生产周期和时效性、其他应收款挂账理由及发生额的变动次数及频繁程度、其他应收款的账龄、其他应收款挂账采购的物料与产品的联系等方面分析是否存有异常，判定其是否实质货到或消耗已转为成本费用。如：G集团冷轧厂1999年12月31日“其他应收款——供应科——张明”600，000元，账龄1-2年。经办人员及相关负责人解释为“借备用金采购AA型大轧辊2根备用，货未到，票未到”。经了解，G集团冷轧厂生产的品种镀锌板、镀锌卷等，都需消耗AA型大轧辊；到生产车间了解，轧机上的AA型大轧辊在1999年已换了3次，并且换用的旧轧辊在仓库。同时根据生产工艺AA型大轧辊为生产板卷的大型易耗材，使用周期为3个月，同时查明1998年12月31日AA型大轧辊库存为1根，同时其他应收款的付款期为1－2年且在1999年未见发生额变动等上述资料及疑点，企业最后确认票到2根AA型大轧辊已耗用，由于达不到上级的利润指标故未转账，这样造成1999年虚增利润600，000×2/3＝400，000元；虚挂债权而未列在存货科目。 3.通过材料采购(在途材料)科目挂账，实质上已经消耗及价值形态已转化为成本费用的存货。对于此类现象，应根据企业的生产经营性质、企业生产的产品的种类、耗用原材料的品种、耗用周期及频率、材料采购(在途材料)挂账理由及发生额的变动次数及频繁程度、材料采购(在途材料)挂账采购的物料品种与产品的关系等方面分析是否存有异常，判定其是否实质货到或消耗已转为成本费用。如T农用机械厂1999年12月31日“材料采购(在途材料)”1，200，000元，经分析归类在途材料1997年12月31日采购额(未到货部分)为500，000元(其中采购A料300，000元，B料200，000元)，1998年采购额(未到货部分)700，000元(其中采购A料200，000元，B料200，000元，其他材料300，000元)；经了解A料的消耗周期为11个月，B料

❸ 如何对存货计价进行审计

存货成本审计包括直接材料成本的审计、直接人工成本的审计、制造费用的审计和主营业务成本的审计
直接材料成本审计
直接材料成本的审计一般应从审阅材料和生产成本明细账入手，抽查有关的费用凭证，验证企业产品直接耗用材料的数量、计价和材料费用分配是否真实、合理。
其主要内容包括：
（1）抽查产品成本计算单，检查成本计算，费用的分配标准与计算方法，与材料费用分配汇总表相核对。
（2）审查耗用数量的真实性，有无将非生产用材料计入直接材料费用。
（3）分析比较同一产品前后各年度的直接材料成本，如有重大波动应查明原因。
（4）抽查材料发出及领用的原始凭证，检查是否经过授权、经过适当的复核，成本计价方法是否适当，是否正确及时入账。
（5）对采用定额成本或标准成本的企业，应检查直接材料成本差异的计算、分配与会计处理是否正确，并查明直接材料的定额成本、标准成本在本年度内有无重大变更。
直接人工成本审计
（1）抽查产品成本计算单，检查成本计算，费用的分配标准与计算方法，与材料费用分配汇总表相核对。
（2）审查耗用数量的真实性，有无将非生产用材料计入直接材料费用。
（3）分析比较同一产品前后各年度的直接材料成本，如有重大波动应查明原因。
（4）分析比较本年度各个月份的人工费用发生额，如有异常波动，应查明原因。
（5）结合应付工资的审查，抽查人工费用会计记录及会计处理是否正确。
制造费用审计
制造费用审计的基本要点包括：
（1）获取或编制制造费用汇总表，并与明细账、总账核对相符。（账表核对）
（2）抽查制造费用中的重大数额项目及例外项目是否合理。
（3）审阅制造费用明细账，检查其核算内容及范围是否正确，并应注意是否存在异常会计事项。
（4）必要时，对制造费用实施截止测试，即检查资产负债表日前后若干天的制造费用明细账及其凭证，确定有无跨期入账的情况。
（5）审查制造费用的分配是否合理。
重点查明分配方法；分配方法是否在相当时期内保持稳定，有无随意变更的情况；分配率和分配额的计算是否正确，有无以人为估计数代替分配数的情况；对按预定分配率分配费用的企业，还应查明计划与实际差异是否及时调整。
（6）对于采用标准成本法的企业，应抽查标准制造费用的确定是否合理，计入成本计算单的数额是否正确，制造费用的计算、分配与会计处理是否正确，并查明标准制造费用在本年度内有无重大变动。
主营业务成本的审计
（1）获取或编制主营业务成本明细表，与明细账和总账核对相符。（账表核对）
（2）编制生产成本及销售成本倒轧表，与总账核对相符。
（3）分析比较本年度与上年度主营业务成本总额，以及本年度各月份的主营业务成本金额，如有重大波动和异常情况，应查明原因。
（4）结合生产成本的审计，抽查销售成本结转数额的正确性，并检查其是否与销售收入配比。
（5）检查主营业务成本账户中重大调整事项（如销售退回等）是否有其充分理由。
（6）确定主营业务成本在利润表中是否已恰当披露。

❹ 存货舞弊审计的程序有哪些

从下面几方面入手审计：
1.虚构存货。通过对实际不存在的存货，捏造存货数量，如临时向同行借入产品，伪造装箱单、验收单、定购单、出入库数量，以非法手段购买增值税专用发票，在无依据的情况下暂估入账，通过往来单位虚增销售、虚减成本以编造存货账面数，甚至将合格产品以报废形式处理等少计存货数量，达到人为调节存货账面信息的目的。
2. 不按照配比原则分配归集成本费用。如将应列入销售费用和管理费用的费用列入制造费用以增加存货的价值；将应列入制造费用的费用列入销售费用和管理费用以降低存货的价值；多转或少转已消耗的原材料价值以调节存货价值；多摊或少摊制造费用以调节存货的价值等。
3. 操纵存货盘点。企业通过对存货的重复盘点，将已经盘点过的存货放到将要盘点的存货里去，进行二次盘点，已达到虚增存货数量的目的，如自制近日存货盘点表或临时向同行借入产品以虚增存货；转移产品以减少存货价值；以货到票未到的商品抵作被挪用的商品等。
4. 随意变更存货的计价方法。企业可以根据自身的需要选用企业会计准则规定的存货计价方法，但方法一经确定，不得随意变更。如确实需要变更，则必须在财务报表中披露变更原因及对财务状况的影响。但舞弊企业可能会随意变更计价方式，造成会计指标前后各期口径不一致，人为调节存货价值，以达到调节生产销售成本及当期利润的目的。
5. 非法销售。主要是企业经营管理者与财务人员相勾结，将本单位存货对外销售，所得款项不入帐，伪造票据冲销产品或材料记录，调整账务，达到账面平衡。
6. 不恰当的会计资本化。经营者利用职务之便弄虚作假，错误地把销售费用和管理费用计入产成品的成本，或将产成品成本误记入销售费用和管理费用，使得存货违规资本化，影响利润和产品成本。
7. 其他，舞弊企业为获得额外收入，或进行一些非法支出，可能会将账内一定比例的物资转移到账外，以备周转。如领用的材料剩余，则将其计入成本费用，采用退料退库不退账的方式，积少成多，形成账外“小金库”。此外，还有虚增存货费用、出售零碎物资不入账，自制材料不入账，外发加工退回材料的余料不入账等情况。

❺ 存货在什么情况下会为负数呢

你说的是房地产开发公司还是销售公司.
如果是开发公司不太正常,开发公司开发成本应记入开发项目,根据销售进度结转成本.如果是销售公司有可能是预售

❻ 存货审计的主要步骤是什么请说详细一点

被审计单位成本核算流程了解
获取明细表并核对、分析
近三年存货总体及与行业内企业比较、分析
本期与上期库存商品比较、分析
库存商品各月库存及单价比较、分析
库存商品各月产量及各月产耗比的比较、分析
存货产量/产能、库存/容量比较、分析
直接人工合理性分析
关联采购合理性分析
监盘程序表
盘点计划问卷 了解和评价被审计单位存货盘点计划
抽盘设计表 设计抽盘样本、评价样本测试结果
抽盘存货，确定其是否存在及存在状况

盘点小结 对抽盘结果作出评价
盘点倒轧表 确定盘点日与资产负债表日之间存货的变动
双向核对表 存货账实核对，以确定存货账面记录是否准确
函证结果汇总表 汇总存货函证信息，评价函证结果
发函记录表 记录存货发函信息
截止测试-入库 确认存货采购入库事项已记录于正确的会计期间
截止测试-出库 确认存货出库事项已记录于正确的会计期间
确认企业存货的计价与准确性（月末一次加权平均）
确认企业存货的计价与准确性（先进先出法）
确认企业存货的计价与准确性（材料成本差异）
各月生产成本列示及波动性分析
各月制造费用列示及波动性分析
成本计算单测试表 重要产品成本核算准确性测试
抽查凭证以验证直接材料成本的存在/发生、计价/分摊
抽查凭证以验证直接人工成本的存在/发生、计价/分摊
抽查凭证以验证制造费用的存在/发生、计价/分摊
确认委托加工物资的存在/发生、计价/分摊
测试存货期末估值，确认存货的计价/分摊

❼ 审计房地产企业的重要流程

从税务的角度来看的，这是一般审计经常关注的地方，不过本质上还是看这些房子是不是真的卖出去了，从逃税的角度来看，很多房地产企业为了少交税或者晚交税，往往房子已经卖出去了但是还不确认收入，这里房地产企业的思考是设法压低利润，少交企业所得税、营业税和土地增值税，一般会出现的问题是：
1 推迟确认收入资金实际已经回收了，但是不确认收入，那么利润表上的数字就不会好看，那么所得税就会相应减少；但是审计的时候可以通过关注往来账来看企业是不是确认收入。
2 企业转让不动产必须缴纳5%的营业税，这里必须进行测算了，就是将主营业务收入X5%进行测算，看企业是不是少交税了，不过要在主营业务收入正确的前提下，如果收入的不正确，税肯定有问题的。
3 土地增值税应在房地产合同签订后7天里申报，它的计算很复杂，测算也不便，所以大概和以前年度进行比较然后看看日期什么的，然后看看有没有什么重要的文件什么的。‍
;审计去审房地产，最重要的就是房地产企业的收入确认问题，很多企业的房子是预售的，但是实际上并不符合收入确认的条件，房地产公司为了达到银行进一步融资的负债率等指标，就会设法操纵利润。所以到房地产行业要特别注意以下几点：
1 反复研究房地产的销售合同是否符合收入的确认原则，并且必须要实地观看销售楼盘的入住率，看是否属于提前确认收入的问题。
2 注意测算银行的长期借款利率，特别是看是否看属于费用化的部分企业也予以资本化从而使得利润数字达到一定标准
3 注意看是否有投资性房地产，其公允价值如何获得、如何计价等
4 房地产的产权是否转移，查看房地产转移的相关文件。

❽ 哪几个问题时存货审计中必须注意的

一、熟悉企业存货的内部控制制度
熟悉企业生产流程，了解企业对存货的内部控制制度，这是确定企业存货真实存在和准确计价的基础。一般工业企业中资金运动都表现为“购买——生产——销售——购买”，但多道工序的制造企业来说生产这一环节更为复杂。有些工业企业生产产品有多道生产工序、多个生产车间。几乎每一个车间都有其产成品，而它又是下一道工序的原材料，由于生产工艺的连续性，作为下一道工序的原材料的产成品往往不入库而直接被下一道工序直接领用，如果不知道企业的生产流程，那么将无法分出每一道工序生产产品的成本，笔者认为，审计存货必须先熟悉该企业工艺流程，画出每一重要工序的业务流程图，这样才能准确地确定成本的分配及转销，然后再对每道工序进行内部控制的分析，才能准确地对存货进行计价。
存货的内部控制制度贯穿于整个企业采购、运输、验收、出库、储存、付款、入账各个环节，是事先经过制定的一套相互牵制、稽核、验证的内部监控制度。通过对存货内部控制制度的评审，一方面可以了解被审单位存货内部控制制度是否健全有效，另一方面能确定存货审计的重点，一般而言，内部控制制度薄弱环节，问题较多，应列作审计的重点。应注意的是评价内部控制制度，一定要与企业实际情况相结合，要熟悉企业的生产过程和工艺流程，不能脱离企业的实际情况空谈。
二、采用分析性复核的方法把握存货审计的重点
存货项目包括的品种繁多，审计工作量很多，因此存货在实质性测试上一定要采用重要性原则及成本效益原则，采用分析性复核法把握住存货审计的重点。首先采用比较法，比较前后各期及本年度各个月份存货余额及其构成，以评价期末存货余额及其构成的总体合理性;比较前后各期待摊费用、预提费用及待处理流动资产损失，以评价其合规性;比较每月存货成本差异率。确定是否存在调节成本的现象;比较前后各期及本年度内各个月份生产成本总额及单位生产成本，以评价本期生产成本的正确性;比较前后各期及本年度内各个月份制造费用总额及其构成，以评价制造费用及其构成的适宜性;比较前后各期及本年度内各个月份主营业务成本总额及单位销售成本，以评价主营业务成本的合法性;比较前后各期及本年度内各个月份直接材料成本，以评价直接材料成本合理性;将存货余额与现有的订单、资产负债表日后各期的销售额和下一年度的预测销售额进行比较，以评估存货滞销和跌价的可能性;比较存货跌价损失准备与本年度存货处理损失的金额，判断被审计单位是否计提足额的跌价损失准备;其次，采用比率法，主要是存货周转率和毛利率。存货周转率的波动可能意味着被审计单位有意或无意地减少存货储备;存货管理或控制程序发生变动;存货成本项目发生变动;存货核算方法发生较大变动;存货跌价准备计提基础或冲销政策发生改变;销售额发生大幅度增减。毛利率：反映盈利能力的主要指标，用以衡量成本控制及销售价格的变化。毛利率的波动可能意味着被审计单位销售价格发生变动;销售产品总体结构发生变动;单位产品成本发生变动;固定制造费用比重较大时销售数量发生变动。
三、重视与存货对应的会计科目的异常现象
由于存货贯穿与企业的整个生产过程中，与其对应的会计科目相当的多。在存货的采购过程对应的科目有往来款项及在途材料等;储存发出环节对应的科目有委托发出材料等;销售环节与其对应的科目是主营业务成本等。有些企业往往通过在其他应收款、在途材料、预付账款等科目挂账，其实质上已经消耗及价值形态已转化为成本费用的存货，以此达到虚增利润。对此审计人员应根据企业的生产经营性质、产品的种类、消耗原材料的品种、原材料的耗用周期及频率、产品的周期及时效性、及科目挂账的原因，如是往来款项，应着重对其账龄等多方面的综合分析是否有异常，判定其实质是否已经到货或已消耗为成本费用。
四、审查存货计价的合理性
企业对存货的价值进行舞弊，无非是通过对存货的数量和金额来进行的。因此，审计人员应该把存货审计的重点放在这两个方面。
存货计价正确与否，直接影响资产负债表存货项目期末余额的真实性。因此，做好存货计价方面的审查工作，对于存货审计风险的防范至关重要。对于存货计价的审查应侧重与存货的发出、摊销及结转等环节，并在审计抽样的基础上进行，由于存货存在于生产循环过程的各环节，审计人员不可能对所有存货进行详查。抽查核对成了主要方法。抽查的关键是选择样本，将销售价格反常、领用物品异常、投入产出非常的存货作为样本对象，也可以将样本在存货数量已经盘点、单价和总额已经记入存货汇总表的结存存货中选择。对存货余额较大、价格变动较为频繁的存货作为测试重点，测算期末存货价值是否等于存货的结存单价x结存数量，测试期末单价是否与采购成本、销售单价相符、与企业会计制度规定相符、与企业实际情况相符。特别注意的是审计工作并不是对被审企业经济业务的会计核算的重复，审计人员不应受企业的会计处理方法的干扰独立按照适当的方法进行。(1)应审查相关种类的存货采用的计价方法是否合理、适当，年度内有无任意改变计价方法的现象。(2)在加权平均法下，审查客户是否在同一品种、同一规格型号的存货范围内进行计价，有无异类存货混淆计价的现象。(3)对客户存有单位价值贵重的存货应审查是否采用个别计价法，有无混同于普通存货加权平均计价的现象。(4)对存货采用计划成本核算的客户，应重点审查成本差异率及差异额的计算是否正确，有无不按期结转成本差异，或任意多转、少转、不转成本差异的情况。
五、重视存货的监盘
存货的监盘是存货审计的一大重要程序，近年从国内外证券市场上发生的一些重大财务欺诈案件分析，注册会计师不重视对存货的监盘，是导致审计失败的一个重要因素，因此，审计人员在审计过程中，应当按照独立审计准则的要求实施对存货的监盘，以获取有关期末存货数量和状况的充分、适当的审计证据。(1)存货盘点小组应由熟悉客户情况的注册会计师领队。风险越大，要求的经验越高。(2)抽点的重点应放在高价值的项目上，并且抽查的数量不得小于存货总量的10%.(3)如果不是每一个地点均列入监盘范围不应事先或太早告诉客户前往的地点。也不应该让客户熟悉选样的模式。(4)对重大或不寻常的盘点差异，或客户随行人员格外关注和记录审计人员抽点的项目，均应提高专业警觉性。对于发现抽查结果错误率过高应及时根据情况提高抽查比例。(5)应特别注意存货的质量，注意观察是否存在冷背残次的存货，对其提取适当的减值。对这一问题发现途径一是通过实地盘点，另外可在审阅企业存货会计账薄时常年余额不动账户，其多为冷背残次的积压货物。(6)特别注意企业对货到单未到、货发款未收、款收货未发及来料加工、委托加工等情况是否作出记录，截止期是否正确。对于这一问题的发现主要是通过购货和销售的截止测试来发现，有如下的方法：(1)抽查存货盘点日前后的购货发票、入库单、及会计账薄。如果12月底入账的发票之后所附入库单不是12月31日或在此之前的入库单，而是1月份的入库单，则货物不应列入年底的实际盘点存货中。反之，如果仅有入库单而没有购货发票，则应认真审核每一入库单是否加盖暂估入库印章，并以暂估记入当年存货账内。(2)抽查资产负债表日前后的销售收入与退货记录。会计账薄中的每张发票都应有相应的出库单和货运发票相对应，以检查销售业务的会计处理是否有跨年度现象，对虚列购货单位可采用函证的方法来检验。(3)在对存货进行抽盘时应先将财务账与保管账及出库单存根联核对，以便及时核寻财务账与存货实物是否相符。及时发现企业是否未及时记账。

❾ 存货审计实地盘点步骤是什么

第一步，做好盘点的准备工作。盘点前必须制定一个周密的盘点计划并进行必要的人员、物资准备。盘点时间应选择接近结账日期，尽可能停止业务活动。存货必须整理分类，计量器具必须经过校验，盘点的表格、标签和清单必须事先准备齐全，对已收和付出的存货应登记人账。 第二步，全面开展盘点，并由审计人员监督、抽查。各种商品、产品和原材料原则上应在同一时期进行盘点，包装物、低值易耗品等不同类别的存货可以分别进行。盘点工作一般由企业原工作人员进行，审计人员参与监督和抽查。抽查比例可根据存货管理水平和内部控制严密程度来决定，一般不低于存货总量的10%和存货价值的30%，视情可以扩大抽查面，或对某些存货进行重新盘点。盘点时，不仅要注意数量，更要注意质量和包装，不能有账外物资。 第三步，对盘点结果做好记录，整理成工作底稿。盘点结束后，审计人员应将盘点情况及盘点结果写成书面材料填制好各种盘点表格，企业经办人员会签后作出记载并整理成审计工作底稿，经核对后由盘点小组和监审人员签名。在盘点和制表时要注意账面数量、金额是否与盘存数量在同一截止日期，如发现尚未人账数字，应予调整。盘存结果与账面数量有差异时，应由审计人员和盘存小组进行调查研究，提出处理的意见，与盘存单一并作为工作底稿。