A. 房地产项目策划运作中如何规避法律风险
房地产项抄目策划运作中
（1）通过合作开发取得的土地
（2）通过收购、兼并取得的土地
（3）与原国有土地使用人协议取得的土地
（4）以农村集体土地流转方式取得的土地
二、施工营造阶段法律风险防范
（1）工程质量保证金
（2）施工逾期的同业担保
（3)
工程价款的最低成本价
（4）建设工程的黑白合同
（5）建设工程的劳务分包
（6）建设工程的合理使用寿命
三、预、销售阶段的法律风险防范
（1）商品房广告宣传
（2）商品房预售、认购
（3）预、销售的反录音技巧
（4）商铺返租、回购
（5）商业运作的客户锁定
（6）商业楼盘的小户型运作
（7）按揭首付比例的法律运作
（8）商品房权证办理期限要求
（9）附属房屋的权属认定
四、物业管理阶段的法律风险防范
（1）、物业招投标
（2）、物业收益范围、
（3）、物业自身广告宣传（4）、物业业主公约的权利义务
B. 在公司、产品宣传中如何规避法律风险
经过简单搜集整理,我给你提以下三点意见,仅供参考:
1、企业应通过科学规范的人群专研究为企业属的产品宣传提供最直接的证据，规避产品宣传的法律风险。如海南椰岛集团、南京中脉集团都将人体试验报告直接发给消费者，更直观的将产品的功效宣传给消费者，增加了消费者的购买信心，销售额有大幅增涨，以上两家企业在完成评价后，当年销售额均增加数亿元。
2、注意企业行为,以及企业、企业家和企业产品宣传的适度性,规避舆论、道德风险。
3、可以参考跨国公司规避法律风险的做法，他们一般采用代理制来规避法律风险,把风险转嫁到代理商头上。如卫生器械方面的国际大公司给代理商提供技术支持,对医院进行产品宣传。但是如果有私底下的活动,都是代理商自己进行,这样如果有问题就是代理商自己的问题。
另外，我认为最重要的是要守法经营，认真学习法律，绝对不能触电！
C. 房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避
房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避
——马江涛
主持人：
大家上午好，今天上午为我们主讲“房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避”这门课程，是北京大成律师事务所高级合伙人之一的马江涛先生，北京大成律师事务所是京城十大律师事务所之一，非常享有盛名，现在请马律师为我们大家讲课！
马江涛：
我先介绍一下自己，我来自北京市大成律师事务所，我本人叫马江涛，关于我本人的介绍学员笔记上已经有了，对于我本人就不再多作介绍了，主要对我这个所多说两句，我这个所主要是以房地产和公司，特别是公司的改制、重组，包括目前正在盛行的国企改制为主要业务的大型的综合性的律师事务所，成立大概有13年，也是当时全国，主要是北京最先开始的第一批合伙制律师事务所之一。刚才王嵘说是北京十大律师事务所，现在几大不敢轻易的说，但是有一个硬性的指标可以作为一个旁证，曾经在1998年司法部在全国范围内律师事务所进行一次评比，当时评出司法部的20强，就是20家部级文明所，其中北京有6家，全国有20家律师事务所，大成所是北京这6家律师事务所中间的一家律师事务所，这是所里的情况。
在正式开始讲演之前，先做几点说明。第一点，关于今天的题目，事先主办单位给我的邀请函上订了两个题目，第一个题目是房地产开发用地取得过程中一些法律风险防范与规避（新旧土地政策比较，典型案例分析）；第二个题目，房地产开发与经营过程中法律风险防范与规避的要点（典型案例分析），根据这个题目原来准备主要分几大部分，等于分上下两部分。前面的部分主要想谈一下关于取得土地的这一块，特别是现在我国土地政策的改变，产生一些变化，但是来了以后组织单位跟我说，前面有一个老师对于这块讲的比较多了，而且理论性也比较强，所以今天在下面的演讲过程当中，把这部分稍微做一个调整，原来准备理论上的东西可能会剪掉一部分。
第二点，大家也看到学员笔记里原来我的提纲，关于新的土地政策的讲解问题。首先改变我原来的初衷，对于这块不再做过多纯理论上的讲解，另外即便如此在演讲过程当中可能还涉及到一些政策的理解问题，由于我本人是律师，我也不是法律的制定者，同时我自己也不是法官，我自己讲的东西只是我本人，以及我的律师事务所，以及我们经常在一起探讨土地问题的学者，我们的一些个人观点，仅供大家参考，不做任何决定性和决策性意见。
第三点，关于今天我讲解的这些案例，这些案例大部分在实践经验当中所遇到的，关于房地产开发过程中所遇到的一些真实案例，在讲解过程当中处于商业秘密的角度，我不会把当事人的名称报道出来，我看今天有全国各地的开发商，有的确实曾经是我们的客户，我今天只是就事论事，首先希望大家不要对号入座，在我讲案例的过程当中，有的案例还没有形成定论，有的案例形成了定论，这个定论比如说可能有生效仲裁的结果，或者生效的法律的判决，但是，我还是重复刚才那句话，我本人也不是法官，我只是律师，在这个案例分析当中，我也只谈我们律师，我个人的一些观点，并不是作为本案最终的一定是什么样正确的结论，所以到时候也请大家理解。今天来我主要也本着一个共同和大家探讨学习的态度，我来之前看到咱们有一个学员出了一个对联，我觉得今天在座的都是豪杰，所以我也希望跟大家跟这么多豪杰探讨和交流的机会，下面我开始演讲整个的题目。
首先，我的演讲大概是分四节。第一节，我主要是想探讨一下我国管理制度大概的过程；第二，关于新旧土地政策的界限划分以及新旧土地政策的分析；第三部分是土地管理颁布新的政策以后相关的内容，我打算把前三节作为我今天演讲的第一部分。第四部分，在房地产开发过程中我们律师遇到的一些问题，以及关于风险防范的若干问题，包括相对的案例，主要是集中在这里，我打算把第四节作为今天演讲的第二部分来谈。
第一节，我国现行土地管理制度的历史进程。从国家现在土地管理的制度和法律的顺序来看，首先，第一个是1986年《中华人民共和国土地管理法》，这个法主要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用，但是随着改革开放以后，特别是92年当时邓大人南巡讲话以后，各地招商引资的风一浪高过一浪，后来感觉到法律在好多地方，已经根本不适应国家经济体制改革和经济发展的需要，所以我们相应的过渡，一直到了98年出台新的《土地管理法》，这个法是99年1月1日正式实施的，新的《土地管理法》首先把基本国策确定，十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地。另外也确认了一个原则，协议出让，这是关于新的土地管理法的有关条例。
98年法律出台以后，在地方发展经济招商引资，以及国家一些资源大量流失，主要是土地资源流失了，这时候发现关于土地管理法里确立的协议方式有许多弊端，这种情况下在2002年的5月9号颁布了第十一号令，11号令大家都知道了，明确规定了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，这里我想内容不用再说了。招牌挂以后出现的一些现实情况，制度公布以后执行情况不很理想，仅拿2003年为例，2003年全国出让土地是17868万公顷，大约折合280万亩，其中通过招标方式的只有9.3万，拍卖方式出让的只有13.3万亩，挂牌方式的只有55.25万亩，以招标、拍卖、挂牌等市场方式供地的比例，仅从2002年的15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度并不大。根据这种形势的变化也颁布过一些其他的文件，包括2003年11月份针对耕地保护和基本农田保护、非农建设出台了“五不准”和“六不报批”，具体内容不再重复了，大家可以查一些相关的法律。
再往下发展，到了2004年3月31号出台了71号令，这是国土资源部和建设部联合下发的，《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》，这个就是针对我刚才说的在招牌挂规定出台以后，实际在执行上并不是很理想，根据这个现状，国土资源部和建设部出台了一个规范性文件，根据这个规范性文件主要内容大家都知道关于“8.31”大限的问题，因为这个文件里要求各地要在2004年8月31号之前，将遗留问题处理完毕，否则国家有权收回土地，实际上关于全额缴纳土地出让金的问题，文件出台之前像我们自己接触的好多客户来讲，或者在实际操作当中比如说我自己缴纳一定比例的土地出让金，我就可以取得临时土地证，我拿到临时土地证我就可以跟银行或者金融机构联系，取得资金的支持和贷款，由于有了这个规定，有了“8.31”大限，所以开发商在土地承租的成本要比以前大大增长，并不是说交了40%，就能完全拿到这个证，就能取得后期的建筑资金，他需要把整个土地全部的出让金交齐以后，才可以拿到这个证。
就北京来讲当时确实给北京开发商造成了资金的相当紧张。包括原来在实际操作当中，曾经交纳完土地出让金以后还有发证函的政策，当我没有拿到正式土地证之前，房屋和国土管理局会给我们有一个函件，这个证在办理过程当中，拿到这个证我们也可以起到临时土地证的作用，证明这块地权力已经具备了，可以去向银行或者金融机构去谈融资的问题。但是，由于有了文件之后，发证函也相对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。
D. 房地产企业如何规避政策风险
1、不可盲目做大 提起家电业,以彩电、空调为代表,大家都知道,其竞争十分激烈,重复投资,产品过剩,生产力过剩。就空调来说,那些大大小小的品牌不管它们愿意与否,在3到5年内会逐渐减少一大部分。竞争的过程实际上也就是一个企业、资源、项目整合的过程。房地产现在也面临着整合的问题。有人一提回避风险,就想到做大,做大是回避风险的有效途径,可是,如果大家都盲目做大,势必造成整个行业的巨大泡沫,供过于求,竞争加剧,平均利润下降,最后是你死我活,并且全面走进低谷。
因此说,房地产企业想做大是对的,但势必要通过对现有房地产企业、资源、项目进行整合,集团化、集约化经营,以求保证供需基本平衡和相对利润的稳定。房地产企业、资源、项目整合过程中央和地方政府要有清醒的认识,必要时介入,出台政策进行引导。
2、学习买方市场的运营模式 房地产企业目前进入买方市场阶段,可运营模式大多还停留在卖方市场阶段:先建好一个或几个大楼或小区,然后去打广告,吸引(其实是等待)买主上门。很多房地产企业陷入困境都是由于其经营模式所造成的。最近中国住宅联合会牵头搞了一个所谓的整体厨卫一次性装修到位,并称之为一场革命。但有部分业界人士认为,这是卖方市场幽灵在做怪。
需求决定供给,把握买方市场的关键,就是要把握需求的差异性及多样性。如果整体厨卫一次性装修在一两个项目上成功,那也只不过是迎合了市场需求的阶段性,全面铺开就违背了“人本主义”精神。那些盲目搞大型、超大型社区的房地产企业老总们,切不要给自己挖一个大坑,断送多年的心血。
3、不要所有问题都自己扛 大家都知道,万科物业做得好,万科正是通过其物业的努力打开了市场。可代价也是沉重的,万科物业需要大量的资金补贴,在快速发展阶段,这种补贴没问题,如果地产项目或行业出现低谷,补贴的钱从哪里出?物业不像地产开发那样是一次性经营,物业管理是要持续下去的,万科地产好比是巨无霸的火车头,万科物业则是车厢,车厢越来越多,发展的速度越来越快,如此下去,万科地产这个巨无霸带动的车队势必越走越慢。
因此,地产公司一定要适时把物业管理推向市场,让其自负盈亏。从某种意义上说,物业管理行业能否成长壮大,是地产行业能否持续昌盛的一个瓶颈。物业管理行业必须尽快地得到中央和地方及地产行业的大力扶持,扶持的目标是走市场化、专业化经营之路。
4、多元化投资仍有意义 房地产运行得好,利润是可观的,一般房地产企业家正是看到了其利润的快捷性,积累的资本会毫不犹豫地全部甚至更大规模融资地投入进去,很少考虑投资其他行业。世界上任何一种行业,任何一种产品都不可能是经久不衰的,经济学家归结为“疯狂野猫、明日之星、摇钱树和落水狗”四步循环。
当你的地产项目或企业正处于“摇钱树”阶段的时候,很可能离“落水狗”已经不远。因此,有眼光的企业家,在完成积累后就要积极考虑投入新的行业及新兴产业,以寻求更大的发展。俗话说,东方不亮西方亮,只有东、南、西、北都有亮点,您投资的任何一个项目风险就减少了,主营房地产企业对此应多加思考。
E. 我想发布商品评测内容，如何规避其中的法律风险
只针对商品本身的优点缺点，实用不实用，质量性能走行评价，不涉及其它方面，不涉及生产企业，不涉及个人，不采用过激语言，客观评价是没有法律风险的。
F. 房地产需要注意哪些法律风险
您好！不确定您是想要了解房产公司的风险还是购房风险，下文为您介绍下购房风险，希望对您有所帮助！
购买这5种房子要注意的一些法律风险
住房是人们最基本的物质生活条件，随着人民生活水平的提高，人们向往、追求舒适的居住环境，房屋买卖成为生活当中比较常见的交易，也由此带来许多纠纷，小编今天就讲下购买下列房子的法律风险进行阐述。
一、产权共有的房产。
1、夫妻共有的房屋。夫妻在婚姻存续期间购买的房子一般是共同财产。那么房产证上体现的是夫或妻一个人的名字，也是属于他们的共同的产权。购买这类房屋，一定要落实他们的婚姻状况，如果是婚姻关系存续期间，最好要夫妻作为共同出卖人签字。如果是属于离婚状态，要叫出卖人出示相关的离婚判决书或民政部门备案的离婚证及离婚协议书，因为这些法律文书上会有对房产归属的判决及协议约定。如果已经判决或约定属于夫或妻一方所有，那么，夫或妻一方签字就可以。那也有一种情况，夫妻虽然离婚了，但相关的法律文书上没有体现双方对房产的处理，也就是说夫妻虽然离婚了，但对房产还没有分割，那么这种情况下，虽然体现是夫或妻一方名字的房屋产权，且在婚姻存续期间购买的，依然是属于夫妻共同财产，购买这类房屋，最好是出卖方的原夫妻一起签字。
2、配偶一方去世。虽然房屋产权体现的是在世配偶一方的名字且房屋当时是婚姻存续期间购买的，由于该房屋是夫妻共同财产，配偶一方去世，在世配偶只能享有该房屋的部分产权，部分产权属于去世配偶的继承人(配偶、父母、子女)，因此在世配偶不能完全处分该类房产，要有相关继承人同意并签字才能出卖整个产权。
3、其他产权共有的房屋。如父子共有、兄弟姐妹共有等共有房产。房产证虽然体现的是共有人的名字，但不能忽视共有人的配偶对产权也有份额，购买此类房产，最好要有共有人配偶的同意并签名。
二、集资房产
集资房是一般是由单位、个人共同通过筹集资金，进行住房建设的一种房产。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房产权有多种形式：有的是职工全额集资，将来可以办理百分百的产权。有的是部分集资，职工只有部分产权，另部分产权属于单位。全额由职工集资的集资房，职工拥有全部产权，可以自由交易。如果是部分集资，职工想要转让部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次，要经过产权共有人的单位的同意。
三、违章建筑的房产。
违章建筑房产是指未经相关部门许可而擅自动工新建的房产，一般有两种：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上，但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权，还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除，因此购房者要购买此类房屋没有任何权利保障。
四、依法被司法和行政机关查封
因经济纠纷等各类纠纷被法院查封的房产，由于法院查封的房产以后可能成为被执行后偿还债权人，购买这类房产风险极大，因此，购买房屋时，一定要去房产等相关部门查询该房产的状态，如果是被查封的房产，不要购买。但是还有一种情况，查询后，房产状态属于清白，不存在查封等情况，但当事人双方在磋商、交易的过程中，此时房产被查封，那么买方交了部分或全额钱款，风险极大。因此，购买房产时，也要调查落实出卖人的经济状况，或者在购买过程中，约定交易过程中的每个节点的风险防范。
五、小产权房。
现在农村和城市，出现很多小产权房，小产权房由于价格低，受到一部分人的青睐。小产权房由于没产权，对外交易不受法律保护。这类房子再次售卖是很难的，即使想售出也不会增值，而且购买这类房子不能申请银行贷款。小产权房一般只有一本总证，分套出售给购买人的话，只有协议约定，每套房屋无法办证。万一总证所有人经济危机，该房产被司法机关查封、拍卖，购房人将会受到极大的损失。
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