如何证明房地产的收益性

『壹』 请问房地产行业的基准收益率如何确定

房地产业目前应该没有基准收率，和区位、取地成本、市政配套、房屋性质（住、商、办等）关系极大。一般来看，投资年收益率在10---15左右。

『贰』 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于哪几个因素

由于国内目前数据的测算指标不同，很难得到具体的房产数据。对于股票来说，市盈率是最重要的评价指标之一，而对于房产而言，也同样有．．．．．．大家都知道股票有收益率，房地产有租金收益，房产“市盈率”也就是房子总成本与租金年收益比。2009年4月24日上海证券交易所数据－－－上证指数２４４８．６０点，平均市盈率１９．９８倍，多数个股在没有业绩改善的前提下已经高高在上了。那么人有问房产市盈率是多少倍呢？独立经济学家谢国忠老师目前在在深圳进行了一场小范围讲座说:目前楼市出现的小阳春，是因为积累了一些刚性需求，但中国房价太高，很多购房者大多是举全家之力买房，一对夫妻后面站了四位老人，这样的价格能持续多久？从供需来看，目前全国房地产总面积达26亿平方米，折算成住房为3000万套，而中国住房需求才1600万套左右。“判断房价是否合适，要看房价和房租之比。一般来说，房价如果是房租20倍的水平，也就是说房价的市盈率为20倍，是老百姓可以承受的范围。”对。那又如何具体的测算呢？租金是租房人的一种消费性支出，一般不存在炒作的因素。例：一套2房2厅60平米，购买总价42万，费用2万，租金2500/月房产市盈率＝４４万（42万+２万）÷2500×11(一年以一个月的空置期计算)＝ 44万÷２７５００＝１６倍中小户型的房产就类似于股市中的绩优股，１００平米以下的为主选户型，主要有租金收益高，转手买卖活跃，成交率高等特点。特别提醒1：市盈率只适合相对成熟社区的房产，不适合新开发的楼盘转特别提醒2：市盈率要用动态市盈率分析成长性，比如市政，交通，规划等内容

『叁』 如何判别投资性房产及其收益价值

如何判别投资性房产及收益价值呢？要综合分析投资性房产应权衡各种因素。

地段与功能优劣

首要的判断标准应该是功能服务地段或者说地段优先。因为任何房产品的附加值或附加功能都储存于地段当中。但有些特殊功能的产品由于设计规划及市场中的先进性可能会有较长期的投资价值隐含于内。还有一类投资性物业属改造产品，一些以前归属企业建设既自用又可供出售的综合物业，借助地方政策，取得销售许可后都是优良的投资品种，其投资价值一部分来自于地段，另一部分来自于功能。

软性服务和

环境影响价值

一个小区的不同管理、不同的服务水平会影响到你的投资对象将来的出处与去处，前者指的是成本及利润回收途径，后者则直接表现为是否顺利完成你的一桩投资交易。这里有一个间接的衡量指标，我把它称之为"社会性口碑"。由于物业服务最终要走市场化路子，投资时不妨作为附加的一个考虑。

与房产品的投资价值高度相关的环境应该指住区景观环境、住区配套环境、住区所辖功能区环境三个方面。一般来讲，社区景观环境中，有天然自然景观的社区比人造景观的社区投资价值大。

置业提醒

如何计算购房盈亏？

按国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

『肆』 如何确定房地产的客观收益；市场法、收益法和成本法应该考虑的因素有哪些，最好有案例，谢谢！

房地产估价规范中有一条：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。市场比较法在房地产估价方法中有相当的重要性，同时，也是运用最多的估价方法之一。

『伍』 房地产企业如何确认销售收入

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工内可以确认收入容，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

(5)如何证明房地产的收益性扩展阅读

从收入确认的大环境———整个会计准则乃至会计标准体系看，我国会计准则与其他国家会计准则及国际会计准则之间还存在着不同程度的差异，这些差异的产生，有些是由于各个国家不同的社会经济特征所决定的，有些是由于各国不同的文化法律传统所决定的。

也有些是由于各国或国际会计准则本身存在的一些技术性缺陷所造成。而随着境外公司在中国资本市场上市，必然也会面临会计准则的选择问题。

『陆』 房产评估的收益法都需要什么

需要了解访房产同类复房制屋的收益性，房地产获得收益的方式，主要有两种：
(1)出租；
(2)营业。
因此，净收益测算的途径也可以分为两种：
(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；
(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。

『柒』 房地产企业如何确认收入

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。

房子没完工可以确认收入，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

其实现在房地产公司也可以把销售收入提前确认，只要把项目公司卖给其他公司就可以了。一个销售额10亿元的项目已经销售完毕，只需要继续建设就可以了。后续建设成本是很容易估计的，比如说合同2亿元，那么我给其他企业2.5亿元。这样就可以了，后续这个就由企业自己负责。

(7)如何证明房地产的收益性扩展阅读：

关于收入确认的原则：

销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;

(三)收入的金额能够可靠地计量;

(四)相关的经济利益很可能流入企业;

(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

第一点，商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，房屋价格涨跌都由买房人承担。符合第一点

第二点，其实只是在建房子，但是没有享有管理权，最终管理权还是在业主。

第三点，收入的金额能够可靠地计量，第四点相关的经济利益很可能流入企业。已经全款收到钱了，收入金额可以靠确认，经济利益已经流入。

第五点，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。一般房地产公司都签的总包合同，在项目施工的初期可以预算出一个成本。工程施工企业也是根据成本预算确认收入和成本的，那么房地产企业更可以了。

网络-确认收入

『捌』 收益性房地产相关概念

收益性房地产复（也成制为营业性或商业房地产），是典型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动，因此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有许多独特之处。收益性房地产包括：未出租的餐馆、旅店、加油站、农地。
收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款。

『玖』 房地产企业如何确定营业收入

交了订金是预收账款，不是营业收入，签订了购房合同，并且交了首付，申请了银行贷款，但未到账，此种类型是营业收入。

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工可以确认收入，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

(9)如何证明房地产的收益性扩展阅读：

营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业经常性的、主要业务所产生的收入。如制造业的销售产品、半成品和提供工业性劳务作业的收入；

商品流通企业的销售商品收入；旅游服务业的门票收入、客户收入、餐饮收入等。主营业务收入在企业收入中所占的比重较大，它对企业的经济效益有着举足轻重的影响。

其他业务收入，是指除上述各项主营业务收入之外的其他业务收入。包括材料销售、外购商品销售、废旧物资销售、下脚料销售，提供劳务性作业收入，房地产开发收入，咨询收入，担保收入等其他业务收入。其他业务收入在企业收入中所占的比重较小。