Ⅰ 做房地产市场价格调查报告对城市的发展有什么作用
房地产市场调查分析是统计分析中最平凡的一项市场调查分析，只要有需求，有市场，就有房产市场分析
“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析：
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析：
是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析：
是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析：
是研究地区的经济环境，它包含¢Ù地区经济的基本趋势分析；¢ß地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。
区位分析：
是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析：
它包含¢Ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；¢Ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。¢Û找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析：
它包含¢Ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；¢Ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；¢Û分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；¢Ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。
项目竞争分析：
它包含：¢Ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；¢Ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；¢Û进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划.
敏感性分析：
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。
5、市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。
三、提高房地产市场分析有效性的途径
1、影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！
Ⅱ 求一篇《房地产市场的发展及现状》的调研报告要有前言（调查目的，意义，方法，手段和过程）正文和结论
以下文章只供参考，说明：天下文库论文只供参考
浅谈某某一线员工的流失及对应措施
——系统角度分析员工流失
组长姓名：李俊会
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售业的终端服务者一线员工作为整个来说，是代表着企业的一面旗帜，拥有高水平的一线员工，不仅可以促进销售，而且还可以起到提高企业和品牌形象的重要作用。但是随着中国市场化程度不断加大，参与到零售行业中的企业越来越多，品牌日益繁杂。同时高水平的一线销售员工已经成为了稀缺资源，这也导致了一线员工的流动性日益加大。高度的市场化之于零售业来说是一把双刃剑，它使企业能够从市场上轻易地获取更多的劳动力的同时，也承担着自己培养的员工随时有流失的风险。因此，本文着眼于某某公司整体管理，从系统的角度来分析一线员工的流失状况进而得出如何控制一线员工流失的具体方法与措施。从一下几点就可以说明。
目 录
第二章 某某一线员工流失现状与原因. PAGEREF_Toc255998504
2.1一线员工流失的现状. PAGEREF_Toc255998505
2.2一线员工流失的原因. PAGEREF_Toc255998506
第三章 解决某某一线员工流失的思路及对流失问题的攻克. PAGEREF_Toc255998507
3.1解决某某一线员工流失的思路. PAGEREF_Toc255998508
3.2一线员工流失原因各个击破. PAGEREF_Toc255998509
第四章 防止一线员工流失的解决方案. PAGEREF_Toc255998510
4.1解决方案的前提假设. PAGEREF_Toc255998511
4.2 解决方案的制订. PAGEREF_Toc255998512
第五章 结束语.
参考文献.
第一章 引言
最佳服务是企业的生命，是创造利润的法宝，也是竞争的雄厚资本，而这一切主要来自科学管理和员工的努力——邹金红。
随着我国社会主义市场经济体制的日益完善，人民生活水平的日益提高，零售行业也得到了空前的发展。从零售企业的横向一体化到纵向一体化，销售平台从商场到超市再到虚拟网络，零售行业的多硕博在线论文网化发展已经是大势所趋，竞争也日益加剧。因此，在如此大的环境下，企业的生存依靠的不仅仅是.com=/www.qianluntianxia.com销售渠道开拓和平台搭建，更需要为顾客提供优质的服务，作为企业终端服务的主体——店铺员工更是起到了至关重要的作用，所以如何管理好我们的一线员工，是迫切需要解决的一大难题。我们必须承认优质的一线员工是企业乃至社会的稀缺资源，如何减少优质资源的流失？对于公司培养多年的每一位普通员工来说，如何进一步提高他们的业务技能，端正他们的职业态度，提高他们的收入水平，从而减少人力资源的流失也同样是我们需要认真思考的。
第二章 某某一线员工流失现状与原因 2.1一线员工流失的现状
平均到每个月份，会有5%左右的一线员工离职，如此之高的离职率对销售到底产生了多大的负面影响？
2.1.1 2008、2009连续2年，离职的高峰时间段都出现在8月份和9月份。10月份到转年的1月份是冬靴销售的高峰期，也是全年鞋品销售的走量区间，因此员工所承担的销售任务和劳动量比平时的月份有要大的多，所以8、9月份成为离职高峰也就不难理解了
2.1.3离职员工工龄集中在1-3个月（试用期内）和1年以上（已经对公司熟悉）两个阶段。
2.1.4销售好的品牌的平均工资要高于销售差的品牌，甚至差异在500硕博在线论文网以上，这说明我们在制定各品牌的工资标准和奖励机制的时候存在一定的问题，差异过大。
2.2一线员工流失的原因
上图可知：
影响员工流失的原因很多，是一个系统问题，因此要解决这个问题，也是一个系统工程。
2.2.1员工筛选
在目前的公司中招聘流程（尤其是一线店铺员工）中，往往是采取内部介绍和社会招聘两种形式，员工入职门槛低，职业生涯大多缺少规划，这样就造成了员工本身就存在一定的不稳定性。而招聘流程主要分口试和笔试两部分。口试用来观察员工的就业积极性和就业目标，检验员工的语言表达能力；笔试主要考察员工对零售行业的认知程度。但是，人员流失已经是“既成事实”，因此这两种面试就成为了程序而并没有起到真正的筛选人才的作用，问题的主要矛盾体现在成本上。
例如：假设有一个并不适合到店铺工作的员工到人事部门面试，此时某品牌的某个店铺急需一个员工加入工作。HR既知道这个面试者不符合公司要求，也知道店铺急需员工，那么左右HR决策的因素是什么呢？是机会成本，即为了得到某样东西而必须放弃的东西。人力资源部必然会考虑放弃目前这个面试者的机会成本是什么，放弃这个面试者，最大的成本并不是面试这个人所花费的办公时间，而是店铺在未来的若干时间内因为缺少这名员工所造成的销售量减少了多少，进而造成公司在利润上的损失。因此，理性的HR权衡得失后，会做出这样的决策：这个员工虽然不适合店铺工作，但考虑到店铺缺人所带来的缺失，故此这个员工被录用了。
以上的举例虽然是假设，但却是对现实情况的一种简单的模型提炼。这种提炼反映了我们在面试一线员工的过程中所忽略的一个重要的问题，即优秀的员工是稀缺的。
将稀缺性的概念运用到一线的优秀员工身上，就是零售业中的优秀员工的数量之于整个零售业中的企业（或品牌、店铺）的数量来说是稀缺的。由于，我们在筛选员工的过程中忽视了对稀缺性的认识，所以一线员工的筛选机制就存在一定的缺陷，这也是日后员工流失问题产生的原因之一。
2.2.2人文管理
在店铺员工的管理上存在一条明晰的管理链条，即品牌经理管理营运主管；营运主管管理店长和店员；店长再管理店员。一个品牌中品牌经理和营运主管的数量是有限的，而商场中的琐事又很多，主管们不仅要监督销售，还要协调各种事宜，所以在一定程度上，不能要求主管们对每一个店员都关心到位，指导到家，甚至有的时候因为工作压力的原因不能够冷静地对待一线员工的失误。因此，作为企业的终端管理者——店长，在公司管理层和一线员工之间就起到了传达、管理、监督、缓冲、协调、合作的作用，要求我们的店长既要是一名管理者，又要是一名员工的榜样，是企业文化的宣扬标兵和传承者。而实际上，我们在店长的考核过程中往往关注了销售指标而忽略了人文指标，即对企业的认同程度、对自己在公司的前景规划等等。
心智的力量是伟大的，实践证明，几乎生活中的尴尬，不管是生活上，还是工作、学习上的，不管是物质上的，还是精神上的，大抵都是心智力量的差异造成的。一颗热爱企业的心，不仅能搞好销售，更能感染周边的员工。缺少心智优秀的店长，也是一线员工流失的一个主要原因。另外，我们的社会已经经历了新世纪的前十年，80、90年代的人已经或者开始成为社会生产力的主要来源。我们企业的一线员工，也大多由80-90年出生的人组成。由于成长环境的不同，他们有着自己的鲜明的个性，因此老套的管理方法和协调手段是不是已经过时，我们的企业文化是不是还能被他们所认同。在公司的人文管理的建设方面，这一新兴因素亦是不可不考虑的。
2.2.3激励政策
我们是上市公司，需要稳定的业绩增长，因此激励员工销售的主要手段就是奖励机制。起初，我们的工资待遇在市场上还是很有竞争力的，但是随着社会的进步，GDP不断的攀升，社会总收入和人均纯收入都有了大幅度的提高，我们企业的工资增幅如果不能够与社会平均增幅持平或者领先，人员的流失当然是不可避免的。还有一种情况，就是我们的工资水平虽然不是最高，但在市场上还是比较有竞争力的，那么员工的流失问题应该在于奖励机制的不合理上。
奖励机制的不合理，问题不在于某一个人，而是包括预算制定——任务分配——奖励机制制定等环节的管理体系上。
1、预算制定：是任务的来源。如果某个品牌在市场上已经区域饱和，我们还在以相同的增长比率去制定下一年的预算的话，必然会错误的估计各个店铺的产能进而造成员工无法完成预计任务，造成工作积极性的下降，久而久之离职就在所难免。
2、任务分配：到底哪家店铺的任务重些，哪家店铺的任务轻些，只不仅仅要考虑店铺的同期销售数据还要考虑到店铺的成长性，以及各种不确定性因素。不合理的任务分配，必然会影响到任务的完成质量以及员工情绪的波动，持续的任务分配不均，不仅仅影响的是员工的流失更会损害一线员工间的和谐与合作。
3、奖励机制：店铺的员工工资有差异当然是促使员工努力工作的必然激励措施，但是如何把握这种差异，更好地促进员工的工作积极性是一门学问。处理的好，可以促进销售提高工作热情；反之，轻则员工流失，重则破坏员工和谐乃至品牌形象。
2.2.4竞争对手趁虚而入
前三个原因可以被看做是企业自身原因，但内部问题不能及时解决往往会让竞争对手有机可乘。零售行业中的竞争对手们，处于一个信息相对开放的环境中。首先，各个品牌的产品售价是公开的，活动是公开的，品牌价值也是公开的。其次，由于竞争对手们的店铺处于同一个销售平台中（百货商场或超市），所以员工间的工资待遇也可以被看做是公开信息。这就给员工的流失提供了两种可能性：一、当我们的员工在品牌认同感上出现问题的时候，会投奔到他们认同品牌价值的竞争对手。二、当竞争对手发现我们一线员工中的某一个“稀缺资源”时，会采用利益诱惑的方式去挖墙脚。
第三章 解决**一线员工流失的思路及对流失问题的攻克3.1解决**一线员工流失的思路内部原因：一线员工是企业管理链条的终端，是企业管理系统的神经末梢。一线员工的流失不仅仅是企业管理的某一环出了问题，而是整个系统存在着管理漏洞。外部原因：企业内部出现了问题，在信息相对开放的零售行业中，竞争对手当然会趁火打劫，挖走我们的无形资产——一线优秀员工。所以我们在处理员工流失的问题上，应当立足于企业的发展，以系统思维方式去分析症结的所在，找出并解决好主要矛盾。
针对第一章，所挖掘发现的各类问题，下面采取不同的手段去化解击破。
3.2一线员工流失原因各个击破3.2.1复制优秀员工
正如我们上文分析到的，在员工的筛选上，我们存在着对优秀员工这种“稀缺性”的认识不足。优秀的员工在性格特征上，必然有其稀缺过人之处，由于对新来员工的测试中缺少性格测试，因此造成人工费用的提高和销售业绩提升不显著这对矛盾体。HR在选择一线员工的过程其实是比较困难的，他们去寻找一个合适的员工的成本=大量的时间+店铺销售下降（一定时期内）+员工不满情绪。解决这一问题的关键就是要发掘哪一类人适合做一线员工。发挥企业自身优势，我们的品牌众多，店铺人员基数大，因此优秀员工的人数也一定不少，我们就对这一部分员工做性格测试，发掘他们在性格上的共同点，这些共同点必然是成为优秀的必要因素，这些因素也将成为再次招聘员工时的一种参考标准，从而达到复制优秀员工的目的，起到过滤掉不适合一线工作的员工的作用。这样不仅发挥了**公司在人员数量和品牌数量上的优势，去发掘优秀员工的性格特征，也完善了员工选拔流程，即加入了性格测试的环节。
3.2.2结合新时代员工特性，完善调整我们企业文化的宣传方法，提高员工对企业认同感。
专家对80、90一代性格的一种概括：充满自信但较为脆弱，富有理想但不甘平凡，重视维权但时常被限，消费自主但习惯攀比，渴望同伴友谊但矛盾较多，喜欢学习但负担较重，主动使用媒介但容易失控。可见，新兴员工也同样存在这种突出的优点和鲜明的缺点，他们自主却又盲从，骄傲却又胆小，学习却不虚心，理想却不现实。因此我们在店长的选择上在侧重销售的同时应该更多的考虑到她们的包容性和耐性，这样才能带好新员工，引领他们走上正确的人生道路。经上述分析可以看出，在调整适合新时代员工特性的企业文化，以及让新时代员工认同我们的企业文化上存在着一个契合点那就是我们的店长。如何选择好心智优秀、性格健全、与时俱进的店长，是企业文化建设的构成要素之一。因此，明确如下目标是当务之急。第一、与其频繁的招聘资质一般的员工，不如花时间去培养一个资质优秀的店长。第二、店长必须认同企业文化，最好能够对企业文化有自己独到的见解。还要理解自己所负责品牌的品牌文化，这样才能具有应该具备的品牌责任感和归属感。第三、愿意学习新鲜事物，对员工愿意传授自己的销售技能和积极的提供工作生活上的帮助。第四、在公司任职期间，有自己明确的职业规划，同时公司也要为他们提供实现职业规划的必要条件。店长正是企业文化建设的核心矛盾所在，任命好一个称职的店长是解决一线员工因为品牌认同感缺失而离职这类原因的主要途径。
3.2.3合理的压力管理
压力的正式定义是个体对刺激的心理和情绪上的反映，这些刺激形成个体生理或者心理上的需求并产生不确定性。当重要的事情来临时，这种不确定性就会起作用，是个体失去控制。这些刺激被称作紧张性刺激，由此可以导致两种相互作用的情绪，即挫折感（没有能力达到目标，比如说因为缺乏足够的资源完成预期的工期）和焦虑（担心因没有完成工期而受到纪律的惩罚）。压力反应：压力刺激的开始，人开始觉得惊慌和无助，对如何处理紧张性刺激感到迷惑。有时人们会放弃，但大多数会发展到下一阶段：抵制。在这个阶段，人们开始振作起来并决定如何处理问题。如果压力刺激持续并超过人体的抵御能力的话，那么人就进入了第三个阶段：筋疲力尽。通过专家的分析，再结合前面所做的员工流失率的工龄分析，可以得出这样的结论，当员工当入职进入试用期（1-3个月），由于工作压力大，因恐惧而离开的员工占全年离职员工的28.33%，而当工作了1年左右的时候，持续的压力造成了员工工作热情的耗竭，工龄在1年以上的员工同样占据了28.33%，可见能够顶住压力一直工作下来的员工仅占了不到一半的比例。
以上分析，说明我们企业再给员工制定任务的时候出现了很大的问题（当然也不排除新兴员工抗压能力差的因素）。
一、在预算制定上，应当更加科学。我们是上市公司，保持销售的增长是必然要求。从城市的角度来看，预算不仅要综合历年的销售数据，还要考虑到城市市场的饱和程度，已经竞争对手营销手段的变化等诸多因素，充分预知来年的机遇与风险，切勿主观臆断地估算来年销售。
二、任务的分配上，从压力的反应图以及09年天津地区人员流失的月份分布来看，每年2~3月份的任务应该适当降低，这个时候正是销售的淡季，而且年后会有很多新入职的员工，过高的任务会扼杀新进员工的销售积极性，造成员工的非必须离职。
三、在奖励机制上，建议区分新老员工。新进员工因为销售技能不熟练，品牌认知能力差，对压力的反应比较敏感。因此，对于新进员工的奖励条件应当适当放松，让他们平稳地度过恐惧阶段，进入对压力合理的抑制阶段。
四、面对困难时要多给予店铺和员工多方面的激励、支持和帮助，使其积极面对压力，树立战胜困难的信心和勇气。
3.2.4战略调整，拉拢对手员工
一方面，我们需要调整原来的工资制度和激励措施，使其更倾向于对优秀员工的发展支持，从而吸引更多的优秀人才；
另一方面，我们应该有一双发现“稀缺资源”的眼睛，竞争对手之间的竞争已经不仅仅局限于对市场份额的争夺，也存在于对一线优秀员工的争夺上。我们的直接管理者，应当擅于发现竞争品牌店铺中的优质资源，并用合理合法的手段占为己用。花在这个方面的成本一定要比反复招聘能力不确定的员工所花费的成本低得多，也快捷很多。
第四章 防止一线员工流失的解决方案4.1解决方案的前提假设
通过上述对一线员工流失的分析，找出了流失的症结所在，并针对各个症结提出了若干解决方案。所以，我们切实地需要制定一个能够维系一线员工稳定积极工作并能有效防止员工流失的解决方案。
首先，我们必须做出一个假设：我们的工资水平在市场上是比较有竞争力的，即我们在鞋品市场上的工资水平处于一个中等偏上的位置。之所以做这个假设，是因为零售业一线员工的入职门槛较低，任何竞争对手都有可能采用各种提升员工工资的方法去掠夺“树大招风”的**公司的优质员工。面对这种竞争环境，拥有众多自有品牌和代理品牌的**公司不可能通过大幅度的提高一线员工的工资待遇去和某些个“小而灵”竞争对手在员工争夺上较量。另一方面，我们能够做到将工资标准定在一个合理且较有竞争力的位置（过去若干年我们也是这么做的）。因此，我们的解决方案着眼于公司的管理体系的完善和企业文化的传承与发展。
4.2 解决方案的制订
上文中，一直在强调要从系统的角度去分析员工流失的问题。所以我们必须从公司的管理体系入手去把控一线员工的流失。在一线员工的管理上，有两大核心部门的工作内容和奖励机制是值得探究的，即人事部和营运部。人事部过去仅仅承担着一线员工的招聘工作，员工的流失率和员工质量不直接参与业绩考核。营运部通过品牌经理——营运主管——店长——一线员工的管理链条负责管理一线员工，但是营运部各层管理人员的业绩考核指标更看重对销售任务的完成情况而完全忽略了对员工流失情况的考核。所以，在未来的工作中，加强两部门的员工流失情况考核，是控制员工流失的主要途径。人事部方面：可以设立人才储备奖。第一种：工龄考核。每半年考核一次，考核有持续工作6个月以上的员工比重，1年以上的员工比重，2年以上的员工比重，3年以上的员工比重。。。。。。以此类推，并辅以不同程度的奖罚。第二种：质量考核。每年考核一次，培训部出题，考核这一年来新入职员工的业务技能的掌握情况，查看高分员工的占比情况，并辅以奖罚。占比越高，说明招聘来的高潜力员工越多，质量也越高。（当然，对培训部门也应该设立人才建设奖，激励他们培养高素质员工）。对于营运部各个管理层的业绩考核也应加入员工流失情况考核，对他们的考核可以用平均工龄指标来评判。品牌经理负责一个品牌，该品牌一线员工的平均工龄高低会相应地影响他业绩完成的好坏，同理，对营运主管考核某些店铺的员工平均工龄，对店长考核某个店铺的员工平均工龄。通过以上环环相扣的奖罚机制，在某种程度上一定能控制一线员工的流失。
随着企业规模的不断扩张，店铺越来越多，员工越来越多，关注了销售利润的提升而忽视了企业文化的传承。“支撑高楼大厦每一块砖都是重要的；支撑庞大的企业每个人都是重要的”。可见，关爱我们的一线员工才是维持一个企业健康持续发展的动力源泉。以前员工遇到问题时只会和与他们较熟悉的店长或者主管谈，解决了
说明：浅论天下论文只供参考
浅谈某某一线员工的流失及对应措施
——系统角度分析员工流失
组长姓名：李俊会
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售业的终端服务者一线员工作为整个来说，是代表着企业的一面旗帜，拥有高水平的一线员工，不仅可以促进销售，而且还可以起到提高企业和品牌形象的重要作用。但是随着中国市场化程度不断加大，参与到零售行业中的企业越来越多，品牌日益繁杂。同时高水平的一线销售员工已经成为了稀缺资源，这也导致了一线员工的流动性日益加大。高度的市场化之于零售业来说是一把双刃剑，它使企业能够从市场上轻易地获取更多的劳动力的同时，也承担着自己培养的员工随时有流失的风险。因此，本文着眼于某某公司整体管理，从系统的角度来分析一线员工的流失状况进而得出如何控制一线员工流失的具体方法与措施。从一下几点就可以说明。
Ⅲ 做房地产市场调研的目的是什么
主要是为了管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为了制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。
Ⅳ 房地产开发项目可行性研究的意义
房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
房地产可行性研究报告
[1]1.市场调查和分析
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.
8.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2]否作出明确的结论.
2用途
房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告
我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。[3]
Ⅳ 房地产实地调研有用吗
朋友，房地产“实地调研”的工作内容远远不止你上面说的那些，作为专业的咨询管理公司，你们单位应该有个调研内容的模板之类的吧。我只补充两条供你参考：
1、城市/区域经济发展状况
这个当然网上、报纸、统计局数据等都能找到，但实地调研还需要研究人员自我感受这个城市或区域的经济状况。人口怎么样？哪些地段商业氛围比较浓厚？交通通达性如何？城市园林绿化和卫生环境如何？大街上什么品牌什么价位的车最多？人们的精神面貌如何？等等
2、区域内房地产市场状况
有多少在售楼盘？销售现场的人气如何？区域内整体营销水平怎么样（包括现场布置、宣传资料包装、接待讲解水平等等）？销售价格和销售速度怎么样（实地调研的信息才是最准确和可靠的）？当地什么类型的住宅更受欢迎（建筑形式、户型、面积、装修标准等等）？购房人或看房人大多是什么收入阶层的？等等，太多可以收集到的信息。至少你搜集5家以上的销售材料后，就能看出当地人最关注什么了。
另外还可以去二手房中介公司，那些销售员绝对能把当地的情况，包括未来规划，说的头头是道。
总结一句话，网络信息是不完全也不可靠的，要判断一个市场，必须要实地考察。但具体能从实地考察中发现什么，就看研究人员自身的专业水平和经验了。
Ⅵ 房地产调查的意义在于
1、 狭义的市场调查
狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。
对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、 广义的市场调查
广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。
对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
Ⅶ 房地产可研报告有啥用
当然,研究报告,说白了就是考察市场,看是不是有市场需求.就像你开店,卖的东西没人要,那不会亏本了.房地产也是一样的,到时候房子建了.没人要,卖不出去,也没有钱,那就是烂尾楼
Ⅷ 房地产市场调研报告和房地产可研报告除了立项需要的话还有实际用途吗
可研报告里面含有项目分析，环境分析，项目建设和资金分析等相关内容，正常的话，还会应用于环评报告，规划报建，还有信贷融资方面。
Ⅸ 怎样做好一份房地产市场调研报告
关于房地产市场的调查分析
近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下：
一、1998-2003年我县房地产市场运行情况
（一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。
（三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。
（四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。
（五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。
（六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。
（七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。
（八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。
（九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。
（十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。
二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析
1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。
2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。
3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房贷款，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。
4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。
5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。
三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析
总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。
四、保持我县房地产市场持续健康发展对策
1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。
2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。
3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。
4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。
5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。
6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。
7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。
8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。
9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。
10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。
五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析
综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在：
1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。
2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。
3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。
（1）新增城镇人口住房需求
根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求总量
W1：新增人口中非农人口增量
N：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暂住人口增量
R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右）
F：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量：
2004年新增人口住房需求总量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米）
2005年新增人口住房需求总量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米）
2006年新增人口住房需求总量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米）
（2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求
由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。
（3）投资对商品房的需求
由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。