什么是房地产市场分化

A. 楼市三四线城市出现分化是什么情况

多位业内人士认为，2017年房地产去库存的关注点，主要集中于三四线城市。

据悉，某个房地产研究院发布数据显示，截至2017年10月底，受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2．1％，同比减少10．1％，已经连续27个月同比下跌。记者注意到，80个城市中三四线城市占一多半。对比历史数据，库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了4年前。

不过，有专家称，三四线城市的住房存量情况大不相同：有产业依托和靠近热点城市的地方，对人口有一定吸引力，市场需求旺盛；而还有不少城市则因过去盲目开发，造成不少楼盘销售困难。

B. 中国房地产业未来将现三大分化请问大神们是什么意思呢

房地产市场未来可能会呈现出“增速放缓、区域分化、有涨有跌”的三大变化。
增速内放缓就是新建新批项目少了容，在建项目也可能放慢建设速度；
区域分化就是人口多经济发达的一线城市可能影响少一点，二三线就可能出现价格下跌而且出现无人问津的状况；四线城市和地区“鬼城”连片；
有涨有跌就是价格变化，包括土地价格的变化。

C. 房地产地级市分化严重,怎样评估目标市场是否值得进入

要判断一个地级城市的房地产市场是否值得进入，可以从以下指标做评估：

1、看人口数量、人口结构、人口流向
这个指标中，可评估的指标有：
（1）人口总量的量级，是50-100万，还是100-200万？这个是购房人口基数；
（2）城镇和非城镇人口比例，可以用城镇化率评估，一般50%是分界线；另外还要看主城区人口比例，主城区人口占比过高，反应房地产发展已趋于饱和；过低，则房地产发展水平低下。
（3）人口的年龄结构，主要看1-6岁和7到18岁儿童、青少年数量、18-45岁人口数量，45岁以上人口数量。第一个数量多，则当地存在因教育购房需求；第二个年龄段多；则主力劳动力收入阶层刚需和改需购房多；第三个数量多，则当地进入老龄化，购房总体需求不足。
（4）人口流向，要分析整体人口流出和流入量，这反应出这个城市是人口净流入还是流出，净流入多，市场潜力大；净流出多，市场风险大。要好分析城市内各区域人口流动轨迹、乡村流向城镇的轨迹，寻找流入量大的区域下手。
2、看经济发展水平和经济结构
可评估的指标有：
（1）gdp数值，反应当地经济总量指标，要跟踪连续三到五年的gdp走势，看增减幅度，还要与周边城市gdp做对比，看其所处的地位；
（2）人均收入和社会商品零售总额，这个反应出当地收入状况和购买力，同样要连续三到五年指标做对比，看走势。
（3）存贷款总额，这个反应家庭支付能力和银行信贷支持力度。
（4）经济结构中的1、2、3产业比重，第一产业占比高，典型的农业城市；第二产业占比高，工业城市；第三产业占比高，服务业城市；另外还要看各个产业的属性，是传统产业还是现代高技术产业占比高，传统产业占比高，劳动密集型，但人均收入低，购买力差；高新产业是技术和资本密集型，吸纳就业人数低，但收入和购买力高。
3、看房地产指标
可评估的指标有：
（1）土地供求指标，包括年土地供应量、供应分布范围、土地成交总价、成交单价、溢价率或流拍率，来判断土地市场是否低迷或过热；
（2）住宅、商业、办公、工业供求量，包括开工量、竣工量，成交数量（套）、成交面积区间、成交总额、成交均价，最好连续统计一至两年的数量做环比和同比分析，看这个市场是处在起步期、发展期、成熟期还是衰落期？如果当地办公和商业数量较大，证明住宅开发已经区域饱和。
（3）库存量，包括住宅、商业及其他物业形态的库存，分析出去化周期，看这个市场是不是销售周期长，去化缓慢，库存压力大。
（4）房价指标，分产品、分板块统计不同的均价变化走势，也需要至少一年以上的环比和同比对比分析，看未来价格还有多少上涨或下跌空间。另外，还要分析二手房市场的供求和价格变化，看当地房产中介的数量和规模，判断存量房市场的交易好坏。
（5）重点开发商和重点楼盘，重点开发商看是本地居多还是外来居多，本地居多属于起步过后的早期发展期；外来开发商多证明市场处于高速发展期；重点楼盘主要是看它的规模、档次、产品形态、配套、价格、营销手段（包含售楼部档次调研），看这个市场处于草莽时代，跟风时代，还是成熟时期？

D. 房地产行业的前景如何

会出现一些洗牌

E. 房地产市场进一步分化 政策更应因城施策精准调控

后疫情时代，随着基建项目快速推进，挖掘机和重卡销量连续两月增速60%以上，房地产销售增速延续2020年5月回升态势，30个大中城市商品房成交面积增长9.4%，显著高于4、5月，对内需支撑明显。

不过，在中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限公司联合主办的中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会上，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、CMF主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹表示，在市场恢复的过程中，头部企业、大型城市优势明显，资源聚集效应进一步加剧，房地产市场的超级分化格局进一步得到强化。这种市场格局下，结构性风险更加凸显，调控的定力和对精准度的要求进一步提升。

“2020年两会政府工作报告再提房住不炒、因城施策和促进房产市场平稳健康发展的政策要求。房住不炒是大基调，因城施策则充分考虑到了超级分化的市场格局。这充分表明了，未来我国房地产市场行业将在较长时间内呈现出‘市场超级分化’与‘政策坚定调控’并存的特征。”秦虹表示。

市场结构待调整

当前房地产市场销售面积与销售额增速基本同步，但此前两者相差6％-10％，反映出当前总量的恢复主要依靠打折促销、购房补贴，以及核心地段、核心城市的一二手房价倒挂，通过降价推动了销量增长。

在秦虹看来，疫情之后，房地产市场在市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场等方面，均出现了超级分化的格局

数据显示，2020年上半年，在全国商品房销售面积仍是负增长的情况下，按全口径销售额计算，排名前3大房企的门槛提高了8.9％，前10大房企提高了6.2％，头部房企市场占有率进一步提高。

房地产行业是典型的资金密集型行业。在防控地产过度金融化与防范金融系统性风险政策下，房地产企业融资渠道收紧，融资难度普遍增大，融资规模和融资成本都显示出越来越大的差别，“马太效应”越加凸显。

同时，企业的土地储备也越来越拉开差距。土地储备是房地产企业竞争力的重要体现，企业规模越大，获地的能力越强。2020年1-4月，仅排名前30的房企拿地数量占到前50名企业拿地数量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企业拿地总额3415 亿元，占TOP50 企业的 36.9%。房地产大企业在复产复工、增加投资的能力方面远远高于中小企业。

不仅拿地数量多，大企业在地价方面的优势也很明显。从楼面地价均值看，前10企业的土地成本显著低于排名11-50企业，前者约为后者的30%-50%。2020年1-4月，前10大房企拿地的平均楼面地价也远远低于其他规模房企，说明了土地成本在企业间的分化。

地级以上城市，大企业覆盖率远高于中小企业。这为后期更高的盈利水平留足了更多的空间。

报告显示，这种分化不仅只在企业间，也反映在城市层面。由产业和人口的集聚特点所决定，不同城市房地产市场的供求格局差距很大，部分城市供求关系紧张，仍需采取限价控价的措施。而另外一些城市，由于经济活力不足和新增人口减少，房地产市场需求减弱，交易低迷，房价面临下跌压力，特别是一些非重点都市圈的三四线，还需依靠打折优惠，以价换量获得销售回款。

这也导致了库存的差异化。截至2020年3月末，一线城市短期库存去化时间为12.6个月，较去年四季度末提升0.1个月；二线代表城市短期库存去化时间为10.6个月，较去年四季度末提升0.6个月；三四线代表城市短期库存去化时间为13.6个月，较去年四季度末提升0.9个月，自2018年6月以来持续提升。

在植信投资首席经济学家兼研究院院长连平看来，房地产市场的快速分化对于整个行业而言存在很多积极影响，比如，一些经营不善的弱小房地产企业被淘汰出了市场，使得市场结构更加合理，这对整个市场抗风险能力的提高是有好处的；同时这种分化有助于降低行业成本；此外有了一些比较大的规模企业之后，可以更加有规模地进行管理，便于市场管理的规范化。

调控应该因城施策

由于房地产对货币政策高度敏感，因此在当前宽松货币政策下，房地产市场调控是坚定的，为防止投机炒房仍坚持了比较明确的金融抑制政策，严查资金违规流入房地产。从今年两会关于房地产政策也可以看出，高层重申“房住不炒”的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

“过去很多年房地产市场被认为会出现下跌，但是这种预期并没有实现，目前看来，当前房地产市场即便处于顶峰状态，很多城市还会出现上涨，这也显现出我国房地产市场的复杂性。”中国人民大学经济研究所所长、CMF联席主席，中诚信集团董事长毛振华指出。

在他看来，房子本身不是一个一般的消费品，它具有投资品的功能。这种性质影响了房地产价格规律的运行。短期来看，房地产出现大幅快速下降的风险是非常小的。然而在某些人口和产业流失比较严重的地区，特别是在四五线城市，房价下行存在非常大的可能性。

“在这个时点研究中国房地产的发展方向，要考虑到货币扩张给资产市场带来的一些影响。除此之外，我国的城市化率也会影响到房地产市场。当城市化空间在与基本面相吻合时，一旦货币环境相对宽松，往往会在资本市场首先体现出来。”新时代证券副总裁兼首席经济学家潘向东说。

不过，在摩根大通中国首席经济学家朱海斌看来，房地产市场通过总量带动的时代早已过去，房地产市场面临更多的是结构性调整。尽管2020年房地产再次显示了非常强的韧性，但未来房地产对宏观经济支柱产业的贡献可能会越来越弱，此外未来我国房地产市场的需求是走弱的。未来的房地产市场发展动力更多来自结构性的转变。

“当下我们改革的主要方向集中在农村土地改革、户籍改革和新一轮城镇化的改革，从宏观来讲未来中国可能会寻找一些新的支柱产业来取代房地产产业，这对房地产市场是最大的一个挑战。”朱海斌说。

值得注意的是，房地产的调控应该因城施策，不要一刀切，不同的城市未来的走势不一样，面临的困境也可能不一样。在进行房地产调控的时候，不能仅仅从房地产本身考虑，还要看到房地产跟地方债务是密切联系在一起的，一旦房地产发展起来，地方政府可能会有扩表的冲动。这需要各地政府把握好度，不能透支未来，埋下一些风险隐患。

“中国的房地产市场本质上是行政性管控市场，不能简单地把房地产价格的变化与整个国民生产的成本完全联系起来；同时，中国的房地产市场是一个超级分割的多元化隐性的、房地产市场，表现在还有许多住房无法进入二手房市场。目前建立在房地产市场基础上的衍生品链条不是很长，主要是以房地产和土地为核心的资产证券化以及证券化之后的衍生品，风险波动性较小。中国是成长型经济体，房地产市场与日本、欧洲这种成熟型经济体的房地产市场有本质的属性差别。”中国人民大学副校长刘元春表示。

针对我国房地产市场的发展现状，秦虹表示，仍然要以稳房价为目标，因城施策，把握好房地产开发节奏。同时，以都市圈为范围，统筹房地产发展与调控。此外，要以城市更新为抓手，引导房地产行业的转型升级；以控制风险为底线，储备各类相机决策的政策措施；以量、价、金融等指标为核心，进行系统性市场监测。

F. 七日内三城楼市政策收紧，专家预计房地产市场持续分化

7月份仅过去一周时间，包括杭州、东莞、宁波在内的三个热点城市就先后迎来楼市调控政策收紧。而从这三个城市上半年的房价表现来看，涨幅均较为明显。
国家统计局公布的最新房价指数显示，今年5月份，杭州新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，同比上涨5.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.8%，同比上涨2.7%；宁波新建商品住宅销售价格环比上涨1.4%，同比上涨6.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，同比上涨8.2%。
由于国家统计局公布的70个大中城市房价数据中并未包括东莞，故结合克而瑞研究中心监测的数据来看，自2020年4月份以来，宁波涉宅用地的成交建筑面积和成交楼面价均呈攀升态势，特别是在6月份其成交楼面价更是攀升至11542元/平方米，创下2018年以来新高。
交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受《证券日报》记者采访时表示，整体上看，随着疫情形势的进一步好转，购房需求回暖，上述城市在二季度的楼市整体修复过程中，表现出较为明显的“冒尖”态势，并且其交易量的回升已反映到房价的较快增长上，这明显与当前的“房住不炒”定位以及“稳地价、稳房价、稳预期”的楼市调控总基调不相符。所以，这也是近期各地政策及时作出针对性反应的主要原因。
具体来看，7月2日杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求》，明确高层次人才家庭在杭州只能享受一次优先购房资格，并且自房屋网签之日起5年内不得上市交易。除此之外，还进一步明确了房地产开发企业公证摇号公开销售新建商品住房，应对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障；同日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》指出，针对近期区域商品住房供需矛盾突出、房价涨幅较大等实际问题，分别从加快在建商品住房入市销售，加强商品住房销售价格指导，加强商品住房项目销售监管，尤其是加大力度打击捂盘惜售行为、严格规范商品住房认购行为等方面作出详细规范。
随后，宁波也于7月6日正式发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，并从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟对《证券日报》记者表示，对比此前杭州、东莞的加码新政，此次宁波出台的调控政策范围覆盖最广，不仅涵盖楼市，还涉及土地市场，且政策加码力度也相对较大，包括限购升级、严控地价等诸多方面。
比如针对房企投资，宁波表示会加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。同时，从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价；而针对购房者，则“有收有放”，呈现出打击炒房投机、保障刚需自住的特征。即一方面调整限购区域范围，另一方面又兼顾了自住购房的需求。
在杨科伟看来，宁波对于房地产市场的态度与其说是“打压”，不如说是规范来的更合理，因为其本质上还是贯彻了“房住不炒”定位，牢牢抓住“稳”字当头这一总基调不放松，从增加供应（包括土地、楼盘）、保障刚需、抑制炒房（投机投资行为）、稳定预期等方面，推动房地产市场平稳健康发展。整体上看，房地产市场持续分化，在部分二三线城市成交同比跌幅依旧较大的客观情况下，预计后续地方楼市政策大概率仍为适度宽松态势，对于一些楼市过热的城市来说，不排除会继续迎来政策上的收紧，但预计不会出现大面积收紧的情况。
（原题：《七日内三城楼市政策收紧 专家预计房地产市场持续分化》）

G. 楼市分化是什么意思

一线市场 北上广深的 房价节节上涨
34线房价上涨速度慢 甚至出现负增长
主要是由于人口流动性引起。

H. （三）房地产市场分化进一步加剧

基本判断：2014年不同地区房价分化将进一步加重。尤其地均GDP与商品房售价比指数高的地区房价可能继续上涨，地均GDP与商品房售价比指数低的地区房价可能下行。

2013年我国房地产市场整体呈升温趋势，预计2014年房价涨幅总体放缓。作为价格反映更灵敏的二手房市场，2013年四季度初，二手房价格已经出现稳中有降的趋势。从安居客网站监测数据显示，在2013年四季度，包括北京、广州、深圳在内的二手房市场已经整体出现稳中有降的趋势。

不同地区分化将进一步加重。据报道，2013年全国657个城市，房价呈现同比上涨趋势的不到5%，但城市之间分化明显，北上广深一线城市房价涨幅超过20%，其中部分热点城市或城市中心区房价上涨幅度很大。而鄂尔多斯、温州、贵阳等城市已经出现价格明显回落的趋势。2014年一季度，杭州、深圳等城市房价再现较大幅度下降，而保定等城市房价大幅上涨。

专栏13 平稳推进不动产统一登记

不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记为《物权法》中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记被作为一种物权公示手段。

2013年11月20日，国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门；二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”；三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。会议要求，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度，做好有关事项的整理交接，确保不动产登记职责整合工作有序、平稳推进。

2014年2月，不动产登记工作部际联席会议制度正式确立。联席会议由国土资源部、中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、海洋局等9个部门组成，国土资源部为联席会议牵头单位。主要职责是在国务院领导下，协调解决不动产统一登记制度建立和执行过程中的重大问题；研究提出不动产统一登记制度建立的工作思路和政策建议；协调不动产统一登记工作的宣传和舆论引导；协调不动产登记的制度体系、技术规范、信息平台建设等重要问题；研究不动产登记条例及相关法律法规的起草修订；统筹协调对地方不动产统一登记工作的监督指导；完成国务院交办的其它事项。

不动产统一登记属于产权管理体制机制重大改革，将为我国自然资源管理制度和管理体制改革奠定基础，是一项必须做好的全新的开创性工作。

城市间地均GDP差异化水平影响了城市房价涨跌空间。地均GDP（城市GDP/市域面积）作为衡量城市房地产供应能力和消费能力的一项重要指标，将其与商品房售价比指数进行比较，地均GDP与商品房售价比指数高的地区，房价还有上升的空间，如上海等；地均GDP与商品房售价比指数低的地区，如杭州、温州等，房价有一定泡沫，已经开始或即将下滑；而哈尔滨、南宁等城市，房价长期变化不大，上涨空间有限（图3-1）。

图3-1 40个城市地均GDP与住宅平均销售价格

I. 2017年石家庄楼市分化加剧 买房注意这3点

在石家庄购房是件大事，因此决定购房之前要对自身实际情况进行理性分析。只有充分考虑买房的利与弊，才能使自己远离冲动。对于新手购房者可以从三个方面入手。

建议一：明确买房动因

避免冲动消费，购房者在买房前一定要清楚自己买房的动机。例如有的是为了、有的是为了改善生活、有的是为了结婚、有的是为了子女、有的是为了养老。不同的动机决定了购房者应该在哪个城市、哪个地段购房从而能正确计算出自己所能承担的价格范围。

每个人的生活和工作定位不同，因此对于房子的必须程度也就不同。例如有的人将房子视为自己一生的奋斗目标，而有的人则喜欢四处为家的生活方式，固定在某个城市购买房子可能成了阻碍自己享受生活的步伐。现代社会人们的购房观念存在着巨大差异。对于自己生活和工作有准确定位的购房者要根据自己的事业规划来决定何时买房、何地买房。

建议二：符合家庭经济实力

现在房价并不，一套房子少则数十万，多则成千上百万，没有一定经济条件是无法顺利购房的。这就要求购房者对于个人的经济实力有准确的认识。现在采用贷款方式购房的购房者逐步增多，这就要购房者充分考虑自己的工作情况、健康状况及每个月所能承担的月供能力等。

买房往往是一个家庭的选择，因此购房者还要充分考虑家庭状况而作出相应决定，其中包括家庭收支状况、家庭成员健康状况、家庭成员情感状况、家庭成员事业状况等。每个人在决定自己的消费或行为要根据家庭的经济条件进行合理规划，切忌盲目攀比。

建议三：遵循经济形势

在决定买房前，必须分析一下当时的市场状况。一般市场状况主要包括两个方面：一个是房地产市场动态，另一个则是国家政策。

虽然我国大部分城市的房价仍处于上涨状态，但随着个大城市限购政策的开启，上涨速度明显放缓；由于近年来房产税的议题逐步被提及，因此未来的市场情况很难预期；根据国家的政策风向，对于性住房将会进一步抑制。因此如果是刚需，根据自身需求购房即可，如，还是暂缓为妙。

多个城市，政府都在大力兴建保障房、鼓励开发商兴建中低价商品房并销售，因此购房者可以随时关注相关动态，以选择适合自己的购房时机。

（以上回答发布于2017-04-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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