⑴ 如何确认房地产开发企业开发产品已完工并结转成本
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》专（国税发[2006]31号）规定属精神和《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
⑵ 房地产开发企业开发产品完工条件如何确认
答：根据《复国家税务总局关于制房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
⑶ 房地产企业完工产品的鉴证审核 是什么
你说的这个鉴证应是工程现场签证，主要作为合同的补充，有甲方成本管理部进行审核，作为工程完工后的竣工结算资料依据使用。
你应该找造价工程师来做。
⑷ 房地产企业销售已完工产品取得的预收款所得税怎么处理
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同[D1] 》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
根据这个规定，既然完工产品签订就属于《房地产销售合同》，会计上通常认为应该在交房时才确认收入，但按本文规定在税法上是根据合同来的，根据第二条如果是在合同前缴纳的按实际付款日确认收入。而成本上，既然已经竣工就是可以核算实际成本的，按理说是要确认相应比例的主营业务成本的，但鉴于会计上不这么计算，为了税法单独进行这类调整太过复杂，而且预交利润率本身就只是个暂时性差异，所以我个人认为其实可以还是采用与未完工产品收入一样的处理方式来做。
⑸ 房地产企业完工后的会计核算应该如何处理
房地产企业完工后的会计核算
（一）成本核算过程
1、项目开发过程中发生的土地费用、规划设计、基础设施、建安费等
借：开发成本（按明细核算）
贷：银行存款等
2、开发完工后
借：开发产品
贷：开发成本
（二）未完工预售房屋时
1、收到预售房款
借：现金（或银行存款）
贷：预收账款--商品房
2、月末、按预收款提取税金
借：待摊费用--税金及附加
贷：应交税费--营业税
贷：应交税费--城建税
贷：应交税费--教育费附加
3、缴纳税金时
借：应交税费--营业税
借：应交税费--城建税
借：应交税费--教育费附加
贷：银行存款等
（三）完工交付使用后
1、确认收入
借： 预收账款--商品房
贷：主营业务收入
贷：应交税费---应交增值税
2、结转提取的税金
借：税金及附加
贷：待摊费用--税金及附加
3、结转主营业务收入
借：主营业务收入
贷：本年利润
4、结转税金
借：本年利润
贷：经营税金及附加
5、确认结转商品房成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
6、结转主营业务成本
借：本年利润
贷：主营业务成本
扩展阅读：
相关设置科目如下,一般只要是涉及到的可以根据情况是设置.
开发成本(企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本);
开发间接费用(项目部直接为开发产品发生的各项间接费用);
预收账款(企业按照《商品房预售合同》约定预收的款项);
应付账款(企业因接受建筑劳务等应支付的款项);
开发产品(企业完工时库存开发产品的实际成本);
主营业务收入(企业确认的销售开发产品的收入);
主营业务成本(企业确认开发产品收入时应结转的成本).
⑹ 房地产开发企业开发产品完工条件如何确认
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工.
⑺ 房地产企业开发的产品如何确定完工时间
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理回办法〉的通知》(国税发答[2009]31号)规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发产品已开始投入使用。(3)开发产品已取得了初始产权证明。 根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
⑻ 房地产企业如何确认开发产品已完工
请问，公司该如何确认此楼房已经完工？答：《国家税务总局关于房地产企业开发产品完专工标准税务确认条件的属批复》（国税函［2009］342号）规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）要求，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时，均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品的计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）的应纳税所得额。
⑼ 房地产企业销售已完工产品未开结算发票的收入汇算清缴时怎么调增
因为还没有开结算发票，财务账上应该也还没有结转主营业务收入 ，所以，回汇算清缴时先按答销售未完工产品，在视同销售及房地产特殊业务明细表中进行纳税调增。销售收入栏填写不含税收入，预计毛利按当地税务局规定的计税毛利率计算填列，税金按已交纳的城建税及附加、预缴土地增值税填写。以上回答希望对您有帮助，谢谢。
⑽ 我司是房地产开发企业，完工产品（存货）中商铺未出售，现对外招商出租取得租金收入，成本该怎样核算
分两种情况该处理：
一是不需要将开发产品转为固定资产。此时的成本为出租产品缴纳的税费。
二是想要计提折旧，需要将开发产品转为固定资产。
对于这类问题的会计处理需要根据企业的实际情况进行分析。
第一种情况文件规定将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。
在会计处理上，首先应将开发产品转做固定资产，并从次月起计提折旧，出租时按出租固定资产处理。取得的收入计入“其他业务收入”账户，提取折旧计入“其他业务支出”账户，出售时再按销售固定资产处理。也就是销售固定资产的处理应在“固定资产清理”账户核算。这样从会计的账户处理上看，税法与会计的处理是没有差异的。
第二种情况，该文件规定：凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。同时规定，未转做固定资产的，不得提折旧。
会计处理是要将开发产品转入出租开发产品，虽然不属于固定资产，但视同固定资产管理。按使用期限摊销其实际成本，应在出租开发产品账户下设置出租开发产品摊销二级账户。按月计提的出租产品摊销，应计入出租产品的经营成本，借记主营业务成本——出租产品经营成本账户，贷记出租开发产品——出租开发产品摊销账户。当出租开发产品销售或转让时，结转出租房的销售成本时，应扣除出租房累计摊销额，按出租房原值减已提累计摊销后的净值，借主营业务成本——商品房销售成本账户，按已提累计摊销额借出租开发产品——出租产品摊销账户，按出租房的账面原值贷记出租开发产品账户。