日本如何主动刺破房地产

Ⅰ 九十年代日本政府是怎么挤破泡沫的为什么这么做

日本经济泡沫特征及破灭的始末

当世纪80年代末期日本“泡沫经济”在1989年最后一天破灭时，它标志着日本“增长奇迹”及其20多年海外商业快速扩张的终结，转而陷入一轮长达10年之久的经济萧条时期，这是自二战以来日本遭遇时间最长的一次经济萧条。
一、日本泡沫经济产生的原因
日本泡沫经济形成于20世纪80年代中后期，1987——1989年是泡沫经济的极盛时期。随着1985年《广场协议》的签订，日元开始急剧升值。1988年日元汇率升至1美元兑120日元，与1971年固定汇率制下的日元相比，升值了2倍。结果导致日本出口商品价格上涨，从而削弱了日本在全球贸易市场的竞争力，但政府所采取的一系列财政或金融的措施使国内需求大增。
（1）由日元升值走向“扩大内需”。为了减轻日元大幅升值对日本经济的负面影响，避免与欧美国家之间的贸易摩擦，同时也迫于美国政府要求日元升值、开放市场、扩大内需及实现贸易平衡等方面的强大压力，日本政府制定了以国家投资、私人投资和个人消费支出扩张为引擎的内需型增长策略，从而在日本掀起了一轮大规模基础设施与房地产建设的高潮。土地资源的匮乏直接导致了房地产投机热，投资膨胀进一步推动金融市场的迅猛扩张。
（2）国内经济快速增长拉动“有效需求”膨胀。20世纪80年代中后期，日本经济步入高速增长的快车道，增速名列发达国家榜首，在经济一派繁荣的氛围笼罩下，企业和消费者变得更为自信、乐观，投机变得更富激情、大胆，东京的房地产与股市一并上涨不止。
（3）“流动性过剩”为股市“火上浇油”。一向保守的日本直至20世纪70年代末期才缓慢展开金融自由化的进程。80年代中后期这一进程加快，1985年日本开始放开存款利率。随着利率自由化以及金融业务管制的放松，金融市场规模急剧膨胀。过于宽松的货币政策，导致国内日元资金过剩，经济过热，形成了所谓的“流动性过剩”的格局，这为日本股市泡沫埋下了重大隐患。
二、日本经济泡沫的主要表现
1988——1989年，公司投资急剧膨胀。伴随高股价，新股票发行的快速升值，当银行在不动产方面寻找资金投向时，股票发行便成为公司融资的一个重要来源。反过来，公司利用它们持有的不动产进行间接的股市投机，从而形成了不动产与股市双重泡沫——房地产价格持续暴涨及日经225股价指数持续暴涨。
（1）股价持续猛烈暴涨。1985年末，日经225股价指数收于13083点， 1989年末收于38916点，四年间日经225指数累计上涨197.45%。1987年底，日本股票市值竟然占到全球股市总市值的41.7%，并赶超了美国，成为世界第一。1989年底股票总市值继续膨胀至896万亿日元，占当年国民生产总值的60%。
（2）房地产价格持续暴涨。股市泡沫与房地产泡沫是日本泡沫经济的两大根本“支柱”。当日本股市泡沫一路凯歌高奏之时，日本房地产价格也正在疯狂，不断上涨。据日本不动产研究所的调查，日本6大主要城市的商业区地价指数，若以1955年为100，到1965年则上涨超过了1000，到1988年则超过了10000，也就是说，日本城市房地产价格在33年间上涨了100倍，而同期名义国民生产总值上涨却不足40倍，制造业工人的平均工资上涨不到20倍。1990年高峰期时，东京商业区的地价涨至1985年的2.7倍，住宅区地价则涨至1985年的2.3倍。与此同时，由于日元巨幅升值，也严重刺激了日本人海外收购与海外投资热情。
1990年，随着日本股市泡沫的率先破灭，日本房地产泡沫也随之破灭。
三、泡沫经济对日本的沉重打击
1989年5月，政府紧缩其货币政策以抑制诸如房地产等资产价格的上涨。然而，更高的利率使股市螺旋向下。1990年底，东京股市已下跌了38%，300万亿日元（折合2.07万亿美元）股票市值瞬间消失，房地产价格从投机巅峰陡降下来，从而使日本经济陷入了“泡沫经济”破灭后的萧条之中。
（1）银行业受到严重打击。在日本股市泡沫与房地产泡沫形成过程中，银行始终是充满激情，并推波助澜，且从中大为受益。然而，双泡沫破灭的同时，日本银行业也遭受了灭顶之灾的报复与打击。股市暴跌，上市银行再融资受阻；房地产泡沫破灭，不动产贷款成为呆帐；企业效益徒降，银行不良资产剧增。80年代的泡沫经济直接为90年代中期日本银行赤字风暴与金融危机埋下了历史隐患。
（2）证券业出现空前萧条。随着股市泡沫的破灭，日经225指数一路直线下跌，几乎毫无反抗之力。直到2000年底，当欧美股市及新兴股市均纷纷上涨至历史新高时，而日经225指数却低收至13785点。与此同时，日本经济也经历了长达10年之久的持续萧条。 2003年4月28日，日本股市更是跌至近20年来的最低点7607点。2006年底，当大多数欧美及新兴股市再次刷新历史新高时，日经股市才终于缓过气来，便勉强收在了近五年来的新高点17225点，与历史最高点38916点相比，却相去甚远，大致相差约21700点。
（3）对企业与消费者的猛烈冲击。虚假的繁荣背后，其实是由企业和消费者来承受这一切后果的。日本经济泡沫的破灭，直接打击了本国企业和居民的信心，投资信心严重受挫，企业不良资产增加，银行不良贷款剧增，个人消费萎缩，经济增长停滞甚至出现负增长，失业增加，居民生活水平下降。
20世纪90年代，日本国内生产总值（GDP）的实际年均增长率为1.1％，而且就连这1.1%的增长也是日本政府累计10次动用财政手段刺激景气（“景气对策”总规模高达136万亿日元，接近日本GDP的1/3）才勉强获得的。由此可见，日本人要想再次见到80年代中后期平均5%的经济增长已是十分困难的了。

Ⅱ 日本房产泡沫后什么行业最火

动漫产业、新材料产业、日本汽车产业、汽车玻璃、汽车金属材料、汽车电子等相关产业、日本的旅游业。

第一，动漫产业。

自从日本房地产泡沫破裂后，经济出现停滞，很多年轻人开始研究动漫产业。现在日本就是全球最大的动漫作品出品地，占据全球动漫出版市场的60%以上份额，在欧美国家占比更是达到了80%。

日本的动漫产业非常发达，无论是声优、音乐、画风等都是世界领先的，像哆啦A梦、火影忍者、灌篮高手等相信大多数人都听说过或看过。

实际上，日本也并不是单靠出动漫产业来赚钱。面是靠动漫产业的衍生产业，来赚取更多的利润。

比如，日本动漫衍生的玩偶、游戏制造、影视作品出版、会展娱乐等，甚至动漫产业还带动了日本旅游产业发展。每年到日本旅游的人当中，有15%是专程奔着日本动漫去的。日本动漫产值高达230万亿日元，是日本第二大支柱产业。

第五、日本的旅游业

在各方协同配合下，日本地方旅游业焕发了新的生机与活力。虽然日本政府10月1日起，正式将消费税从8%提高到10%。但消费税的提高，并没能影响我国赴日游客的热情。数据显示，十一期间，中国人赴日自由行比例增长近30%，一些过去比较冷门的日本城市，其观光人数也有大幅提升。

Ⅲ 高房价，为什么不学当年日本那样主动刺破房地产泡沫

首先建议你了解一下日本的房价和人均收入

前几天我接到一个电话，卖东京的公寓，价格折合人民币大概在6w+每平，而日本的地产泡沫已经炸了一次了，这个大家都知道

而国内在北京的5环的70年产权住宅价格大概在4-6w每平

我的观点1：人民币持续贬值的情况下，目前为止房价还未上涨到老百姓完全承受不起的情况

如果说国内房地产“泡沫”真的破了会怎么样呢？

1. 银行或可能破产，在大量贷款购房的我国，如果地产不再是投资手段的一种，大量炒房客群（这批人购房不一定用自己的资料）将拒还贷款，房子归银行收回，银行进行拍卖，但是届时除刚需人群外极少有人接盘，等于银行向开发商购房再便宜出售给买房人，这种情况若出现将会有大量银行宣布破产。

2. 开发商不再取地或延缓取地周期，会导致建筑类，材料类，营销类等大量人员失业或被迫转型

3. 受开发商取地影响，作为地方政府，因土地市场交易冷清，政府将极大的减少卖地收入及相关的地产行业税收，没钱，就没发开发建设。

总的来说我的观点，国家层面讲：不会坐视房地产所谓的“泡沫”真的爆炸，届时地方政府将受到巨大的经济冲击；同时也等于间接放宽了由村进城的限制，而作为公民角度讲的话，往更大的城市追寻更好的生活一直是千百年来我们生活的主基调，毕竟我国建国不足百年，还是有很长的一段路要走，而地产泡沫的破灭之前，我们也一定要有个可以取而代之向国家提供持续收入的支柱型产业出现才可以。

Ⅳ 日本当年的房地产泡沫真的是自己主动刺破的吗

日本经济衰落可不光是房产泡沫那个简单。 我们国家房产已经有泡沫了虽然国家一内直捂着不让房价过容度上涨 但是国家他也有捂累的那一天，现在的政策也不过是治标不治本的方法罢了，再不出台釜底抽薪的政策，泡沫破碎也只是时间问题。 我们现在和当初日本很像很像

Ⅳ 日本楼市的兴衰史，是怎样的一个过程

上世纪80年代中后期，日本经济实力在全球都是首屈一指的。强劲的出口，让日本经济遥遥领先于其他国家，汇率走高，银行低利率，国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下子日本仿佛进入了最好的时代。

日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。金融行业繁荣，也让更多的企业放弃了主业，转为投机，普通员工的工资也飞涨。一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造“新的经济规律”。

于是，日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……

那时的日本房地产更是不可一世，一个东京市的地价就可以买一个半美国。一间900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广岛协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米。

到后来，大家都买不起房了，达到了无力承受的地步。于是民众开始抗议了，希望政府提高利率，出台房产税压制房价。正好政府也认为经济过热房价过高，加上卖土地的钱不是自己的，但是房产税收的钱妥妥的是自己的，于是顺应民意开征房产税，另外提高利率。

加息和房产税是压制房价最有效的大杀器，每一个效果都很好，双剑一合璧，日本房价直接崩了。到了1992年日本经济就不能正常运作了。房价下跌最狠的是1991年，跌幅达到20%-30%。

随着房价无休止下跌看不到希望，投资炒房客开始大量抛盘，恶性循环，房子越来越廉价。虽然房子越来越廉价，穷人却依然买不起。因为经济风暴来临是无人可以幸存的，大量企业倒闭，工薪阶级首当其冲，失业率飙升，大批日本人被套死在楼市中，一辈子给银行打工偿还债务。

(5)日本如何主动刺破房地产扩展阅读：

泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。

日本房价从1991年开始就一直跳水，一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷时，东京平均房价已经从91年的272万每平米（人民币15万）跌到了61万每平（人民币3万）。房价崩塌，会连带整个经济体，结果就是企业倒闭，万业具废。

Ⅵ 日本当年怎么刺破房价泡沫的

首先日本政府来是主动通源过连续加息刺破房地产泡沫的，后果是房地产崩溃，稳定了汇率。股市一年就已经到顶。个人觉得主动总比被动好。

我们不能因为其结果让日本陷入所谓的失落的多少年，就说日本上了广场协议的当，自废武功。如果站在当时的历史时点上，这是不是就是最优选择，或说最不坏的选择？如果选则其他方式，结果会不会更差？

Ⅶ 日本是自己刺破房地产泡沫的吗

日本泡沫经济始于1986年，随后在1991年崩盘。当时，日本市场认为土地的需求远大于供给，专且股票不会贬值。属很多公司不择手段抢地皮，日本的土地价格也被炒上了天。在1991年刺破泡沫前的4年里，日本的地价疯狂上涨超过200%，甚至和比自己国家大1.5万倍的美国地价相当。其实当时日本政府已经没有能力阻止它不破了。

Ⅷ 当年美国、日本为何要主动戳破房价泡沫

最近有人提问，为什么当年美国和日本非要挤破房地产泡沫？为什么不惜一切代价全力保房价呢？对此，我认为当年美国和日本政府的做法是明智的，因为房地产泡沫，一旦兴起，就要主动戳破，这样才能把风险降到最低，而试图通过干预市场走势，不让房价调整，虽然能够起到迟滞，房地产泡沫破裂的作用，但是若是房地产泡沫真的破裂，那后果就难于了，经济可能进入长期衰退期。因为他们知道房地产泡沫被吹大之后，要想跑是跑不掉的，再说发达国家经济底子厚，最多经济迟滞几年，民众生活质量不会下滑，当然，发达国家也看到吹大房地产泡沫是一条不归路，之后美国和日本都去发展高端制造业，经济发展反而更健康了，所以与其将房地产危机往后拖，越拖越严重，还不如主动刺破，换来经济可持续发展的空间，这也是在调整经济结构，转变经济增长方式。

Ⅸ 日本为什么敢刺破楼市泡沫

日本政府其实并来没有做什么去刺源破楼市，是楼市自己已经达到了一种不得不破的状况了。

当时日本政府为了刺激日本的经济发展，采用了宽松的财政政策（expansionary fiscal policies），鼓励资金流入房地产及股市。1985年，美国货币开始贬值，大量国外的资本逐渐开始流入日本房地产，致使日本房地产的价格迅速提升，达到美国的4倍之多。

但到了1991年，大量国际资本开始撤出日本（因为当时很多国家开始使用了expansionary demand side policies），导致日本楼市泡沫开始破灭，房价开始暴跌。

日本房价暴跌，从宏观经济学的凯恩斯AD/AS模型上可以看出，AD迅速向左移动，使得日本的实际输出（real output）大幅度减少，低于充分就业（full employment）时的real output。此时，因为日本所需要的real output减少，工厂就不需要生产这么多的商品（goods and services），打来了大量的失业，直接引发日本财政问题，进入经济衰退期（recession）。

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