如何利用房地产金融市场买房

❶ 如何规范购房融资

住建部、人民银行、银监会三部门近日联合部署规范购房融资行为，加强反洗钱工作。专家学者表示，此次调控涵盖一系列金融创新领域，以监管合力封堵炒房投机各种途径，释放党的十九大以后楼市调控将更加深入的信号。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，这是首次在全国范围内明令禁止“首付贷”“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”、消费贷购房等违规购房融资行为。三部门联动，规范购房融资，将有利于促进住房市场参与者回归理性，促进住房回归居住属性，促进住房市场稳定。

此外，刘洪玉说，房地产交易涉及的资金量巨大，有可能会被违法犯罪分子用作洗钱渠道，因此房地产交易参与者，尤其是购房资金的收取或临时管理方，均有义务确保购房资金来源的合法性和可追溯，积极履行反洗钱义务。

尹中立说，未来所有住房政策及制度建设都将围绕“房住不炒”这个定位。这次三部门从金融角度来落实中央部署，期待将来还会有更多的措施和政策。

房住不炒是今年两会的讨论热点，房地产的话题一直是我们关心的话题之一，我们很多人都为买房犯愁，而房地产却炒的不亦乐乎。2016年以来房价一直处于居高不临下的状态，今年房地产遭到大量的调控，房子是用来住的不是用来炒的，楼市去库存。

❷ 房地产好还是金融行业好，该如何选择

房地产好
房屋销售比较好，房产作为家庭的刚需，每对新人都会需要住房，有钱没专钱的都想买房属，受众比较大市场比较广，加上现在房价不断上涨也会一定程度推动需求量。相对于商铺写字楼受众面积就比较小了，买商铺的人都是先有了自己的住房，多出来的钱才会考虑投资，写字楼都是需要开公司的人才会购买

❸ 如何利用房地产的特点来为你的购房作出决策

假定你要在某小区买一栋房子。
1>于小区沿街楼房相比，里边的楼房相对安静。版这体现出了权房地产位置的固定性。
2小区内13栋和14栋。从朝向，样式，结构，甚至年限都大不一样。体现房地产的异质性。
3买房子都是准备住很长时间的。并且以后会装璜，入住。有的还会出租。就体现出了房地产的土地供给的稀缺性。以及房地产的耐久性。

❹ 如何把握房产的套利机会

前言：当伦敦期货市场和纽约期货市场黄金期货价格产生差异时，以同样的手数在高价市场上做空（卖出），在低价市场上做多（买进）即可获利。这就是投资中重要 的手法――套利。在不同的时空对同一投资对象做对应的买和卖以获取利差就是套利。通常我们理解的是对同一对象不同时间的低买高卖，但套利更多的是在不同的 对象同一空间或同类投资对象不同空间的套利。投资的本质就是挖掘广泛的，潜在的套利机会。只有对相对价值的把握才有可能更好的套利。以下以房产（居住房） 为例研究如何发现潜在的套利机会。 房地产区域之间的套利机会分析 由于地区差异较大中国各个城市经济发展不平衡，各个城市之间房产投资机会是不平等的。不同城市房产之间存在着套利机会。另外同一个城市不同的区域发展也是有较大差异的，所以也存在跨区套利空间。例如，三年前北京房产和上海房产的比较，上海GDP在5000亿左右，且增长连续10年在10％以上，而北京GDP在3000亿左右，增长在9％左右；上海人口比北京人口略多100万，但北京比上海面积大的多，因此资本密度，人口密度上海都比北京高，根据房地产资本密度理论（见本刊前两期）北京的房价不应该高于上海，但当时的上海房价仅仅是北京房价的3/5。 即便是两个城市都存在泡沫，按照相对价值理论，特别是在北京与上海的通勤成本不断降低中，市场均衡的结果应该是上海的房价高于北京的房价。同样北京的丰台 区、西城区和海淀区存在着不同的经济增长率和发展前景；上海的浦东、松江和黄浦区存在着非常大的差异。只要投资者注意城市规划和各个区的发展特点，就可以 判断和发现相对价值，放掉发展比较慢房产转而持有相对高速发展区域的房产，你一定会取得较好的理财效果。 微观经济学中有一个“价格归一化的规律”，意思是指：某一商品在甲、乙两地的价格差应该是其运费，当甲、乙两地价格差大于其运费时，就会出现套利空间。投资商只要在从低价区买入，在高价区卖出就可以盈利。这种提前发现套利空间，并且锁定利润就是“买卖”。投资商就是要锁定利润，而运营商（比如贩运投放）实现了“价格归一化”扎平套利空间。对于可移动的产品，在世界范围内，每个地区都生产其有成本优势的产品。各地区专门生产那些生产率最高的产品。富余的产品以廉价方式运到其它生产地和消费地。对于不动产是否存在“价格归一化规律”呢？ 房产是有条件地表现“价 格归一“规律的。房产价值不是孤立存在的，他们绝对与商业物流和人流相比配的，它们互相为存在前提条件。我们必须以“镜像”的思维去理解的房产“价格归 一”现象，城市中心高房价和郊区的低房价，不是土地供应量决定的，而是商品物流聚集成本决定的，距离城市中心相同的两个方向的郊区房价差可能非常大，那是 由于有交通干道（如轨道交通）的地区物流商品和人口聚集成本低于没有交通干道的地区。当甲乙两地郊区的房价会逐步因为交通改善而形成物流成本的降低，会导 致两地房价逐步拉近。换言之，房地产的价值归一化最终是通过商品物流价值的归一化完成的。极端的例子是：当市中心A区房价10000而郊区B区房价3000时，当A区和B区都没有新的资源注入时，A区和B区的轨道交通联通会提高B区的房价，拉低A区的房价。当存在增量资源注入时，B区房价比A区房价有更大的涨幅。这就是商品物流和人流的通勤成本的降低对房产价格布局的影响。 现 实的指导意义是，如果上海浦东和浦西没有隧道和桥梁连通，由于两地的通勤成本很高，浦东和浦西就是两个不同的城市。两地房价就会表现出相对独立，当两地不 断增加隧道和桥梁连通时，北京没有八达岭高速公路和轻轨北部房地产不可能这么快速升值。由于通勤成本的大大降低，两地房价就会逐步接近靠拢，物流聚集成本 越接近房地产价格越容易接近。这个套利空间是有交通扎平的。 相同区域不同产品之间的套利机会分析 市场均衡（帕累托最优）要求资源使用效率最大化，土地资源同样参与多样化的市场选择，前期文章谈到。土地是地上物的权利，地上物是土地的衍生产品。所以城市土地价值是通过地上物来实现的，地上物的表现集合：住宅(RV)、酒店(HV)、写字楼(OV)、商业用房(CV)、厂房(FV)。LV(城市土地价值)＝RV+HV+OV+CV+FV。由于城市功能的不同等式左边各个参数的权重不同，但在特定的经济环境下，各个功能的供应量存在一个合理的关系。极端的例子式在LV不变的情况下，假设RV、HV、OV、CV都在跌，等式平衡那么FV必 定是涨，无疑此时投资者就应该将资金投入厂房。这也是发现套利机会的逻辑思维方式之一。简单地例子，目前上海中介店非常多，但如果一个特定位置上中介店的 产值，不如把它改成包子铺所得到产值更高时，这个中介店就应该改成包子铺。这就是边际效益最大化地利用土地资源的事例。 这要求投资商不仅对住房市场行情了如指掌，还有对商业用房等物业行情了然于心。才能发现不同物业之间的套利机会。 房产租金回报率与房产价格之间的套利机会分析 对预期受益的评估是资产评估中重要的方法。任何一个能够持续产生现金流的资产都是可以评估计量的。房产作为资产的一种，其资产价值等于未来现金收入现值的总和。如购买一处全装修房价值50万用于出租，年净租金可能为4万，4万的年租金可能可以维持5年，其年收益率是8%，其未来的10年可能平均只有3万，收益率为6% ，若不考虑复利的贴现因素（静态）投资人15年后可以收回投资。如果考虑复利贴现因素计算IRR以上假设可能20年也未必能够收回投资。当住房使用者买不起，投资者没有理想的出租回报率时，房产价格还有上升的理由吗？所以，理性的房产投资者设定的安全边际是出租回报率高于社会平均投资收益率。 几 乎任何一个商品或投资对象都会出现周期性的价格波动。房产也不例外，房产买卖价格和租赁价格也会周期性波动。由于对于住房者讲，房产价格和房租价格存在较 大的付现成本差距，这个不可忽视的付现差距使具有同样的使用价值的房屋同时产生了两个相对独立的买卖市场和租赁市场。然而买卖价格和租赁价格并不是可以无 限背离的，它们之间存在某种数量逻辑关系。其参考系是社会平均投资受益率。当社会平均投资受益率为5％时，房产出租受益为8％时，就会出现所谓“背离现象”房产价格上升、房租却持续下降的现象。房产相对独立的两个市场，它们的价格可以在各自独立的价格区间内涨落，即可以出现齐涨齐跌也可以涨跌互现的情形。所以投资者必须要考虑融资成本或资金的机会成本。对于一般的白领自有资金成本大概在2%－3%之间，贷款成本是5。04％。在过去的三年中，北京和上海房产出租回报率从15％下跌到目前的5％左右， 当房产出租投资收益率在6％以上时，是房产价格快速上升期，这是因为10年－30年期的个人房地产按揭利率为5.04％，投资人可以充分利用金融杠杆。例如，当50万房价的房屋，年租金为4万时，其年租金收益是8%，由于按揭利率是5%，买房人享受了3%的利差，即买房人可以借用银行的钱为自己挣钱。所以我曾写过文章，当房屋出租受益率下跌到5％时，其对应的房产价格可能会出现调整，因为房屋租金受益率在5％时，会触发融资成本为5.04%的大量抛盘。 但如果社会平均投资率继续下跌，则房产价格开会上升，并突破阻力位。 所以，房产投资出租受益率和社会平均投资受益率存在一个套利空间时，就是投资者的机会。 房产市场与金融市场之间的套利机会分析 投资理财一定要研究财经环境和货币政策，其中预期利率的变化和货币供应量最为重要。由于我们按揭利率执行的是浮动利率，所以按揭利率会随着基础利率变动而变，按揭利率的变化直接影响投资房产的融资成本和金融杠杆的效率。 在金融开放迫在眉睫、中国“核心资产”加快上市条件下，以往上市公司就会被看空，因为，越是优良的资产上市时间安排的越完，这是理性人的必然策略。另外，任何形式的MBO和经济腐败都是对A股的做空。为此，其结果是实物资产升值而虚拟资产贬值。 中国经济发展不同但执行相同的按揭贷款利率这本身会利好北京和上海等大城市的房产价格；所有城市各个商业银行中，上海地区各个商业银行呆坏帐比例最低。上海的信用制度在全国最好，这些条件都会支持上海的房地产。 外资银行按揭利率大大低于中资银行按揭利率；A股上市公司投资受益率（红利受益）大都低于5％；四大商业银行计划明年上市，会急于提高银行资产质量，降低呆坏帐比例，所以明年商业银行会加大按揭资产额度，会激励和放大购房能力。 就目前情况看，持有上海房产比持有金融资产要更安全，同时获得更好的受益率，所以上海房产还是存在套利空间的，所以房价还会持续上升。

❺ 个人如何进行房地产投资

很多人都有一笔闲钱，存在银行里利息太低，炒股又担心风险太大，那么投资房产也是一个不错的选择，既可收取租金，又可期望升值变现。那么，个人如何进行房地产投资呢？

贷款买房适逢最佳时机

一名消费者算了这样一笔账，假如将自己所有的资金全部投入买房，那么，一年的资金收益率等于零；若购房申请20万元5年期按揭贷款，自己的20万元则可投资股市，若用于认购新股，既无风险，每年又可获利10％以上，这样不仅买了住房，还获利4％左右。这名购房者以其理财的技巧，显示了贷款买房的实惠。

投资购房，银行提供按揭，且贷款利率再一次降低。如今，各银行都纷纷推出了住房消费信贷业务，还推出了营业房地产按揭业务，百姓贷款购房已十分方便。百姓如果自有资金不够，则可借机向银行贷一部分资金。

投资出租物业正当其时

笔者一大学同学结婚后单位暂时未给分房，他每年租房的花费就有近万元。去年底，他通过银行按揭购买了一套两室一厅的房子。他给笔者算了一笔账：他和太太月收入加起来有5000余元，买新房后每月按揭还款1500元，问题不大。而且房改后，他要么能搭上末班车从单位分到一套房，要么可以用双方单位的购房补贴，再通过公积金贷款重新购买一套房子，然后把第二套房子出租给别人，这样每月至少有500元租金入账，还款压力无疑有所减轻。目前，他除较早地住上新房，改善了生活质量外，还拥有了两处不动产，一处供自己使用，一处当作投资工具，可自由支配。

投资房产的想法在一般人看来肯定是有些超前了。众所周知，以买卖形式进行房产交易，存在着较大的风险性：一是低买高卖的时机难以把握；二是交易成本高，且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租，以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士亦认为，买房除满足自己居住需求外，用于租赁投资将成为一种发展方向，这也是住房市场化的必然结果。

物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置。而在内地一些城市，物业服务的质量是租房者关注的重点。

由于投资者很少是建筑业专家，因此，很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以，考察发展商的实力和开发物业以前的业绩，就成为最直接，也是最有效的办法。

投资住宅要有长远眼光

与商业用房相比，投资住宅一般比较安全，只要区位不是特别偏远，升值会比较稳定。需要注意的是，你要设法了解城市的规划，选择那些规划规模较大，各项基础设施完善，正处在开发之中的项目进行投资，因为这类项目一旦开发建成之后，房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多。

有不少购房者，在选择商品房时，以选择郊区或新区的住宅为目标，他们的精明同样令人佩服。购买同样面积一套市中心住宅，其价格相当于购买郊区（或新区）住宅加上轿车，且居住环境、增值潜力等均要比购买市中心住宅优越。

投资房产需要有长远的眼光。商品房买卖是各类商品买卖中动用资金最大、各种制约因素最多的一种交易活动，因此，在交易过程中，不但要详知各种程序和操作方法，而且要讲究策略。

（以上回答发布于2016-12-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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❻ 我想赚钱，该如何赚钱，玩金融中的房产置业可以吗，因为我有钱就买房，对吗

现在抄中国房产的泡沫已经很大了，谁也不敢保证国家的房市会不会像上世纪80年代的日本和两年前的美国那样泡沫破裂，你把钱都投资到房地产上，是有很大风险的，要规避风险，就要分散投资，黄金市场，期货基金什么的，综合利用一下才能使得金钱保值甚至增值

❼ 如何实现金融与房地产良性循环

这恐怕需要中国出现一个能和地产税收以及地方政府卖地所得收益抗衡的内新型支柱性产业
而且还需容要按住人民币贬值趋势，同时加强人民币购买力
还要阻止大量年轻人异地工作，疏散我国主要热点城市外地务工人员数量才有可能实现

❽ 中国政府如何用金融手段和税收手段调控中国房地产市场

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目前国家也出政策公开参与炒房，让房产税转嫁到租金，看来国家是要打击没房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏钱去买房。

最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。

一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。

重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。

房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。

国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。

有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。

涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。

在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。

❾ 如何通过房地产金融来调控房地产的过快增长

为解决房价上来涨过快源的问题，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
如果从金融的角度来理解，房地产是一个资金密集型产业，对资金的大量需求使得房地产企业严重依赖银行贷款，当房地产市场过快发展，房价过快上涨时，可以通过调节贷款利率来影响房地产企业的资金成本，从而控制其过快增长
在中国市场上，主要是政府通过行政手段来调节，包括限购、控制银行对房地产企业的贷款等措施来进行。