房地产去库存工作怎么办

『壹』 房地产去库存是咋回事

没什么大毛病。 只是“2016年”就是“今年”，所以改为“今年”更合适。 房地产去库存是今年“两会”期间一个重要议题。

『贰』 中国住房去库存具体什么措施

（原标题：中国或将推出房地产去库存措施 补贴农民进城买房）
有知情人士表示，中国计划推出房地产去库存措施，其中包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免。报道还称，中国还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。
而据网易财经查询了解，已经有多个省的部分市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。根据地方政府文件显示，至少包括安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。与此同时，云南省、四川省、浙江省、江苏省也有个别市在试点。
值得一提的是，河南省早前已经出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。河南省人民政府办公厅2015年10月22日出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》文件，对农民进城买房提供包括购房补贴、公积金缴存绿色通道和贷款优惠在内的多项优惠政策。
而据河南当地媒体报道，河南多个三四线城市已经出台房地产去库存措施，给予农民进城购房提供财政补贴。《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》于12月3日起正式实施，驻马店市政府于12月1日发布《关于促进中心城区住房消费的实施意见》。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向网易财经分析表示，当前中国房地产市场总体库存创新高，相对性、结构性的库存过剩趋于严重，特别是三、四线城市商品房库存严重过剩。应该及时调整房地产市场政策，针对性地出台去库存措施。
“农民进城买房的政策要完全落实，达到去库存的目的。一是取决于地方政府的财政稳定增长。二是取决于银行的负债率控制合理。三是取决于地方政府的严格执行。四是取决于税务部门的积极配合。五是取决于农民买房的意愿。”谢逸枫说。
在谢逸枫看来，国家应该出台政策鼓励农民进城买房，这样可以实现多赢的局面。地方政府如何落实农民进城买房，关系到房地产市场的稳定性、经济的发展等。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示了认同，中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，一方面加速农业人口向城市转移从而改善农民居住环境，另外一个方面可以加快三四线城市房产去库存。（黎芝汕）

『叁』 楼市去库存，怎么个“去”法

您好！
一、应该把国家领导“去库存”的讲话，更多的看做一个警告：房地产开发要减速，不能再这么干了。
房地产开发，是地方政府增加GDP政绩的直接手段之一，地方领导舍得扔下这个立杆见影的宝贝吗？
所以要防范在先，这个防范措施必须跟上。比如房地产开发所需用地的批地这个环节，政府有绝对的主动权，完全可以把握好房地产开发的节奏。
以前为什么没有把握好？财政紧，没办法。现在这个问题解决了吗？财政还在紧张之中！所以地方政府首先要适应财政紧张，准备长期过紧日子，有了这样的心理，房地产库存才有解决的希望。
一句话，既然要去库存了，首先就要减缓新开工房地产项目的开发速度。
千万不能一手在做着减法，另一手在做着加法。

二、既然是去库存，库存的价格公道、质量保证，就是必须要考虑的。
很多地方政府准备把“库存”，买下来，置换成保障房。
这个思路应该没问题，可是关键在于执行中要实打实，不能打折扣。
价格要公道，质量要过关，才能算“去库存”，否则就成了利益输送。
开发商要有这样的心理，可以把政府去库存看成是灾难救助，被救助者在价格上就不能想得太多，质量上就得主动交心，质量不过关的就得主动提出保修措施。
还有的地方政府准备搞财政补贴，让购房者得实惠，这也要注意力度，不能纵容投机。
千万不能一拥而上，形成利益交换，纵容腐败。

三、政策执行的效率要提高。
永远不要忘了，要适当教训一下投机者，这对扶植其他新兴行业有好处。
否则，对其他投资者赔了钱的，如何对待？比如散户股民，也要财政补贴吗？
本来市场的应该归市场管，如果政府可以在危急时候出手，就必须要把握救助房地产的火候。一要注意力度，二要注意救助效果，让去库存的政策效率最大化，扶正社会投资风气。
望采纳

『肆』 房地产如何去库存

去库存不是一个独立的问题，对于某个固定的楼盘，肯定卖一套少一套。现在的主要问回题是平衡答新增住房数量和卖出住房数量，一方面从长远看人口流动趋势，另一方面也要看货币宽松程度，对于前景还行的城市，去库存很容易，单纯控制新建住房速度就行了，但是对于衰退型城市，除了新房不好卖，还有大量二手房入市。

『伍』 如何尽快退出房地产去库存政策呢

2015年以来，在房抄地产去库存政策刺激下，房价轮番出现上涨，有效扭转了2014年前后房价持续下跌的趋势。但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用，现在应该逐步退出。

应该采取严厉措施禁止金融机构或房地产开发商从事“首付贷”业务。对利用棚改政策变相向居民进行财政融资的行为也应该禁止。

『陆』 房地产去库存的政策手段还有哪些

您好，住房保障货币化

  定向回购商品房/商品房建设用地作保障用途

  我们认为，相比其他政策，住房保障货币化和回购商品房当保障房，决策流程最简单，副作用最小，且可以分城施策。

  住房保障本是政府使命。兴建保障性住房/买商品房作为保障性住房/货币补贴，只是政府实现住房保障目标的手段。兴建保障性住房是分流需求，而回购商品房是化解供给。我们认为，在绝大多数城市，回购商品房作保障房或货币补贴解决中低收入居民住房问题，符合解决房地产库存问题的时代背景。

  一些三四线城市开发企业本无力偿还土地款，此时地方政府若能回购部分商品房当保障房，实际上可以抵冲企业欠的土地款，也并不形成大规模现金流出。我们认为，这一政策不会带来太多负面效应，因此出台可能性较大。不过，地方毕竟财力有限，能够回购的商品房和整体供应相比杯水车薪，该政策不可能单独发挥立竿见影的效果。

  差别对待二套房和首套房，是差别化住房信贷政策核心内容。二套房买家，必须承担较高利率，并支付更高首付比例。但是，居民买二套房没有什么不对。之所以政策限制二套房购置，原因是当时住房市场整体供不应求，房价可能上涨过快。一旦市场供求发生变化，解除买二套房的限制在情理之中的。2014年9月30日，人民银行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，就放开了首套房的认定标准。未来，我们认为对购买二套房的限制可能进一步放开，从而促进房地产库存问题的化解。绝大多数二三四线城市，住房供给已经很充裕，无需再限制二套房购置。对极个别一线城市，则以限购政策限制多套房购置已经足矣，不必再加上限贷手段。

  我们认为，二套房的“首套化”社会争议小，基本没副作用。但是，2014年9月之后，已经还清贷款的二套房买家已经被视为首套，按揭贷款中绝大多数都已经被视为首套。我们相信，二套房的“首套化”，心理影响会大于实质影响。

  住房信贷政策（最低首付比例要求调整）

  除了首套房定义标准的变化，调整住房信贷政策的最重要方向是放开利率管制和放开首付比例管制。随着利率市场化的到来，其实首套房的按揭贷款利率已经基本放开。目前首套房按揭贷款利率之所以没有出现7折，并不是因为政策不允许，而是因为银行不会去放。差别化住房信贷政策在利率方面的调整空间已经基本没有了（降息并不是住房信贷政策）。

  最低首付比例还有下调空间。目前我国大多数城市最低首付款比例要求为25%，不仅高于我国历史上的最低水平，也高于很多发达国家的水平。但是，我们认为最低首付比例继续调整仍会较为慎重，毕竟如果首付比例下调过多，会给银行系统带来潜在风险。在“930政策”已经下调了首付比例之后，如果仍需要继续下调首付比例，可能还需要一段时间，幅度应该也很难超过“930政策”。

  而且，我们认为首付比例调整对市场的刺激力度，也是有限的。2014年以来，各种隐性杠杆的出现，事实上已经降低了购房的门槛。例如，世联行推出的家园云贷，其实就能解决居民首付比例不足的问题。因此，下调最低首付比例要求，虽然能够降低居民资金成本，影响却并不应被过分夸大。

  下调交易税费或对购房给予财政补贴

  历史上，下调房地产交易税费，甚至由政府直接给予财政补贴，都是刺激房地产需求的重要办法。2015年3月底，我国也曾经减免过住房交易的营业税，即对满2年的住房销售免征或部分免征营业税。目前，我国二手房交易的整体税费负担还比较高，确实还有下调的空间。

  一手房方面，我们认为针对开发企业的营业税和土地增值税虽然存在减免空间，但不太可能进行减免。毕竟，针对新房销售的税费来源对地方政府的重要性远胜于二手房。而且，地产行业的营改增尚未完成，这时候下调开发企业营业税率可能性不大。针对购房人的契税有调整空间，主要是地方政府可以扩大契税的减免范围。

  我们认为，降低交易税能刺激需求。但是，对于绝大多数二手房市场并不发达的三四线城市来说，降交易税的作用并不会十分明显。一手房契税税率原本就不高。因此我们认为，调降房屋交易税费的可能性确实存在，但对市场不会造成较大影响。

  控制土地供给

  控制土地供给，尤其是控制三四线城市土地供给，是化解库存问题的必要手段。过去几年，房屋新开工面积始终高于房屋销售面积，企业规划中的土地储备普遍庞大。控制土地供给虽然不能很快解决问题，但却是解决问题必由之路。

  政策为改革争取时间，没有新周期也没有硬着陆

  我们相信，地产政策的初衷，并不是推动房价大涨，而是为了维持平稳的市场环境，良好的销售速度，避免库存问题恶化。如果要调整政策，一是为地产相关改革争取时间（例如加快户籍人口城镇化，继续放开计划生育等），二是为整个经济转型和寻找新的增长点争取时间。

  从可销售资源来看，2014年三季度末热销至今，货值充盈的情况并没有发生改变。到2015年11月中旬，十大城市商品房可销售面积仅比2014年三季度末下降了0.4%。而且这一水平和历史相比仍然较高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。开发投资和销售也仍然处于背离阶段。我们认为，行业主动去库存的大周期远未结束，房价并不会大幅上涨，并没有一个新的行业上升周期出现。

  当然，我们深信政策也是行之有效的，地产库存的状况并不会继续恶化，行业不可能出现硬着陆的局面。望采纳谢谢

『柒』 房屋去库存压力很大为什么还要继续

去库存现状压力大 但是无碍房地产持续健康发展
房地产去库存的压力很大。根据万得数据，2014年底，本轮市场库存周期达到14个月左右的高位。
中央看到了库存问题的严重性。中央经济工作会议提出，化解房地产库存是今年五大工作任务之一。
2015年以来，房地产库存总量基本保持平稳，各种契税、金融、行业政策对库存去化初显起色，使得成交量明显回升，库存去化周期明显缩短趋势。特别是去年底到今年初，首付、税费等政策的调整对刚需的支持起到了推动作用。
在这样的去库存背景下，房地产恢复性增长是可期的。
楼市分化，库存也分化
近期，在“化解房地产库存，促进房地产持续健康发展”的政策背景下，一线城市的库存量已显著下降，且库存去化周期维持在4—9个月之间。
据有关房产数据中心统计，春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，这样的成交量成为节后首周交易量从2010年以来的高值。
其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价约上涨5%；上海屡屡被曝出春节后房东涨价，但销售依旧火爆；而纯粹的投资客也是深圳房价高涨的重要推手。
受政策红利的影响，近期一线楼市楼价有所向上。但是目前一线城市的房价似乎“舆论更热”。
伴随一线城市土地市场过热，不少房地产开发企业在一线城市拿地趋向审慎，转而密集布局二线城市。
例如不久前，经过133轮报价，某开发商以37.71亿元竞得广东省佛山市一块面积为10.9万平方米商住地地块，楼面价首次过万，溢价率177.28%，逼近周边在售房价。
也就是说，虽然去库存压力大，但是正如分化楼市，库存也有市场分化，必须充分考虑地区特性。目前真正的问题在于基本面较差的三、四线城市，它们的库存量较高，去化周期长，部分城市如蚌埠、温州、青岛、福州等库存去化需20个月以上。
去库存首要提升产品附加值
面对库存难题，房地产行业的标杆企业——保利地产的做法，值得探讨。
首先，打造保利“生活圈”，提升产品附加值。在保利地产制定的企业“十三五”计划中，明确提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社区为中心，打造基于全生命产业链的服务平台，提升产品附加值。
其次，强化产品竞争力，建立绿色全生命周期居住系统。建立绿色全生命周期居住系统的标准，由“关怀客户全生命周期的全精装房+集合物业、商业、养老、教育等的社区服务”以及“强调体验的O2O平台”组成，打造更具竞争力和市场接受度产品。
第三，经营注重效率，精准把控价值链上每个环节。保利地产注重整个生产链条的科学性与效率，包括投资有效性、产品定位有效性、产销平衡、营销方向等多个方面。
后，减缓客户压力，提供多元化购房支持服务。在客户购买上提供多元化的手段支持。2015年，保利地产成立了保利小贷公司，开发多种金融工具帮助客户。针对首付能力不足，或有旧房换新需求的客户，保利可以提供首付小额贷款等服务，也有延长分期付款等政策支持。
总而言之，保利地产的做法是在供给侧上下功夫，提升产品的适应性，更加适销对路，从而从源头上消除库存。
目标是维持房地产市场健康成长
2015年，国家要求将房地产行业的重点问题聚焦在去库存方面，强化了市场对于宽松政策的预期，同时也为后续行业利好政策在各大城市铺开落地奠定了基础。
地方层面上，各地纷纷出台促进房地产健康发展指导意见，对房地产行业发展进行规划，同时，推出各项财政补贴、限购松绑政策等利好措施。预计2016年库存压力较大的地方政府将深入落实房地产去化的政策细则，加大房地产库存去化步伐。
2016年，中央将户籍城镇化作为房地产去库存着力点，扩大有效需求，打通供需通道，促进房地产库存去化。发改委近期发声，要有序化解商品房库存，将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，满足新市民住房需求。
综合梳理政策，我们可以看出，国家推进去库存政策，目标是维持房地产市场健康成长。
因此，面对不同地区楼市特点，政策也要到什么山上唱什么歌。不能用一个地方的政策套到所有城市，“一刀切”的放松政策并不可取。一线城市取消楼市限购可能性不大，还是要抑制投机，三线城市要去库存，让市场能够可持续地健康发展。
而对于未来政策，我们期望主要有以下几点：首先，加大各级政府对中央在2015年出台政策的落实力度，如落实中央37号文的规定，允许房企调整商业、公寓的规划；其次，建议用房贷利息抵扣个人所得税，支持刚需；第三，建议用市场化、货币化手段解决保障房建设；后，建议尽快推出REITs政策促进商业地产市场发展。

『捌』 楼市去库存应该怎么去

一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点版的住房制度改革，扩大有权效需求，稳定房地产市场。二是城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。
政策实施的重点在三四五线城市，而不是在一二线城市。对于一二线城市，最有效的去库存方式，还是降首付和“房贷利息抵扣个税

但是，实话实说，三四线去不了库存，一二线不用去库存。三四线明显消费能力不足，农民在城市里面找不到工作就买不起房，他凭什么来买房子。一二线不用去库存，要不然，政府限购干嘛呢。
这就是个悖论。需要去库存，为什么房价还长？哪里看到过涨价去库存的，是不是。