2019年如何做好商业地产

『壹』 如何做好商业地产招商工作

1．展示企业实力，让经销商了解企业的过去。
首先，要让经销商了解企业的发展史。经销商对于企业是陌生的，要让经销商放心地经销企业的产品，必须要让经销商对企业产生信任。如何让经销商信任我们的企业，光靠企业说是远远不够的，要有说服力的招商工具。如企业所获得的荣誉、媒体对于企业的报道等。
2．建立样板市场，让经销商看到自己的未来。
企业在招商过程中，仅靠一则招商广告和业务员的游说是远远不够的，我们要让经销商看到实际的东西。这就需要企业建立样板市场，对于样板市场企业要做好严格管理，从店面的建设到导购员的培训都必须要做到规范化，要使样板店成为企业的形象店。在招商会的同时，可以带经销商参观样板店，使经销商从样板店中感觉到这就是自己的未来。
3．做好长久规划，让经销商看到发展的前景。
在会上，企业要做好长远的规划，对企业的前景做一个描绘，树立一种长久发展的企业形象。让经销商感觉到这是一个很有发展潜力的企业，与这样的企业合作，是有前途的。
4．建立可操作的经营模式，让经销商放心经销。
为经销商建立一种可操作的简单的经销模式，从店面的装修、产品的摆放、导购员的培训、经营管理、促销推广等形成一种模式。这种模式简单、易操作，只要经销商照这种模式运作，就可以有一个很好的收益。通常，经销商所担心的不是投资额太高，而是进货以后如何才能销售出去。经销模式可以让经销商感觉到，企业不是让经销商自己去销售，而是企业在帮他们一起进行销售，让经销商消除后顾之忧。
5．事实胜于雄辩，经销商现身说法。
请已经合作的优秀经销商现身说法，讲述自己与企业合作的经历和经营的业绩，用具体的数字来说明产品给自己带来的利益。事实胜于雄辩，通过现有经销商的讲解，可以打消经销商对产品的疑虑，别人做着行，那么自己做也一定行。
6．专家洗脑，消除经销商的疑虑。
请行业内的专家对行业和产品进行分析，增强产品的可信度。经销商来开会都是带着疑虑来的，企业可针对经销商的疑虑，请专家在招商会上一一解答。在经销商看来，专家的解答比企业的解答可信度要强得多。只要经销商的疑虑被解除了，那么合作也基本上完成了。
7．业务人员跟进，趁热打铁。
会议结束后，经销商对企业和产品已经有了足够的认识，心中的疑虑也基本上消除了，但是现在的经销商大都比较理智，不会因为一时的头脑发热而当时达成协议。这就需要业务员及时跟进，在最短的时间内进行多次拜访，利用招商会的余热，趁热打铁，争取实现合作。
总而言之，企业的招商要有针对性，不能盲目地梦想一网打尽满河鱼。选择适合自己的经销商，诚心诚意地去合作，招商会结束后要有诺必现，只有这样才能实现良性循环，保证后期的招商工作能够有序进行。企业无论采取什么样的手段，招商的最终目的不在于圈钱，而是要服务于产品的销售。

『贰』 如何做好商业地产推广

中国商业地产开发自2000年开始，在2002年开始爆发性增长，经历3年的畸形的“黄金”成长期，在2005年开始爆发出一系列难以调和解决的问题。2005年后开发商准确的说应该是运营商开始考虑商业地产如何在获得短期可观利润的基础上实现长线收益。这一战略性转变为中国商业地产的运营带来了新的希望和曙光。 商业地产最重要的是确定战略，无论是资本战略、开发战略、经营战略、定位战略都是一系列繁复而有系统的工作，所以一个只懂商业不懂地产的人作不好商业地产，反之亦然，同时即使同时具备这两个条件，不懂投资也作不好商业地产。战略对位，才能展开我们所谓一系列定位工作，包含业态的规划、业种的规划及比例、主力店\租售关系\消费定位\租金租期定位\招商策略等一系列问题,只有这些确定后,在系统解决后招商\工程\销售\运营等大节点问题后,项目才正式进入所谓的实施期. 商业地产在流通环节需要解决开发商\运营者\投资者\消费者四大主体之间的关系,这四大主题可以延展出六大矛盾关系,解决这六大矛盾关系,需要在商业销售中采用六条线同时运作(服务\招商活动\促销\公关活动\广告推广\销售终端渠道整合)同时需要工程配合(并不是工程越快越好)缺少任何一个环节,项目即会陷入销售或招商的陷阱.同时在项目销售推广中还有租金与售价之间不可调和的矛盾,由此可以延展出一个理论"招商好并不一定销售好"必须是"招好商才有希望销售好". 自2002年进入商业地产这一行业,做过很多项目的战略顾问.前几天对公司的商业部门的销售团队和企划团队做了一次关于商业地产项目推广的培训,现整理如下: 商业地产的推广 一、商业地产推广常面临的问题 1、商业地产各功能板块之间的矛盾处理 2、分期开发造成的矛盾 3、开盘节奏控制问题（蓄客量与快速转化） 4、政府支持力度如何体现 5、客户担心问题（租金、返租率、返租期过后怎么办） 6、客户量大，如何快速有效去化 7、销售代表工作强度大，如何有效进行调节 二、商业地产推广的几个特点： 1、 工作复杂，涉及范围广，需要整合的资源情况多 2、 系统工作多，讲究工作的前启与后续的系统性 3、 难度大，政策多变，渠道多变、内容多变 4、 工作强度大，比较劳累 三、“一、二、三、四、五”的系统工程 整个推广采用“一、二、三、四、五”的推广工程 一是： 一个目标，以最终实现100%的销售率为终极目标，最好实现开盘即清盘的条件 二是： 两个结合： 本地客源与异地客源结合——在主要的销售节点如开盘、促签等，利用异地客源投资本项目来压迫本地客户的购买，利用本地客源来刺激异地客源加快决定。这就是所谓的“外科手术”“墙外开花，墙内也香”的营销策略 招商和销售相互促进——在主要销售节点连续举办招商签约仪式、小型的招商座谈会、推介会、恳谈会等。造成招商、销售两旺的局面，这样商家与投资者可以形成信心上的相互促进 三是： 三个阶段： 即项目推广的节奏；有别于住宅推广的五个阶段，推广讲究“快、准、狠”一鼓作气 第一阶段：造势阶段——讲究虚张声势、声东而击西，最终为项目服务 造势目的是为项目树立宏观的远景信心，具体包含：招商造势、政府造势、论坛造势、大型全市范围内的活动造势。 第二阶段：勾引蓄客阶段——“以小搏大“利益驱动；蓄客量一般达到释放物业批次的1:1.2到1:1.5 主要手段：板块商业的前景分析、利润空间分析；讲究“由大（市场空间、利润）及小（投资小）；促销政策的灵活、立体化、多元化应用 第三阶段：爆炸阶段——开盘与清盘同时解决 整体三个阶段围绕投资客的四感，循序渐进做文章： 兴奋感（广告诉求刺激后产生的兴奋感）——愉快感（购买时服务、交流的愉快感）——价值感（觉得买的值）——幸福感（别人没有买到，我抢到了产生的幸福感） 围绕四感必须做到六个环节： 广告刺激至售房部看——销售人员专业度和服务使现场感觉很愉快——交小订金——服务（电话、短信、礼品、联谊会）——开盘前PPT讲解——开盘 四是： 四个基础条件——正式全面推广前的前奏工作 产品条件——符合将来经营，无大毛病 招商条件——主力店到位 销售人员素质——销售人员培训工作 售房部问题——现场氛围气势一定要足、会议室、背景音乐等要到位 五是： 五大利器——推广销售的五大利器 广告法——表现简单、冲击力强、主题突出、说实话（具体参考商业地产的广告表现） 现场法——采用五种方法 1、看脸法——对不同的人采用不同的讲法（如：女人、老人、商户、老板的讲法都不同） 2、案例法——举例讲解，举本项目或参与项目的案例进行讲解 3、恐吓法——机不可遇、数量有限等或通货、贬值或自身长远生活质量等因素 4、赚钱法——站在客户的角度讲解理财理念（银行理财——银行自己的放贷就没解决好，怎么理别人的财） 5、促销压迫法——表单价格体系的灵活调整，产权商铺价格策略一般采用高开高走的策略 活动法——节奏频繁，达到周周做，月月做（招商活动、促销活动、论坛活动、开盘活动等） 会议法——招商推介会、报告会（经营论坛、财富论坛等）、ppt会议 病毒法——推广资源的多渠道整合，释放利益信息 所有综合性商业项目必须遵循 “一、二、三、四、五”系统工程的思维模式进行

『叁』 如何促进商业地产发展

要保证发展，首先要认清现实状况，我们先来分析一下目前国内商业地产的发展态势：

第专
一，从一线属城市到二线城市到三线城市，库存的严重性趋高，三线城市压力更大。原因在于，三线城市人口增速慢而供应过快，其消费增长也比一二线城市更慢。除
此之外，从品牌发展的梯次来讲，一定是从一线城市到二线城市再走到三线城市，所以品牌进入速度较慢。所以，诸多开发商在三线城市发展的项目，并没有得到良
好消化。

第二，现阶段，先发城市相比较后起中部城市，库存压力更大。在沈阳等早起的城市，前几年招商引资效果不错，导致政府出让大量商业土地，但是现在却难于消化。

对于解决办法，开发商方面应当有自己的执行办法：

开发商自持商业对去库存有重大利好。商业地产的核心在于运营，如果不持有整个商业地产的项目，每一个店都卖掉就无法形成协同效应。因此，开发商自持有能够使项目能够良好运营。

但对于开发商来说，自持商业机会与挑战并存。挑战在于，相比住宅，商业地产回报周期很长，资金回慢，因此需要足够的实力才能持有。这是阻碍很多发展商发展商业地产的一大问题。而机会在于，商业是作为专业性的产品，开发商能够利用这一产品更好地享受到城市规模扩展的溢价。

『肆』 如何做好商业地产策划

这个啊，要想真正的了解商业地产， 做好策划首先要多收集资料，有很多不错的网站，例如新浪商业地产等等，多了解一下别人的东西，相信对你的策划会有帮助！

『伍』 如何做好商业地产

商业地产不像住宅地产那么简单，令很多开发商费尽心思、绞尽脑汁，但还是出现很多不尽人意的商业地产项目。
就商业地产而言，业种业态的规划定位对于商业地产项目来说是最重要的！那么，如何才能做好商业地产呢？大部分开发商感觉比较迷茫……以我做飙马商业地产策划多年的经验总结，若从以下几个方面着手，是做好商业地产的前提和必须！
一、业种业态的规划设计是前提业种业态的规划定位对于商业地产项目来说是最重要的！是商业地产的灵魂，成功与否于其有直接的关系。
主力业种在项目中占具很主要的作用，次力业种的作用也不应忽视，一定记住的是，在主力业种选择与次主力业种选择上，在面积、位置方面一定要深入考虑。而不能只重视主力业种，忽视次力业种业态的竞争能力。
业态的选择，应根据市场资源还和业态资源来设定。必须与项目周边相吻合和互补而不要形成竞争。记住这一点，你的项目就一定会有竞争力。
二、建筑的适应性是基础
首先应该考虑建筑的形态如何体现业种定位和业态选择，同时还要与市场周边怎样融合，也就是说，建筑形态是不是能与现行的市场相应。
因为商业投资这方面都会被资金困住，销售的问题在规划中就自然而生。好的商业地产开发商一定是在规划设计时就已经考虑到销售的问题与模式，销售与建筑之间的关系是如何，是值得认真思考的……否则，会给后期的销售、招商和运营造成影响的。
三、科学合理的功能布局是保证
必须清楚地知道，各业种的设定与面积配比，并考虑如何能在后期经营中有生存力。各业种在项目中起到的作用都不同，而其占项目的位置，也是必须合理，要根据人们的购物习惯、劳累时间期，使之间如何产生联接关系，是必须要考虑的。
四、经济收益性是第一
现在很多商业地产开发，是要上了一定的面积才能实现投资回报期与开发成正比。但从开发商的角度来看，我们需要的是给予最大的利润，在这个时候，必须对后期的物业如何提升与物业留量进行进行前瞻性规划。商业地产一般需要重点考虑三大问题：找准符合市场“需求”；填补空缺、避开竞争；吻合城市区域的发展趋势。
请采纳

『陆』 如何开发商业地产

一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的

概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（Mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2004年WTO全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续

推出其商业地产品牌，到目前为止，中国大陆正处于商业地产高速发展时期。

二.地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等

三.各类商业业态解析

1.
百货公司：是指在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。百货公司的理想营业面积为30000

至40000平方米（视地区市场而定）；特点--- 整体规划、统一管理、而以联营即扣率（提成）为主要经营模式，亦有少部分租赁空间；类型---
大众百货（卖场货品主要以大众消费品为主，进场品牌趋于平民化）；时尚百货物（

以前卫时尚为经营理念，经营特色主要以白领喜好的时尚品牌为主，如太平洋百货、百盛百货、东方商厦、伊势丹百货、巴黎春天百货）；精品百货（以高贵服务理念为主导，经营高档精品品牌，差别在于其卖场一楼品牌主要以国

际一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行VIP会员制客户管理系统和服务管理系统）

2.购物中心SC：是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内，由专业经营团队系统地有计划地开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在100000平方米以上，一般楼层多

至七八层，空间呈纵向规划。购物中心类似于shopping
mail，但一般设在市区内，具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区，以客层档次为商品楼层划分，也会有国际一线品牌为主力商品郡，结合大量餐饮、娱乐、文化、

休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁结合扣率为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成，并有大型地下停车场。如深圳万象城；

3.综合商城（摩尔）指在一个建筑群或一个大型建筑物中，一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划；把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站

式消费中心。理想营业面积在20000平方米以上。功能全---集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。开发步骤（1.用地选择性
2.确定类型；3.承租户服务与制定承租政策法规；4.金融支持与财务分

析；5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）

4.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想营业面积：15000—25000平

方米（依城市级别而定），单品数约20000个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。

5.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2000平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）

6.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。

7.专业店
就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。

8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。

9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。

10.批发业态:如义乌小商品批发城，武汉汉正街批发市场

11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏。如南京1912，秦汉唐。

12.旅游商业业态

13.地铁沿线商业业态

14.商业街

15.住宅区底层商业

『柒』 如何做好商业地产项目策划

商业地产不像住宅地产那么简单，令很多开发商费尽心思、绞尽脑汁，但还是出版现很多不尽人意的商业地权产项目。前瞻产业研究院认为，若从以下几个方面着手，是做好商业地产的前提和必须!
一、业种业态的规划设计是前提。
主力业种在项目中占具很主要的作用，次力业种的作用也不应忽视，一定记住的是，在主力业种选择与次主力业种选择上，在面积、位置方面一定要深入考虑。而不能只重视主力业种，忽视次力业种业态的竞争能力。
二、建筑的适应性是基础
首先应该考虑建筑的形态如何体现业种定位和业态选择，同时还要与市场周边怎样融合，也就是说，建筑形态是不是能与现行的市场相应。
三、科学合理的功能布局是保证
必须清楚地知道，各业种的设定与面积配比，并考虑如何能在后期经营中有生存力。各业种在项目中起到的作用都不同，而其占项目的位置，也是必须合理，要根据人们的购物习惯、劳累时间期，使之间如何产生联接关系，是必须要考虑的。
四、经济收益性是第一
现在很多商业地产开发，是要上了一定的面积才能实现投资回报期与开发成正比。但从开发商的角度来看，我们需要的是给予最大的利润，在这个时候，必须对后期的物业如何提升与物业留量进行进行前瞻性规划。

『捌』 如何做好商业地产招商及运营管理

商业项目运营管理及招商方法：
1、首先要有一个当地市场调研，充分内了解当地的商业布局、容商场情况、经销商情况、消费者情况。
2、确定本商场的业态定位、租金标准，做好业态规划。
3、同步做好管理基础资料工作，确定工作流程。
4、确定商场开业日期，商户进场装修日期。

项目招商是一个涵盖范围较为广泛的用语，要了解什么是项目招商，就必须知晓什么是项目。确切的说，项目是指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。

『玖』 当下商业地产行业发展趋势怎么样

商业地产已过投资高峰期

商业地产中的商业营业用房、办公楼已过了投资高峰期，2018年商业地产开发投资额为20173.42亿元，增速下滑严重，同比下降9.95%。

《2018中国商业地产发展白皮书》指出，过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。

从2019年拟开业购物中心城市分布看，新一线城市重庆2019年拟开业购物中心以44个，体量386万㎡排名全国第一。上海以316万平方米排第二位，广州第三位，杭州、成都紧随其后。此外，佛山、苏州、西安均有超200万㎡体量，跻身前十。合肥、昆明、贵阳、石家庄拟开业体量均在100万㎡以上，大部分为省会城市。菏泽、东莞等城市开业量大幅增长，购物中心在下沉市场相当活跃。

——以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。