㈠ 什么是房地产融资
房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。
第二个问题解答：（用菜单展开方式表述）
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发：
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
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向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
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向计委申报立项报告
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计委函至规划局
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规划局会签返计委
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计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
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运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
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对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
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据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
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规划局法征地意见函
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到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价
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申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得
│ 土地使用证
按规划设计条件征询意 │
见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房
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规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
│ │
委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
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到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册
│ │
规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证
│ 了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线方案
│ 煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
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运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单
制作资料 计划（建委会签）
│ │ │
报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领
许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
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运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实
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四源费缴纳
│
到开发办市政处核实任务
│
开发办工程处同意招标
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填招标申请书并到市招标办登记
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招标办看现场
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运用“投资项目概预算系统”编制标底
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招标办审查标底
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开标会
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定合同，写评标报告，发中标通知书
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招标办盖章同意
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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书
同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记
务来源及一切手续
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
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施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
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小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司
路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装
计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定
委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案
配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计
建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场
收 收 验收 验收 规划 施工
设备安装 到市政 位置 业务科检验
及验收 监理所 委托 同意接气
送电 下水报 设计 凭通气单到
装 到劳动 管网所办固
规划设 局报装 定资产转移
计 环保局 手续及通气
竣工验 审查消 手续
收 音除尘 凭接气单到
设备 液化气公司
竣工验收 办各户通气
手续
通气
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全部工程竣工
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四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
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运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
㈡ 什么叫上水四源费
开发商应具备以下几个证:1.土地证2.销售许可证(或预售许可证)3.规划许可证4.用地许可证5.开工证以及房产证等等.
如果按你说的情况, 经咨询了我司市场部,他们说很可能是开发商欠着市土地局的钱, 所以只能接临时水、电。临时水、电价高，购房者不应多交这部分钱，至少应按正常
水、电价格计。
另外，现在已经不叫“四源费”了，改叫“基础设施配套费”，该费用中含“四源费”了。
"四源"费的征收标准如下：
1．非住宅项目按批准的初步设计用量一次性计收，初步设计中未提出"四源"用量的，由设计单位补报。建设单位不能自行确定"四源"用量。按初步设计用量：
（1）自来水厂建设费每日用水量每吨830元。
（2）煤气厂建设费每日用气量每立方米600元。
（3）供热厂建设费每小时供热量每4.18百万千焦35万元。
（4）污水处理厂建设费每日排污水量每吨800元。
2．住宅（不包括附属设施）按实际建筑面积一次性计收：
（1）自来水厂建设费每平方米9元。
（2）煤气厂建设费每平方米22元。
（3）供热厂建设费每平方米23元。
（4）污水处理厂建设费每平方米8元。
住宅的附属、配套设施按非住宅项目收费标准征收"四源"费。 "四源"费中，自来水厂、污水处理厂建设费必须缴纳，其余两项，用一项收一项，不用不收。 "四源"费中，自来水厂、煤气厂、供热厂建设费，分别由北京市自来水集团有限责任公司、北京市燃气集团有限责任公司、北京市热力集团有限责任公司负责征收；污水处理厂建设费由北京市市政总公司市政工程管理处负责征收。 建设单位在项目的可行性研究报告批准以前，应与市公用局、市政局共同确定"四源"供应的可行性；在审批初步设计以前，根据设计要求及"四源"供应能力，与市公用局、市政局共同落实所需"四源"供应方案；初步设计审定后，与"四源"主管单位签定提供"四源"的协议。协议签定后，由"四源"主管单位根据规定核定应收的"四源"费数额，开具"四源"建设费缴纳凭据。建设单位在办理"四源"报装手续前，持缴纳凭据将"四源"费缴入建设银行西四支行。缴纳数额不足20万元的，一次缴清；20万元以上（含20万元）的，在办理报装手续前缴纳60%，其余40%在年度"四源"供应计划确定后，接用"四源"前一次缴清。 房地产开发公司开发建设的普通商品住宅缴纳"四源费的办法是将各类配套建筑及拆迁用房折算到商品住宅中去，按每购买一平方米商品住宅，缴纳自来水厂建设费12元、污水处理厂建设费10元、煤气厂建设费28元、供热厂建设费30元计算，用一项缴一项，由开发公司负责代收代缴。 对危旧房改造小区，"四源"费只征收新增加用量部分。为了便于计算，住宅按新增加建筑面积征收，原有的住宅面积予以免收。非住宅按新增加用量计收。免征的"四源"费作为市政府对破旧危房改造的投资。 建设单位按规定缴纳"四源"费后，"四源"主管单位负责提供相应的"四源"，不能按协议供"源"的，应退还已收缴的"四源"费及利息。 应缴纳"四源"费的单位，如不缴或欠缴，"四源"主管部门将不予接通相应的"四源"设施。 对于通过出让或转让方式取得建设项目土地使用权的，如果在建设单位与市政府有关部门签订的土地使用权出让合同所确定的地价款中，包括了"基础设施配套建设费"，按京计基字（1994）1052号文规定，地价款交够40%以后，建设单位可以凭"北京市固定资产投资项目计划转正单"办理临时"四源"接用手续；地价款全部交齐后，由市计委出具不重复缴纳"四源"费证明，有关供源单位给予办理"四源"正式报装接用手续。
㈢ 四源费如何收取
北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税有关政策和征管问题内的通知
现在已容经不叫“四源费”了，改叫“基础设施配套费”，该费用中含“四源费”了。
"四源"费的征收标准如下：
1．非住宅项目按批准的初步设计用量一次性计收，初步设计中未提出"四源"用量的，由设计单位补报。建设单位不能自行确定"四源"用量。按初步设计用量：
（1）自来水厂建设费每日用水量每吨830元。
（2）煤气厂建设费每日用气量每立方米600元。
（3）供热厂建设费每小时供热量每4.18百万千焦35万元。
（4）污水处理厂建设费每日排污水量每吨800元。
2．住宅（不包括附属设施）按实际建筑面积一次性计收：
（1）自来水厂建设费每平方米9元。
（2）煤气厂建设费每平方米22元。
（3）供热厂建设费每平方米23元。
（4）污水处理厂建设费每平方米8元。
㈣ 什么是四源费
安吉拉转发有关四源费的问题
开发商应具备以下几个证:1.土地证2.销售许可证(或预售许可证)3.规划许可证4.用地许可证5.开工证以及房产证等等.
如果按你说的情况, 经咨询了我司市场部,他们说很可能是开发商欠着市土地局的钱, 所以只能接临时水、电。临时水、电价高，购房者不应多交这部分钱，至少应按正常
水、电价格计。
另外，现在已经不叫“四源费”了，改叫“基础设施配套费”，该费用中含“四源费”了。
"四源"费的征收标准如下：
1．非住宅项目按批准的初步设计用量一次性计收，初步设计中未提出"四源"用量的，由设计单位补报。建设单位不能自行确定"四源"用量。按初步设计用量：
（1）自来水厂建设费每日用水量每吨830元。
（2）煤气厂建设费每日用气量每立方米600元。
（3）供热厂建设费每小时供热量每4.18百万千焦35万元。
（4）污水处理厂建设费每日排污水量每吨800元。
2．住宅（不包括附属设施）按实际建筑面积一次性计收：
（1）自来水厂建设费每平方米9元。
（2）煤气厂建设费每平方米22元。
（3）供热厂建设费每平方米23元。
（4）污水处理厂建设费每平方米8元。
住宅的附属、配套设施按非住宅项目收费标准征收"四源"费。 "四源"费中，自来水厂、污水处理厂建设费必须缴纳，其余两项，用一项收一项，不用不收。 "四源"费中，自来水厂、煤气厂、供热厂建设费，分别由北京市自来水集团有限责任公司、北京市燃气集团有限责任公司、北京市热力集团有限责任公司负责征收；污水处理厂建设费由北京市市政总公司市政工程管理处负责征收。 建设单位在项目的可行性研究报告批准以前，应与市公用局、市政局共同确定"四源"供应的可行性；在审批初步设计以前，根据设计要求及"四源"供应能力，与市公用局、市政局共同落实所需"四源"供应方案；初步设计审定后，与"四源"主管单位签定提供"四源"的协议。协议签定后，由"四源"主管单位根据规定核定应收的"四源"费数额，开具"四源"建设费缴纳凭据。建设单位在办理"四源"报装手续前，持缴纳凭据将"四源"费缴入建设银行西四支行。缴纳数额不足20万元的，一次缴清；20万元以上（含20万元）的，在办理报装手续前缴纳60%，其余40%在年度"四源"供应计划确定后，接用"四源"前一次缴清。 房地产开发公司开发建设的普通商品住宅缴纳"四源费的办法是将各类配套建筑及拆迁用房折算到商品住宅中去，按每购买一平方米商品住宅，缴纳自来水厂建设费12元、污水处理厂建设费10元、煤气厂建设费28元、供热厂建设费30元计算，用一项缴一项，由开发公司负责代收代缴。 对危旧房改造小区，"四源"费只征收新增加用量部分。为了便于计算，住宅按新增加建筑面积征收，原有的住宅面积予以免收。非住宅按新增加用量计收。免征的"四源"费作为市政府对破旧危房改造的投资。 建设单位按规定缴纳"四源"费后，"四源"主管单位负责提供相应的"四源"，不能按协议供"源"的，应退还已收缴的"四源"费及利息。 应缴纳"四源"费的单位，如不缴或欠缴，"四源"主管部门将不予接通相应的"四源"设施。 对于通过出让或转让方式取得建设项目土地使用权的，如果在建设单位与市政府有关部门签订的土地使用权出让合同所确定的地价款中，包括了"基础设施配套建设费"，按京计基字（1994）1052号文规定，地价款交够40%以后，建设单位可以凭"北京市固定资产投资项目计划转正单"办理临时"四源"接用手续；地价款全部交齐后，由市计委出具不重复缴纳"四源"费证明，有关供源单位给予办理"四源"正式报装接用手续。
北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知
㈤ 固定资产其他费用包含哪些内容
指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。包括土地出让金、大市政费、四源费（煤、热、自来水、污水）、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，负荷联合试车费，土地占用、使用费，建设期应付利息，包干结余，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，调整器材调拨价格折价，坏帐损失，固定资产亏损及损失等。
其中：土地购置费：指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。不包括拆迁补偿费，以划拨和“招拍挂”方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产。土地购置费按当期实际发生额计入投资。土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。
㈥ 房地产开发企业中的基础设施费指那些 基础设施费与配套设施费有什么区别
房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米之外的各种管线、道路工程的建设费用。
㈦ 大市政费、投资方向调节税、电贴电权费、四源费都
先预提挂帐，如果不要交冲抵就是啦
㈧ 新住户应缴纳的四源费是多少
四源费是指：自来水厂建设费；煤气厂建设费；供热厂建设费；污水处版理厂建设费。现在已经改称权市政基础设施配套费。这笔费用是由开发公司在办理开工证之前交纳，必须计入开发建设成本。
向住户收取四源费是一种违法行为，因为国家有关政策规定：商品住房销售价格是商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用。而商品住房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等，与商品住房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得再向业主收费。
参见《商品房销售明码标价规定》
㈨ 房地产基础设施费包括什么
基础设施配套建设费主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等（当然如果在北方的项目，依据国家规定还会涉及采暖设施的费用）。说白了，实际上是完善房屋可达使用（包括安全）状态，除形成房屋结构实体以外的一些主要是有形的开支项目（大市政配套费及水电煤等的增容费虽无形但除外）。主要包括：
1、大市政配套费：按一定建筑总面积，以？？？元/平方米向政府有关部门交纳的费用。
2、上下水（上水指自来水、饮用水系统，下水指雨污水及环卫工程）、电、煤、电话、有线、防雷、智能化系统、园林景观（绿化购置及种植、建筑小品、广场等）、道路、围墙（永久性围墙）、门卫门楼、照明系统等，上述所及水电煤等含增容费及工程费。
具体核算时要考虑和结合以下不同情况，灵活处理：
1）、基础设施配套工程，若由专业单位或公司（配套施工单位）配套到小区红线接口为止，红线内部铺设由开发商自选安排的情形。
那么这部份基础设施费可分为红线内和红线外分别核算：接口处至各单体或门幢的铺设费用为红线内基础设施费；接口处至源头的引入点的费用为红线外基础设施费；
结构单体内的水电上下水等铺设到各单体外墙或门幢的费用，应当在建安工程成本中归集。
2）、有的地方一般由专业单位或公司（配套施工单位）从规划设计、铺设施工、验收开通一杆子做到底，直接接到各单体或各幢的外墙的，决算过程中也一时难分清红线内外费用的界限，那么，核算时也不是硬要开发商必须分清楚的。当然开发商能按一定的合理、系统的方式进行分拆归类和核算，那是更令人满意的了。
要注意啊，单体建筑内的管线铺设施工，不能去混在基础设施费里的，它应该是在“建筑安装工程费”内归集。