㈠ 房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容并如何控制
第一部分 投资管理
第一章 项目投资管理制度 6
第二章 项目建议书编制指引 9
第三章 项目可行性研究报告编制指引 11
第四章 项目立项评审决策指引 19
第二部分 规划设计管理
第一章 项目设计管理制度 21
第二章 规划方案设计作业流程 25
第三章 建筑方案设计作业流程 26
第四章 景观环境设计作业流程 27
第五章 规划设计指引编制要点 28
第六章 规划设计任务书编制要点 33
第七章 项目规划方案评审指引 36
第八章 建筑单体方案评审指引 38
第九章 景观设计任务书编制要点 41
第十章 施工图审查基本要求 44
附：项目规划设计方案简评表 46
施工图审查意见表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理组织 51
1.1管理组织机构 51
1.2项目经理部的组织管理 52
第二章 经济合同管理 55
2.1经济合同管理规定 55
2.2工程类合同编制要点 59
2.3标准格式合同内容要点 61
2.4对外合同及付款签批的意见 63
2.5合同付款管理程序 66
附：经济合同审批表（500万元以上） 68
经济合同审批表（500万元以下） 69
经济合同付款审批表 70
合同管理台帐 71
第三章 采购与招标管理 72
3.1招标管理规定 72
3.2材料设备采购规定 78
3.3甲供材料设备采购操作要点 81
3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83
附：招标文件审批表 85
中标通知书 86
投标承诺函 87
履约保证金保函 88
材料设备采购计划表 89
零星（紧急）采购审批单 90
限价（指定品牌）材料设备审批表 91
乙供材料设备审定表 92
第四章 工程进度管理 93
4.1工程进度管理规定 93
4.2施工进度控制流程 95
4.3施工进度控制指引 97
4.4进度计划内容编制要点 99
第五章 工程质量与施工管理 100
5.1项目施工管理规定 100
5.2施工组织设计制度 104
5.3技术交底及施工图会审制度 108
5.4样板指路制度 110
5.5工程质量现场检查内容与要求 113
5.6材料设备质量技术要求管理规定 115
5.7材料设备进场验收指引 117
5.8质量保证资料检查要求 119
5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121
5.10项目预验收检查要点 122
5.11项目竣工验收检查要点 124
5.12工程技术档案范围与建档要求 126
5.13工程竣工总结编制指引 132
5.14工程管理奖罚制度 135
附：重点监管部位质量监管计划表 136
材料设备质量监管计划表 137
材料设备进场验收单 138
甲供材料设备台帐 139
第六章 工程造价管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程设计变更管理规定 143
6.3现场签证管理规定 147
6.4项目成本核算与分析指引 149
6.5工程结算控制指引 151
6.6工程造价管理奖罚制度 154
附： 设计变更审批表 155
设计变更通知单 156
现场变更签证通知单 157
现场变更签证费用审核单 158
成本动态统计控制表 159
现场签证统计台帐 161
设计变更统计台帐 162
合同统计台帐 163
第七章 安全文明生产管理 164
7.1安全文明生产管理制度 164
7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168
7.3施工现场安全检查指引 170
7.4施工现场文明生产管理要点 172
7.5工程事故处理指引 173
第四部分 营销管理
第一章 组织架构与编制 175
第二章 营销策划管理 176
2.1 总则 176
2.2 总体策划 177
2.3阶段策划及实施 178
2.4市场调查与前期策划 179
2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182
第三章 现场销售工作管理 192
3.1销售准备 192
3.2现场销售过程 193
第四章 现场销售工作规范 195
4.1销售准备工作 195
4.2销售价格管理要点 199
4.3销售合同范围与草拟注意事项 201
4.4销售面积确定操作要点 202
4.5销售工程设计装修注意事项 204
4.6广告方案与实施操作 206
4.7销售过程管理要点 209
4.8房产价格折扣管理指引 211
4.9销售收款指引 214
第五章 客户服务工作规范 217
5.1客户服务部职责 217
5.2客户资料管理指引 218
5.3退换房办理指引 220
5.4更名办理指引 222
5.5客户按揭代办指引 224
第六章 营销费用制度 226
第一部分 投资管理
第一章 项目投资管理制度
1 总则
1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。
1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。
2 项目投资建议
2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。
2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。
2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。
3 项目投资论证
3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。
3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：
1）宏观和微观投资环境分析；
2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；
3）项目初步定位；
4）资金来源计划及融资方案；
5）投资估算；
6）经营效益分析等。
3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。
3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。
3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。
4 项目投资决策
4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。
4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：
1）同意立项；
2）不同意立项；
3）推迟立项。
4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。
4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。
4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。
5 项目并购及合资合作
5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。
5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。
5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。
6 项目变更与调整
6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。
6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。
第二章 项目投资管理工作流程图
第三章项目建议书编制指引
1 城市规划及发展简述
2 项目决策背景及摘要
2.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
3 项目概况
3.1宗地位置
3.2宗地现状
四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境
3.5大市政配套
3.6规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
3.7土地价格
3.8土地升值潜力初步评估
3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。
4 法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
5 市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。
6 主要经营指标分析
开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。
7 结论和建议
第四章 项目可行性研究报告编制指引
1 项目决策背景及分析
1.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
2 项目概况
2.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。
2.2宗地现状
1）四至范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）
2.3项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
2.4项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
2.5大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。
2.6规划控制要点
1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
3）综合容积率、住宅容积率；
4）建筑密度；
5）控高；
6）绿化率等。
2.7土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.8土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。
3 法律及政策性风险分析
3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
3.1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
3.1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
3.1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
3.1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。
3.2合作方式及风险评估
合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。
3.3总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
4 市场分析
4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
4.2区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
4.3区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4.4整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
4.5产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
5 规划设计初步分析
5.1规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。
6 工程及销售计划
1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
7 投资收益分析
7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。
7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。
7.3经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
2）项目开发各期的利润体现。
3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。
7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。
8 综合分析与建议
8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
8.4结论和建议
附表1 开发成本测算
项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）
一、土地价款支出
二、前期开发准备费
三、主体建筑（装饰）工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
六、智能化系统费
七、园林环境工程费
八、配套设施费
九、其它建设工程支出
十、管理费用
十一、销售费用
十二、财务费用
十三、各项税金
十四、预备费
十五、总计
在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。
附表2 投资收益分析
项目名称： 制表人：
编制单位： 编制日期：
项 目 序号 总金额
（万元） 可售面积
（M2） 单位金额
（元/M2） 备 注
一、销售总收入 1
1 多层住宅收入 2
2 高层住宅收入 3
3 小高层住宅收入 4
4 公建收入 5
5 车库收入 6
6 其他收入 7
二、各项支出总额 8
1 建造成本 9
1.1土地价款支出 10
1.2前期开发准备费 11
1.3主体建筑工程费 12
1.4主体安装工程费 13
1.5社区管网工程费 14
1.6智能化系统 15
1.7园林环境工程费 16
1.8配套设施费 17
1.9其他建设工程支出 18
2.0预备费 19
2 销售费用 20
3 管理费用 21
4 财务费用 22
5 营业税金及附加 23
四、利润总额 24
减:所得税 25
五、净利润 26
六、项目投资总额 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 销售利润率
30
3 成本利润率 31
4 成本净利率 32
5 投资利润率 33
6 投资净利率 34
附表3 开发各期利润预测
经济指标 年 年 年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积（m2）
单位利润（元/m2）
利润（万元）
第五章 项目立项评审决策指引
1 项目可行性评审方式和要求
1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。
1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。
1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。
2 评审内容要点
2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查
1）所用背景资料的可靠性；
2）可行性论证分析的内容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入为主的“假设”。
2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性
1）所在地域选择；
2）开发产品的选择；
3）项目品牌与企业品牌的协调性；
4）开发项目规模；
5）开发项目档次；
6）目标客户选择。
2.3投资收益及风险
1）风险分析是否充分；
2）风险规避措施是否可行；
3）潜在风险对公司经营策略的影响；
4）投资收益测算的可信程度；
5）投资收益是否满足要求。
2.4项目策划的评价
1）项目规划分析与公司业务策略的符合性；
2）规划概念的创新；
3）工程计划及销售计划是否可行。
2.5资源能力评价
1）开发项目对近期经营计划的影响；
2）资金来源的可行性；
3）项目开发管理能力；
4）专业资源及解决途径的可行性。
3 项目可行性评审决策会议
3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。
3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。
3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。
3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。
4 评审决策结论
评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。
第二部分 规划设计管理
第一章 项目设计管理制度
1总则
1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。
1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。
2 项目设计管理过程的一般规定
2.1项目设计管理内容
2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：
1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；
2）选择符合资格要求的设计单位；
3）配合成本控制、实施限额设计；
4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；
5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；
6）组织各设计阶段的衔接、协调；
7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；
8）项目完成后的设计总结、资料备案。
2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。
2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。
2.2设计要求
2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。
2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。
2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。
2.3设计过程跟进
2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。
2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。
2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。
2.4设计成果
2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。
2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。
2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。
2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。
㈡ 请问房地产项目管理的功能有哪些
1.
市场法规是准则
各功能建筑（商业、会所、别墅、联排、叠加、多层、小高层、高层）数量与比例、容积率、退缩、日照间距、户型与户型比。2.
自然景观巧利用
3.
污染噪音必回避
4.
人车分流要作到
架空层、地下室、人车出入口的布置，特别注意小区人行路线与绿化及运动休闲设施的结合。5.
户型设计人性化
户型设计充分体现"以人为本"的设计原则，在户型设计上既突出空间的层次和观景特色，又注意住宅的实用性，最大限度地满足景观需要，推窗有绿，户户有景，通风顺畅、主客有别、功能有序。厅房尽量方正，采取“四明”户型设计。6.
主轴景观需突出7.
建筑风格赶潮流8.
行列高低巧布局9.
运动休闲两不忘10.
低价花木密密栽五、营销策划要点1.
客户资料是基础
建立客户档案。2.
行业朋友宜多交
3.
市场调查同类性
对同区域、同价位楼盘调查，重点分析特色及成败原因。4.
优点劣势分清楚
SWOT分析5.
目标客户需明确
确定目标客户，了解目标客户的需求特征。6.
功能定位市场符
产品定位突出体现主目标客户群的需求特征。7.
广告莫忘创品牌
8.
优势买点说清楚
9.
礼貌礼品不可少
建立客户关系系统，定期回访。10.
文化生态最流行
六、企业管理要点1.
企业特色最实在
根据企业规模、发展历程、企业高层管理优缺点，合理设置组织架构及管理制度。2.
发展战略规划好
包括：区域发展、产权与管理体制，开发规模，人才引进与培训。3.
人才结构要合理
德者居上、能者居中、勤者居下。企业高层是关键，“兵雄雄一个，将雄雄一窝”，制订岗位说明书，各岗位、人才、收入要对应。4.
制度程序要执行
制度要系统全面，合理并可操作，定期进行修正完善。5.
精神物质双激励
升级、加薪、礼品、评选优秀员工、总经理宴请、在企业文化墙或刊物上通报表扬。6.
企业文化具体化
培训学习、聚会、合理化建议、员工接待日、网站、企业刊物、生日庆典、贺仪。7.
目标绩效常考核
目标管理；绩效考核。8.
标准程序少事端
按主办“（授权）、协办（监督）、批准（决策）”对房地产事务设定标准化办事程序，结合国家规范建立企业标准。9.
信息潮流不可挡
推行电脑自动化办公，运用各种专业软件。
㈢ 房地产项目管理有哪些方法
房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性专。根据属不同的分类标志，项目管理方法划分为下列不同的形式：
(1)按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。
(2)按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。
(3)按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。
综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程(包括预测、决策、计划、控制、反馈等)，是项目全部管理任务(如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等)的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。
作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体。在此结合房地产项目的工作流程，将房地产项目管理系统描述为下列几个子系统的结合体。
㈣ 房地产项目部主要管理哪些方面的工作
项目经理岗位职责
一、
项目经理是公司在该工程项目的代理人，
代表公司对工程项目全面负责，
是
安全生产和工程质量的第一责任人。
二、认真贯彻执行公司质量管理体系标准。
三、
遵守国家和地方政府的政策法规，
执行公司的规章制度和指令。
在该项目中
代表公司履行合同执行中的有关技术、工程进度、现场管理、质量检验、结算与
支付等方面工作。
四、主持制定项目的施工组织设计、质量计划，编制年、季、月施工进度计划。
五、深入施工现场，处理矛盾，解决问题。不断完善经济制度，正确处理工期、
质量和效益的关系。
六、搞好施工现场管理和精神文明建设，关心职工生活，确保安全生产，抓好消
防保卫，保障职工人身、财产的安全。依法参与涉及职工利益的重大决策，维护
职工利益，做好困难补助工作，并对病、伤、残职工的慰问。
七、做好项目的基础管理工作，保证文件、资料、数据和信息等准确及时地传递
和反馈，及时进行工程结算、清算。
八、完成公司交办的其他工作。
房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。 [1]
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
㈤ 房地产的项目管理要点有哪些
四、规划设计要点
1. 市场法规是准则 各功能建筑（商业、会所、别墅、联排、叠加、多层、小高层、高层）数量与比例、容积率、退缩、日照间距、户型与户型比。
2. 自然景观巧利用
3. 污染噪音必回避
4. 人车分流要作到 架空层、地下室、人车出入口的布置，特别注意小区人行路线与绿化及运动休闲设施的结合。
5. 户型设计人性化 户型设计充分体现"以人为本"的设计原则，在户型设计上既突出空间的层次和观景特色，又注意住宅的实用性，最大限度地满足景观需要，推窗有绿，户户有景，通风顺畅、主客有别、功能有序。厅房尽量方正，采取“四明”户型设计。
6. 主轴景观需突出
7. 建筑风格赶潮流
8. 行列高低巧布局
9. 运动休闲两不忘
10. 低价花木密密栽
五、营销策划要点
1. 客户资料是基础 建立客户档案。
2. 行业朋友宜多交
3. 市场调查同类性 对同区域、同价位楼盘调查，重点分析特色及成败原因。
4. 优点劣势分清楚 SWOT分析
5. 目标客户需明确 确定目标客户，了解目标客户的需求特征。
6. 功能定位市场符 产品定位突出体现主目标客户群的需求特征。
7. 广告莫忘创品牌
8. 优势买点说清楚
9. 礼貌礼品不可少 建立客户关系系统，定期回访。
10. 文化生态最流行
六、企业管理要点
1. 企业特色最实在 根据企业规模、发展历程、企业高层管理优缺点，合理设置组织架构及管理制度。
2. 发展战略规划好 包括：区域发展、产权与管理体制，开发规模，人才引进与培训。
3. 人才结构要合理 德者居上、能者居中、勤者居下。企业高层是关键，“兵雄雄一个，将雄雄一窝”，制订岗位说明书，各岗位、人才、收入要对应。
4. 制度程序要执行 制度要系统全面，合理并可操作，定期进行修正完善。
5. 精神物质双激励 升级、加薪、礼品、评选优秀员工、总经理宴请、在企业文化墙或刊物上通报表扬。
6. 企业文化具体化 培训学习、聚会、合理化建议、员工接待日、网站、企业刊物、生日庆典、贺仪。
7. 目标绩效常考核 目标管理；绩效考核。
8. 标准程序少事端 按主办“（授权）、协办（监督）、批准（决策）”对房地产事务设定标准化办事程序，结合国家规范建立企业标准。
9. 信息潮流不可挡 推行电脑自动化办公，运用各种专业软件。
㈥ 房地产项目管理包含哪几个方面
房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为下列不同的形式：
(1)按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。
(2)按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。
(3)按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。
综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程(包括预测、决策、计划、控制、反馈等)，是项目全部管理任务(如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等)的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。
作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体。在此结合房地产项目的工作流程，将房地产项目管理系统描述为下列几个子系统的结合体。
㈦ 房地产企业的项目管理主要工作职责有哪些
在企业，“员”就是最基层人员的称谓。“专员”，就是专门从事定项工作的基层回人员。比如门卫，也答叫值班专员。
“运营管理和项目管理”就是“恋人和夫妻”的关系。
运营管理就是这块地还不是你的时候，从找项目到谈项目再到办项目，你就叫运营，可以运营一个，也可应同时运营几个。
项目管理就是一个项目的各项前期手续办理完必后，守着这一个项目，从开始到结束，这就叫项目管理。
两个其实差不多，根据部门不同叫法也不同，在行政部叫文员，也可以细分为：行政专员、人事专员、文案专员、档案专员等等 实质上就是管理这个部门的资料、跑跑腿。
一般而言，运营口可能社交多些，有时难免搞点三陪什么的。项目口内向些。不过也不一定，遇到个色狼项目经理也是在劫难逃。开个玩笑别介意哈。
各个企业都不一样，进入后也都会有培训，根据企业习惯和领导安排，踏实、认真工作才是实质所在。
㈧ 当地产项目管理包括哪些内容
项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅有许多子项、分项、工程活动所构成，而且内是一个完整的工作过容程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），使项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。日事清通常用于项目管理中。
作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体。
㈨ 房地产项目管理的内容包括哪些
房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各个目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下，共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉，对项目管理系统有不同的描述：（1）按系统工程理论，结合管理工作的一般流程，可将项目管理系统地描述为：“预测——决策——计划——控制——反馈－－修正决策——计划”等职能的结合体。这一体系结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修整，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。
（2）按项目实现过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段：
1）项目的定义、目标设计和可行性研究。
2）项目的系统分析，包括项目的外部系统（环境）调查分析和内部系统（项目结构）分析等。
3）项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本（投资）计划、资源计划以及它们的优化。
4)项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。
5）项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。
6）管理的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。
7）项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理（物业管理），以及目标实现的程度、存在的问题分析等。
（3）按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面：
1）成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算）、成本计划、支付计划、成本控制（包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断）、工程款结算和审核。
2）工期管理，这方面工作是在管理过程的质量等。
3）质量制度，包括工程质量和管理过程的质量等。
4）现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。5）组织和信息管理。组织管理包括组织结构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争取的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。
6）合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审核和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。
7）风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。
综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅有许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），使项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。
作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体。
㈩ 房地产项目部主要管理哪些方面的工作
项目经理岗位职责
一、
项目经理是公司在该工程项目的代理人，
代表公司对工程项目全面负责，
是
安全生产和工程质量的第一责任人。
二、认真贯彻执行公司质量管理体系标准。
三、
遵守国家和地方政府的政策法规，
执行公司的规章制度和指令。
在该项目中
代表公司履行合同执行中的有关技术、工程进度、现场管理、质量检验、结算与
支付等方面工作。
四、主持制定项目的施工组织设计、质量计划，编制年、季、月施工进度计划。
五、深入施工现场，处理矛盾，解决问题。不断完善经济制度，正确处理工期、
质量和效益的关系。
六、搞好施工现场管理和精神文明建设，关心职工生活，确保安全生产，抓好消
防保卫，保障职工人身、财产的安全。依法参与涉及职工利益的重大决策，维护
职工利益，做好困难补助工作，并对病、伤、残职工的慰问。
七、做好项目的基础管理工作，保证文件、资料、数据和信息等准确及时地传递
和反馈，及时进行工程结算、清算。
八、完成公司交办的其他工作。