A. 市场细分有哪些步骤
可见，市场细分包括以下步骤：
1.选定产品市场范围。公司应明确自己在某行业中的产品市场范围，并以此作为制定市场开拓战略的依据。
2.列举潜在顾客的需求。可从地理、人口、心理等方面列出影响产品市场需求和顾客购买行为的各项变数。
3.分析潜在顾客的不同需求。公司应对不同的潜在顾客进行抽样调查，并对所列出的需求变数进行评价，了解顾客的共同需求。
4.制定相应的营销策略。调查、分析、评估各细分市场，最终确定可进入的细分市场，并制定相应的营销策略。
市场细分的程序
市场细分作为一个比较、分类、选择的过程，应该按照一定的程序来进行，通常有这样几步：
1．正确选择市场范围
企业根据自身的经营条件和经营能力确定进入市场的范围，如进入什么行业，生产什么产品，提供什么服务。
2.列出市场范围内所有潜在顾客的需求情况
根据细分标准，比较全面地列出潜在顾客的基本需求，作为以后深入研究的基本资料和依据。
3．分析潜在顾客的不同需求，初步划分市场
企业将所列出的各种需求通过抽样调查进一步搜集有关市场信息与顾客背景资料，然后初步划分出一些差异最大的细分市场，至少从中选出三个分市场。
4．筛选
根据有效市场细分的条件，对所有细分市场进行分析研究，剔除不合要求、无用的细分市场。
5．为细分市场定名
为便于操作，可结合各细分市场上顾客的特点，用形象化、直观化的方法为细分市场定如某旅游市场分为商人型、舒适型、好奇型、冒险型、享受型、经常外出型等。
6．复核
进一步对细分后选择的于市场进行调查研究，充分认识各细分市场的特点，本企业所开发的细分市场的规模、潜在需求，还需要对哪些特点进一步分析研究等。
7．决定细分市场规模，选定目标市场
企业在各子市场中选择与本企业经营优势和特色相一致的子市场，作为目标市场。没有这一步，就投有达到细分市场的目的。
经过以上七个步骤，企业便完成了市场细分的工作，就要可以根据自身的实际情况确定目标市场并采取相应的目标市场策略。
B. 房地产市场细分需要考虑哪些因素
一级市场，即土地市场地皮市场
是国土局把土地资源以拍照挂形式卖给有能力的房地产内开发商。容
二级市场，即楼盘市场，是开发商在土地上兴建物业，然后经过合法形式卖给小业主。即一手房市场。
三级市场，二手房交易市场，小业主把房子再次交易的散盘市场。
C. 房地产项目市场调查的一般程序包括（）多选
1.确定调查目标
2.确定市场调查内容
3.选择调查方法
4.制定市场调查方案
5.市场调查执行程序
6.分析并撰写调查报告
D. 房地产市场的细分
一级市场，即土地市场地皮市场
是国土局把土地资源以拍照挂形式卖给有能力的回房地产开发商。
二级市答场，即楼盘市场，是开发商在土地上兴建物业，然后经过合法形式卖给小业主。即一手房市场。
三级市场，二手房交易市场，小业主把房子再次交易的散盘市场。
E. 市场细分的方法有哪些
市场细分的主要方法是运用“产品/市场矩阵图”，分别选择一个特定的要专素作标准，对消费属者的不同需求(产品)及不同的顾客群(市场)进行分类，并由此形成一个产品/市场矩阵。它能帮助营销人员对不同顾客群体的不同需求有更清晰的认识。
以服装市场为例，可以按消费者对服装价格的不同需求将产品分为高、中、低三档，同时，将服务的顾客群体依照年纪的不同分为青年、中年、老年市场。由此形成了一个服装市场的产品/市场矩阵图，如图9-3所示。在进行了初步的市场细分之后，还可根据需要，进一步将某一特定细分市场分为“男、女”，将产品分为“职业、休闲、运动装”等。
F. 什么是房地产市场细分
一、市场细分的涵义及作用
市场细分的概念是美国市场学家温德尔·史密斯（Wendell R.Smith）于20世纪50年代中期提出来的。所谓市场细分就是指按照消费者欲望与需求把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。
例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的消费者是用来做投资，有的消费者用来度假，有的消费者是为父母购买，有的消费者是为子女购买。从购买动机上可以把房地产市场据此可细分为五个子市场。
二、市场细分的基本变量
房地产市场细分变量可分为人口细分、家庭细分、地理细分、心理细分、行为细分、利益细分等类型。
1. 人口细分
（1）年龄
1）26岁以下阶段。这一阶段的居民可以说几乎没有住宅购买力；
2）27到35岁年龄段的居民。在经济能力上处于初步发展地位，购买的欲望也特别强，占住房消费市场的25%-33%；
3）36到55岁阶段。他们在整个住房市场上所占的比重也最大；
4）56岁以上的年龄层。对房屋的需求大减。
1 人口细分
（2）收入
（3）职业
（4）教育水平
（5）宗教信仰
（6）社会阶层
社会阶层的细分法
各社会阶层按其地位的高低等级排
列，可划分为十大社会阶层。
1.国家与社会管理者阶层
在城市中的比例为1%-5%；在城乡的比例大约为0.5%。
2.经理阶层
指大中型企业中非业主身份的中高层管理人员。目前社会阶层结构中所占的比例约为1.5%。
3.私营企业主阶层
就全国而言，私营企业阶层在社
会阶层结构中所占比例约为0.6%，在
私营经济较发达地区，比例可达3%,
在私营经济不发达的地区，比例在
0.3%以下。
4.专业技术人员阶层
目前，专业技术人员在社会阶层结构中所占比例约为5.1%。在经济发达地区的大中城市中，所占比例为10%-20%，而在城乡合一的县（市），其比例仅为1.5%-3%。
社会阶层的细分法
5.办事人员阶层
目前在中国社会阶层结构中所占比
例大约为4.8%。在城市中，其比例约为
10%-15%；而在城乡合一的县（市），
其比例在2%~6%之间。
6.个体工商户阶层
目前，个体工商户阶层在整个社会阶层结构中所占比例为4.2%。
社会阶层的细分法
7.商业服务员工阶层
目前，商业服务员工阶层在社会
阶层结构中所占比例约为12%。
8.产业工人阶层
目前，整个产业工人阶层在社会
阶层结构中所占比例约为22.6%。
社会阶层的细分法
9.农业劳动者阶层
这是目前中国规模最大的一个阶
层，从1987年的70%以上已减少为1999年的44%左右。
10.城乡无业、失业、半失业者阶层
目前，这一阶层在整个社会阶层结构中所占比例约为3.1%。
2.家庭细分
（1）家庭户数
（2）家庭结构
1）家庭规模
2）家庭类型，是指家庭成员间的关系
3）家庭代际数
（3）家庭的收入水平
3.地区细分
房地产的区位环境具有三重性质：
一是自然地理环境；
二是经济地理环境；
三是人文环境。
可以将住宅购买者划分为以下两个群体：本城市的购买者和非本城市的购买者。
4.心理细分
心理细分是以人们购买住宅的动机、生活方式以及个性等心理参数作为划分住宅消费者群的基础。
（1）购买动机
（2）生活方式
（3）家庭个性
5.行为细分
行为参数是指人们对住宅产品的知识、态度、使用或反应。
（1）使用动机
（2）追求利益
（3）购前阶段
G. 房地产市场细分的依据通常不包括（ ）。
【答案】C、E
【答案解析】房地产市场细分的依据。房地产市场细分的依据主内要包括以下方面容：人口因素：(1)家庭结构。家庭结构包括家庭规模、家庭类型和家庭代际数。(2)年龄。年龄通常按青年、中年和老年分组。(3)收入水平。地理因素：地理因素是指潜在消费者的地理分布状况，如地区、地域特征(市区、郊区、远郊区、农村等)、人口密度，以及自然环境、生活环境、交通环境等。心理因素：(1)购买动机；(2)生活方式；(3)个性。行为因素：(1)使用时机；(2)追求利益；(3)购买阶段。
H. 房地产开发都包括什么程序
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费 第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序 一、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续
I. 市场细分的程序
一、依据需求选定产品市场范围
每一个企业，都有自己的任务和追求的目标，作为制定发展战略的依据。它一旦决定进入哪一个行业，接着便要考虑选定可能的产品市场范围。产品市场范围应以市场的需求而不是产品特性来定。比如一家住宅出租公司，打算建造一幢简朴的小公寓。从产品特性如房间大小、简朴 程度等等出发，它可能认为这幢小公寓是以低收入家庭为对象的，但从 市场需求的角度来分析，便可看到许多并非低收入的家庭，也是潜在顾 客。举例来说，有的人收入并不低，市区已有宽敞舒适的居室，但又希 望在宁静的乡间再有一套房间，作为周末生活的去处，所以，公司要把 这幢普通的小公寓，看作整个住宅出租业的一部分，而不应孤立看成只 是提供低收入家庭居住的房子。
二、列举潜在顾客的基本需求
选定产品市场范围以后，公司的市场营销专家们，可以通过“头脑 风暴法”，从地理变数、行为和心理变数几个方面，大致估算一下潜在 的顾客有哪些需求，这一步能掌握的情况有可能不那么全面，但却为以 后的深入分析提供了基本资料。比如，这家住宅出租公司可能会发现，人们希望小公寓住房满足的 基本需求，包括遮蔽风雨，停放车辆，安全，经济，设计良好，方便工 作、学习与生活，不受外来干扰，足够的起居空间，满意的内部装修、 公寓管理和维护等等。
三、分析潜在顾客的不同需求
公司再依据人口变数做抽样调查，向不同的潜在顾客了解， 上述需求哪些对他们更为重要？比如，在校外租房住宿的大学生，可能 认为最重要的需求是遮风蔽雨、停放车辆、经济、方便上课和学习等等； 新婚夫妇的希望是遮蔽风雨、停放车辆、不受外来干扰、满意的公寓管 理等等；较大的家庭则要求遮蔽风雨、停放车辆、经济、足够的儿童活 动空间等等。这一步至少应进行到有三个分市场出现。
四、移去潜在顾客的共同需求
现在公司需要移去各分市场或各顾客群的共同需求。这些共同需求 固然很重要，但只能作为设计市场营销组合的参考，不能作为市场细分 的基础。比如说，遮蔽风雨、停放车辆和安全等项，几乎是每一个潜在 顾客都希望的。公司可以把它用作产品决策的重要依据，但在细分市场 时则要移去。
五、为分市场暂时取名
公司对各他市场剩下的需求，要做进一步分析，并结合各分市场的顾客特点，暂时安排一个名称。
六、进一步认识各分市场的特点
现在，公司还要对每一个分市场的顾客需求及其行为，作更深入地 考察。看看各分市场的特点掌握了哪些，还要了解哪些。以便进一步明 确，各分市场有没有必要再作细分，或重新合并。比如，经过这一步骤， 可以看出，新婚者与老成者的需求差异很大，应当作为两个分市场。同 样的公寓设计，也许能同时迎合这两类顾客，但对他们的广告宣传和人 员销售的方式都可能不同。企业要善于发现这些差异。要是他们原来被 归属于同一个分市场，现在就要把他们区分开来。
七、测量各分市场的大小
以上步骤基本决定了各分市场的类型。公司紧接着应把每个分市场 同人口变数结合起来分析，以测量各分市场潜在顾客的数量。因为企业 进行市场细分，是为了寻找获利的机会，这又取决于各分市场的销售潜 力。不引入人口变数是危险的，有的分市场或许根本就不存在顾客。