房地产租赁如何稳住

❶ 经纪人房屋租单技巧

租赁中技巧
一、关于带户
带客户的过程可能更体现一个人的交友能力,跟客户打交道更象是谈感情,因为他要一下子给公司万把元钱不是很放心的!
1、如果没有把握,那么尽量要留有还价余地,不能因为竞争一下子报最低价;如果是老客户介绍的,那么就可以让老客户为我们作为佐证来体现我们的服务与信誉,这个比自己讲半天有用多了!
2、面对客户要自信，任何客户都会提出谈价的要求，怎么能够又把握住价格而且能留下客户，是我们经纪人最需要掌控的。能否把握住价格和经纪人自信度有很大的关系，千万不要为了急于促成单子，无条件地答应客户的要求，这样即使你作了承诺，公司也不会认可的。要有礼貌的告知他，这一带的市场价，用房子的优势和专业的知识来说服客户。至于能否留下客户，这就是刚才我们提到的，是否能和客户谈感情，让他信任你了，很多客户都会犹豫在定于不定之间，而更多时候是因为有了热情的你，客户不好意思不定。
二、普租
在普租中，最锻炼的是经纪人的协调能力，各方面的细节最后让客户业主自己来谈，经纪人要做的工作其实就是和稀泥，在双方意见争执不下时，经纪人应懂得及时出面调停，并给一个中立的意见。
另：不管在哪种类型的交谈中，都不要忘了今天出来是为了签单而来的，就是和客户聊得再投机，也不要忘了主题是什么，在适当的时候告诉客户，“这是今天就定了吧”，加快自己的成单效率，好尽快投入到新的工作中。
租赁业务签单前的技巧：
签单之前主要就是约见客户以及带客户看房的过程。
不管是租赁业务还是买卖业务，作为经纪人首先要重视的是首次接待（包含店面接待和电话接待），签约之前其实就是做好铺垫的过程。
首先从接待信息说起，要求经纪人在接待信息时一定要耐心细致的了解客户的信息，切忌急功近利，急于得到客户的联系电话。对于信息记录一定要记录完整，越详细越好，在沟通的过程当中要注意了解客户的潜在需求，与客户建立初步信任的印象，在我们熟悉客户的同时，也让对方熟悉我们，在接待完毕之前一定不要忘了要留下对方的联系电话，同时也要记得将自己的姓名和联系方式传递给对方，加深对方对我们的印象。递出自己的名片，如果对方是一些人，那么名片要送给每个人才好，总之抓住每一次机会。
接待时要礼貌，周到，注意对方的身份和年龄，尽量不要说出不合适宜的话来，但是也忌讳只听不说，要注意阐明公司的观点和立场，介绍公司的产品，不能只是单纯的接待信息。
信息接待完毕后，我们要在第一时间将信息录入内部系统。然后就是信息配对，约见客户看房子。每一次的外出千万不要空手出门，一定要带着自己的名片和公司的资料，见到未曾见过面的客户将自己的名片和资料送出。
既然做服务的，我们一定要守时，在约好的时间一定要准时或提前到，没有任何理由让客户等待我们。租赁业务在约时间的时候，一定要将客户和业主的时间错开，最好是客户约在前，业主约在后，这样接到客户的时候先将租赁经纪合同填写完毕，确认代理费的标准，免得节外生枝。一般最好我们先到约定地点，如果就是在小区附近，假如你还不熟悉这个小区的话，那么可以提前来观察一下地形和环境，这样在接到客户的时候可以走一条环境优美的路线，还可以向他介绍周边的环境，增加客户对这个小区的好感，切忌带着客户找不到房子乱转，耽误客户的时间和自己的时间，而且场面会非常的尴尬,客户对我们也会产生怀疑。
在看房子的过程当中，一定要注意现场的气氛，注意与客户的交流，注意观察他们的神态变化，尽量去观察双方的优点，协调好两方不一致的地方，如果客户看得满意尽量促使他当时下定金，定金最好是一个月的房租，免得客户过后反悔。如果客户不满意，一定要观察他们是否有跳单的意向，把控好局面，通常我们的做法是紧跟其中一方，不让他们有机可乘。
带一个客户不要带他看太多的房子，容易挑花眼，导致他来回比较，下不了决定，最好看三套左右就可以，当然我们一定要明白客户要的是什么。
总之，作为一名经纪人，一定要熟悉所操作的业务流程，要能够积极主动的去面对客户和工作，给客户传递一个准确的信息，不要夸大其词，一定要实事求是，要让客户看到的尽量和我们说出来的相吻合，这样客户才能够信任你，才会有下一步的合作，成单也就顺理成章了。
一． 置换业务技能及带单技巧
看房技巧
1． 在约定地点见到业主后，我们要这样做：
使用专业术语介绍公司，树立专家形象
用真诚取得业主的信任
介绍客户身份背景及工作单位概况
在活跃气氛下使业主在交谈中简单的了解客户情况
让业主与客户对房屋情况进行沟通
谈清各种费用明晰分担情况
查看房产证件核实法律关系
2． 当我们亲自带领客户或到约定地点见到客户后，我们应该这样做：
必须穿着整洁工服使用专业术语树立专家形象
进入社区由外入内择优介绍小区及楼道情况
进入楼内停止介绍，避免惊动左邻右舍
经业主同意后，客户方可进入房屋内
着重介绍客户要求的屋内设施
看房：
进入房屋内要多观查少说话精力集中
使客户注意到屋内亮点，分析户型
尽量少让客户与业主直接交谈
让客户了解此地的房屋买卖市场行情
向客户讲解一些买卖房屋知识
在松弛气愤下结束看房
带客户熟悉下房屋周边情况（交通，超市等）
二． 客户类型及心理分析
谈判中的客户可能千差万别，无论经验如何丰富，也很难做到万无一失，因此，对于各种不同的谈判对象可以视其性格的不同而加以调整，以下分为几例客户类型的分析：
（一） 死板的客户：
这种人谈判的特点是准备工作的完美无缺。他们直截了当的表明他们希望做成交易，准确确定交易的形式，详细检验和统计额外制定条款。陈述和报价都非常明确和鉴定。死板的人不太热忠于采取让步的方式，商量的余地不大。与之打交道的最好方法是：在其看完房并明确其真正意图后，主动阐明自己的立场，尽量提出对方设想到的细节，并要利用房屋本身的优点给予说明，一切说明切须讲究合理有据，以获得客户的支持。
（二） 热情的客户：
这类人的特点是办事有些松松垮垮，他们的谈判自备往往不充分而不是过于细致，这些人和善，友好，好交际，容易相处，具有灵活性，对建设性意见反映积极。所以，多提建设性意见，并友好表示意图，强调房屋的特点及实惠，促其快速决定。
（三） 冷静的客户：
他们在谈判中的寒暄阶段表现沉默，这类人的特点是处事冷静稳健，深思熟虑，不容易被推销员的言辞所打动。对疑点必纤细询问，他们从不激动，讲话慢条斯理，愿意使对方得到有关他们的立场，并擅长提一些建设性的意见，做出积极的决策，在与这种人谈判中，应该对他们坦诚相向，采取灵活积极的态度。
（四） 坦率的客户：
这种人的性格使他们能直接向对方表示出真挚热烈的情绪。他们天上生激动并十分自信，易受外界怂恿与刺激，一般很快就能做决定。他们总是兴奋勃勃的谈论各种话题，并乐于以这种态度取得经济磋商阶段，他们十分赞赏那些精于讨价还价，为取得经济利益而施展手法的人。因为他们自己就很精于使用策略去谋得利益，同时希望别人也有这种才能。
（五） 霸道的客户：
由于是有自身的优势，这种人十分注意保护其在所有事情上的垄断权。他们趾高气扬，以下马威来威胁业务人员。与这种人打交道，一般应得到：稳住立场，不卑不亢，尊敬对方，恭维对方，谨言慎行，多听少说，神态庄重，找寻对方弱点。准备工作应面面俱到，要随时准备改变交易形式，最终达成的协议要写的十分详细。
（六） 犹豫的客户：
对于这种人信誉是第一重要的，他们特别重视开端，往往会在看房上花很多时间，其间也穿插一些摸底。对待这种人首先需追查顾客不能决定的真正原因，经过长时间，广泛的，友好的交谈，增进了彼此的敬意，也许会出现双方共同接受的成交可能，与这种人打叫大，首先要防止对方拖延时间和中断谈话的进行，还必须把重点放在制造谈判气愤和摸底的阶段工作上。一旦获得了对方的信任就可以大大缩短切磋的时间，尽快达成协议。
（七） 好面子的客户：
这种人顾面子，希望对方把他看作大权在握和起关键作用的人，喜欢对方夸张和赞扬，所以不要吝惜你的语言，将会达到良好的效果。
三． 三方合同签署注意事项
（一） 签署之前
1． 明确买方已经对房屋情况基本了解，（包括：价格，供暖，物业等相关费用，产权单位，产权清晰无纠纷）。
2． 关于房屋价格一定要与买方明确此成交价为最终成交价，必须认可比价格方可见业主，如果在见到业主后又反复的谈价格这是对业主的不尊重，容易引起业主的反感和不满，很难成交， 并且有失信业主的可能。
3． 告诉客户，我们是站在他的立场上去谈判，他的要求要提前告诉我们，我们的经验比他们多，由我们来和业主协商，比他说的效果更好。这样避免客户在见业主谈合同的时候问题太多，延误时间。
4． 告诉客户此房好卖，他不订很快就有人订，让他有一种紧迫感，自然不会对业主提过多要求，经纪人可根据实际情况因人而议适当的去催单。
5． 看房前要签看房确认书，制约客户，避免跳单。
（二） 签署过程之中
1． 双方不要约在同一时间到场，要将买房或业主提前半小时约到公司，先对一方多沟通，尽量把握一方，这样谈判时会比较轻松，最好是把握业主。
2． 合同签署时必须两个经纪人在场，原则上是独家房源的，由收房人和出房经纪人一起到场，普通三方协议，由主管或店长陪同签署。（注：一人离开谈判现场时，另一个必须在场监督买卖双方，防止互留联系方式。如果买方有故意索要业主联系方式或留名片给业主时，一定要当场制止，并告知客户这种行为我们公司不允许，会对经纪人有所处罚，请配合）
3． 避免买卖双方关于代理费，房价等问题一起对公司的代理费提出打折要求。一定要提前对业主做好工作，对他讲客户侃价是正常现象，您的态度要坚决，不能有任何的松动态度，我们只是象征性地帮助买方侃价，而且我们的代理费是没有任何商量的余地，买方成交价的1%，卖方成交价的2%，各1500元的居间担保和权证代理费，贷款买方再交纳手续费3000元。
4． 避免谈判时间过长，防止节外生枝。
买卖双方尤其是买方存在的问题尽量要提前解决，在签署合同时只要再次确认即可，而不要将所有问题再放在谈判桌上谈，避免冷场，卖方也要提前做工作，告知相关过户，房款支付的形式，避免产生误会。
5． 买卖双方对合同有质疑。
分别对待买卖双方的合同要求，可以签署补充协议，但要规避公司风险，把握一个原则，公司主要起见证双方的作用，不要签署对公司有任何影响的条款，内容简单，明确，不要太复杂。
6． 关于代理打折的问题
要在签署合同前对买卖双方将清楚，公司对代理费是不允许打折的，避免因为代理费的问题纠缠不清，陷入被动。
（三） 签署合同结束后
1． 当天必须收取代理费
2． 买卖双方不要同时离开公司，要分开送走业主和客户，防止跳单
置换签单中的技巧
1、一定要表现出我们的专业，让他们对我们产生很信任感，这样谈起来就会很容易。
2、签单一定要坚持自己的立场，不要轻易做出让步，尤其是原则上的东西。
3、经纪人要善于引导买卖双方，让他们的思路跟我们走，不能让他们想的太多。
4、尽量避免谈一些无关紧要的话题，要抓紧时间，时间拖的越久，可能出现的问题就会越多。
5、在签单过程中，不要让买卖双方任何一方感到经纪人有偏袒，要客观的说一些事情，否则就可能会发生冲突。
6、切忌让买卖双方达成共识，矛头一起指向我们，如果是这样那谈单就非常被动了，必要时候我们只能被迫做出让步。
7、在签单过程中，不能让买卖双方单独在一起，很容易跳单。

❷ 绷紧调控这根弦 完善政策工具箱 房地产座谈会释放什么信号

据新华社报道，12月3日，住房城乡建设部召开座谈会上强调，坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。

这是继7月24日房地产座谈会后，第二次房地产相关工作座谈会；两次同时提到“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”。业内人士认为，此次会议对既有的调控政策给予肯定，但也有新的信号释放，其中不断完善的政策工具箱，则是房地产严格调控的政策导向。

肯定前期调控效果，严控的大方向不变

据新华社报道，12月3日，住房城乡建设部召开座谈会上再次强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。

其中，“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”已是今年第二次提及。据新华社此前报道，7月24日主持召开房地产工作座谈会上曾提出，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

而彼时，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责人参加座谈会。

此后，房企融资的监管持续加强。8月20日，央行、住建部召开座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的监管新规由此在业界流传。

对于12月3日房地产相关工作座谈会上高层的发声，建诚晟业联合创始人苑承建解读称，与之前的表述精神类似，再次强调“三稳”目标、夯实城市主体责任，加强房地产金融调控，坚持“房住不炒”定位、不把房地产作为短期刺激经济手段等调控主基调。可以看出，中央对前期市场调控效果给予了肯定，而且要继续坚持深入，政策大方向不会改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，高层此次表态是对既有的调控政策和房地产市场发展给予了肯定，后续也将延续。总结起来包括：在房地产定位方面，将继续坚持房住不炒的定位；在房地产和宏观经济的关系方面，继续强调不把房地产作为短期刺激经济的手段；在房地产调控方面，提出了要完善政策工具箱，这也再次印证房地产市场严管的政策导向。

保障性租赁住房成为着力点，落实力度将加大

此次会议强调，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用；完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。

对于租赁住房，在11月公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》中提到，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

对此，严跃进认为，“十四五”期间房地产市场有很多新的特点，比如住房市场和住房保障的双体系建立，这有助于真正切合不同群体的住房需求，尤其是租赁市场的发展将成为一个很重要的内容。

值得关注的，要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设；要处理好基本保障和非基本保障的关系，尽力而为、量力而行，着力解决困难群体和新市民住房问题。

从表述的内容来看，严跃进认为，过去有“政策性租赁住房”的表述，而现在是“保障性租赁住房”，这使得租赁住房的定位更加清晰。这也是提高了保障性租赁住房的地位，对于租赁住房市场具有积极的作用。

苑承建则解读称，目前租房（特别是长租公寓）领域暴雷频发。此次座谈会强调处理好基本保障与非基本保障、政府与市场，以及中央与地方等多层次关系，加强住房保障体系建设，落实城市主体责任。预计未来一段时间，在土地多渠道供应、集体用地建设租赁用房、租赁价格和租金托管等相关领域的政策落实力度还会加大。

据不完全统计，2020年下半年以来，已有深圳、杭州、武汉、成都、重庆、西安等多地发布加强住房租赁市场监管新规。

坚持不搞“一刀切”，房价异动城市或面临收紧

在此次座谈会上还提出，要处理好政府和市场的关系，既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段；要处理好中央和地方的关系，坚持不搞“一刀切”，鼓励和指导城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落实好城市主体责任。

对此，苑承建进一步分析表示，此次再度强调城市主体责任，结合下半年以来杭州、成都、宁波、西安等城市政策环境收紧来看，今后各地因城施策力度或将进一步加大，短期内热点城市因房价、地价波动导致政策收紧的情况还会进一步出现。同时，在房地产金融调控取得成效之后，供需两端监管仍将进一步加强。

多位业内人士认为，每次高层的表态，都并非穴来风，年底个别地方出现的“万人抢房”“众筹打新”等现象再次引起监管部门的警觉。又比如，今年8月16日，银保监会主席郭树清发表文章指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而在11月30日，郭树清在文章中再次提及，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

对于未来调控政策走向，苑承建分析称，房地产市场政策环境短期内仍将维持调控力度不变，热点城市继续针对性收紧。而中长期将贯彻落实“十四五”时期住房工作规划。“房住不炒”“因城施策”仍是总体精神，房地产业平稳健康发展是总体目标，房价平稳是政策的出发点。

❸ 重庆中原地产 投资顾问 （主要是商务楼写字楼商铺的买卖与租赁）怎么样急急急！！！

我在中原来 做了将近三年了，我建源议你就在中原干挺好的，实力雄厚，只要你能稳住，以后的发展空间是很大的。做地产这行，需要的就是你的经验、能力，你要沉淀积累经验和客户源，日后逐渐做到高层，那么你的收入就不会有一搭没一搭了，中原所有的高层都是从业务开始干的，没有关系，这点可以肯定。如果你真的想求个好发展，想在地产界扎下跟，在中原没错的，平台很大，不会亏待你。各方面待遇只会越来越好。
另外你说周末单休，你做地产应该明白，真正看房的都是在节假日，这没办法，行业特性。平时都上班工作，看房的就少，你怎么做业绩啊？
做地产就是这样，没有休息，在你没休息的时候 抢的就是别人的客户 别人的单子。当你抢过来以后，你就可以休息了，想赚钱就要看谁能冲在前边。、

希望我的回答对您有帮助、只要肯努力 行行出状元，相信自己，肯定行的！

❹ 房产中介管理层要怎么带好一个团队

带团队就是带野心、带欲望、带状态！
建立团队的12项法则
经营是一个借力的过程，只有更多的人愿意把力借给你，你才会成功。
不想做后勤的领导，不是好领导。作为领导人，不要怕伙伴比你强，如果伙伴比你弱，说明你选人不当，把伙伴推到前台，给他们权力与责任，你在后面提供服务，这就是团队成功的秘密。
1、【快战术、慢战略】
市场环境下，“快”是战术性考虑，“慢”是战略性思考，快中有慢，慢中有快。
把根扎深是成就一个真正伟大团队的基础。
“快”是指：战略要不断创新，最好在市场之前做出反应。
“慢”是指：服务一定要做到极致，这个快不得。
2、【问员工的四个问题】
“你的梦想是什么?”
“你现在离你的梦想有多远?”
“为了实现梦想你准备努多大的力?”
“需要团队为你提供什么?”
3、【领导人的三种状态】
领导人要学会“两眼睁大”“两眼紧闭”“睁一只眼闭一只眼”三种状态。
“两眼睁大”发现人才和优点;
“两眼紧闭”不要插手已经授权的事、不信闲言风语;
“睁一只眼闭一只眼”要看到伙伴的错误，清醒地警惕任何漏洞的出现，但又要明白某些错误并不需要追究。
4、【激情澎湃走楼梯】
坐电梯很快，但万一掉下去就没有机会了。走楼梯慢，但从12楼不小心摔下去，也不过是摔倒12楼中间那个楼梯台，休息一段时间还可以继续往上爬。
做团队要像走楼梯，但走楼梯的每一步都要走得激情澎湃。
5、【做人心得】
总结四个字，“卡”“斌”“引”“尖”。
卡——能上能下;
斌——能文能武;
引——能屈能伸;
尖——能小能大。
6、【远行的准备】
团队要想走得更远，必须做好以下四点：
稳住底盘、适时扩张、
全面内控、不断创新。
7、【没有一鸣惊人只有默默无闻】
那些一夜之间瓦解或一夜之间崛起的团队远远称不上卓越，卓越的团队是不会有命悬一线和石破天惊的，有的只是平静、坚毅和持续改善。
8、【找好人不如找有缘人】
有些领导人错误地以为找到最能干的人就能做出好团队，但多次失败后发现，比能力更重要的是一个人能否长久和你一起，这点和婚姻一样。
团队靠的是态度、情感、事业来留住伙伴，不要求他们忠诚于团队，只要求他们忠诚于自己的内心。
9、【信任的力量】
一句“我相信你能做到”比“你必须做到”多了信任在里面，让伙伴能感受到“被尊重”，在此基础上他才能产生高度的责任感、使命感，竭尽全力地达成他(她)自己的目标。
10、【借力】
团队说到底是人，运作说到底是借力。
失败的领导人以其一己之力解决众人问题，成功的领导人集众人之力解决团队问题。
建立团队的过程是一个借力的过程，只有越来越多的人愿意把力借给你，团队才会成功。
11、【心态决定状态，状态决定结果】
带团队就是带野心、带欲望、带状态。
12、【稍不小心，一切归零!】
有计划-没行动=零，
有机会-没抓住=零，
有落实-没完成=零;
有价值-没体现=零，
有进步-没耐心=零，
有任务-没沟通=零;
有能力-没发挥=零，
有创造-没推广=零，
有知识-没应用=零;
有目标-没胆量=零，
有付出-没效益=零，
有原则-没坚持=零;
有意志-没持久=零。

❺ 我是做房地产中介的，虽然这个行业很苦，这点行外人是无法知道的，可我还是很喜欢这个行业，并不如别人想

说白了，你的苦恼主要来自开单，如果你开了单，有了不错的收入，你还会是现在这样的心态吗？
所以话说回来，还得从自身找原因，为什么没有签单，为什么坚持不下去了？为什么别人可以？调整好自己的心态，做任何行业都是这样子的。

开发客源的途径有很多很多比如：a、网络 b、物管 c、报纸 d、同行 e、客户推荐 f、踩点g、驻守 h、行街 i、陌拜 k、人际关系等等。这些都需要你自己去实践，这些都做好了，客户自然就会一个接一个的打电话给你了~！！
建议你看一下下面这篇文章，我想对你做一手房产经纪人会很有帮助的，呵呵！

没顾客没业绩的业务员必读

内容简介：没有客户的业务员一定不是好业务员，一定是浑身毛病多多的业务员!业务员没客户是很不好的现象，没有客户就意味着没有业绩，后果很严重哦!不管是什么原因导致的业务员没客户，都要一并查杀! 1、手中拥有的潜在客户数量不多。 客户就是给推销员下订单的人，推销员手中拥有的客户数量越多，做生意的基础就会越稳固。优秀推销员之所以能源源不断地售出产品，原因就在于他们拥有足够多的客户数量。研究表明，业绩不佳的推销员手中拥有客户数量少的原因，在于他们常犯有以下三个错误中的一个或几个： (1)不知道到哪里去开发潜在客户; (2)没有识别出谁是潜在客户; (3)懒得开发潜在客户。 由于开发潜在客户是一项费时劳力的工作，因此一些推销员不愿意去开发潜在顾客，只满足于和现有顾客打交道，这是一种自杀的做法。因为现在顾客常以各种各样的原因离你而去，如客户转产、倒闭或人事变动，他们每年以15%--25%的速度递减。这样，推销员如果不能不断开发新客户来补充失去的客户，那么4--7年后，推销员手中的客户数量就会变成零。 潜在客户少的推销员常犯的另一项错误是，无法对潜在顾客做出冷静的判断。他们往往变为“只有自己最清楚自己的顾客”。如一位老推销员告诉新推销员：“鬃公司是竞争厂商的最佳顾客，去了也没用。”“鬃公司的董事长非常顽固。” 但是那位推销员抱着姑且试一试的心情，前去拜访的结果是拿到了订单。这种由推销员个人的偏见所造成的失败例子很多。 2、抱怨、借口又特别多。 业绩不佳的推销员，常常抱怨，借口又特别多，他们常常把失败的原因归结到客观方面，如条件、对方、他人等，从未从主观方面检讨过自己对失败应承担的责任。他们常常提到的抱怨、借口如：“这是我们公司的政策不对。”“我们公司的产品、质量、交易条件不如竞争对手。”“鬃厂家的价格比我们的低。”推销员为自己的失败寻找借口，是无济于事的，与其寻找借口，倒不如做些建设性的考虑，如：“这样做可能打动顾客。”“还有什么更好的方法?” 这些推销员面对失败时，情绪低沉，态度消极，脑子中充满失败的观念。事实上当人们面临真正的困难时，通常是连话都说不出来的;如果还能够找些借口为自己辩解的话，这表示还没有完全发挥出自己的能力。推销员对自己该做的事没有做好，或者，无法砍自己应该怎么做，而随口说些不满的话，这只不过显示出自己的幼稚无能罢了。真正优秀的推销员绝对不会抱怨、找借口、因为自尊心绝对不会允许他们如此做。 3、依赖心十分强烈。 业绩不佳的推销员，总是对公司提出各种各样的要求，如要求提高底薪、差旅费、加班费等，而且经常拿别家公司作比较，“鬃公司底薪有多高”、“鬃公司福利有多好”。有这种倾向的人，是没有资格成为一名优秀推销员的。

推销员不能向任何人要求保障，必须完全靠自己。没有指示就不会做事，没有上级的监督就想法人情，这种人是绝对无法成为优秀推销员的。真正优秀的推销员经常问自己：“自己能够为公司做些什么”，而不是一味地要求公司为自己做些什么。 4、对推销工作没有自豪感。 优秀推销员对自己的工作都感到非常的骄傲，他们把推销工作当作一项事业来奋斗。缺乏自信的推销员，如何能取得良好业绩?想要向顾客推销出更多的产品，推销员至少必须要有一份自傲--你能够告诉顾客他所不知道的事情。 5、不遵守诺言。 一些推销员虽然能说善道，但业绩却不佳，他们有一个共同的缺点，就是“不遵守诺言”。昨天答应顾客的事，今天就忘记了。推销员最重要的是讲究信用，而获得顾客信任的最有力的武器便是遵守诺言。 6、容易与顾客产生问题。 无法遵守诺言的推销员，与顾客之间当然容易发生总是一些推销员急于与顾客成交，结果，自己无法做到事情，也答应下来，这是一种欺骗顾客的行为。优秀推销员与顾客之间也会发生问题。但是，他们却能够迅速地给予顾客满意的解决方法，这样反而获得顾客的信赖。记住，当与顾客谈生意的时候，最重要的是让对方感觉出自己的诚意。 7、半途而废。 业绩不佳的推销员的毛病是容易气馁。推销是一场马拉松赛跑，仅凭一时的冲动，是无法成功的。闷高放弃成功的信念，并坚持不懈地追求下去，才能达到目的。 8、对顾客关心不够。 推销成功的关键在于推销员能否抓住顾客心，如果不善于察言观色的话，生意一定无法成交。推销员既要了解顾客的微妙的心理，也要关于选择恰当的时机采取行动。这就需要对顾客的情况了如指掌，那些不关心顾客的推销员，是无法把握和创造机会的.

❻ 怎么带好一房地产中介的员工团队

带团队就是带野心、带欲望、带状态！

建立团队的12项法则

经营是一个借力的过程，只有更多的人愿意把力借给你，你才会成功。

不想做后勤的领导，不是好领导。作为领导人，不要怕伙伴比你强，如果伙伴比你弱，说明你选人不当，把伙伴推到前台，给他们权力与责任，你在后面提供服务，这就是团队成功的秘密。

1、【快战术、慢战略】

市场环境下，“快”是战术性考虑，“慢”是战略性思考，快中有慢，慢中有快。

把根扎深是成就一个真正伟大团队的基础。

“快”是指：战略要不断创新，最好在市场之前做出反应。

“慢”是指：服务一定要做到极致，这个快不得。

2、【问员工的四个问题】

“你的梦想是什么?”

“你现在离你的梦想有多远?”

“为了实现梦想你准备努多大的力?”

“需要团队为你提供什么?”

3、【领导人的三种状态】

领导人要学会“两眼睁大”“两眼紧闭”“睁一只眼闭一只眼”三种状态。

“两眼睁大”发现人才和优点;

“两眼紧闭”不要插手已经授权的事、不信闲言风语;

“睁一只眼闭一只眼”要看到伙伴的错误，清醒地警惕任何漏洞的出现，但又要明白某些错误并不需要追究。

4、【激情澎湃走楼梯】

坐电梯很快，但万一掉下去就没有机会了。走楼梯慢，但从12楼不小心摔下去，也不过是摔倒12楼中间那个楼梯台，休息一段时间还可以继续往上爬。

做团队要像走楼梯，但走楼梯的每一步都要走得激情澎湃。

5、【做人心得】

总结四个字，“卡”“斌”“引”“尖”。

卡——能上能下;

斌——能文能武;

引——能屈能伸;

尖——能小能大。

6、【远行的准备】

团队要想走得更远，必须做好以下四点：

稳住底盘、适时扩张、

全面内控、不断创新。

7、【没有一鸣惊人只有默默无闻】

那些一夜之间瓦解或一夜之间崛起的团队远远称不上卓越，卓越的团队是不会有命悬一线和石破天惊的，有的只是平静、坚毅和持续改善。

8、【找好人不如找有缘人】

有些领导人错误地以为找到最能干的人就能做出好团队，但多次失败后发现，比能力更重要的是一个人能否长久和你一起，这点和婚姻一样。

团队靠的是态度、情感、事业来留住伙伴，不要求他们忠诚于团队，只要求他们忠诚于自己的内心。

9、【信任的力量】

一句“我相信你能做到”比“你必须做到”多了信任在里面，让伙伴能感受到“被尊重”，在此基础上他才能产生高度的责任感、使命感，竭尽全力地达成他(她)自己的目标。

10、【借力】

团队说到底是人，运作说到底是借力。

失败的领导人以其一己之力解决众人问题，成功的领导人集众人之力解决团队问题。

建立团队的过程是一个借力的过程，只有越来越多的人愿意把力借给你，团队才会成功。

11、【心态决定状态，状态决定结果】

带团队就是带野心、带欲望、带状态。

12、【稍不小心，一切归零!】

有计划-没行动=零，

有机会-没抓住=零，

有落实-没完成=零;

有价值-没体现=零，

有进步-没耐心=零，

有任务-没沟通=零;

有能力-没发挥=零，

有创造-没推广=零，

有知识-没应用=零;

有目标-没胆量=零，

有付出-没效益=零，

有原则-没坚持=零;

有意志-没持久=零。

❼ 在深圳做地产工作应该都了解哪些才能稳住脚大神们帮帮忙

一场突如其来的宏观调控，使我国一大批小钢铁厂陷入停产，进口到岸的铁矿沙总量大约有几千万吨，堆放于沿海各个港口，销不出去，造成积压。原材料价格剧烈起伏，不少进口商和生产商蒙受损失。江苏铁本项目已经将20多个亿扔进去了，半途而废，如何收拾残局。中国如此大起大落的宏观经济调控，所影响的已经不是国内经济，还有大洋彼岸正在准备投资上新项目的矿主、船主以及一系列供应商。中国经济下一步怎么搞？本人在这里谈点看法。首先是提出土木钢铁经济这个概念，中国目前正处在土木钢铁经济发展阶段，甚至连石油经济阶段还没进入。在这样一个阶段，中国经济就是一个重量经济，投资经济，不能绕过，也不能超过。目前国内对中国经济一系列的批评和评论，都存在着一定的误区，关键是大家没有认清当前我国经济发展的阶段特点。 一、中国真的走过“买椟还珠”的历史阶段了吗？ 我在2001年全国掀起网络经济热、知识经济热的时候，就迎头泼了一盆凉水，当时我写文章说，“今后10年，中国仍然处于土木钢铁经济时期，中国的普通老百姓不会在吃穿住行基本需求还没满足的时候就去上网玩高科技”。这句话在网上广为流传，一搜索可以找到几百处。在进出口贸易方面，我也主张多进点我国普通百姓所需求的大宗商品，少进点赶时髦的奢侈产品。我的这种观点引起了学界一些学者的批评，例如身在加拿大的徐滇庆教授就曾写了一篇题为《切莫买椟还珠》的文章来批评我的进出口贸易观点。徐教授的批评或许是对我观点片面性的一种平衡，但我还是要指出：之所以有人买椟还珠，是因为中国还有一大批只要“椟”不要“珠”的人，珠宝对于他们可能是中看不中用的东西，因此，他们宁肯要有用的木盒子而不要那漂亮好看的东西。这种现象是中国经济和社会发展不均衡造成的。吃洋饭的先生可能对此没有深刻的理解。 我们要对中国的经济情况做进一步的分析，看看在目前这一历史阶段我们对“椟”更需要还是对“珠”更需要。假如我们把木材、铁矿石、铜、铝一类的原材料称为“椟”，把高科技一类产品称为“珠”的话，那么通过最近一年多来的进出口价格表现，人们可以看到越是那些土得掉渣的东西，越是价格上涨幅度最大的商品。进口铁矿石的现货价格上涨了一倍，所有与土木钢铁石油有关的产品价格都在上涨。而那些高科技的产品价格却没有这样大幅度地波动。 价格反映了需求的程度，什么东西涨幅越高，什么东西在市场最需要。这就是中国经济当前的现实。你说高科技最重要，通胀偏偏出现在生产资料和能源领域。离北京市不远的河北省一个县的农民庄稼不种了，树林砍光了，几乎把地面都扒开了，就是为了挖那点能卖钱的铁矿石。从来没见过矿产资源在中国这么值钱。这个县位于北京的西北部，北京市本来还指望靠这个县的树林植被来防风固沙呢，没想到辛辛苦苦栽了那么多年的树林，当地农民为了几个铁块块，一夜之间就把树林砍得精光。 中国到底需要什么？看一下活生生的事实，还不明白吗？也许你北京人看着那一片片被砍过的露着树桩的林地痛心疾首，而对于当地农民来说，他所需要的与你就根本不一样。对于那些温饱都没解决的农民来说，绿化、自然景色没有任何意义。这件事最能反映中国当前大量发生的“买椟还珠”的现象。 二、正视中国所处的工业化历史发展阶段： 土木钢铁经济阶段，高耗能、高耗材、高污染的历史阶段！ 中国的确还需要广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜， 学者们的观点之所以出现那么大的偏差，主要是他们看问题的方法有问题。中国的确有少数城市人已经过上与发达国家人民差不多的生活，但至少有80%的人口还处在初期工业化和现代化阶段。在这一时期，人民最需求的还是满足基本的吃穿住行。如果说经过80年代和90年代20年间的努力，中国人民已经在吃和穿上获得了满足，那么进入21世纪，我国经济建设的主要目标开始进入住房和交通工具上面来，房地产和汽车已经毫无疑问地成为我国经济的主导产品。 然而房车时代的经济与吃穿时代的经济有着截然不同的差别，那就是：这一时代的经济是一个高耗能、高耗材、高污染的经济。这一历史发展阶段需要大量的生产资料和能源产品，一句话，土木钢铁经济是靠大量的钢铁、水泥、有色金属、木材、煤炭、石油等矿产资源堆起来的。任何一个发展中国家要想发达都要经过这一阶段。土木钢铁经济阶段就是一个国家经济建设的硬件阶段，没有硬件的建设就根本不可能有软件发挥作用。

❽ 8个月之内，房地产调控367次，可是为什么还是收效甚微

这几年房地产调控了很多次，但是这些调控是各地城市因地制宜推出的政策，房价并没有因为调控而降价很多，这样的调控不是为了降房价，而是为了稳住房价，这就是不能再让房价再涨了。三千工资，一万房价，这是情况还乐观，一些地方五六千工资，两三万，四五万的房价，几乎不吃不喝一辈子都难买的起一套房子，对于刚需来说，生活和工作都要很努力，才有可能买的起房子。

房地产的调控主要针对房价过热的地区，这就是上涨动力很强的地方，如果只是微调很难刹住房价的上涨。不过整体上，很多的风险都是涨出来的，如果房价再涨，调控力度还会加大。