如何减少房地产开发风险

① 如何降低买房投资风险

据国家统计局的资料显示目前中国城乡居民的储蓄余额已达7．2万亿元人民币，美元811亿元，手中现金1万亿元，各种有价证券1万亿元，居民手中可支配金融资产总计达10万亿元左右。居民手中的余钱多了，就会考虑投资。不同的人会考虑不同的投资方向或投资重点，有的投向证券市场，有的投向其它领域。其中有一部分人将投资房产作为重点投资方向。据资料显示，目前北京房地产市场商品房的成交量中有10％至20％是投资型买家购买，即这部分人买房的目的不再纯粹是为了居住，而是作为一种投资方式。

就目前北京房地产市场的情况整体来说，买房作为投资其投资收益率还是比较高的。据资料显示，外销房的投资收益率在12％至13％之间，内销房的投资收益率在8％至10％之间，二手房、底商及铺面的投资收益也令投资者感到满意。一般情况下，如果用银行按揭的方式投资买房用于出租，那么每月的租金收入可以满足月供的需求，一般十年左右可以收回成本。以上所说的只是投资买房的总体情况，投资回报率的高低还取决于其它一些相关因素，比如整个国家的经济形势、项目的优劣、法律方面的风险等等，不是所有的投资者都会得到丰厚的回报，微利及投资亏本最后只能作为个人消费或闲置的情况也不在少数，通过按揭贷款被套牢者也大有人在。那么如何避免或者减少买房投资的风险呢？笔者想从三个方面来谈一点建议，希望对投资者有所帮助。

了解细节是投资的关键

目前投资买房可供选择的范围还是比较大的，比如外销公寓、内销商品房、底商、二手房等。选择外销公寓的投资收益率比较高，但应对外国人的需求有所了解，了解外国人集中居住的区位，了解他们需求什么样的房子，什么价位的房子，房屋位置、周边环境、小区内的设施是否有利于居住、居住的舒适程度等情况，然后按照他们的要求投资买房。但是您一定要充分估计世界经济形势的变化及中国吸引外商投资的能力。投资内销商品房收益率与外销商品房比起来稍低一些，但客户需求群体庞大，尤其是众多的在京谋求发展的外地优秀人才，他们是内销房最大的消费群体。投资底商及铺面风险相对来说大一些，因为这里既有周边环境、客流量、客户结构的问题，也有投资者自身经营的问题。投资底商及铺面您一定要了解清楚周边客户的消费结构以及竞争对手。在底商及铺面中，如果开发商或物业公司与您将来所经营的范围是属于具有竞争关系的行业，那么您一定要当心，小心强大的竞争对手采用不正当的竞争手段，如停水、停电、停气等极端方式，让您无法继续经营。如出现这种情况，您的损失将十分惨重。投资二手房的优势在于地理位置好，且房价不高，出租用于居住的客户群体广泛，易于成交。但交易手续比较繁琐，且产权状况复杂，房屋结构不尽合理。通过银行按揭办理二手房贷款的银行不多，目前农业银行在做二手房贷款的业务。

买房投资是长线投资

让投资者做到这点似乎有些强人所难，但投资买房的确与此有很大的关系，尤其是在中国加入wto的情况下，世界经济与中国经济将越来越紧密地融合在一起，不仅国内经济形势会影响到投资，国际上经济环境的变化也将不可避免地影响中国的经济状况。一般来说，世界经济形势的走势都有其固有的周期，有高峰，有低谷，赶在经济周期的上升初期阶段投资收益率是最大的，风险是最小的，毫无疑问这也是投资的最佳时机。目前国内的经济状况总体来说比较好，尤其是房地产行业作为一支新兴的国民经济的支柱产业之一，总体走势还是相当不错的，今后如要继续保持这种发展势头，还有赖于其它方面的支持，比如居民的收入情况，法律环境等。如果您预测未来十年内中国经济的走势仍然强劲，那么不妨投资房地产市场，以期获得较高的回报。因为经济形势好，人们对各行业的投资都会增加，那么作为经济活动依托的房屋当然也不会被闲置，无论是商业用房还是出租用于个人居住，都应该会有比较高的回报率。但是随着投资型买家的增多市场可出租的房屋越来越多在经济总量及其它行业没有明显增加的情况下投资回报率就会降低收回投资的时间就会延长甚至可能出现收不回投资的情况还要负担沉重的银行月供还款这一点一定请投资者引起足够重视．个人投资房地产市场属于长线投资，如果您对未来的经济走势不看好，那么建议您选择其它短线的投资方式或者直接把钱存在银行。

用法律手段保护自己的投资成本及收益

目前整个房地产市场的法律法规很不健全，整个市场缺乏规范的法规来约束，即使现有法规在执法过程中也存在着薄弱环节，致使投资者的投资风险加大。在一个成熟的市场经济体制下，投资者主要考虑市场方面的风险，但在目前北京房地产市场上除要考虑市场风险因素外，还要重点考虑法律方面对投资者的保护程度及如何通过法律手段保护投资者的利益。目前北京房地产市场在法律方面的问题主要有：没有销售许可证或五证不全，非法销售；由于开发程序或税费方面的问题迟迟办理不了房屋所有权证，致使投资者的房屋无法合法出租；房屋交付时与销售时承诺的不一致，导致投资者做出错误判断，背离买房时投资者的预期利益，使投资者受损；房屋质量问题影响出租；物业管理软环境欠佳，致使承租人望而却步，影响租赁合同的签署。就上述罗列的问题，投资者一定要做到心中有数，做出正确判断，最好请法律方面的专业人士将合同中的漏洞补上，事先签一份对开发商有约束力的补充协议，以降低投资的风险。另外，未来法律法规的完善与修订也会影响投资者的收益。比如所谓的商住两用房作为卖点或概念已经持续了一段时间，但这种商住两用房的缺点是明显的，既影响居住又不是十分理想的办公环境。在美国，设计时用于居住的房屋是严格禁止作为办公用房的。随着经济的发展及对居住环境需求的提高，不能排除将来我国也会制定与美国相似的法规，禁止这种房用于办公。如果将来有相关的法规禁止商住两用房的存在，那么投资者在远期可能会有很大的损失。还有，未来出租税费的变化也会影响投资者的收益。目前下调后的房屋租赁税费总体维持在12%至13%之间，将来不排除税费变化的可能性，物业费及其它与商品房消费有关的费用上升都可能影响投资者的收益，这些投资者事先都应有所考虑。

总之，以买房这种方式作为投资，您一定要清楚面临的风险，知道风险后应尽量避免或减小投资的风险，争取最大的投资利润。

（以上回答发布于2014-08-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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② 如何控制房地产开发中的金融风险

中国工商银行建筑师； ······徐 刚 美国俄州大学（OSU）博士。 没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。而房地产和房地产开发又是一个金融资本的巨大潜在市场。因此，如何认识和控制房地产开发中的金融风险，就成为金融资本最关心的问题。 国内金融机构缺乏经验和静止的控制风险手段将是中国房地产金融业发展的障碍。在国内金融市场完全开放后，中国的金融机构将会失去大部分的房地产开发市场。建立专业化的风险管理行业，对开发过程进行金融资本的、专业的、动态的风险管理，可能是国内金融机构最好的解决方案。 如何控制房地产开发过程中的金融风险？首先应该认清房地产开发过程中的阶段性资金需求和风险，其中包括：资金需求的时间函数、资金来源、可能形成的资金风险等等。根据项目开发进度对时间的需求（即：阶段性资金需求），分阶段的控制房地产开发过程中的各种风险是控制整个项目开发金融风险的基本思路。房地产项目的开发过程具体划分为四个主要阶段：项目启动阶段、项目建设阶段、项目竣工阶段、项目移交阶段。 开发风险阶段性控制 随着国内房地产法规的不断完善，开发商能否获得土地的开发权是项目启动阶段的关键，而取得开发权需要大量的资金支持。在中国金融体系，特别是参与房地产开发的金融体系还不完善的情况下，开发商采用非规范方式，甚至是非法手段解决房地产启动资金问题不足为怪。客观上说，就是这些方式推动了中国房地产市场的发展和成长。在这个阶段，除非得到具有丰富经验的风险管理经理的协助，否则金融资本根本无法控制风险，只能祈祷开发商的运作能力。依靠具有经验的专业投资顾问和管理公司的协助，可以有效控制这个阶段的金融风险。 在开发项目的进入建设期后（取得五证），开发项目自身已经在逐步形成可度量的资产。这部分资产是开发商建设期融资的主要保障。对金融资本来说，这种未竣工项目的资产保障具有巨大的潜在风险。因为金融机构缺乏将这些资产变现的能力。控制建设阶段的金融风险，依赖于对开发商的开发能力和建设管理能力的判断。还有一种控制手段，就是聘请专业投资管理顾问公司，提供第三方的风险管理。 如何判断特定区域的房地产市场价值取向？开发项目能否被市场吸收？只有在项目竣工和销售阶段才能体现出来。房地产市场的价值取向是整个国家宏观经济和区域经济的晴雨表。而房地产从开始投资到交付使用需要一两年时间，市场如何变化只有上帝才知道。这个阶段的主要金融风险是市场风险，而市场风险是不可知、不可预测的自然不规律。尽管中国整个房地产市场，依然处在求大于供的状态。但是，在特定的地区和特定的价格区位，房地产已经出现供大于求的情况。特别是那些缺乏经验的开发商生产出的城市建筑垃圾，会给金融资本带来巨大的市场潜在风险。 另外，国内开发商的起步主要借鉴的是香港开发经验和模式。而香港无论在法律法规方面，还是开发模式上至少落后美国二十年。并且，具有特殊的地理环境、经济环境和市场特点。中国地大物稀，土地资源的利用和房地产市场特征更接近于美国二战以后的情况。我认为无论是金融机构，还是房地产经济研究机构，甚至是大型房地产开发企业，应该认真研究房地产的宏观走势和微观市场的关系，包括：就业人口对房地产经济的影响、个人收入与居住需求的关系、特定群体居住需求的发展路线图等等的市场问题。尽管没有人能够预测市场突如其来的变化。但是，研究市场，比不研究好一点。控制市场风险只有采取积极的态度和乞求上帝的帮助。这就是我们常说的房地产是一种“赌弈”。 当开发商将产品（建筑物）移交给使用者时，开发项目才算真正的完成。实际上金融资本并没有逃脱与房地产的关联，参与项目开发的金融资本将风险转交给了参与持有房地产物业的金融资本（房屋按揭贷款）。尽管房屋按揭贷款的金融风险不属于本文讨论的范畴。但是，开发商的销售方式依然可能给金融资本挖下一个陷阱。 在房地产移交阶段（香港称：入伙或入住）金融资本依然存在潜在风险。目前的市场只是没有充分体现出来。其风险来源是期房销售造成的产品质量、设计风格和建筑格局与“想象”的差距。在日后激烈的市场竞争中，在移交阶段的退房现象会越来越多。如果，开发商不允许退房显然是一种商业欺诈（除非是为购房者订制）。否则越来越成熟的消费者在入住阶段改变注意的可能性越来越大。退房可能造成开发商无法偿还开发贷款。在美国通常有一个“过桥贷款”来防止开发贷款的过期。 市场价值取向风险 房地产的市场价值是区域经济的表现，或者说某一地区房地产的价值决定于宏观经济和区域经济的变化。诸如：某一地区的工业发展产生了大量的就业人口，这些就业人口又刺激该地区新的就业机会。区域工业带动区域内的服务产业，经济结构发生变化，经济活动开始活跃。由于，区域经济的变化，带来了对居住和居住条件的需求增加。因而，决定了房地产的市场价值。如果，该地区的经济开始衰退，工业大量裁减员工，第三产业（因失去服务的对象）也跟着倒闭。这时，就业机会的大幅度下降和居民大量向外地迁移。该地区的房地产价值将会一落千丈。在90年代初美国休斯顿地区发生的石油工业衰退就是一个极好的案例。 房地产是土地资源（不可再生资源）的开发和利用。其价值风险也取决于其资源的有限性。就是说，在经济核心区周边可提供房地产开发的土地越少，其土地资源的价值就约高。理由是这部分资源已经被充分开发，而有限的土地资源不可再生。控制市场风险需要对当地的区域经济有全面的调查数据和分析，对区域经济的长期跟踪和市场研究，对局域需求的调查和研究。特别需要注意的是房地产市场研究完全不同于其它消费品的市场研究。大部分的房地产市场研究机构采用通常消费品市场的研究概念和手段是错误的，是不可能正确的描述房地产的市场需求。正确的市场研究是从研究片区经济入手，连同对投资心理、金融条件、群体收入和某个局部房地产资源吸收率的研究，才能得到完整的市场需求分析。 在这里需要一提的是房地产的“金融陷阱”。前一阶段，诸多开发商打出“投资型物业”的销售推广手段。开发商无形中给金融资本和购房者设下了一个陷阱。这个陷阱就来自于房地产价值的市场取向。没有承担风险能力的投资者，在遇到房屋出租市场的波动时将无力偿还房屋月供款，使金融机构出现大量的贷款坏帐。购房者连同金融资本一起坠入开发商设下的“陷阱”。 控制交易风险 随着中国房地产法律法规的不断完善，可以策划、设计出十几种，甚至几十种土地资源的使用权和房地产所有权的交易方式。开发商可以利用各种权利的交易，解决开发项目的资金需求。因此，控制交易风险是控制金融风险的重点。在本文中仅介绍两种常见的交易方式。 第一种是出售物业的长期收益权。 将未来物业资产的部分或全部的预期收益权以折现方式转卖给投资人，来获取短期项目开发资金。出让长期收益权不存在赎回问题，待出让合同结束时，投资人已经完全收回资金的本息。在交易过程中主要考虑的风险有以下方面：1、租赁合同的总金额；2、资产的安全性；3、交易的安全性；4、租赁合同的安全性；5、物业租金的每年上浮比例2-6%；6、承租签约企业的资信情况；7、算出一次性转让的折现率；8、按照折现率确定折扣。 这种交易方式的销售对象为保险公司等长期债务到期的机构投资商。收益权信托计划的安全性主要取决于承租人的信誉和企业经营情况。融资方式相当于租赁合同的折现转卖。 第二种交易方式是出售开发项目的权益权。 以开发项目作为融资主体，开发商可以采用股权出让、回购的方式，在开发项目竣工和具备销售条件时，以固定回报率回购出资人持有的股权。发行权益型信托计划需要控制以下风险：1、投资项目市场前景的可行性；2、合理的交易结构和投资回报保障；3、开发企业的能力和对开发企业的信心；4、需要对开发项目的详细披露；5、投资人需要锁定投资回报率；6、需要具备实力的大型企业担保；7、对投资风险的正确评价和对策；8、投资管理企业的能力和信誉。 发行权益型信托计划，不仅仅需要设计严谨的交易结构，更关键的在于投资人对具体投资项目是否具有信心、投资的欲望和对风险的控制能力。因此，对项目的包装也是非常重要的环节和因素。在这里风险管理的概念将十分重要。 开发项目的财务规划 地产开发产业的核心是资金的运作。无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足房地产开发的资金需求。但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金成本。 a. 策划、设计资金来源 本项目的资金来源大约有上（图一）若干种： 财务规划工作就是设计、确认和建立上述开发项目的金融工具。根据具体的项目进展情况，在不同阶段使用不同的金融工具，争取利润的最大化是财务规划的核心工作内容。根据不同的资金来源设计不同的财务规划 b. 设计交易结构 财务规划的主要任务是策划、设计项目融资的结构，包括：利益分配原则、法律保障体系、利润与成本控制等等；交易结构的合理性、科学性和可行性标志项目资本运做的成功与否。形成的交易结果是在取得开发项目的资金支持之外，使开发企业获得最大利益。 例如：上述权益型信托计划的主导思想是出让其物业资产的收益权，投资人从物业出租收益中获得资本收益，并在合同到期时收回资金。收益权信托除每年物业出租收益保证支付投资人收益外，还需要对赎回投资本金部分提供资产或信誉担保。 交易主要参与方用实框线来表示；投资项目用双实框线来表示；信托计划用双椭圆线来表示；交易过程用编号实线来表示；管理过程用编号虚线来表示。 交易结构说明(单独设计做成提示)： 1. 实线表示投资人对信托计划的投资和预期回报； 2. 信托投资公司作为受托人，负责建立和发行信托计划； 3. 开发公司将其物业资产作为信托资产，并将产权委托和抵押给信托投资公司； 4. 信托投资公司委托投资管理公司管理和经营受托资产，并保证其出租率； 5. 投资管理公司接管和经营其受托管理资产，负责其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投资管理公司将其物业出租给潜在承租人，以物业资产的租金保证投资人6%的年收益率； 7. 信托计划募集的资金投入开发项目；资金投向风险由投资管理公司负责监管； 8. 开发公司以开发项目的收益，保证信托计划本金的到期偿还； 9. 投资管理公司将每年租金收益用于保证投资人的投资收益； 10. 受开发商和信托投资公司的委托，投资管理公司负责资产管理、信息披露和投资人关系管理等服务。 资产信托方式是一种更为灵活的资产抵押和经营方式。该项资产在抵押期间可以经营、处置和销售。在资产信托期间，其经营和出售活动不是由开发商，而是由投资经理负责。这样不仅可以保证物业的正常出售和经营，同时保障了投资资金的安全和投资者的利益。 c. 融资推介、路演和募集 同时，需要策划、设计项目融资的推介、路演和投资认购活动，策划和设计项目投资的风险管理流程等等，其中包括，但不仅限于以下的工作：策划和设计投资路演的资料；投资项目的前期市场策划；项目投资策划和包装；推荐战略投资人和机构投资商；组织投资说明会；组织项目投资新闻发布会；组织投资人招待晚会；组织项目投资研讨会。 d. 控制现金流量和资金成本 财务规划中需要策划、设计控制现金流量、控制资金成本的手段等等；其中包括但不仅限于以下的内容：现金流量排期：根据项目开发的具体进度设计资金需求计划和排期；策划和设计财务规划：根据资金的使用需求安排资金来源及确定使用的数量、日期和期限；设计金融工具：根据开发商自身条件和项目开发在不同阶段形成的资产条件，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和资金成本的有效控制； 以上内容涉及大量的金融、财务管理知识，在实际操作中将遇到大量技术、法律法规、风险管理等问题。不建议开发商自己操作。由专业的金融公司或财务顾问来运做来运做较为可靠。 e. 控制风险 开发项目财务顾问：金新置地接受开发商委托，了解开发企业的目前财务状况，提出专业顾问建议；其中包括： 1. 开发企业目前的融资条件评价； 2. 开发项目资金需求计划和排期； 3. 开发项目资金来源组合配置和成本预算方案； 4. 开发项目全程资金流量预测； 5. 税务合法递延和规避方案； 6. 资金来源的可行性报告； 7. 其他必要的专业策划和顾问工作。 所有与开发企业项目融资有关的专业财务顾问工作。 采用市场化资金运做的成功与否，是直接影响房地产金融资本的运做方式和市场化资本运做的重要课题。如何控制金融资本的风险？

③ 房地产开发与销售过程中如何有效的风险规避!请尽可能详细说明!谢谢

房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、发展策划、营销策划以及全程营销服务的有力支撑点，力求在发现问题和解决问题的过程中确保项目能够完全被市场接受。
一、常规研究内容主要有：

（1）竞争环境研究

通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求变化趋势预测等供应、需求、产品、策略的调查，以及研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对未来行业趋势进行定性预测，对具体项目影响进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。

（2）细分市场选择和目标市场需求研究

主要通过对潜在客户的品牌和产品认知、使用、决策、购买、影响因素、个人和家庭社会经济文化特征等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特征和规模。尺度的细分市场选择和目标市场需求研究服务，可以为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。

（3）产品研究

产品质量和功能设计在销售促进中的影响权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求以及特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出满足消费者需求的住宅产品，更谈不上创造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。

（4）商圈研究和商业物业定位研究

商圈研究主要为商业物业的定位和营销策略服务，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容主要有各渡倘

④ 如何对房地产的风险进行防控

据报道，日前中国领导人提出的房子是用来住的，不是用来炒的备受关注，内如何容通过多主体供给、多渠道保障、租购并举等制度设计实现“让全体人民住有所居”的目标也成为城市发展的重要课题。

我国超大城市和特大城市吸纳的常住人口超过了总人口的50%，相比之下，中小城市的人口吸引力较低。随着大城市规模继续扩张，人口的聚集效应在未来会更加明显，应该建立住房市场监管体系，重点关注“房价泡沫城市”的风险防范和隔离。

希望中国经济可以持续健康的发展下去！

⑤ 房地产开发风险有哪些如何防范

你好，房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国回际风险等，而答这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。规避风险：在开发之前就应该做好市场预算：建筑预算，当地的市场价格预算等。
望采纳！

⑥ 怎样规避房地产风险

简单的是参考周边楼盘平均㎡租金X你购房的面积得出的月租金参考价，在用购房总版价除以月租金价权格得到比值，比值在300以内属于推荐购买的优质房源；300以上400以下，可以购买，500以上不推荐购买，租比买划算；
复杂的就参考城市规范发展情况，人均收入情况，未来人均购房面积情况等综合情况进行分析了，个人觉得你写这玩意还是按复杂的来；

⑦ 面对房地产开发风险,企业应采取哪些对策

主要采取以下一些方式和方法:
1.
回避风险。要求企业在经营决策时，尽是回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险
小的业务，达到回避经营管理风险的目的。
2.
转移风险。是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。一般来说，
采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营风险的项目与其他单位合作或合资经营，从而达到分散风险或减少风险的目的。但是转移风险也要付出一定的代价，这些代价有的是直接的，有的是间接的。
3.
减轻风险的损失。经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法:精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出;缩短经营周期或缩小经营规模;通过签订合同同等方式，将那些对利润敏感的变量，如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来，从而达到减少或缩小风险的目的。
4.
对经营项目实行保险。对经营项目实行保险，是经营者转移经营风险的一种比较好的方式。
保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。在发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的一种方法，因而也是现代回避风险或减少风险的主要方法。
对于可能发生的风险要进行科学的分类排队;找出风险产生的原因及其因果关系;采取适当的方法，认识特定的风险。识别风险通常采取的主要方法是:分析询问法、财务报表法、流程图法、现场观察法、环境分析法等。识别风险是风险管理的基础，也是风险管理中最困难的工作。

⑧ 如何应对房地产市场竞争风险

房地产风险源于债务，举债越多，风险越大。举债多与储蓄少密切相关：如果所有购房者都用储蓄买房，则不但房价被推高的空间有限，而且即使房价下降也不会影响银行资产负债
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表。

反过来，如果购房者全靠举债买房，则不但房价可持续上涨，而且房价下跌必然导致银行损失。现实中，我们看到的是二者的结合：购房者动用储蓄（首付）越多，银行的风险暴露和潜在损失越少；反之，则反是。
举债过多是房地产业风险之源
房地产业很容易举债过多。从需求看，第一，房地产开发商追求高股权和资产回报率的动机自然驱使其举债。第二，房产价值和有限储蓄间的巨大差距，自然使购房者产生举债需求；尤其是在房价只涨不跌的预期下，购房者会多举债以实现住房消费或投资获利。
从供给看，银行、资本市场和政府干预，为房地产业举债过多提供了可能，原因在于：
第一，从微观看，银行现行的风险管理水平，难以有效控制贷款规模和确保贷款质量。第二，只要居民收入增长，债务通常会至少同比例增长。这即是所谓“债务加速器机制”，它会使微观风险管理技术效力下降。第三，从外部监管看，监管宽容和政府干预也会助长举债。鉴于房地产业对消费、投资和政府收入的巨大作用，许多国家都支持甚至干预房地产业发展，鼓励发展房地产信贷业务。
与房地产业债务过多相伴的，往往是银行贷款标准的放松。一些本来不具备偿债能力的居民和企业终究会违约，导致银行出现不良贷款。贷款增长和贷款标准放松导致房价高涨；而不可能永远上涨的房价一旦回落，“债务加速器机制”就会导致更多借款人的贷款与价值比率（Loan-to-Value Ratio）和债务与收入比率（Debt-to-Income Ratio）上升，甚至使许多房产变现价值低于贷款额，进一步形成银行不良贷款。房价的下降和借款人违约的增加会迫使银行严格贷款标准，从而使借款人不但难以获得新贷款，出现信贷紧缩、房价进一步下降和经济紧缩。
综上所述，举债过多是房地产的风险之源，而储蓄率过低、监管宽容和政府干预加剧举债过多。因此，保持较高储蓄率，加强监管和减少政府干预，是缩减房地产风险的重要办法。
中国房地产风险之源
目前中国房地产风险相对小于其他国家，且相对容易控制，原因在于：
首先，支持中国房地产发展的基本面因素仍然存在。城市化进程和居民收入增加，决定了对房地产的实际消费需求依存，经常项目盈余，储蓄大于投资，没有依赖外国资金。其次，即使房价下跌，中国银行体系受到的冲击有限。因为购房者所动用的储蓄占商品房交易金额近三分之二，住房抵押贷款占全部信贷比重远低于美国。第三，政府有比较充足资源来应对与房价下跌有关的风险。政府不但有10多万亿元储蓄存款，而且有包括土地在内的大量国有资产（如国有企业、土地和自然资源）。
然而，在别国发生作用的一些房地产风险机制，已经在中国显现。例如，银行间的激烈竞争，使银行为保证和争取市场份额而增加放贷，并可能放松贷款标准。再如，贷款与价值比率和债务与收入比率对房价和居民收入的变化十分敏感。如果房价下降，则即使贷款规模不变，贷款与房价比率会上升，借款人通过出售房产来偿还贷款的能力下降。如果收入下降，则债务与收入比重上升，借款人在有生之年偿还债务的能力下降。房价的下跌和居民收入的下降会在“债务加速器机制”作用下，形成逆向循环。
从趋势看，中国房地产风险之源，将表现为可用储蓄下降及其引致的债务增加。所谓可用储蓄，是指一国在一定时期可以利用的储蓄资源。该储蓄既可能源自国内居民、企业和政府，也可能源自国外投资者。当前，中国的可用储蓄主要是源自国内。历年储蓄的积累反映为金融资产的积聚。
中国储蓄量占20国集团储蓄总量的比重，从2000年的7％上升到2009年的25％，居全球首位。金融市场越发达，金融的表现形式越多。自1992年商品房改革以来，储蓄不但为中国房地产业发展提供了源源不断的资金支持，而且极大地降低了银行的流动性风险和信贷风险暴露。高储蓄是防范房地产业举债过多和金融风险上升的关键。
中国房地产业面临的风险考验
对中国房地产至关重要的储蓄，将可能面临三方面的冲击：
第一，本轮信贷激增的冲击。国际经验表明，信贷激增最终会在若干年后出现一些银行不良贷款，其多少取决于贷款标准的放松程度和贷款质量的下降程度。无疑，这将是对近年来银行改革实际效果的检验。银行风险控制水平越高，则银行不良贷款越少，国民储蓄损失越少。不论这些不良贷款最终以何种方式解决，最终都会表现为国民储蓄的损失。
第二，居民储蓄占比相对下降的冲击。居民储蓄对于国民储蓄的重要性不言而喻：尽管自1999年以来一路下降，中国居民储蓄占国民储蓄的比重依然在40％以上。人口老龄化的到来和居民收入占国民收入比重的下降，会减损可用储蓄规模。因此，政府采取的提高居民收入政策的持续性和广泛性，以及计划生育人口政策的调整，将对缓解这一储蓄下降趋势至关重要。
第三，国内富人资产重配带来的风险。目前中国居民财富的存在形式，主要为居民存款、持有债券、股票、信托产品、私募基金、房地产等。
居民的资产配置将直接影响房价。如果财富分配相对平均，则普遍性的对房地产的实际消费需求足以支持房价稳步走高。但当居民财富集中在少数人手中时，这些人将其资产配置到国内外其他金融资产的行为将冲击房价。
即使在中国不开放资本项目的情况下，国内外经济和投资环境变化——如美国提高利率、国内实际利率继续为负、国内经济增长率下降，投资收益率下降和风险上升、人民币升值预期逆转——会促使一些投资者通过地下钱庄以及虚报进出口和海外上市融资规模等方式，向国外重配资产。事实上，目前这个资产转移现象已经出现。
在当前国内较多投资机会和较好收益率的情况下，包括房地产在内的国内资产对富人仍有吸引力，但本次全球金融危机提醒我们，任何平时看似不可能的小概率事件都可能打破这种均衡，导致国内可用储蓄下降，并冲击包括房地产在内的资产价格。
总之，中国房地产可能将面临三个层面风险的考验：本轮信贷激增带来的银行不良贷款、居民储蓄占比相对下降、国内富人在全球范围内资产重配。三者都会导致国内可用储蓄下降和债务上升压力，从而使“债务加速器机制”发挥作用。
中国能否成功承受住第一层面风险的考验，取决于近年银行改革的实际效果和现在政府掌握的资源；能否成功承受住后两个层面风险的考验，取决于政府能否进一步推进关键改革。
作者为国际货币基金组织经济学家，本文为个人观点
平议
房市调控当治本
房地产风险源自举债，其后果将由全社会埋单。
房地产的资金流动，最终可简单归结为银行与购房者之间的债权债务关系。在房市向好时，即使购房者违约也不会发生不良贷款。但是，当房价下跌时，如果购房者违约，房屋变现价值将无法抵补贷款。为防止风险扩散，房价下跌要以贷款质量为保证。
在现实中，持续上涨的房价会使银行忽视安全性和流动性，利率管制导致商业银行竞争激烈，为寻求利润空间而放松贷款标准。这引发银行放贷过度，刺激人们举债购房的需求，推高房价，一旦房价下跌，潜在低标准贷款者的违约必然导致银行坏账发生。
房价下跌必然会让银行自食其果，亡羊补牢。此时银行提高新发贷款的标准，又会降低购房者贷款买房需求，并可能会引发开发商新项目现金流断流，造成房市萎缩，进而产生连锁反应。而这一切都源自对银行贷款的过度依赖。
因此，房价下跌和贷款质量下降，是导致房地产风险扩散，甚而造成经济衰退的主要因素。政府不应一味打压房价，那样只会饮鸩止渴，让事情更糟。银行应当加强体制改革，提高自身营运能力；购房者应当减少对银行贷款的依赖，增加储蓄购房的比率，而这需要以居民收入增长为保障。

⑨ 如何能降低房地产投资的风险。请结合实际或举例论述。

答：房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

1、投资分散策略

房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。

2、投资组合策略

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

3、保险策略

对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。

⑩ 房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些

您好，房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。

风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性:

1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。

2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。

3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。

4.房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。

虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有:一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。

二、损失控制

损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。

1.预防损失。风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。(1)投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次,要树立风险意识,建立风险管理组织,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统,防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。(2)前期工作阶段。在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助;第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解地块的自然条件及地下埋藏物情况;第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。(3)项目建设阶段。在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采用系统的项目管理方法。第二,向施工方人员灌输安全意识,做好现场容易出现危险事故的预案工作。第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四,合理布置施工现场。第五,尽快完成开发项目,缩短建设周期,这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。(4)租售管理阶段。在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查, 做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修,将隐患消灭在萌芽之中。

2.减少损失。减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中,可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。准确的预警预报;制定详尽而周密的风险应急计划;建立后备措施;保护现场,收集证据。

三、风险自留

风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时,房地产开发商采取较现实的态度,在不影响其大局利益的前提下,自身将这种风险承担下来,并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段,其实质是在风险发生并造成一定损失后,房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失,即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段,在某些情况下也是唯一的风险对策。风险自留分为两大类:一是消极的或非计划性的风险自留。二是积极的或计划性的风险自留。由于非计划的风险自留是消极的被动承担,对房地产开发商来说属无奈之举,本文不做详细的研究,重点分析和研究房地产项目中的计划性风险自留。在房地产项目过程中,计划性风险自留的具体措施主要有风险损失摊入成本、自我保险和借款补偿风险损失三种。

需要注意的是,借款补偿风险损失的风险处理方法本身亦具有较大的风险。实际上,当风险事件发生后,房地产企业的资产价值减少、经营状况不稳定、信誉度降低,从而使企业处于不利的借款地位。同时,此时企业对现金的需求又十分急迫,其所能得到的贷款条件必然常常是十分苛刻的,而一个损失发生前就信誉不佳的房地产开发商,此时可能根本就借不到一分钱,这样可能会使得风险程度加剧。显然,房地产开发商在运用借款补偿风险损失的方法时应三思而后行,最好尽可能在风险事件发生前与金融机构签订一项应急贷款协议,确保风险事件发生后企业可按事先商定的融资条件获得必要的资金,以及时应付不时之需。

四、风险转移

风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论,投资项目的风险应由有关各方分担,而风险分担的原则是:任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的, 可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。

1.非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中,有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担, 从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动; 二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险,但与风险控制不同的是,它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的,而是允许风险继续存在,但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然,房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段,而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外,房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动,但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。

2.财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同,将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移,使转让人得到外来资金,以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中,建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险,投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任(因他人过失而承担的责任)和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司,从而使自己免受风险损失。需要说明的是,保险并不能转移投资项目的所有风险,一方面是因为存在不可保风险,另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此,应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合起来运用。对于不可保风险,必须采取损失控制措施。即使对于可保风险,也应当采取一定的损失控制措施,这有利于改变风险性质，达到降低风险的目的。
望采纳