如何申购保利地产的reits

㈠ 如何购买鹏华前海万科reits

鹏华前海万科reits也是开放式证券投资基金，直接在鹏华基金官网，或者专业基金网站申购

㈡ 购买房地产信托投资基金（REITS）要注意什么

第一：看管理公司的资质（背景实力、过往业绩、业内口碑）
第二：看项目

㈢ 什么是REITs基金 特点是什么国内哪些基金可以投资REITs

国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金

什么是REITs基金?
REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

REITs基金特点
相比其他的房地产投资方式，REITs最大的特点是资产质量高。为避免市场波动和空置率上升，REITs偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时，因为REITs有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。另外，由于REITs在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。

REITs的第二个特点是付息率较高。REITs享受税收优待，红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。 从长期历史来看，过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右，高于很多其他类别的资产，比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率，为投资者提供稳定的收入来源。我举一个简单的例子：以标普500为例 ，如果对它的历史收益进行拆分，会发现2/3的收益来自价格的变动，1/3的收益来自股息的变化。而REITs情况是反过来的，2/3来自股息的累计增长，1/3来自价格的变化。由此股息对REITs的重要性显而易见。

REITs的第三个特点是长期回报好，从长期历史上来看，REITs过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。

REITs的第四个特点是和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.5 ，和上证综合指数的关联系数只有0.1，所以把REITs放进投资组合可以起到分散风险的作用。
REITs的第五个特点是流动性非常好。房地产是一个流动性相对较差的资产类别，变现或交易的手续都比较繁杂且费用较高。REITs的模式使得房地产这种比较难以交易、比较复杂的资产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产流动性的问题。到目前为止，美国REITs的总市值超过了 5000亿，每天的交易量超过40亿美元，是流动性非常好的市场。

REITs的第六个特点是公司治理好。法规规定REITs必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。REITs优良的回报率来自于良好的行业治理。美国机构投资者服务机构 (Institutional Shareholders Services 简称ISS)的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数(Corporate Governance Quotient 简称CGQ)最高的一个行业。

㈣ 权益型REITs怎么买

REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。这种信托设计发源于20世纪60年代的美国。后来，亚洲部分国家（或地区）效仿了美国的这一信托设计，但在称谓上略有差异。例如，日本和我国台湾地区称其为“不动产投资信托”，我国香港地区称其为“房地产投资信托基金”，而我国大陆称其为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。
“不动产投资信托”的称谓更加准确和贴切，理由是：第一，“Real Estate”在法律上就是“不动产”的意思，“房地产”的外延明显小于“不动产”；第二，“Investment Trust”就是“投资信托”的意思，应该属于商业信托的一种模式；第三，目前使用的“投资信托基金”实际上有同义反复之嫌，毕竟我国的契约型基金（也称为信托型基金）应属于信托之一种；第四，在房地产领域，我国大陆效仿我国香港地区的“专业话语”由来已久，“房地产投资信托基金”这一称谓与此同出一辙。虽然从用语准确贴切的角度讲，使用“不动产投资信托”为最佳；但是，从尊重既成惯例的角度讲，使用“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”也未尝不可。
美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。根据REITs资金投资的对象不同，REITs可以分为抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品；权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。（来自c-reits.com）
不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）于1960年产生于美国，它依照商业信托原理设计，是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。（详见站内论文：不动产投资信托的全球化趋势）

㈤ 什么是REITs

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

(5)如何申购保利地产的reits扩展阅读：

在香港上市的房地产信托基金，香港证监会通过严格的要求确保基金产品的稳定和可持续增长。香港REITs一开始只能投资于有稳定收入来源的房地产物业，在建的项目和还没有形成稳定现金流的项目都不算。

2014年8月份香港证监会放开了之后，正在开发的项目就可以做REITs了，但要在总资产的10%里，对产品的控制权有很明确的要求。

如果是以公司上市的商业地产，不需要强制性拥有SPV公司。REITs对于产品的控制权有两个要求，一是产权要拥有51%以上；二是拥有控制权（物业管理表决权有2/3以上）。目的是对公司有绝对的分红控制权或者决定权，保障投资者每年都能得到稳定的分红。

香港证监会对房地产开发商没有借贷比例要求，但对于REITs的借贷比例有严格要求，借贷比例不能超过45%，因此具有极好的抗风险性。

㈥ 如何实现REITs的“扩募功能”

在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。

保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

他认为，与国际成熟市场相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无可行路径，有待于公募RE-ITs的出台，而“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴资产证券化制度现有“储架发行机制”实现。保利租赁住房REITs的“储架发行机制”，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，是我国REITs发展史上的里程碑式产品。

㈦ 谈谈REITs哪些纳税环节需要与税务局前期沟通

一、REITs产品设立期

1、私募股权基金份额的认购与转让环节

REITs交易结构中的私募基金为私募股权投资基金，而目前对于私募股权基金与证券投资基金是否在税法角度可视为同一性质的投资主体暂无明确规定。那么私募股权基金份额的认购与转让是否可适用于《关于对买卖封闭式证券投资基金继续予以免征印花税的通知》（财税〔2004〕173号）中关于“买卖封闭式证券投资基金免征印花税”规定呢？

关于私募股权基金份额的认购与转让是否应缴纳印花税，现行的税法文件并没有详细指明。根据笔者前期与相关地税局印花税科室沟通的情况来看，其税务部门认为“私募股权基金的基金份额在认购与转让环节是否应缴纳印花税须结合具体的合同内容，如果该合同符合借款合同的性质，则在认购时须缴纳印花税，如果该合同并非借款合同，且募集资金用于投资企业股权并承担企业运营风险，则在认购私募股权基金时无须缴纳印花税，在转让环节参照”产权转移书据“缴纳印花税。”

2、原始权益人划转不动产设立项目公司

根据《国税总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（财税〔2011〕13号）规定，纳税人进行资产重组包括合并、分立等事项，将债权、债务、劳动力等一并划转的，不属于增值税应税行为，可免交增值税。

而笔者在前面的文章中曾提到过，保利地产转让不动产设立项目公司的行为可视同销售须缴纳增值税。笔者之前的考虑是保利地产仅以不动产投资设立项目公司，而不涉及相关债权、债务、劳动力等一并划转的问题，因此并未考虑关于上述财税13号文中的免征增值税的情形。但在具体的实际操作中，房地产企业作为原始权益人在设立项目公司时是否将将债权、债务、劳动力等一并划转于项目公司，进而免征增值税，此细节须结合具体操作背景与税务局进行沟通。

㈧ 如何购买 鹏华万科前海reits

从投资人配置类型来看，REITs往往被海外投资人定义为股票、债券、货币之外的第四类资产版。
根据中权国基金业协会披露的数据，2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿，但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。而鹏华前海万科REITs获批意味着，公募基金的投资标的完成了突破，涉足资产证券化。
这一突破将开启公募基金新的投资视野。不同于股票、债券、货币类标的的投资“标准化”程度过高，公募行业在REITs领域的试水，接下来可以直接对接除写字楼之外的各类基础资产，譬如服务类公寓、工业类、酒店类、政府公共资产等资产。
尤其是公共基础设施类达数十万亿的基础资产体量，将为各类金融机构在该类业务创新，提供巨大的市场容量。
开创公募基金新的方向
单纯从公募基金的投资标的来看，继股票、债券、货币工具、证券衍生品，以及海外各类证券标的之后，鹏华前海万科REITs是首度引入基础设施的资产证券化的品种。
早在2011年，鹏华基金发行了鹏华美国房地产基金，借道QDII产品投资海外REITs，最早让部分国内投资人了解这一类投资产品。

㈨ 什么是REITs

房地产信托投抄资基金(REITs)是房地袭产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

(9)如何申购保利地产的reits扩展阅读：

REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。