房地产开发税费测算如何更精确

㈠ 房地产开发成本如何测算最要有明细。

成本包括以下内容：
购地成本：土地出让金、契税、办土地证的相关费用。内
建筑安装成本（多层容、小高层、大高层不同）：建设部门的造价办公室可以查询。
大基础设施配套费：五通一平和七通一平的费用是不一样的，可通过建设局查询当地的收费标准。
小区公共服务实施建设配套费：根据当地的一般情况计算。
小区内基础设施配套费：水电暖污等的管线安装费。
政府相关的税费（人防费、四源费、排污费、营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等），当地这方面有各自的标准。
贷款利息：根据同期人民银行的的金准贷款利率和项目的开发周期等计算。
融资手续费：一般以贷款利息的8%—10%计算。

㈡ 房地产企业如果成本核算不准确如何计算所得税

所以说房地产企业都在隐瞒利润咯，见下文

一个公开秘密：房地产企业亏损背后的偷税黑洞

http://house.sina.com.cn 2004年09月28日09:35 21世纪经济报道

范利祥/文

今年对房地产企业的税务稽查是全国税务稽查重点之中的重点。上述浙江省地税局官员透露，今年房地产企业仍是该省税收稽查的重点监控对象。

在山西、山东、四川、云南、上海等全国各省市的税务稽查人员均发现了这些地方房产企业的大肆偷漏税问题。而这些地方税务机关普遍反映，约有90%的房地产企业存在涉税问题。

利润“巨人”成为纳税“矮子”。在国家税务总局日前公布的“2003年度中国纳税百强排行傍”中，房地产企业悉数“落榜”。无独有偶，税务总局同步公布的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”中，房地产企业的纳税总额也并不乐观。

房地产行业一向是高额利润行业。为什么“财富巨人”反而成了“纳税矮子”了呢？在8月27日的杭州市十届人大常委会第十九次会议上，杭州市审计局局长潘再高提交的一份14页的“审计清单”——《关于2003年度市本级预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，似乎给出了部分答案。

报告列举了审计发现的“七大问题”，而排在首位的问题则是：列入审计范围的杭州市房地产企业逃税七千万元。

房产企业偷税频繁

今年，杭州市审计局在对该市地税部门税收征管情况进行专项审计时，重点检查了房地产企业纳税情况。而在重点检查的37家房地产企业中，有17家房地产企业存在偷逃税行为，偷逃税金额达7069.81万元。“我市税收征管存在薄弱环节，部分房地产企业偷逃税现象比较严重。”潘再高在会议上大声说。

其实，对于杭州市地税局来说，房地产企业偷逃税早就不是什么新鲜事。“在市审计局的《审计报告》出来之前，我们还刚刚查处了一个房产偷税‘大户’。”杭州市地税局一位官员则透露，不久前，该局稽查一局对杭州市某房地产开发经营公司作出了补缴税费1057万余元，加收滞纳金501万余元的处理，并给予罚款528万余元的处罚。

其原因是，经杭州市审计局检查小组查实，该房产公司曾采取诸多手段偷逃税款。“这是近年来杭州地税查处个案中处罚额最大的偷税案之一。”该官员表示。但他并不愿意透露是哪家公司。

而早在今年3月上旬，杭州市地税稽查一局就对该市所辖的江干区、上城区、滨江区和高新技术开发区等范围内的156户房地产企业开展“责成自查”。其中150户单位实施自查后，发现有问题的108家，无问题的仅42家。而本次自查发现共计应补各项地方税费1.5亿元。其中，营业税7900万元，企业所得税5800万元，其他各项税、费、滞纳金1300万元。

在自查基础上，该稽查局又确定了50家企业作为接下来的重点稽查对象。这次检查暴露了杭州市房地产企业在税收上存在的几大问题：已完工项目未按规定及时结转收入和利润，并缴纳企业所得税；开发楼盘的预收房款和代收代付费用未按规定缴纳营业税；虚列开发成本，挤占利润，少缴企业所得税；隐匿收入，偷税逃税等等。

“房地产企业偷逃漏税现象已经非常普遍。”9月10日，本报记者就房地产企业的偷税问题在浙江省地方税务局进行采访时，该局一位不愿意透露姓名的官员如是表示。

浙江省地方税务局提供的材料表明，从该省下面的各县市汇报的数据来看，浙江省房地产企业的偷税问题已经相当严重。如金华市地税局稽查局在近期针对该市96家房地产企业开展的专项税收检查中，这些企业补缴税费5472万元；嘉兴市地税部门组织实施对全市311户房地产企业的2002至2003年度税收自查，各企业自查申报补税金额共计5009万元；义乌市地税局针对全市房地产行业税收征管中存在的问题，对15家规模较大的房地产企业进行重点检查，查补税费共7000多万元，其中单户查补税费最多的达1800余万元。

房地产企业“亏损”背后

“这早就是一个公开的秘密！”9月3日下午，杭州市某房地产企业副总不以为然地向本报记者表示，“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”

上述杭州市地税局官员则透露，在房产形势一片大好、利润不少的今天，不少房产公司申报的利润竟然是负数。

“北京的房地产企业整个行业从报表上看一片红，根据税务总局统计出来的数据却是全行业亏损。”国家税务总局稽查局的孙海亭处长在4月份的“首届房地产税收稽查研讨会”上如此感叹。

南京市房地产企业偷漏税比率更是惊人。今年元月份，南京市地税局稽查分局对该市房地产企业实施税收专项检查。检查发现，2002年度纳税额较大的88家房地产企业中，有87户出现问题，涉税金额高达5031.66万元。偷漏税的房产企业竟然达九成以上。而且，令当地地税部门不解的是，多数开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。

此外，在山西、山东、四川、云南、上海等全国各省市的税务稽查人员均发现了这些地方房产企业的大肆偷漏税问题。而这些地方税务机关普遍反映，约有90%的房地产企业存在涉税问题。

本报记者在实际采访中发现，房地产企业偷税“伎俩”主要有：一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。

二是有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。

三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

“房地产业是唯一一个连续三年进行专项检查的行业。目前来看，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂。”国家税务总局稽查局的孙海亭处长说。

体制之痛

浙江广厦集团一位副总分析，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业，涉及11个税种，建设期长，难以逐笔清查。而且，在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这些从某种程度上纵容了房产商去投机和偷漏税款。

此外，现行税制还有其它不少消极作用。一是土地闲置、浪费严重。开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。

还有，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。国内企业与国外企业，在所得税、保有税制，以及三税(增值、消费、营业税)收取不同。“这种不平等现象，如果继续下去，将对国内企业的发展非常不利。同时也导致了内、外资房产企业的偷税手段更复杂更隐蔽。”

杭州市地税局官员也表示，地方保护主义严重也是造成房地产企业偷税的原因之一。“做房地产企业的都有一定关系，没有关系往往拿不到土地，房地产企业往往利用关系在税收上保护自己，有些时候有的企业刚刚查到，就有人出来说话，而且地方保护相当严重，经常受到各种因素干扰，打击力度不够。”

据了解，今年对房地产企业的税务稽查是全国税务稽查重点之中的重点。上述浙江省地税局官员透露，今年房地产企业仍是该省税收稽查的重点监控对象。

但浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，如果不改变现行的税收体制，将“难以真正扭转房地产企业的偷税现象”，“治标不治本”。

据透露，为改变房地产开发期重税导致房价高企及房地产业大量偷税的现象，国家拟对房地产开征统一规范的物业税(财产税)。

财政部有关负责人近日透露，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

如此看来，有关房产税制改革的等待，已不会太久。而这能不能真正堵住房地产企业的偷税“黑洞”，还需要时间的考验。

㈢ 房地产开发商需要交的税以及计算方法

根据税法规定，房产税如何计算的方法有以下两种：

1、按房产原值一次减除10%～30%后的余值计算。

其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(1－10%至30%)×1．2%

2、按租金收入计算。

其计算公式为： 年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)

以上房产税如何计算方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2；按季缴纳，则以年应纳税额除以4。按月缴纳，则以年应纳税额除以12。

对于工业用的自用地下建筑物，以房屋原价的50%作为应税房产原值。对于与地上房屋相连的地下建筑物，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

(3)房地产开发税费测算如何更精确扩展阅读

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定

第四条除《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条免税的规定外，下列房产亦不征房产税：

1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。

2、作为营业用的地下人防设施。

第五条房产税的减免税权限为：

1、属于地、州、市范围内全面性的减税和免税，报省人民政府审批。

2、属于县（市）范围内全面性的减税或免税，由州、市人民政府、地区行政公 署审批，报省税务局备案。

3、个别纳税确有困难的单位和个人，需要给予减税或免税照顾的，由县（市）税务局审批。

㈣ 房地产开发成本的详细测算方法

土地费用：按估来算总价、可售面积自分摊。
前期费用：按可售面积、单价测算。
建安费用：按建筑面积、单方成本测算。
其他开发直接费用：增容费按政府规定缴纳的费用估算，其他费用可预估。
销售费用：按销售收入的3%左右估算。
财务费用：按需投入资金、借款利率估算。
管理费用：按开发年度、约600万元/年左右估算。

㈤ 房地产企业如何估算房价的,中间的成本与利润税金等是如何计算的,有没有具体例子可以说明

楼主您好！
一方面通过基本的公式推算出基本房屋价格。另一方面是房屋价格修正。主要考虑其他一些诸如环境，房屋条件，经济环境、供求关系等因素进行适当增加或降低以其达到一个科学合理的价格。
一房价年收入比法。
1房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
2以某地普通两居室新房80平米，若以中产阶级家庭，假设夫妇月工资为4000，则家庭月收入达8000元，年收入为9.6万元，则取房价收入比7，计算得房屋总价为67.2万，单价8400元每平方。
3国际上通行的房价年收入比是房价为年收入的3~8倍。如果这个比例越高则意味着人们要花更长的时间才能购存够买房的钱。同时，可以用这个指标来粗略估算房价，用估计的家庭年收入乘以房价收入比。
二房屋价值修正：
1房价的估算要考虑多种方面：宏观经济环境，供求关系，成本、利润和泡沫等方面当然不会是每个经验都对房价有明显的影响，这里只是做简要介绍，读者在进行综合考虑的时候一定要全面，同时不必均匀用力，挑选最影响房价因素的3~5个进行基本的判断即可。
2房屋自身状况
房屋为“三小”套型（小厅，小卫，小厨）应扣减10%；
1层5层为基准价，2层6层下降3%，7层降5%，3层4层增加3%；
无面朝南窗扣减5%，如果选择顶楼则扣减5%；
无物业管理和非独立封闭小区房价在基准上扣减5%
3宏观经济
周边经济有衰退/繁荣趋势，有重大国家政策利好消息，可适当增加5%-20%。
4供求关系
供求关系是影响房价的直接因素，结婚置产，改善住房条件增加房产等刚性需求，资金投资需求，供不应求状况都会导致房价上涨。
周围房屋空置率。如果空置率超过15%表明房价中存在泡沫现象应适当降低。
省、市重点中小学附近房价增加15%。
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㈥ 房地产土地增值税计算方法(最准确最详细)

土地增值税的概念都不是很了解，当然对房地产土地增值税计算方法更不了解啦。不过没关系，下面小编就为您介绍这方面的知识，让您更了解土地增值税。

一、土地增值税的概念

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。

二、土地增值税的税率

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

三、土地增值税计算方法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

以上就是小编为大家介绍的土地增值税计算方法，希望能够帮助到您。更多关于土地增值税计算方法的相关资讯，请继续关注土巴兔学装修。

㈦ 房产税的详细计算方法

根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：

（一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。

其计算公式为：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%

(二)按租金收入计算，其计算公式为：

年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)

以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。

(7)房地产开发税费测算如何更精确扩展阅读：

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

国家统计局公布的数据显示，2014年全国城镇居民7.49亿人，人均住房33平方米，商品房均价6300元/平方米，按此估算，城镇住房共247.2亿平方米，全国住房总价值156.3万亿元，按1%税率征收房产税，房产税收入共计1.6万亿元。

考虑一定比率免征，实征房产税收入还要再打折扣，不足以完全替代土地收入。按照目前土地收入下降趋势推算，到2017年土地收入将减少到1.5万亿元左右，相当于可征收房产税总额，而很多地方财政的土地出让收入会更早一些下降到不及可征房产税收入的程度。

2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。2012年8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。2013年7月，房产税改革扩围有可能下半年落成，杭州也许成为第三个征收房产税的城市。

㈧ 房地产税率是多少，以及税费如何计算

房地产业的增值税率是11%，可以凭增值税专用发票给予进项税额抵扣。小规模纳税人执行3%的增值税征收率，根据不含增值税的销售收入直接计算缴纳增值税，无进项税额抵扣。应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。

(一) 核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。

(二) 减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

(8)房地产开发税费测算如何更精确扩展阅读

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。

㈨ 房地产项目估算时候的所有税种及计算方法

可以根据行业利润率进行测算。
你的数据不全，在这里无法帮你测算

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：
（一）非经济适用房开发项目
1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。参考资料：http://wenku..com/view/045b2db565ce050876321321.html

㈩ 怎么样才能快速的算出房地产税费

成为很多买房者或卖房者最关心的事情。比较购房款金额大，房产税也会缴纳的比较多的。那么在房屋买卖或出租的时候房产税该怎么计算呢？

1、房产税适用于内资企业和个人，房产税的计算依据采用从价计税和从租计税，具体税率如下：

注：房产税的计税公式为：

1、从价计税 应纳税额=房产原值×(1—30%)×1.2%

2、从租计税 应纳税额=房产租金收入×12%

3、个人出租住房 应纳税额=房产租金收入×4%

税法规定，房产税如何计算的方法有以下两种：

(一) 按房产原值一次减除10%～30%后的余值计算。其计算公式为： 年应纳税额=房产账面原值×(1-10%至30%)×1.2%

(二) 按租金收入计算，其计算公式为： 年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)

对于买二手房的人来说，房产税也仍是不可避免的问题，怎么计算呢？

二手房房产税如何计算

一、房产税的税率

按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为1.2%;从租计征的税率为12%。

二、房产税的计税依据

房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。

(一)房产的计税余值

按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。

所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。