Ⅰ 如何对商业地产 进行现金流量的估计
您提到的计算时间，就我做过或看过的测算来看，一般是10-20年，因为市场对持有商业物业能接受的回报周期一般都在这个范围以内。当然，有的会算40年，把商业的使用年限都算完，个人觉得没必要，其实3-5年后的宏观经济状况、市场状况都很难说，更何况20年以上，所以这样算的人不多。除此以外，还有的只算3-5年，那是因为他们不打算长期持有，而是希望项目度过市场培育期后再出售（以整售为主，不破坏统一经营）。
其实现金流量说简单点就是收入与支出在不同时间点的即时数据。支出就不多说了，主要是土地成本、建安、税费、财务费用、折旧、经营成本等；收入方面，如果全部持有，租金是主要来源，算租金的时候需注意三点：第一，起始租金的预测，可参考所在城市类似地段、类似业态的租金水平，也要考虑项目定位，看目标商家的承租能力，还要看铺位大小；第二，租金的递增假设，一般说来头三年可能会不变，以后每年5%，或者每2年10%等，其中对不同业态、商家可能要区别对待，小体量的店一般租期短，递增快，大体量的店一般租给主力店，递增事先有约定，涨幅不会太快；第三，算租金的时候还要考虑招商完成率，一般说来直接以100%来计算是不现实的，一般刚开始能到90%已经不错了。
刚刚提到租金是主要的收入来源，但其实持有型商业物业还有其他的收入渠道，比如说广告位、物管费、中庭使用费等，在测算中也要考虑进去。
说了很多了，但肯定不全面，你可以到一些专业网站下一些测算方案看看，在找相关专业人员聊聊，应该很快掌握其中要领。推荐一个我自己经常去的网站：
房策天下 www.swotbbs.com
Ⅱ 房地产开发企业现金流量表
一、现金流量及其分类
现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。
现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。
现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小。其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。
现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。
房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。
（一）经营活动产生的现金流量
经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。
经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。
经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。
（二）投资活动产生的现金流量
投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。
投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。
投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。
（三）筹资活动产生的现金流量
筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。
筹资活动产生的现金流入有；吸收权益性投资所收到的现金；发行债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。
筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金；偿付利息所支付的现金；融资租赁所支付的现金；减少注册资本所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金。
二、现金流量表的作用
编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。
（一）可使企业管理当局掌握现金流量信息，搞好资金调度，最大限度地提高资金使用效率，化解财务风险
在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利能力，但如资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。如在1997年亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6 000万美元以偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。
（二）可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况
现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动，借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发经营的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评价企业短期偿债能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对比，可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力；通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比，可以说明企业进行资本支出和支付股利能力的强弱，等等。所有这些，都有助干投资者、债权人了解企业当前的支付能力。偿债能力和支付股利能力，预测企业未来的发展情况，为投资者。债权人进行投资决策、贷款决策提供依据。
（三）可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督
现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。因为现金流量表是以现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的会计报表，将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信息综合起来考虑，可以评价企业是如何获得现金，又是如何运用这些现金的；企业的真实财务状况如何，是否潜伏着重大的风险，等等。通过掌握、分析现金流量信息，监管部门可以将事后监督转为事前监督，防范和化解潜在风险。
由于现金流量表有上列作用，因此在企业会计制度中规定在年度决算时，也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。
三、现金流量表的编制
编制现金流量表时，列报经营活动现金流量的方法有两种：一是直接法；二是间接法。
Ⅲ 房地产投资中现金流的重要性
同求、、
Ⅳ 请问有谁应用富爸爸的方法在中国投资房地产产生了正现金流
书本只是知识，要吸收后用自己方式去做事，不是照本宣科的就能产生现金流
Ⅳ 如何应对房地产企业的融资与现金流策略
2008年，中国企业如何度过现金流的冬天？一、拓宽融资渠道，加强全面预算，八步骤“紧”银根“活”资产。国家从紧的货币政策在经历了几次存款准备金率调高后，效应开始出现。商业银行纷纷调整放贷政策，收缩中小型企业的放贷规模，实行滚动放贷策略。金融融资对于很多中小型企业而言，变得越来越困难。另外，雪上加霜的是，与往年同期相比，很多企业因为原材料涨价积压了资金，下游客户资金紧张导致应收账款攀升，企业资金周转速度降低，现金流告急，采购支付吃紧，生产组织难以保证正常的交货合同，企业运营举步维艰。因此，笔者认为，在国家从紧的货币政策下，当前，企业必须进一步“开源紧流”。一是管好劳动力成本，减少现金投资，拓宽融资渠道，加强与金融机构的合作关系；二是企业必须密切关注库存的账龄、库存结构，盘活资产，降低非必要资金支出；三是调整扩张步伐，加强企业的全面预算管理，控制非计划的资金投入计划，公司应投资那些付现款的项目，而非低投资回报的现金储存；四是调整信用管理政策，尽可能延长采购支付时间，缩短应收账款应收期，规避货币从紧带来的支付紧缩效应；五是企业必须加强销售回款管理，调整销售业务内部激励政策；六是全面关注现金流周转情况，检查核准现金流预期中的假设和数据，确保信息准确，规避销售人员夸大可能完成的销售目标，管好预期现金流；七是集中银行交易，对一个大公司来说，把300多个账单需求合计到一组或多组账户，并进行合理搭配，如此可降低现金透支，同时投资一个以现金流安全、流动性为目标的现金管理账户；八是置换或者剥离部分不良资产，将资产通过股权转让或者拍卖的方式转变为资本，通过风险融资或者其他融资手段，稀释部分股权。二、五步骤优化客户结构，调整销售策略，鞭打“信用拖延”。产业升级和经济增长模式转型必然会以牺牲一些中小企业为代价，只有符合转型要求的企业才能顺利度过拐点，进入健康、快速的发展通道。因此，企业主必须仔细关注上下游合作伙伴，优化客户结构，调整销售策略。笔者认为，优化客户结构一是要盘点现有客户，淘汰支付能力差、信用不良的合作伙伴；二是调整货款结算政策，尽可能现款结算，给予现款结算一定的返利政策；三是革新渠道，加大资金结算快、流通快的渠道投入和政策倾斜；四是增加高利润产品的渠道利润空间，更好地管理供应商，逐步收缩低技术含量产品的销售占比，淘汰粗放式运营管理的下游客户；五是尽可能延长上游客户结算信用期，确保毛利高，回款好，渠道成本低，流通快。三、六步骤提高运营效率，降低运营成本，改善“企业DNA”。当企业运营的人工成本、费用成本、制造成本都在快速增长的时候，企业必须紧密关注自身的运营效率，优化管理流程，精简岗位编制，降低沟通成本，加快市场响应。笔者认为提高运营效率，企业必须在六个方面下工夫：一是优化管理流程，尤其是以市场为导向的销售管理流程，梳理流程瓶颈，改变不合理环节，做到内部运作高效顺畅，外部市场反应灵敏，相应速度快；二是调整组织结构，按照核心职能和关键流程考虑部门设置，压缩部门编制，降低人工成本，充分借助信息化推进组织结构扁平化变革；三是导入绩效管理，有效地将企业目标分解到部门和员工头上，抓住成本的牛鼻子，严格进行KPI考核，提高每人的工作绩效；四是建立知识管理系统，不断总结员工的岗位操作经验和成功的管理经验，并复制到工作中间去；五是推进企业内部的信息化建设，通过无纸公、电子化公，加快运营效率，提高市场响应速度；六是全方位控制成本，包括通过比价采购、集中采购、战略采购，减少采购中间环节等方式来降低采购成本；通过库存管理加强，减少不必要的库存，充分利用好边角料，减少生产现场的半成品等来降低库存；通过精细化管理，压缩营业费用，降低不必要的营销费用支出等等。只有这样，企业才能真正打造新的核心竞争力，形成富有竞争力的“DNA”。总之，当前形势下，企业只有密切关注现金流，降低营业费用和管理费用，严格控制生产制造成本，加强品牌建设，全面改善自身管理，提高运营效率，才能应对经济转型带来的诸多挑战，接受市场的考验，形成企业新的核心竞争力，取得更大的突破和发展。（作者为联纵智达咨询集团副总裁）
Ⅵ 要叫开题报告了，想写个关于房地产现金流管理的题目，应该从哪方面入手啊
这方面我帮你
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Ⅶ 如何实现现金流的控制
1、认真对行年度和季度现金流预测
如果公司业务不稳定，甚至应采取周预测。准确的现金流预测可以及时发现问题，防患于未然。现金流预测是基于数据之上有根据的评估，包括客户付款情况、未来费用评估、供应商付款期限。此外，应考虑诸如资本改善、贷款本金和利息等费用，还应将季节性销售波动带来的影响也计算在内。
2、改善应收账款的工作回收
如果是一手交钱一手交货，那么永远不会有现金流的问题。遗憾的是，实际情况往往并非如此。但是，可以通过加强应收账款管理改善现金流。关键在于加快资金流动速度、原材料转化为产品、存货转化为应收帐款及应收帐款转化为现金的速度。
3、加强应付账款管理
销售额快速增长常常会掩盖很多问题。如果管理一家增长期公司，应非常注意费用开支情况。不要仅仅满足于销售额的增加，因为随时都可能出现费用增长速度快过销售额增长的问题。认真审视各项费用，找出可以削减和控制费用的环节。也许有一天，你发现可能或已经没有足够现金支付各项费用。这并不意味着你是一个失败的商人，只说明你是一个缺乏长远计划的经营者。但一些日常经营中的好习惯可以帮你有效控制危机。
4、最重要的一点就是对现金严格管理，尽早并尽可能准确了解存在问题
银行总是对急于获得贷款的申请人倍加小心，而更愿意贷款给手头宽裕的企业家。所以，最好提前几个月向银行贷款。
Ⅷ 房地产开发项目初期现金流量表编制
对本项目的现金收支情况预测，按季度
序号 项目名称 2010年第4季 2011年第1季
1 现金流内入 166,000.0 3,700.0
销售收入容 .0
银行贷款 115,000.0
2 现金流出 163,280.0 2,000.0
土地费用 163,280.0
前期费用
建安工程费用 0 0.0
配套，园林及绿化
管理费用
财务费用-贷款(年息7% 0% 0.0 0.0
销售费用 0.0
不可预见费
营业税金 0.0
土地增值税(预交25% 0.0
所得税(预交2% 8.47% 0.0
3 净现金流量 2,720.0 1,700.0
4 累计净现金流量 2,720.0 4,420.0
Ⅸ 关于房地产公司的现金流量表
“支付给职工抄以及为职袭工支付的现金”项目反映企业实际支付给职工的工资以及其他为职工支付的现金。为职工支付的工资包括本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等；其他为职工支付的现金包括为职工支付的养老保险、待业保险等社会保险基金、为职工支付的商业保险基金、支付给职工的住房困难补助等。不包括支付给在建工程人员的工资。