房地产老项目增值税如何预缴

『壹』 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，如何预缴增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）专规定,房地产开发属企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

『贰』 房地产开发企业出租自行开发的房地产项目，如何缴纳增值税

根据《复关于进一步明确全面制推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税[2016]68号）规定：“二、不动产经营租赁服务
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
......
六、本通知自2016年5月1日起执行。”

『叁』 房屋老项目适用税率5%的政策依据是

1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

(3)房地产老项目增值税如何预缴扩展阅读

不动产经营租赁服务。

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。

3、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5、其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

6、个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

『肆』 房地产企业收到预收款如何计提预缴增值税

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）

第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

(4)房地产老项目增值税如何预缴扩展阅读：

国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第三条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，

在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季度（或月）计算出预计利润额，填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函〔2008〕44号附件1）第四行“利润总额”内。

但原预缴申报表的填表说明中规定，从事房地产开发业务纳税义务的利润总额应包括本期取得的预售收入计算的预计利润。分析得知，原预缴申报表中的利润总额不仅限于本期取得的预售收入计算的预计利润，还应包括在预售期间发生的未计入开发成本的相关期间费用及税金附加。

新的预缴申报表的填表说明规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润等。

从新申报表及其填表说明来看，营业收入、营业成本及利润总额之间没有必然的勾稽关系，因此，对采用预售方式销售的房地产开发企业而言，

利润总额应包含未计入开发成本的相关期间费用、税金附加、预计利润率计算的预计利润，同时在预售收入转为销售收入当期时，还应从利润总额中减除将原已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润。

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《实施细则》的规定，缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

在预缴方式上，纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴。按实际数预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的1/12或1/4，或者经当地税务机关认可的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。

『伍』 房地产增值税如何缴纳

增值税的计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣回除系数。增值税的征收方答式：第一步，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。第二步，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。

『陆』 购置老项目的房子再售如何交增值税

过渡性政策适用的4种情况

过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。简而言之，对于任何政府而言引入增值税最困难的问题之一是，如何在不影响市场经济秩序的前提下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。

过渡期政策适用的情况总结如下：

采用简易征收的过渡政策意味着：

建筑业适用于3%的征收率，不动产销售和租赁适用于5%征收率

建筑业及不动产业销售和租赁的供应方无法抵扣进项税

建筑业及不动产业销售和租赁的购买方也许可能抵扣进项税

建筑业及不动产业销售和租赁的供应方也许可能开具增值税专用发票

可能更加优惠的政策是如果一般纳税人购进选择适用简易计税方法的建筑和房地产项目，而且还可以抵扣进项税。

但建筑企业和房地产企业是否可以就简易计税方法的项目自行开具增值税专用发票（如果已经是增值税一般纳税人），还是需要去主管税务机关代开增值税专用发票有待进一步明确。同时，是否对于选择按照5%简易计税方法的出租不动产项目同样也可以开具增值税专用发票需要拭目以待。

过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。当然，供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。因此，某家房地产开发控股有限公司就住宅希望按照5%征收率对含增值税的价格采取简易征收方式缴纳增值税，而商业地产则倾向于按照11%的税率计算增值税额，并将其转嫁给购买方，购买方可以抵扣进项税额的传统计税方式。重要的是，纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。

实际操作中存在值得关注的问题。首先，对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在2016年4月30日前取得该项资产，因此选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用于过渡期政策。换言之，所有权不变的同一不动产可以在多年后依然适用于按照5%征收率简易征收的过渡政策，但是新的不动产或所有权发生变动的不动产则不能继续适用过渡政策。

另外，在不动产租赁业务中，业主的选择将受到租户的重大影响。如果业主可以将增值税传递给下一环节，则其可能倾向于选择11%的税率。而由于租赁条款或协商不利等原因无法将进项税转嫁给租户时，业主往往更倾向于选用5%征收率方式。因此，业主与租户之间就税务问题清晰的沟通将成为将来租赁谈判的一部分。

抛开对于开发商老项目利好的过渡性政策，还有其他一些利好消息。其中最重要的就是，对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，将可以把从政府采购的土地成本可以从销售额中扣除，保证房地产开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是此规定只能适用于房地产开发商适用于11%增值税率的时候，而不适用于5%增值税率。因此，对于销售额适用什么税率是有利的，先进行测算是非常有必要的。

房地产开发商就营改增另外特别关注的一点是，当房地产开发商使用预售方式销售房产并收讫预付款时，是否即产生了增值税纳税义务，实操中预收款可能会发生在任何重大的建筑施工之前。值得一提的是，36号文并没有就此提出要求，如果收到预收款没有开具增值税发票，销售不动产的纳税义务发生时间为合同规定时间或权属变更时。但是，在收到预收款时需要按3%的预征率预缴增值税。

『柒』 房地产老项目适用一般计税方法如何缴纳增值税

国税总局抄2016第18号公告：第十袭一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
财税〔2018〕32号：一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

『捌』 营改增过渡期，房地产老项目如何缴纳增值税

『玖』 房地产企业出租自行开发的房地产项目应该如何预缴增值税

根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产回租赁和非学历教答育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）第二条规定，不动产经营租赁服务应按如下规定缴纳增值税：

1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

『拾』 房地产老项目预交增值税

借 管理费用 贷 应交税费 增值税