为什么万科不做商业地产

❶ 万科为什么开始做商业地产和持有型物业

问题很简单。现在地产开发已经走过了暴利时代，特别是住宅开发项目，国家专采取了一系列打压政属策和限购政策，住宅不单单是利润低了，而且资金流转很慢，影响力企业的现金流。商业地产没有太多的政策调控，购房按揭也不受住宅那些限制，包括提供常住户口、纳税证明等等。万达地产就是主要从事商业地产运作的。持有物业是指在城市核心区，物业升值空间较大，而且经营收益较好。万达是榜样。

❷ 王石当年为什么要放弃万科股权

1984年，33岁的王石在深圳创办了万科的前身——“现代科教仪器展销中心”，经营办公设备，视频器材的进口销售业务。1988年，通过股份化改组，公司更名为“深圳万科企业股份有限公司”，并正式进入房地产产业。
到1991年底，万科的业务已经包括进出口、零售、房地产、投资、饮料、影视、广告、印刷、电气工程等各大类，用王石的话来说就是“除了黄赌毒、军火不做以外，基本万科都涉及到了”。
1994年开始，万科放弃多元化业务，退出与住宅无关的产业。同时，减少房地产产品品种，从多品种经营向住宅集中。
多年来专注于住宅的开发，让万科在该领域无人匹敌，在多年后成为全球最大的住宅开发企业。就连万达也避其锋芒，转而在商业地产中树立霸主地位。到去年底，万科管理住宅社区843个，管理面积约2.1亿平方米。
万科的成功不仅在于做的早，专业，很重要的一点是，建立起了成功的现代企业管理模式和优秀的团队，这也是其核心竞争力所在。
现代企业制度是产权分化的产物。为了适应生产的社会化发展和规模较大的现代产业的发展，分散的私人资本可以利用股份制这种形式，对权能完整的私人所有权实行所有权与经营权分化。
1988年进行股份制改革时，原计划王石可以获得4100万股本中的40%，但他在最后一刻放弃了。王石解释过放弃的原因：一是他自信做一名职业经理人，仍然有能力管理好万科；二是在上世纪80年代，突然变得有钱是件危险的事情。
“1995 年开始评选大陆富豪100 名，排第一的不时更换名字，但我从来不在100 名的名单里。其中原因是：1988 年万科股份化改造，4100 万资产做股份，40% 归个人，60% 归政府，明确资产的当天我放弃了自己个人拥有的股权，一直到今天我在万科拥有极少的股份。
“之所以放弃资产，第一，我觉得这是我自信心的表示，我选择了做一名职业经理人，不用通过股权控制这个公司，我仍然有能力管理好它；第二，在中国社会尤其在80 年代，突然很有钱，是很危险的，中国传统文化来讲，不患寡，患不均，大家都可以穷，但是不能突然你很有钱。在这个社会的这样一个文化，大家认同上呢，就是不管你合法非法，你非常有钱就不认同了。在名和利上只能选一个。我的本事不大，我只能选一头，我就选择了名。”
有分析认为，在当时，“投机倒把”、“长途返运”、“雇工剥削”等罪名还没有正式取消。如果王石敢拿40%的股份，可能随时会被举报，被判刑。
这一选择的确也成就了万科，在一个更为分散和均衡的股权结构下，职业经理人帮助万科稳步发展成中国最大的房地产企业。
“1988年万科进行股份制改造时，创始人团队放弃了唾手可得的股权，是为了避免公司成为少数创始成员乾纲独断的僵化组织。正因为如此，万科建立了中国企业当中可能是最平等的文化、最简单的人际关系和最有效的纠错机制，吸引着一批批优秀的理想主义者加入万科。”

❸ 万达和万科都是地产的佼佼者，为什么王健林是首富而王石却差的多

能一样么？

看看两家的模式，

万达的发展杠杆比例很高，所以发展快，这点模式有回些像乐视的发展。答

万科的发展就是个传统的建筑行业模式，一板一眼地走。

今年7月，标普将万达商业评级列入负面观察名单，标普称，万达商业评级从BBB-/负面观察调整为BB/负面，子公司评级下调至BB-。在标普评级体系中，低于BBB-的评级为垃圾级。

已成垃圾，结局都跟乐视一样，发展主要靠不断地兼并，不断地融钱，杠杠最大化，

王总估计是想：给我一个支点，我能撬动整个地球（可结局是：给他一个支点，净亏十个地球）。

❹ 问：保利地产和万科地产之前一直专注于住宅，为何现在都纷纷进入商业地产

谁告诉你保利以前专做住宅的？

全国多少个保利大厦、保利广场？这都是商业项目。北京保利大厦建成二十五年了。那时保利还没上市呢。
保利本就是做商业地产起家，只不过上市后住宅做的比商业更好而己。

❺ 万科建立商业地产公司

已经建立商管公司了，现在市场上有2种说法，第一种是商业地产行情火爆，所以万科也忍不住可，但万科自己说，商业地产项目不超过15%。第二种说法就是 万科被商管了，商管公司的成立是被逼无奈。 6月28日，有万科有自己关于商管公司成立的新闻发布会。周彤正任法人兼总经理。详细信息请关注 赢商网。

❻ 万科不做地产是真的吗

从表明来看，万科已开始跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上，已经定位为“专美好生活的服务商属”(此前是“城市配套服务商”)，还准备删除各地分公司名称里的“房地产”字样。
前瞻产业研究院的观点：所谓“美好生活的服务商”就是为“买房客户”提供更多有附加值的服务，当一个信用良好的开发商，通过自己的优质房子、优质物业服务，跟业主拉近关系之后，其实在某种程度上就成为了业主的“管家”。当信任关系建立后，各种高附加值的服务就可以展开，比如居家养老、居家托幼、社区场景下的理财、消费服务等。
所以，万科不会真正抛弃房地产，房地产是万科的“流量入口”。但万科更希望通过这个入口，打开一个全新的世界，最终实现转型。

❼ 为什么要向商业地产转型

资源拥有的程度决定了其扩张的速度。因此在传统战略规划的框架下，“依靠高周转率实现规模化扩张模式”的经典战略模式曾被我国房地产界，特别是被住宅地产企业反复复制。究其原因，大约是因为我国资源要素尚未完全市场化，产业还处于成长初期，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。所以企业在做战略规划时，可以基于国家宏观经济的稳定增长，隐含假设房地产行业将持续符合传统战略规划框架的适应性条件。不过，在战略落地的过程中，多数企业只重视通过不断地增加土地储备实现规模扩张，却忽略了该模式下需要通过提高存货周转率以控制短期风险头寸的战略核心。而行业标杆企业之所以始终走在行业的前列，是因为其能够不断地提高自身的经营和管理能力，通过商业模式和盈利模式的创新以提高企业竞争优势，从而避免这种简单的财富增长模式，如万科的标准化和细分化的产品线等等。
得益于逐步市场化的政策推动和宏观经济的稳定增长，2008年之前的我国房地产市场一直维持着传统战略规划框架的三个假设，直到全球金融危机爆发后导致行业首次全面下行，“资源-目标”的战略规划逻辑开始因产业环境的变动而陷入矛盾之中。尽管在2009年又迅速回升并且成交量和销售额双双创出新高，但仍然让整个行业经受了一段艰苦的去库存化期。同时，因全球宏观经济环境的变化，我国的财政和货币政策也处于“不稳定状态”，政策从“快、准、重”出拳刺激经济到现在开始防通胀，只不过1年时间。此外，资本市场错误的估值方式以及我国不健全的资本市场体系，也使地产企业只有不断地“被”增加土地储备才能获得市值提升和融资的可能。当市场环境发生逆转后，高价持有的单向多方头寸（土地储备或者代售产品）就完全暴露在风险之下，资金链便成为制约地产公司实现战略目标的最大瓶颈。
产业环境，特别是金融危机引发的金融环境动荡不仅加剧了行业未来发展趋势的复杂程度，更增加了房地产企业获取发展所需资源的成本。受制于土地财政影响，持续并稳定增长的高房价成为住宅地产企业重复“规模化扩张”战略最重要的假定基础。无论是对城市化进程还是人口红利的分析，都是为论证这一基础的可靠性而已。但事实上，房地产行业是周期性行业，企业在战略规划中常常忽略了房地产产业的持续发展和能否维持当前的高房价是完全两个不同的概念。
市场的动荡使得专注于住宅地产市场的众多房地产企业开始调整战略，关注并陆续介入房地产行业的另一个领域——商业地产，并试图将“规模化”扩张战略在商业地产领域进行复制。
由于开发商或投资人通常是以持有或“售后返租”等形式直接经营物业资产，因此与住宅地产相比，一个显而易见的区别是，商业地产能给持有者带来持续的租金收入，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动。同时，持有住宅地产只是增加存货，而持有商业地产则类似一项买入期权，既能分享未来土地增值的巨大收益，又可以根据市场周期波动选择出售或继续持有——这大概是住宅地产向商业地产转型的主要原因之一。此外，作为一项能够持续产生现金流的资产，商业地产天然地具有了资产证券化的条件。无论是ABS还是REITs,都使得商业地产开发商不仅能够继续持有并营运商业地产，还能不断获得持续开发或收购新增商业地产所需的资金，因此其与住宅地产公司相比有了更多的融资渠道。特别是2010年年初，中国人民银行办公厅下发了关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》意见的通知，标志着房地产投资信托基金的初步试点总体构架已经形成。
但事实上，无论是持续的现金流入或物业期权、还是证券化的融资优势，都只是商业地产表现出的最终结果，其之所以具有抗周期性，根本原因在于对商业地产产业链中三大关键环节的控制：选址的前瞻性、设计的商业满足性以及运营的专业性。而选址取决于对城市化进程和人口迁移的城市变迁研究，定位和设计取决于对商业的理解和主力商户的要求，后期的营运则必须依托既懂地产开发又熟蕴商业规则的复合型人才，所谓“地段决定人群，人群决定产品，产品决定模式”。在上述前提下，商业地产才能表现出住宅地产所不具备的抗周期的三大产业特征：多样化的、持续的现金流入、因营运能力而导致的资产增值预期以及因合理的租期安排而提升的资产流动性（抵押、出售、“售后返租”等）。
（作者系赛普管理高级咨询师）

❽ 为什么万科最后只选择做房地产这一职业

万科最后只选择做房地产这一职业, 因为专注某个行业是一个比较好的商业策略。

❾ 对于个人发展而言，是万达好还是万科好为什么谢谢！

个人发展上，我不表示意见。
但从企业发展角度上，我个人比较看好万达。换句话说，内看好未来的商业地产容、旅游地产等多过住宅。
您看王石当年信誓旦旦地表示万科绝不做商业地产，到去年也食言了。世易时移，万科曾经颇为得意的一个案例，卖掉万佳百货，“专”做住宅，放到今时今日，也不知是何想法。

❿ 万科要转行不做房地产，到底发生了什么情况

房地产，夕阳产业了