房地产企业预收账款要交哪些税

⑴ 房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税

• 一、房地产开发企业收到预收款应该怎么开票

按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税；而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。（当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的）从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票；而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。

因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：

1. 允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。（山东、湖北、黑龙江、江苏等）

2. 房企向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。（河南等）

3. 有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。（新疆、江西等）
   

国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（8月18日颁布）中规定：……

（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。……

按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。

• 二、房地产开发企业收到预收款时如何缴税

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

⑵ 房地产企业收到预收款如何计提预缴增值税

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）

第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

(2)房地产企业预收账款要交哪些税扩展阅读：

国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第三条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，

在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季度（或月）计算出预计利润额，填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函〔2008〕44号附件1）第四行“利润总额”内。

但原预缴申报表的填表说明中规定，从事房地产开发业务纳税义务的利润总额应包括本期取得的预售收入计算的预计利润。分析得知，原预缴申报表中的利润总额不仅限于本期取得的预售收入计算的预计利润，还应包括在预售期间发生的未计入开发成本的相关期间费用及税金附加。

新的预缴申报表的填表说明规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润等。

从新申报表及其填表说明来看，营业收入、营业成本及利润总额之间没有必然的勾稽关系，因此，对采用预售方式销售的房地产开发企业而言，

利润总额应包含未计入开发成本的相关期间费用、税金附加、预计利润率计算的预计利润，同时在预售收入转为销售收入当期时，还应从利润总额中减除将原已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润。

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《实施细则》的规定，缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

在预缴方式上，纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴。按实际数预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的1/12或1/4，或者经当地税务机关认可的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。

⑶ 当月有预收款有销售收入的房地产企业怎么缴增值税

房地产企业只要有收入，就应该交纳增值税及其附加税，否则就要产生滞纳金和罚款。所回以当月有预收款有销售收入答的房地产企业，要把预收账款和销售收入合并计算缴纳增值税。

计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

销项税额=销售额×税率

销售额=含税销售额÷（1+税率）

销项税额：是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额

进项税额：是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。

(3)房地产企业预收账款要交哪些税扩展阅读

《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条规定了下列7个项目免征增值税：

1、农业生产者销售的自产农产品；

2、避孕药品和用具；

3、古旧图书；

4、直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；

5、外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；

6、由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品；

7、销售的自己使用过的物品。

除前款规定外，增值税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。

⑷ 房地产企业取得预收款需要缴纳增值税吗

房地产企业取得预收款需要缴纳增值税的，纳税申报表里有个增值税预缴表，就是反映预缴增值税情况的。

⑸ 关于房地产企业预收账款，是否需要预缴营业税、企业所得税呢

你所说的是尚未办理权属转移，预收买房者的价款吧，根据新税法营业税纳回税义务发生时间规定，销售不动答产的，有合同的以合同约定日期确认收入，有合同但在合同前收到部分价款的，收到多少确认多少；以银行按揭方式销售不动产的，取得的首付款按取得的日期确认收入，其余价款在办妥银行按揭手续时确认，销售不动产适用的营业税税率为5%。
对于房地产企业所得税处理，国税总局09年专门出台了相关规定（国税发{2009}31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》），房地产收入的税务处理，分为三种①委托方式销售开发商品，按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发商品清单之日确认收入的实现②采取视同买断方式委托销售开发商品，以买断价以收到开发清单之日确认收入③采取基价加分成方式销售的按计价和协议价谁高按谁确定。你说的这种情况有两种，一是预收受托代销方支付的销售款，二是预收购房者预交的价款，都应在本月末15日内向税务机关预缴本月已收价款，再与年终5个月内汇算清缴，如果提前完成销售注销公司应与注销公司60日内办理汇算清缴。

⑹ 房地产企业预收款企业所税

你好，一.根据《国家税务总关于房地产开发企业有关企业所得税问题的回通知》（
国税发[2009]31号）规答定,其当期取得的预售收入先按规定的税毛利率计算出预计营业利润,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整. 二.所得税毛利率,
经济适用房的计税毛利率不得低于3%；
开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%；
开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%；
开发项目位于其他地区的,不得低于10%.
三.房地产企业在取的房屋预售证,收取房屋预收帐款后
（季度预交）应交企业所得税=预收房款收入额*15%（毛利率）*25%；
借：银行存款；
贷：预收账款：XX业主；
2.同时按预收账款交纳营业税费做：
借：应交税费：应交营业税
借：应交税费：城建税/教育附加费/地方教育附加费等；
贷：银行存款
3.预交所得税费用做：
借：应交税费：企业所得税；
贷：银行存款
望采纳，谢谢。

⑺ 房地产预收帐款应如何缴纳税款

根据会计制度和税法对预收账款不同要求，房地产开发企业收到预收款时，在核算营业税时通过几种会计处理方法，可以实现税金与收入的配比，保证会计信息的真实性和明晰性。

假设：某房地产开发企业A公司采用预收款方式销售不动产给B公司，销售价格1000万元。1998年2月收到B公司支付的预收款400万元；1999年1月，A公司与B公司进行结算，A公司开具销售发票共计价款1000万元，当月B公司又支付500万元，尚有100万元留待以后支付（这里仅考虑营业税，其他相关的税金及附加省略）。

[方法一]将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。具体会计分录如下。

1、1998年2月收到B公司预收款时：

借：银行存款 4000000

贷：预收帐款 4000000

2、按预收款计算缴纳营业税时：

借：应交税金－应交营业税200000

贷：银行存款 200000

3、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：

借：银行存款 5000000

预收帐款 4000000

应收帐款 1000000

贷：经营收入 10000000

4、按实现销售收入的全额计提应交营业税，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：

借：经营税金及附加 500000

贷：应交税金——应交营业税 500000

借：应交税金——应交营业税 300000

贷：银行存款 300000

上述这种会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的营业税，在会计处理中只反映已交数，未反映应交数，会造成企业一段时期“应交税金－应交营业税”科目期末数为负数。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，几年未能实现销售收入的相当普遍，倘若某企业既有正常销售计征营业税，又有按预收款计征营业税，还有多交营业税或者享受税收优惠政策需退税的。如果在会计处理反映已交数，不反映应交数，不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。

[方法二]将按预收款计征的营业税，计入“递延税款”科目。具体会计分录如下。

1、1998年2月收到B公司预收款时：

借：银行存款 4000000

贷：预收帐款 4000000

2、按预收款计提营业税：

借：递延税款 200000

贷：应交税金——应交营业税 200000

3、实际缴纳营业税时：

借：应交税金——应交营业税 200000

贷：银行存款 200000

4、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：

借：银行存款 5000000

预收帐款 4000000

应收帐款 1000000

贷：经营收入 10000000

5、按实现销售收入的全额计提应交营业税并结转“递延税款”科目，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：

借：经营税金及附加 500000

贷：应交税金——应交营业税 300000

递延税款 200000

借：应交税金——应交营业税 300000

贷：银行存款 300000

上述这种会计处理方法尽管解决了营业税的应交数和已交数问题。但是，虚增了20万元的资产和负债，而且“递延税款”科目反映的金额大、时间长，可能导致财务报告使用者的误解。

⑻ 房地产预收账款如何纳税

1、作为房来地产开发企业，会自计收入和应税收入是不一样的。
2、你不需要在会计上做特别处理，该挂预收还是挂预收，该转收入还是转收入，只是应交税金这科目是按实际应该缴纳的税进行计提、结转。
3、在税务上，应申报的金额＝按税务规定计算的应缴纳税款，即（转成收入部份＋未转收入但需要纳税的预收款）×税率
已申报的金额＝实际已经缴纳的部份，这你自己应该很清楚
已开票入库的金额＝开发票部份，这你自己应该很清楚
批准减免金额＝税务机关认定的文件上有
结算应补（退）金额＝应缴纳数－以缴纳税

⑼ 房地产公司收到的预收账款、计提税费和缴纳税费时这样做可以吗

楼主分录错误太多，特别是1.2.4完全将科目搞颠倒了：

1. 房地产企业收到预收专房款做：

借属：银行存款/现金；

贷：预收账款：XX业主；

2.按预收账款计提营业税费时做：

借：营业税金及附加（一般是按预收账款*5.6%计算，有地方差异）

贷：应交税费：营业税；（按预收款*5%计算）；

贷：应交税费：城建税/教育附加费/地方教育附加费（按应交营业税分别*7%/*3%*2%计算）

3.缴纳税款时做：

借：应交税费：营业税；（按预收款*5%计算）；

借：应交税费：城建税/教育附加费/地方教育附加费；

贷：银行存款

4.确认收入时做：

借：预收账款/应收账款：XX业主；

贷：主营业务收入；