① 从房地产经济运行过程的角度分析我国1992年和2003年后房地产经济出现的两次过热现象
11级的来报道...各位师兄师姐及老师晚上好...
② 房地产过热概念
房地产过热，就是大部分的民众都对买房的热情特别高，投回入到买房这个行业当中，由答于需求量变大，更多的房地产商会投资房地产，房地产的房价持续提高，民众购买力相对前期减少，容易造成房地产市场泡沫化，不利于社会经济的发展。
主要表现在
①商品房市场供不应求，民众购房热情高涨。
② 吸引大量社会闲置资金、投机资金、企业资金入市。
③ 房价持续上涨，价格严重偏离价值。
④商品房购买后空置率高，二手房交易火热。
⑤ 形成投机市场，泡沫化风险加大。
③ 分析92年和03-07年我国房地产经济的过热现象及异同
国家为抑制房价的猛涨势头，特别是针对个别大城市房价的“天涨”，先后采取了几种控制性措施和打击炒房的政策。这些政策实施以来，我国房地产的情况又怎样呢？
上海的房价在一系列调控措施和限制性规定之下，从2004年末的高价格下降了15——30%左右。商品楼的出售量也明显下降。但市区以内的房价依然在每平米万元左右。
北京房价因为扩大了经济适用型住房的建设，再加又是首都。对比上海去年房价的风涨可算是相对稳定的了。但北京房价特点是长期稳定地居高不下，他的平均房价也在每平米8000元左右。
全国其他大，中城市的房价，从去年到现在，都不同程度地上涨了。上涨的幅度应在10——20%之间。有些地区要更多些，比如沈阳。（因地理位置，交通，经济，商业，教育等条件而定）
我国长三角地区各城市市区房价一般在5000——7000之间。
当然，限制房价上涨的措施收到了一定成效，特别在上海。但我们也应看到上海房价的特殊性。它的房价在我国冒高也反映当地政府和有关部门在调控方面的迟钝和乏力。因此，上海房价泡沫的挤压也是应该和必要的。即使到现在，它的价格也未必完全返回到所谓“理性的回归”！程度！
上海与长三角其他城市一样，有相当多的外来购房。银行又因为房贷利润的可观，贷款中的附加好处等，不加控制地大量借贷，还有炒房者们的推波助澜，地产商人的投机欺骗，地方政府为从中获益等等原因，都使得它的房价在我国成为天价。
目前，就我国的情况看，就普遍意义来看，房价不仅不可能降反而会持续上涨。因为地价在涨，地产入市门槛在涨，成本，无论建筑成本还是所谓“公关”成本都在上升，国家在经济上，在经济增长上对房地产的过度依赖上，都不可能使令它的价格有丝毫下降，因为这牵连着众多的利益。
现在我国的房价已经远远背离了它的价值，价格中的附加值高得出奇。许多无形的社会因素占去了成本的大部。仅就商品的运行规律而言，十多年间房价大幅度持续上升而从未下降，这本身就违背了商品经济的价值运行规律。房价如果是在正常的市场环境中运行，价格怎么可能只涨而不降呢？
自然，房地产业是国家的经济支柱之一。许多行业与之关联，许多部门从中受益，
诸多原因也不允许房价下降。这些就造成我国房价收入比要远远超过国际水平6倍之多，上海，北京，深圳达到10倍。这种冒高的房价与我国国民收入形成了鲜明的反差。政府和银行出于自己的利益，在房地产开发上，在楼房建筑上缺乏完整科学的制度，无度借贷，毫不追讨，也使得房地产商们哄抬房价的伎俩得以实现。
对房产而言，国人是在用几十年的积蓄来完成一生的夙愿。所以，对房屋的需求始终是上升的，供给不会与需求持平。又因为我国经济回报率，商务回报率低下（原因多种），这使得固定资产投资中的相当大一部分都投在了房地产业。社会闲散资金也因为要保值而大量转移到房产中来。许多行业又都在分享这快肥肉，他们也在本行业相关产品上大做文章，轮番地涨价，不断促使房地产成本上扬。成本与房价的上涨，形成一股交互力量，互相促进，造成恶性循环，使房价上涨的幅度超出了常规。
目前，国内新建房产的闲置率少则20%，多的达60%。有许多小区的配套设施均不符合要求，也没能履行合同，但都在匆匆上市。业务职能部门要求不严，银行不追讨贷款，国家对闲置房产缺乏有效监管措施，也都使得房地产商乐于好大喜功，多多益善，而且不怕卖不出去，反而形成越是晚卖的获利就越大。房价的不断升级给老百姓也造成心理恐慌，他们怕越往后价格上涨越大，形成了争相抢购惟恐不及的局面。
眼下，国内对个别地区房价的抑制也是暂时的和有限的。这在实际上是通过抑制社会需求总量及限制炒房特殊措施发挥了作用。但人民对住房的需求是客观存在的。随着时间的积累，这种需求不仅不会减弱反而会上升。因此，不解决供应总量不足的问题是不可能从根子解决问题的。在城市房产建设中，应严格规定商品房，经济住房和解困房的科学比例，保证对普通居民住房的供应量，限制开发商一味追求高额利润的做法。不如此，就不能照顾平民为生活而购买基本住房的正当需求。
以往，国家对房地产开发商所做的任何规定和限制，尤其是可能降低其利润的政策，他们都成功地，有效地转嫁到消费者头上。今天，在楼房中普及大面积住房，几乎都是100平以上，而且实际使用价值明显下降许多。这种房子既降低成本又增加效益，是双向收益。建筑质量和建筑程序都在不断降低和缩减，卖“毛房”的越来越多。
国内的房地产业，经济学界应该对我国房地产的成本，价格，价值，年收入房价比，以及利润等情况，进行专门的，深入地研究，对地产商哄抬房价所引用的“比较房价”进行分析和揭露。难道我国房价还要赶上欧美才算正常吗？我国居民，尤其普通居民的收入怎么可能与人家相比呢？如此明显，荒谬的论据居然被他们拿来作无限涨价的理由？国家的物价部门不知道都是替谁干活的？如果房地产业不规范，不合理运营，我国社会和经济秩序都将严重受损，一个和谐稳定的社会将离我们远去。
④ 房地产过热会出現什么问题
房地产过热的前提是这个地区经济的高速增长。即使是在发达国家，城市里的房屋价格也是惊专人的（如属日本东京）。造成房地产价格上涨的最主要原因其实还是土地拍卖收入成为了地方政府最重要的经济来源。而随着房地产泡沫越吹越大，如果经济基础不能够尽快跟上，就会造成很多经济问题和社会问题。正如你所说的，老百姓根本买不起房子。
⑤ 房地产过热的原因是什么
政策导向失误，消费者盲目跟风、投资理念错误，潜在购买力上升。。。原因很多。
⑥ 什么是房地产过热
房地产过热 这个太难解释 简单点就是买房子的人多 价格贵 涨的快 跟着土地也贵 等等相关产业都随之 炒的热热闹闹的
⑦ 怎么判断一个城市的房地产是否过热
我国房地产业存在的泡沫问题
住宅市场化后，中国房地产业发展日新月异 ，然而发展到今天房地产业却出现了各种各样的问题，房地产市场到底怎么了？是健康发展还是泡沫严重？房价是要进一步上涨还是要适度调整？房地产泡沫问题成为目前社会讨论的一个热点。国家建设部对房产现象调查，最终得出结论是 “全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析报告》，该报告在年底的中央经济工作会议前以参阅文件的形式印发各地。报告中具体指出：当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。
局部过热苗头表现在：一是近三年房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长，为GDP平均增幅的3倍左右，且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。
房地产局部存在泡沫主要是从以下几个方面进行分析：
一：房价与收比偏高
房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，而上海、北京、广州等地的房价收入比则更高。
房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是，房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。关于居民的隐性收入，很多城市在统计数据的处理当中已经考虑到了，而工资则是我国居民最主要的收入。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化，目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的高房价。经过几十年的发展，我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入会和发达国家差不多，那时出现高房价是合理的；但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，就是一种泡沫现象。
二：房租背离房价
房价与房租比是国际上又一个衡量房地产泡沫的标准。在这一轮房价上涨的过程中，出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。但无泡沫论者却不这样看，他们认为投资房产的收益由房租和价值增值两部分组成，在房屋价值增长很快的情况下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房价和房租背离不能说明楼市存在泡沫，目前楼市还具有投资的价值，因为房价会进一步上涨。然而房屋的价值只不过是未来现金流(房租)的一个贴现，在利率不变的前提下，房屋之所以会增值是因为租金上涨或预期未来租金会上涨。脱离租金单炒房价就是房地产市场形成泡沫的一个典型机制，房地产市场投资变成一种“零和博弈”，必须依靠新资金的不断注入才能维持房价上涨，一旦资金流中断，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投机者就要承受所有的损失。
三： 房价上涨是成本上涨造成的吗？
目前有种观点认为这几年房价的快速上涨，并不都是投机炒作造成的，而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计，从2001年到2004年上半年，钢材价格上涨了50%左右，混凝土价格上涨了60%左右，仅此两项就使得房屋开发成本每平方米增加了100多元。其次，根据新修订的《城市居住区规划设计规范》，新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高，这必然也增加了开发成本。更主要的是，这几年随着土地市场的改革深入，“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式，使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨，这和楼市泡沫没有关系。
但是上述观点颠倒了房价和成本的因果关系，并不是成本上升推动房价上涨，而是房价上涨导致成本上升。房价是由房地产市场的供给和需求状况决定的，这次楼市泡沫的直接原因就是投资性需求比例过大，开发商和投资者哄炒房价。房地产市场的过热使得钢材和水泥出现短缺，价格大幅上涨。特别是土地，不是土地价格决定房价，而是房价决定土地价格。房价的一路上涨使得开发商纷纷加大开发规模，对土地的需求增加，造成地价上涨。事实上很多开发商2001年和2002年销售的房屋，甚至目前上市的许多楼盘，土地都是上世纪90年代末通过协议方式低价获得的，房屋的成本很低，但由于市场需求增加了，他们照样高价出售；反过来，开发商现在高价得到土地，如果一旦需求出现逆转，他们照样只能赔本售房。所以，所谓的成本上升带来楼市价格刚性，只涨不跌，是没有根据的。
四：房地产业需不需要宏观调控？
专业者对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行，对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满；他们希望中央政府加大宏观调控的力度，特别是中央银行应该通过提高利率，挤压房地产市场的泡沫。加强宏观调控:首先，宏观调控挤压楼市泡沫不是为了打压房地产业的发展，而恰恰是为了房地产业长期健康稳定的发展；第二，房地产市场不是一个像食品和服装这样的普通商品市场，而是一个受到土地和资金严格限制寡头垄断市场，应当而且必须由国家加强调控和管理，土地市场的规范和金融改革的滞后是这次房地产泡沫深层次原因，这两个问题不解决而让房地产业自由发展只会带来市场的大起大落，不利于房地产业本身健康发展，也会给国民经济带来巨大的负面影响；第三，目前房地产市场的泡沫是客观存在的，如果我们害怕泡沫破裂的不良后果而不进行调控，只会让问题愈演愈烈，最终给国民经济带来毁灭性打击。不能让房地产泡沫“要挟国民经济”，必须及早防治，一点一点地挤压；第四，从过高房价中获益的是开发商和炒房者，普通居民并不能从中获益。对于城市里只有一套房屋自住的普通居民来说，房价涨了，他们不能拿到市场上套现；房价跌了，受影响的只是那些开发商和炒房者，普通居民的居住条件并没有恶化，倒是有可能进一步改善居住条件。对于那些想要买房还没有买房的居民来说，则更是希望房价能降下来一些。
因此加强政府的宏观调控我国的房地产泡沫短期内破裂的可能性很低。首先，房价持续上涨并不意味着泡沫风险。房地产市场的需求依然旺盛，持续增加的购房需求势必推高房价，房地产的投资由商界人士主导，即使国家持续加息，“炒房者”也有足够的能力应对按揭成本的上升。其次，政府的宏观调控将抑制房地产泡沫，我国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。更为重要的是，人民币是否升值、何时升值将对房地产泡沫起到“导火索”作用。目前相当多的国际游资在我国炒卖房地产，其根本目的是博人民币升值。只要存在升值的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。另一方面，如果人民币升值已确信无望，游资会纷纷流出中国，大大增加泡沫破裂的风险。
所以，就目前我国房地产的发展趋势来看为了预防房地产泡沫的破裂和发展过快的问题必须加大政府对房地产业的宏观调控出台各种措施强有力的保证其健康有力的发展。
⑧ 分析：房地产市场是“泡沫”还是“过热”
刘洪玉 郑思齐 沈悦 中国房地产市场目前的现状，正引发产业界、学术界的许多争论。有人认为，房地产泡沫初露端倪；也有人认为，目前房地产价格与价值比没超过“2”，不是泡沫，但存在着房地产热。这种争论源自于近几年中国房地产市场的蓬勃发展。但房地产开发投资对GDP增长贡献率的提高，也带来了另外一种担心，即中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房 地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。 部分城市过热而非泡沫经济 从全国房地产价格的变化看，从1998年到2001年，我国商品房和商品住宅的价格上涨率在-0.5%—4.9%之间，远远低于同期8%左右的GDP增长率。表明商品房价格的变化从总体上看没有脱离实体经济的支撑。因此，从总体上看，中国不存在房地产泡沫现象。 房地产市场中的过热现象，主要表现为部分城市供给过热和资金大量涌入的经济泡沫。一些城市尽管其商品房空置量在不断上升，但房地产开发投资和住房投资仍保持高速增长；越来越多的城市纷纷瞄着“国际化大都市”或“中心城市”的光环，进行非市场力量推动的城市CBD建设；房地产企业异地开发，上市公司、非房地产企业纷纷涉足房地产开发；许多城市至今没有有效的土地供应计划，盲目供应土地，与开发商的圈地运动配合默契；盲目追求豪华高档，每套千万元甚至上亿元的别墅、豪宅不断涌现，脱离实际使用市场和产业的支撑，盲目建设超豪华写字楼、酒店和零售商业设施；房地产开发过程中的概念炒作远远胜于追求实质等等。 尽管目前房地产市场上真实需求的力量远远大于投机需求，房地产业只是存在着部分经济泡沫，短期不会上升到泡沫经济的程度，但必须警惕房地产业出现泡沫经济。尤其是上市公司以涉足房地产投资为目的的频繁重组、外行不断加盟房地产业、外资金融机构的介入，都有可能给房地产业本来已经存在的经济泡沫源源不断地注入空气，促使其形成泡沫经济。因此，政府必须采取必要的措施来加以防止。 抑制过热对新兴市场更重要 尽管一定程度的过度开发是房地产周期循环中的正常现象，但如果采取合理的抑制措施，往往能够减弱周期波动的剧烈程度，并防止市场向房地产泡沫发展。这在新兴的房地产市场中尤为重要，因为在这些市场中往往开发投资的回报率会偏高，而房地产开发融资的渠道又很单一(只从银行贷款)，且市场信息透明度差。在这种情况下开发商做出非理性预期的可能性更大，房地产贷款的高回报也会使银行低估风险而且放宽贷款条件，过高的财务杠杆又会鼓励开发商进行投机性投资并把过多的风险转嫁给银行，社会上的游资也会被房地产开发行业的高利润所吸引而进一步导致投资过度。所有这些因素都很容易引起信贷膨胀，更多的资源持续向房地产行业集中。过度集中会带来高风险，在理性程度不高的市场中自我调控的机制较差，发展为房地产泡沫的可能性也较成熟的房地产市场要大。 多种措施抑制过热 抑制房地产市场过热现象，防止演变为房地产泡沫的主要措施应包括： 有效控制当前和潜在的土地供应。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台后，各地先后出台了停止协议出让国有土地使用权，由政府统一收购、储备、开发和出让的有关规定。大批开发商争先恐后地赶在截止日期前到计划管理部门申请开发项目立项。 对房地产企业的圈地行为进行监管。至少有四种力量在推动企业的“圈地运动”，推动大量土地进入开发商的土地储备库。第一是上市公司需要业绩，第二是房地产企业需要提升自己的竞争力，第三是地方政府的政绩冲动以及财政需要，第四是宏观理念，从政府领导到经济学者乃至舆论宣传都认为我国应当加快城市化的进程。因此必须对企业的圈地行为进行监管。建议政府建立市场准入制度，政府土地出让不能仅仅是价高者得，政府也要尽量减少大宗土地的出让行为。 此外，还应加强银行系统对房地产贷款的监管，提高开发商的自有资金比例，并建立有效的风险管理机制。拓宽房地产行业的融资渠道，改变只能从银行贷款的单一融资体制，分散风险。
⑨ 国家对房地产的宏观调控政策有哪些
1.银根紧缩是下手最狠的（限制了房产商借钱的数量，一年国家只发2000亿的贷款回）
2.土地出让答金并未下调（也就是说开发商不能乱拍地了，两年内不开发，土地要无偿还给国家，而且这两年内高昂的土地出让金也让开发上捏了一把汗）
3.指定节能型材料（这个明显是亏本的，不过政府说要用，7年里是可以收回成本，但是在资金留如此强大的现在，谁希望等七年才捞回本钱呢）
4限制了股权融资（也就是说不让房产商抛出大量的空股在市场上（小非），在一定程度上也限制了房产商的融资流）