⑴ 房地产前期开发流程要详细的、
给你复制一篇很有用的文章吧。 字数太多，我发个地址，你去我QQ空间看详细的吧。http://user.qzone.qq.com/25030613?ptlang=2052 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有...关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。 下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。 在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用
⑵ 初入房地产行业要注意什么
要注意两个点：1。把每一位客人都当做为亲人，亲人购房时你是什么心态的，带客时你就用什么心态对待。2. 让客人明白，没有最好的房子，只有最适合他的房子。售楼精英无一例外的具有以上两个共通点。
⑶ 作为一个初入房地产销售人员应先了解哪些东西
有效售楼人员的基本素质与条件 1．外在形象有可信度 2．一定的专业背景和市场专知识 3．人缘好属人气旺 4．成就动机高 5．对工作有宗教般的热情 6、有房地产销售经验 7．创造性思维方式 8．不是朝三暮四的“聪明人” 9．不是逆来顺受随遇而安的人 10．是善于倾听的洞察者 11．是善解人意的人 12．灵活的应变能力 优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。内在素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯；④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；⑦判断力与常识；⑧对客户需求的满足，以及发自真诚的关心；⑨悟性；⑩说服能力；⑩机警善变；⑩忍耐力强，精力充足，勤勉过人；⑩见人所爱，满足其要求；⑩乐观，富创造性；⑩记忆力；⑩顺应性。外在素质有：①善于接近顾客，引起顾客的注意；②善于表达自己和有关商品；③善于激发顾客对商品的信心；④善于唤起顾客对商品的占有欲望，并博得顾客信任；⑤把握顾客占有欲望，促成购买。
⑷ 我要找房地产方面的实习，该怎么办
1、保持充足自信并作好准备,机会永远留给有准备的人.
2、修饰以下自己,让自己至少看上去像个职业人士.(很多人比较鄙夷装蒜,其实如果你能装一辈子也就成功了最后!)
3、认真分析自己知识,背景,能力,爱好,性格等,给自己做好规划然后确定自己的职业目标。
大公司选行业，小公司选老板。(选择的技巧留给大家一起探讨)
4、做好一份正式的Curriculum Vitea简介明了,这是留给企业招聘这的第一印象。
5、投放你的CV前一定要尽可能多了解这个公司的背景,业务,企业文化等内容。
6、见企业HR前一定要面带一付灿烂的笑容,没有人愿意跟消极的人在一起工作。
7、面试期间一定当着面试官的面把手机关机,当面试官的电话响起的时候一定要礼貌的把电话提他(她),耐心等他处理完在继续面试。
8、面试完，走出会议室一定要轻轻把门关上。同进会议室前一定要轻轻窍门一样。
9、面试结束后一定要向面试官要一下联系方式，以便以后询问结果。
10.回去后，一定要及时向面试管发送一封感谢信：谢谢他给你见面机会，并真挚表示非常愿意为贵公司服务，并把自己在公司工作的规划报告递交一份(一定要写的真实，不要虚夸)。
以上是比较小的细节，职场如战场，变化无常。具体情况要以不变应万变。好好把握自己的未来，机会永远留给有准备的人！祝愿大家工作顺利，事业辉煌！
⑸ 想进入房地产开发企业，刚毕业，没有经验怎么办
没有经验没什么可怕，你刚刚毕业可以慢慢学习啊，只要肯学，没有老板会不喜欢这样的员工的呀 来自职Q用户：张澎
⑹ 一个房地产新人初入行要知道什么
不知道您是从来事房地产自哪个方面的，销售？策划？平面？市场？等
新手一般需对行业基础术语、定义有个清楚的认识，房地产而言：建筑面积、容积率、建筑密度、底层住宅、小高层住宅、高层住宅、独栋别墅、联排别墅、公摊、单价、总价、套内面积、用地面积、红线等基础概念需清晰，有利于快速成长。
当然，如果有提供从事的岗位信息，可建议针对性学习内容。
⑺ 初入房地产工作
置业顾问，也就是二手房地产中介公司吧，
能力要求： 形象好,口齿伶俐内, 反应迅速，思路清晰；愿容意接受挑战，具有出色的沟通，领悟，执行能力，具有亲和力及独立的工作创新意识，团队感强。另外还要有上进心！能吃苦！
其实主要还是对你的口才、随即应变、思路、承受压力等这些方面的能力有要求，至于你说读的不是房地产行业那都无所谓的，因为你做置业顾问对专业知识要求不是很高。
这里有一个建议，如果你要进入一个行业，那么你就要从最基层一点一点做起，多打电话进行电话销售，多跑楼房，熟悉楼房，只有你在这个行业有了非常丰富的经验，你的收入才会越来越高，刚刚入门不要想就能在这个职位上获得高薪！心态很重要！所谓行行出状元，我身边也有朋友做这行的，有时做得好月入过万不是问题，不过压力确实比较大，通常工作应该是每天12个小时的，节假日是最忙的。祝你成功
⑻ 我刚刚进入房地产应该怎么做
你学来的是装潢设计，可以源在很多地方有用的，而且你现在工程部，正好是了解房地产开发流程和实施过程的机会；没有事情的时候多看看工程图，旁听参加一些会议；跟工程师去看看现场；不懂就问，做事先做人，只要虚心学习，真诚待人，再根据自己的性格和能力，制定适合自己的短期和中期职业发展目标。我相信只要你努力，凭你叔叔的关系，你会比其他的同龄人有更多的机会，你以后的职业发展方向也会很宽的。 追问： 那我应该怎么做捏·
先工程图看不懂啊！
怎么办``` 回答： 工程图看不懂,那就多问呀，多学呀，网上也有很多制图方面，可以自己学习，不懂就问呀，人家学文科的销售人员为了卖楼都要学会看图，你学装潢设计的本来就有基础，应该能够看懂的。我感觉你是由于家庭条件好，没有压力，就没有动力；天天无事也无聊。有时间自己静下来好好想想吧：自己能干什么？喜欢做什么？怎么做？将来要做什么？根据自己的性格和能力，制定适合自己的短期和中期职业发展目标，然后找时间跟你父母或者叔叔商量，也许他们会给你好建议，但主要还是靠你自己，没有人能够代替你去做事情，最多只能给你一些建议。
⑼ 初入房地产行业的实习生该如何规划自己的职业生涯
我想你肯定没有目标，如果真是这样，那你只能慢慢的在工作中寻找自己的目标，有了专目标，才谈得上规划属职业生涯。
建议你在工作中不要挑活干，要认真对待每一件事情，不管大与小，因为你不知道自己的目标，所以哪怕是不起眼的事情，也许会对你产生重要的影响