A. 如何在房地产工作取得成功，业绩突破
房地产商品投放市场进行交换需要通路，营销学称为营销渠道。
房地产营销分为房地产直接营销和房地产间接营销。在现行的我国房地产营销渠道中，直接营销渠道仍是主导的营销渠道。著名企管专家李绘芳老师房地产直接营销的优缺主要有以下几点。
一、直接营销的优点：
（1） 房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。
（2） 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。
二、直接营销的缺点：
（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。
（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。
房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。李绘芳老师认为间接营销的优缺点主要由以下几方面。
一、间接营销的优点：
（1） 有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。
（2） 有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。
二、间接营销的缺点：
（1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，往往会增加时间成本，减少项目开发利润。
（2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商销售费用如佣金的初衷，是希望代理商能在较短的时间内帮助发展商取得更高的销售利润，这样即使利润分流也理所当然。
由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以BIMC品牌整合营销传播机构总裁黄相如探索出第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。
李绘芳老师认为房地产营销的特点主要由以下几点：
（1）房地产市场营销是市场营销分支
房地产市场营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人或集体交换产品和价值，获取所需物品的社会过程。房地产市场营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效的提供住宅、写字楼、商业用房以及厂房、仓库等房地产商品和与此相关的服务来满足消费者的生产或生活、物质或精神的各种需求，从而获取利润的商务活动。
因此，市场营销的一般原理及其策略能在房地产领域得到很好的应用。同时，房地产市场营销又区别于一般市场营销而成为市场营销的一个分支，这是由于房地产商品具有其独特经济特征及运行规律所决定的。
（2）房地产市场营销和法律制度密切联系
房地产商品的产权观念特别重要。房地产商品使用周期民，同一商品在其生命期内，产权可能多次转移，房地产市场营销中存在增量房与存量房产同时在市场上流通的情况。在法律上房地产的使用权和所有权可以分离，所有权者可将使用权以出租的形式出让给第三者使用，因此，房地产市场营销在流通形式中除可买卖外，租赁也是常见的形式。此外，房地产经济活动中房地产商品的使用权和所有权还可用于抵押、典当、信托等，在房地产权属登记、转移等方而，都需要法律提供保障，所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。
每一种营销都有自己独特的技巧。就房地产营销而言，李绘芳老师认为主要由以下几方面技巧：
1
注重积累实际资料
因为房地产市场的行情是不断变化的，所以，积累资料非常重要。投资者如有必要的话，应该对您感兴趣的房地产资料不断积累，以分析该房地产的价格趋势，从而为适时购买房地产奠定良好的基础。
2
注重积极实践经验，并融通理论来指导实践
购买房地产，是项实践性极强的活动。购买者必须积极参与购买房地产实践，从中培养购买修养，总结实践经验，并辅之以理论指导，这样在房地产市场上才能不犯大的错误。
3
掌握房地产节奏
虽然房地产市场长期价格趋势是上升的，但由于各种条件变化，其价格也是波动频繁的，短期内还会有下跌的趋势。因此，要把握住房地产市场价格节奏变化，不要操之过急，以避免不必要的损失。
4
抓住主要矛盾
在购买房地产的整个过程中，充满着各种矛盾，如政治和经济因素，盈利和供求关系的矛盾等。房地产购买者应对各类矛盾的作用程序进行衡量，从中找出主要矛盾加以解决。这样才能在复杂的因素中找出决定的因素，从而解决购买者主观愿望与客观实际的矛盾，为购买房地产进行最后决策。如在整个政治经济环境比较稳定时，购买者应注重考察房地产业的变动和市场趋势，反之，如果经济环境不稳定，购买者就应及时分析经济形势，做出正确的决策。
5
做到基本正确
美国著名经济学家西蒙，是决策论的著名代表。他在论述决策的原则时指出，决策不可能实现最大化的原则。所谓最优、最好的方案，只不过是一种理论上的抽象而已。所以，在进行决策时，只要采纳一个“令人满意”的方案即可决策。
西蒙的这个“实惠”决策理论，应作为房地产购买者决策时的一条基本原则，因为多种因素的作用，使您在购买过程中想要作出非常精确的分析是不可能的，购买房地产本身就带有冒险的味道，所以在进行分析决策时，就要本着“基本正确”的原则，当机立断，迅速交割，如果您死守教条，在良机面前犹豫不决，就可能使您失去机会，更何况，您根本做不到完全正确的分析。
6
增强信心，胜败如往
信心在房地产购买交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正确决策，果断出击，否则，不战自败。无论胜利与失败，都要保持一个平常心，一如既往，这样，您才可能在房地产市场上立于不败之地。
7
知已知彼，百战不贻
房地产购买者兴驻要深入了解地产公司，地产开发商的情况，而且要了解竞争者的情况。这样，您才能在房地产交易中灵活自如地应付突发事件，减少风险损失。
B. 房地产业务员如何提升业绩
你好,感觉做好平时细仔工作,认真跟客户,加强网络和上门客户来源,增加成功率.
C. 如何提高销售业绩的五种方法
第一种：打折促销
这就不过多赘述了，日常营销中最常见的一种手段，它的优势有很多比如见效快、增加短期内销量、增加消费者购买数量、对消费者总是有不断的冲击诱惑力等等，当然它的缺点也是显而易见的了，比如时间久了成本受不了、并不能真实的增长销量、导致产品给客户印象低廉且很难恢复原价，所以小活动做促销怡情，总做促销就恐怕要“伤身”了。
第二种：赠品
这种方法也是相当常见的了，它的优势就是吸引新客户尝试购买，吸引老客户二次消费，通过赠品让用户对品牌有概念，可以帮助与竞争对手起到一定抗争作用，但是相对的缺点也不少，如果赠品劣质的话反而营销品牌形象，赠品可能会增加一定成本，赠品可能不是所有消费者都认可的……具体什么时候使用还是要具体情况具体分析。
第三种：退费优待
这种方法一般比较适用于吸引新客户试用，费用成本相对较低且有助于收集客户资料是它最大的优势，不过缺点就是对消费者可能吸引力不足……每个行业都有自己的特性，不是所有方法所有行业都通用的，具体还是要看情况。
第四种：优惠券
也是日常促销手段之一，它的优劣势大家应该都很清楚了，我就不过多赘述了，简言之就是有名气的品牌用它比较合适，新品牌用它可能效果并不是很好，或者用户粘度比较高的品牌也可以用它，怎么说呢就是优惠券取决于用户态度。适当给老用户发一发还是没问题的。
第五种：合作促销
这就不用多说了吧，就是寻求三观一致的合作伙伴互惠互利合作共赢。唯一的缺点就是找到三观一致的合作伙伴比较难……
第六种：免费试用
这在日常营销活动中也是非常常见的一种营销手段，消费者对免费试用还是接受度很高的，可能有些用户在试用过后就直接购买了，而且可以“撩”到精准的客户哦！缺点嘛就是成本会高一些，而且对活动过程的控制有一定难度，不过效果还是挺可观的。
第七种：抽奖模式
嗯，线上线下用户都比较喜欢的模式，优势就是宣传覆盖面广、有助于销售、可以直接吸引用户关注，引导新用户下单够，促销老客户二次购买等，劣势嘛需要投入较高的成本，无论是宣传推广成本还是奖品成本，很难预估活动效果，对新品牌的推广可能效果不会太好，不过营销还是应该积极一些，抽奖活动其实一年做不了几次，即使是新品牌也是可以适当的做一做的。
第八种：有奖竞猜
这种和抽奖模式类似，不过对于品牌宣传会很有利哦，一方面可以增加广告的吸引力，另一方面是可以针对特定人群来制定这个活动，以此提高这类人群了解产品的兴趣，劣势嘛就是可能会精准度不够，竞赛类活动创新起来有难度，对销售并没有实际意义上的帮助哈。所以做品宣可以适当用用有奖竞猜这个营销手段，
第九种：公关赞助
很好理解，就是品牌方赞助一场活动，优势就是可以快速提升品牌形象和知名度，创造有利于被人知道环境，劣势就是需要等待时机，且对活动组织能力有一定要求，并且投入成本会比较高。这种方式更适合具有一定市场规模的中大型企业了。
第十种：会员制度营销
现在我们做什么都需要办理会员，每个线下店铺商场都有自己的会员制度，所以会员制度也是时下非常流行的一种营销手段，因为它的优势不仅是可以培养用户对企业的忠诚度，还可以增加营销竞争力，不过会员制度也有劣势就是回报率可能不是很快，且费用成本比较高，效果也没有保证。不过一旦用户忠诚度培养出来了，那么后期效果还是非常可观的，无论是销售还是品牌宣传。
D. 房产销售怎么快速提升业绩有什么技巧
心里暗示自己很重要，销售是有流程的，每次出去之前在心里暗示自己回我是开发新客户答的高手，我是产品介绍的专家，每个客户都很愿意购买我的产品，我能解决客户的任何问题，我能给我的客户最好的服务。我能在任何地方卖任何东西给任何人。再有就是要自信，专业正面的形象，专业的知识，如何跟客户建立信赖感，每个方面都有流程，去多学习一些销售知识，在通过实战，收获很大，这是一个熟能生巧的过程，也要看个人的悟性。
E. 我是刚做房产销售的怎么才能提高业绩那
第一招：自信的人，勇敢的心
作为企业人中最具骁勇善战气质的销售人员，十分的自信和一颗勇敢的心，是业绩增长的不二基石。
第二招：服务至上，仁者无敌
水滴石穿。正如很多人已经在琢磨的一样，业绩的翻倍从来不会无缘无故。也许很多人可能无法理解为什么价格贵5%，客户还是愿意从他们那边处拿货。这就是服务的魅力和附加值，其对促成销售有时候会有独特的效果，甚至是价格也无法代替的。
第三招：因为专业，所以信赖
什么样的人最好做生意？被尊重的人。是的，当你赢得了客户的尊重，生意也就成了一半，至少同等前提下比竞争对手更有胜算的把握。被尊重其中有一点，就是你要是这个行业的专家和权威，并且客户可以从你的专业中获益。这样你的专业，会让客户更加信赖，并且围绕在你的身边。
第四招：大练锁功，巩固阵地
危机下的市场，客户弥足珍贵。而且从开发顾客的成本角度来讲，锁住老市场和老客户的成本，远小于新开发新市场和新客户的成本。对于不能再提高的老市场，要巩固，不能滑坡；对于老客户，要锁定，避免被竞争对手挖墙脚。虽然一些老客户的有的拿货量有所下降，但是只有主战场稳定，后院不失火，后面的远攻策略才有意义。
第五招：普遍撒网，重点培养
确实，我们要承认开发新客户是一件花费功夫较多，但却有时候是收效甚微的工作。但是如果不花这功夫，那就意味着彻底失去了新客户的机会。这样的工作，有时候需要一种精神，只有你坚信能成功，你才会激情百倍地去做，并且为此绞尽脑汁。
第六招：薄利多销，积少成
不可否认，价格是硬道理，更何况在危机下的市场时期。即使是品牌-全球品牌网-享誉全国的企业，市场有时候也只在你放下身段的时候才买账。
F. 如何提升房产中介业绩
街上的门店各有各的商品，面包房里飘溢着浓香的面包味道，商店的橱窗中摆着各式美丽的衣衫，可是在街上的房地产中 介的门店，只能看到几台电脑和穿梭的身影。没有可以出售的有形产品。经纪业的产品是什么?是靠为买卖双方提供信息、并进行信息匹配、通过专业的服务促成买 卖双方的成交，从而获取佣金收入。可见经纪业的产品是无形的，是生产与消费同时发生的。所以门店作为信息、谈判、成交、品牌展示等经营场所其管理是非常重要的。目前我国的房地产经纪行业主要是以店面的形式为主，所以门店经营管理的好坏直接反应着企业经营的优劣。门店作为贴近消费者、经受消费者甄选的场所是一个企业在商场上驰骋的前锋部队。" i1 M" d1 T q8 q6 f0 G# J, X# J* H4 d" s"门店的业绩提升主要围绕这几个方面展开：一、人才是核心竞争力，选对人成功一大半在门店的日常业务流程中，对于房源客源、市场等信息的收集依赖于经纪人的勤奋工作。在谈判成交中需要的是经纪人的谈判斡旋能力，在法务代书、按揭贷款中需要的是经纪人的专业知识，完善的售后服务需要经纪人的热情与专业性。所以每一单业务的完成均离不开经纪人的辛勤劳作。在人才的招聘及运用上，作为企业的经营者：首先要有正确的心态：尊重人才、爱护人才，员工的工作做得开心，才能为企业创造更多的利益。2 l% R, R＋ \! s1 B" G". k- m& G2 U& } R: n! n( c其次在用什么样的人，哪些人适合从事这个行业，哪些人性格比较适合企业文化，在人员招聘中应该具有明确的标准，这样才有可能在合适的时候将合适的人放在了合适的位置上。1 o7 u1 `. ? r* ?, ^( ~0 @, }8 d＇ H8 u3 v* R- Z4 v$ W! ~最后，在进行人才招聘的过程中为了保证招聘的效果：要具有有效的工具、设置完善的招聘流程。二、教育训练和辅导P- w9 u# g""房产经纪行业目前没有一个学校可以提供现成的对口的人才。如何培养优秀的房地产经纪人?也是对企业经营和竞争力的一个考核标准。目前有很多企业因为人才的瓶颈，影响到了企业的扩张速度，作为一个优秀的房地产企业应该给员工进行适当的有效培训：使之成为一个具有丰富专业知识、正确工作态度、高度工作技巧以及良好工作习惯的优秀经纪人。& ^1 ^7 D p* m7 ]) p6 Y三、店长决定输赢，换句话讲“店长为店的灵魂” 一个店长既是管理者又要是业务的高手；一个优秀的店长必须具有敏锐的嗅觉，只有这样他才会领导团队进行有效的开发、获取客户、成交，有志向的人才会有上进的力量。店长作为公司承上启下的管理阶层，要具备强而有力的执行力，因为店长还肩负着培养人才的使命。身为店长自己是业务高手是远远不够的，他还要有出色的带教能力、具备开发、销售八大步的授课能力。店长与员工朝夕相处对于员工的喜怒哀乐了如指掌，面对各种情况要发挥领导魅力，能够适时激励员工。另外开店做生意各种突发事件会时有发生，所以店长需要能够妥善处理各种事件，需要他了解人性，能预防及排除各项纷争。, A1 ^1 p% q1 b" q"四、建立良好的店头文化. q$ D, U0 i9 d9 y/ f0 D6 p4 H员工工作开心与否，与一个良好的工作氛围是分不开的，所以整洁的店面、大方得体的服装仪容不仅可以吸引客户驻足，也展示着员工愉悦的精神面貌。在员工之间是否设立正气：同事之间、客户之间是否讲究诚信、只有在房地产经纪人和客户之间建立了信任的关系，房地产交易才能进行，树立每一位员工之间的自我驱动力， 能够使成功的销售人士不断积极进取；具有一种追求成功欲望，人的欲望是无穷的，关键是君子爱财要取之有道。另外，每位员工是否具备了服务意识(对内部客户 与对外客户之间的服务)我们的产品就是提供服务。每位员工是否具有精力，因为房地产交易日日夜夜随时可能发生，经纪人员必须要有随时投入工作的能力。这些文化氛围是时时体现在业务中的，员工的举手投足应散发出专业的气质。要能给客户于专业到位的服务。五、明确的工作目标在管理学中强调的一种重要的管理方法就是目标管理。有了明确的目标员工做事才有压力才有方向。房地产经纪行业是靠员工的服务产生价值的，所以对员工的工作量管理是非常 重要的过程管理。作为店面日常管理一个最重要的工作就是对工作量的设定与实施。一般经纪企业让业务人员填写工作量记录表，对于工作量的考核一般为：1．日工作量：陌生拜访、派报量、回报、电话量、带看等内容；2．周工作量：开发件数、带看件数、价格变更等工作事项；3．月工作量：成交件数、业绩收入等等工作。也就是一般企业中的日报表、周报表、月总结。`; ~- u7 m# z! @; e/ j对于店面管理一般具有严格管理的工作流程：1．每日工作流程：早会计划、中午督导、晚会审查、今日事今日毕、下班；2 v$ w( ]- L# @8 Z7 \. V( i2．对于每周一般门店都有例会制度，在例会上讨论每周的工作进度，包括本周的带看次数、派报量、电话量、回报记录的检查、周开发件数等数据的分析找出原因解决问题。对于下周的工作列出计划：比如说本周的训练主题、与人谈话、工作重点。3．每月的工作进度：月的成交件数、月的佣金收入、下月重点房源、下月重要客户。一般举行有总部人员参加的隆重的月会，对于本月工作回顾找出不足之处，绩优人员表扬、并列出下月的工作计 划、下月的教育训练计划、对于达成目标的员工进行嘉奖一般采取领取现金的刺激方法、这样对其他员工可以起到示范作用。六、有效激励的薪奖制度及晋升制度合理的奖励制度对业绩的促进作用还是至关重要的，所以建立房地产经纪人员的奖金制度一般遵守如下原则：j1．多劳多得，经纪人的付出与收入应该是成正比的；只有经纪人对客户辛勤劳动、周到服务才可以促成成交，付出才可以得到反馈。2．简单易算，让大家可以看得到奖金的数额。今天都做了多少单就有多少钱进口袋；在房地产经纪企业中往往会出现月底几天的业绩比月初月中都好的现象；这就是很多经纪人想着月底要拿佣金了，算算自己的金额要是成交一单就会拿得更多。会比以往更加勤奋。3．公正合理：奖金的发放要力争做到公证合理，尤其对于前端业务人员和后台支持人员的奖金发放比例；要既能促进业务的服务，又要促进人的积极性。让大家感觉到公平合理。$ V& R3 Q2 ]! ^＇ B& R* }4 _＋ B4 A! I2 ]＋ U, D: d, _＇ j七、及时发放奖金/ A3 J% d# J＇ ^* Y q# ^/ e" ?* x" E. B% H! ^. y对于员工的奖金一定要及时发放，对于员工的积极性是非常有好处的。目前现存的房地产经纪企业中存在三种奖金发放形式：第一种高薪低奖；第二种低薪高奖；第三种无薪高奖。以上三种发放方式各有千秋，具体采用哪种发放方式要从企业文化、市场所处阶段等多种因素考虑，从实际出发。在房地产经纪企业中，让经纪人赚 到钱是一方面，为优秀的经纪人提供明显清晰的升迁管道也是非常重要的，在房地产经纪企业发展过程中对于人才的需求是不断的。所以就是这种愿景使我们所在的每一个员工心中充满希望：只要我做得足够好我就可以有机会做店长。这样每个人在工作中严格要求 自己、在为企业创造价值的同时也在注重自身素质的提高。果然我们38位员工都成为了优秀的员工。所以企业应该为员工提供符合经纪人的生涯发展规划。门店的管理因为是分散在各个大街小巷，对于公司总店来讲是属于分散管理，所以针对门店的分散性如何进行有效管理尤其重要。只有每个门店业绩出色企业才会实现利润及市场占有率等各个目标，只有企业有发展才有每个员工的发展机会。
G. 怎样提高销售业绩
·销售人员是公司形象的代表；（和谐的五官、亲切的表情） ·销售人员是公司经营理念的传递者（嘴巴）； ·销售人员是客户购买公司产品的引导者； ·销售人员是将产品推荐给客户的专家（嘴巴）； ·销售人员是将客户意见向公司反馈的媒介（耳朵、嘴巴）； ·销售人员是市场信息的收集者（眼睛、耳朵、鼻子）。 要想提升销售业绩，我觉得最重要的是不断地学习，从书本上学、从课堂上学、从别人身上学、从自己的工作经验中学，总之要抓住一切可以学习的机会来学习，而且这种学习的热情要贯穿我们的一生。因为作为一个优秀的销售人员来说，需要掌握的知识实在是太多了，所涉及的领域也很广。例如：服务行业、建筑行业、金融行业、法律知识、人文知识、风水知识、市场营销学、心理学等等。我相信当一个人拥有了丰富广博的知识后，他的言谈举止自然会大方得体，优雅自信，这样的销售人员在向客户讲解销售楼盘时，必定会赢得客户的信任和尊重，销售的成功率自然就大大提高了。 其次，在每天的工作中，要制订个人的工作计划和工作总结，根据第一手的资料来分析客户购买心理，要善于不断地总结工作经验，有意识地训练自己的销售技巧。也可向同行同事学习，取长补短，做一个善于思考的人，这样日积月累地不断进步，销售业绩也会渐渐地得到提升。 在这里，我没有提出更具体或更快见效益的方法来提升我们的销售业绩，并不代表我不重视实战的操作技巧。而是因为：我认为要想获得长期可持续的个人发展，仅仅通过短期的强化训练是不可能起到根本作用的。“捷径”只能带来短期的利益，不会取得持久的成功。在市场经济向知识经济过渡的今天，知识是我们手中制胜的法宝，学习即是我们一生当中最大的事业！ 任何一种产品价值的最终实现都离不开市场营销。而对于房地产商品而言，由于其开发周期长、投资大，合理、高效的营销方法更成为房地产开发经营成败的关键。目前，国内主要城市的房地产营销已经完成了从90年代初期的粗放式经营向强调个性、强调针对性的专业化操作阶段的过渡，而且随着市场竞争的不断加剧，如何准确地把握市场动向、提高自身的营销水平已经越来越引起开发商的重视。 销售是营销的最终目的，但营销的成功与否却不仅仅在于销售技巧的提高。下面分别就产品特色、客户沟通和团队协作这三者对营销水平的影响进行进一步的探讨。 产品特色 传统的4P理论认为市场营销的关键在于四个基本要素: Proct(产品)、Price(价格)、Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)。其中产品又是其余三要素的基础。产品特色是专业化营销的重要组成，是使一个公司的产品区别于其竞争对手并最终赢得客户的关键因素。由于房地产开发周期长、投资大，其产品特色的构成较为复杂，包括价格、位置、户型、环境、配套设施、物业管理等几个基本方面。一般来说发展商在购得土地后，经过规划师、建筑设计师对地理特征、景观环境、周边社区以及消费者等重要因素的综合分析，已经完成了项目定位。因此无论是在建项目还是现房，都已经具备了其产品特色。然而对于营销实战来说，这还远远不够。合格的营销人员必须能够在现有产品的基础上，根据市场、客户以及竞争对手的情况对产品特色进行及时的补充和修订，使之能较好地迎合市场，从而在竞争中占据有利位置。 尽管就房地产营销而言，项目的位置、户型、环境等因素已经确定，但在结合市场需求、突出自身特色方面仍然有文章可做，商品附加条件、物业管理等则为营销活动的深入开展留出了丰富的空间，而作为竞争利器的价格因素在任何时候相信都不会被忽视。 土地资源的特殊性决定了房地产产品必然具有不同的位置条件。即使是一模一样的房地产产品，也可以说是两个完全不同的商品。而构成位置条件的诸多因素，如人文、交通、市政、周边建筑等都能够成为房地产商品的特性，并进而成为营销切入点。营销人员应该根据当时市场的具体情况选择适当的条件作为产品特色。比如，北京申办2008年奥运会的成功无疑会成为未来奥运村邻近房地产商品的一个新卖点，而相关的市政建设以及绿色奥运计划的实施也为其他的房地产项目开发新的营销热点提供了良好的契机。 而对于价格因素的运用，营销人员不仅需要分析市场、竞争者，还必须连同其他产品特色一并考虑，从而强化产品的性能价格比，使之更具吸引力。力图避免单一的价格营销模式，以免弄巧成拙，浪费金钱和精力。 房地产是永远的个性产业，成功必须建立在一定的产品特色基础上。而开发初期设计的风格未必能得到市场的完全认同。因此营销必须及时调整其营销策略，突出产品特色，选择适当的营销切入点。 客户沟通 与传统的4P理论根据项目素质发现卖点来说服消费者相比，4C理论根据消费对象为项目创设卖点无疑赋予了营销行为全新的含义。所谓4C是指：消费者的需要与欲求(Consumer wants and needs)；消费者付出的成本(Cost)；消费者所获得的便利(convenience)；以及与消费者的沟通(communications)。这一从以产品为中心到以消费者为中心的营销观念的转变是提高营销实战水平的关键。 按照4C理论房地产公司不应只是在项目完成后想方设法将其销售出去，而是应该从开发至销售应始终围绕着消费者，围绕着如何满足消费者现在和未来的需要。因此，营销活动必须树立以消费者为中心的观念，并将此理念贯穿于生产经营的全过程，针对房地产项目开发各个阶段的不同特点，努力了解客户的不同需求。为提高消费者的满意程度，营销人员必须加强与客户的沟通，变介绍+销售为交流+分享，密切双方感情。营销不再是单纯的销售而是给消费者以咨询、帮助。 建立客户资料库是强化与客户的沟通，提高营销水平的重要因素之一。资料库的内容至少应包括三个方面：人口统计资料，包括客户的姓名、性别、年龄、教育程度、职业、收入、家庭结构、住址、联系通讯方法等；心理统计资料，包括客户的购买态度、购买要求、现场购买时的情感反应以及其它性格和心理特征等等；客户的过往购买纪录。只有在掌握了以上翔实的资料后,才能够从容地贯彻实施4C理论。 收集已购本公司房产的客户的材料，是建立资料库最简便易行的方法，但这仅仅是个开始。营销人员必须充分利用各种机会收集消费者资料，比如展会、联谊会，或与房地产中介公司、其他关联行业交换资料，必要时还可直接委托专业机构进行调查。 以顾客为中心是公司生存的根本所在，只有充分了解客户的需求、建立起与客户的良好沟通，才能从根本上降低营销成本，达到理想的营销效果。 团队协作 由于房地产商品的特殊性，在整个营销过程中，营销者与建筑商、物业公司；营销者与竞争对手；营销人员内部等方面由于利益的冲突总是存在着各种各样的矛盾，甚至相互拆台、两败俱伤的情况也屡见不鲜。如何协调各方的关系，减少不必要的损耗，也是提高营销水平不得不面对的问题。 尽管房地产开发商与建筑公司、物业管理公司等各方的合作分属营销的不同阶段，同时又有上、下游之分。但无论对某一项目、或是长期合作，与各方保持良好沟通，对于及时解决营销中遇到的问题，为客户提供一个满意的服务都十分重要。特别是就长期合作而言，由于协作各方在房地产市场中相互依存的关系，良好的团队协作在降低营销成本、打造品牌优势方面意义重大。 在营销过程中竞争者之间的关系最为复杂、也最为微妙。这种关系在相邻的项目上表现得尤为突出。在实际运作中，无论是发展商还是营销策划人员往往把近在咫尺的竞争对手当作最主要、最直接的敌人，对方每成交一套房都是对己方的威胁。很少有人想到要与对方联手共同营造一个有利于双方（多方）的区位环境。然而，由于相邻的房地产项目具有相似的地理位置和周边环境，如果发展商以邻为壑、只求独赢，其结果常常是配套设施的资源浪费，销售过程中的相互诋毁。事实上，竞争者之间的协作可能会产生意想不到的效果。在这一方面，1999年广州的发展商共同推出的临江豪宅品牌在市场上所获得的成功就为我们提供了极好的例证。营销人员具有一定的开放合作心态，引入资源共享策略，也许能够创造共赢的局面。 对于营销活动危害最大、影响最深的莫过于营销团队内部的恶性竞争了。由于在公司内部实行的竞争、激励机制等原因，销售人员往往各自为战，甚至相互倾轧。其直接后果就是人心涣散，管理者不得不在协调内部关系上耗费大量的时间、精力。因此，在营销人员内部强化团队协作精神对于整个营销活动的成功与否至关重要。 要重点强化团队的凝聚力与亲和力，从而提高大家的士气，使每个人对企业远景与个人理想的实现充满信心，并愿意为之在工作中演绎自己。强调每个人在团体中的作用，使大家感到自己不是被异化的工作机器，从而实现个人价值与企业价值的统一。 上面所论述的产品特色、客户沟通和团队协作对营销水平的影响仅仅是营销活动的一个有限组成部分。要真正提高营销水平，还需要在实际工作当中探索、学习，将理论知识运用到实践中，并不断总结。以求形成适应市场需求，同时具备自身特色的营销手法。
H. 如何提升销售业绩
个人销售业绩的好坏可能会影响到整个团队的业绩，而团队的业绩则很可能影响到一个企业的经营与发展。所以每个企业对员工的业绩非常重视，下面就提升业绩的方法简单的发表一下个人的看法。
销售的产品一定要事先了解详情，做到专业程度，面对客户的疑问可以流畅的回答，这样客户才会对产品更有信心。
面对客人要礼貌热情，不要随意判断客人的消费能力，不要用不同态度对待客人，面对所有客人都要热情礼貌，尊重对方。
在跟客户交流时先了解客户的需求，针对客户的需求做针对性的解答，不要把自己的想法强加给客户。
利用各种机会进行销售，推销部分时间，生活中如果有把产品介绍给别人，或是别人需要此类型的产品机会，要主动推销自己的产品。
为客户提供增值服务，增值服务就是做点对客户有帮助的事情。因为你的客户他也有客户，我们就把自己当成客户的一个部门，积极为客户提供竞品或者同行的各种信息，什么经营策略啦、促销方案啦，等等这些。
心态是根本，许多销售人员对自己不自信，对销售的产品和企业也没信心，认为推销是去“求人”，认为推销不光彩，没有一个积极的心态。因为优秀的销售人员应该具有责任感，即为谁而活；具有使命感，即为谁而做；具有包容感，能够容忍在销售过程中合理的一切；具有道德感，用心去推销，真诚感动客户。
细节定成败，推销需要关注不同环节中的细节，如与客户洽谈过程中的言行举止、对购买信号的洞察、对客户爱好和个性的把握等等都是体现在不同的细节上，推销需要有持续的毅力，需要关注细节，在不同的环节上从小事着手，细节决定成败。
思考要换位，作为专业的销售人员，要具备“一表人才、二套西装、三杯酒量、四圈麻将、五方交游、六出祁山、七术打马、八口吹牛、九分努力，十分忍耐”。说的就是销售人员要注重自我形象设计，学会快速融入社会及团队，具备良好的沟通、谈判技巧及自我推销意识，能忍受寂寞，能抵抗外界诱惑，唯有这样方能成就自己的一生。在思考方面要换位，不能是听着心动，想着激动，就是没行动。需要从根本上去改进思维，从系统的角度去情景模拟，从不同客户的客户问题解决方案的角度去思考。