⑴ 房产中介怎么运营
就是找个地方成立个公司，有个固定办公的地方，然后找几个懂房产交易的员工。再找房内源，也就容是和开发商联系，谈好一套房的价格，然后找买房子的人介绍房子，并帮买房者办理房产交易相关手续，通过赚取房子差价获利，当然这价格就是中介提高的，中介提供的价格肯定比开发商给中介约定的价格高。
⑵ 房地产的运营模式
第一步 房地产开发公司的设立
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税
第七步 房地产开发项目的经营阶段
房地产开发项目经营阶段的法律程序 一、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续
二、内销商品房的销售 12、提交完成建设项目投资证明 13、签署预售内销商品房预售款监管协议 14、办理《内销商品房预（销）售许可证》 15、销售项目备案 16、委托中介代理机构进行销售 17、与购房者签订认购书 18、与购房者签订买卖契约 19、办理预售登记 20、办理转让登记 21、办理房地产抵押登记手续 22、楼宇交付入住 23、质量保证书和使用说明书 24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理 25、房屋出租权的确认 26、申请房屋租赁许可证 27、出租人与承租人签订书面承租协议 28、租赁当事人办理租赁登记手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理 31、房屋出租权的确认 32、出租人办理房屋租赁许可证 33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》 34、签订书面租赁协议 35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押 36、抵押权的设定 37、签订抵押合同 38、办理房地产抵押登记 39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费 12、房屋所有权证工本费 13、房产共有权执照费 14、房屋他项权利执照费 15、房屋买卖登记费 16、房屋买卖手续费 17、房屋租赁审核备案手续费 18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费 19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费 21、房屋估价手续费 22、房屋公证估价手续费 23、房地产价格评估费 24、房地产中介服务费
第八步 房地产开发项目的物业管理阶段
房地产开发项目物业管理阶段的法律程序 1、物业管理单位经营资质审批 2、签署物业管理委托合同 3、居住小区的物业接管综合验收 4、物业使用、管理、维修公约的核准 5、安排签订管理公约 6、制定、提供质量保证书和使用说明书 7、物业管理服务基本要求 8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费 1、居住小区物业管理启动经费 2、共用部位共用设施设备维修基金 3、普通居住小区物业管理费 4、高档住宅物业管理费 5、经济适用住房小区物业管理费 6、供暖费
⑶ 新形势下地产代理企业如何生存
朱大鸣在国家从紧货币政策持续影响下，房地产开发企业的资金链也日益紧张，作为房地产敷生企业的代理策划企业，也伴随着房地产市场竞争的日益激烈、房地产开发规模的减少，房地产品牌企业的不断成熟，以及社会分工的进一步细化，房地产代理企业的日子也越来越不好过。 代理企业正在观望与徘徊，代理企业是否是夕阳产业，今后的生存空间有多大？笔者认为随着开发商的长期洗牌，房地产代理企业的业务影响可定是存在的，但关键是看如何来面对目前的市场，以及用何种战略应对未来市场。今后的市场正在呼唤新型的策划代理商。如果营销代理商还局限于目前的操作层面来运作，不是及时、迅速转型，以及时满足市场对策划代理需要，就将被市场所淘汰。同时，如果代理商不能够很好的解决阻碍行业和企业发展的关键问题，那么其功能将为开发商自身所替代,或被海外的营销代理商所取代。 第一, 代理企业应成为塑造“地产品牌专家”策划并力求塑造房地产企业品牌、树立楼盘品牌形象是营销策划的至高境界。任何商品的生产、销售和服务，都蕴含着品牌发展和形成的过程，楼盘也是如此。随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌的竞争。消费者选购住房时，必须考虑资金投入的安全性，自然就会选择信誉好、品牌佳的企业。品牌楼盘带来的高附加值已逐渐为卖家认识，它为开发商带来开发楼盘各环节中的良性循环机制所产生的收益也愈加显著。从发展形势看，物业是基础，市场是关键，品牌是动力，跟着品牌买房，房地产进入品牌消费时代是一种必然。营销策划就要实实在在地在物业中构筑品牌基础，堆积无形资产。 楼盘品牌的创立，不是营销策划方案的简单虚拟，而是在营销每一环节中追求品牌意识的综合体现。品牌的实现，不是一朝一夕之事。像万科、绿地等开发商树立了自身过硬的品牌，他们所拥有品牌旗下的楼盘一再旺销，就是品牌发展的必然，是与相关公司对品牌孜孜以求的努力分不开的。当然，广大开发商、营销商还需高瞻远瞩，在营销策划中把对楼盘品牌形象的塑造，把利用楼盘品牌的影响、示范效应当作一种主动、自觉、精心的行为。 营销代理公司应该努力成为专业的“地产品牌专家”，成为开发商不可缺少的“品牌利润创造者”。所以在项目的营销过程中，代理公司要综合考虑发展商短期和长期的利益。而这些都要求营销代理商要走向全程策划和代理，而不能够只进行销售的策划和代理。 第二，营销代理企业之间的竞争应该上升为品牌竞争(1) 营销策划需要考虑开发商品牌竞争的需要。中国房地产经过近二十年的发展，房地产企业之间的竞争，已从早期的价格竞争、规模竞争、质量竞争、功能竞争，发展到今天的品牌竞争。房地产品牌对消费者和房地产企业意义重大：一方面，消费者要提高生活质量、满足受到尊重的需求及自我实现的需求，需要通过品牌住宅来显示个人财富、身份地位、成就以及风度和个性，从而赢得别人的尊重；另一方面，房地产企业需要通过创造品牌来提高开发产品的竞争力、增加市场占有率和利润率，以吸引更多的消费者，达到进一步扩张的目的。与此相适应，代理业策划的出发点和立足点也不能再局限于销售本身，而要与房地产开发企业品牌经营相协调。 (2) 代理企业本身之间的竞争也需要上升到品牌竞争的层次。无论是在台湾模式还是香港模式下，代理业都实现了几大品牌公司在行业中的相对强势地位。这是代理行业从早期低层次的价格竞争发展到品牌竞争的结果。品牌竞争促使代理商进行战略考虑，更加明确的权衡长期利益和短期利益，着力进行企业核心竞争力的培育，进而提升了行业整体的竞争力，有利于房地产营销代理市场的更加规范。房地产营销代理企业实施品牌战略，抢占市场份额，已成为我国房地产营销代理业今后发展的必然趋势。 （3）随着房地产行业的不断发展，房地产市场供应日趋减少，将来营销代理企业不可能，也没有这么多市场容量按照目前的操作模式进行个案代理销售。代理营销企业或发展为成房地产企业的专业顾问公司，其形象应是行业内的管理咨询公司，这就要求此类公司因云集各类人才高地，集高级经营管理师、资深市场研究、房地产评估、建筑规划、建筑设计、园林师、工程管理咨询、投融资顾问、法律顾问、策划师，公共关系等人才的全方位专业顾问公司，正真成为行业内的“麦肯锡”；或向房地产三级市场发展。 综合前文对房地产营销代理行业存在问题的分析和探讨，对行业内的主要参与者，即政府监管者、行业协会和营销代理商提出如下对策和建议： 1、 政府监管者应当完善相应的同业规章制度，并使之切实得到执行房地产营销代理法规制度缺乏对营销策划等知识和经验等智力成果的承认和保护，大大挫伤在营销策划方面投入大量人力物力等企业的积极性，增加其成本，不利于形成营销策划再次投入的良性循环，进而不利于保护和促进房地产营销代理业向深层次发展。政府监管者应当完善相应的同业管理制度，将营销代理同中介代理区分开来进行管理。 2、行业协会应当制定统一的自律性和监督性的市场行为规则(1)加强行业管理，提高专业素质。行业管理由行业协会执行，这是市场专业化发展的需要。行业协会通过行业统一的自律性和监督性的市场行为规则来实现内部自我管理。房地产营销代理协会以公开、公正、公平的专业管理来约束行业协会成员，创造公平的企业竞争环境。房地产营销代理业可以加强对行业内各种行为的自律和监管。房地产营销代理有不少专业行为，如技术规程、洽谈程序、咨询守则、职业操守、保密原则、收费标准等，这些专业行为如果没有一个强有力的专业机构来组织、规范是很难统一的。因此，很有必要强化行业协会在这方面的职能来规范房地产营销代理的各种行为。这有利于行业的长期发展。 (2)加强职业道德与服务意识要培育房地产营销代理市场，减少非市场行为，发挥市场资源配置和供需调节的作用。行业协会可以采取以下措施：①加强对职业道德的立法、检查，在从业人员的执照暂停与吊销的规定中加进职业道德的内容，并设立调查机构随机检查；②加强媒体的监督，对违规运作者予以媒体曝光；或在行业专业通讯刊物上，建立黑名单暴光制度，对那些不良行为及时给予披露；③加强行业协会对职业道德的管理，对职业道德有明确、实效的内容规定及管理。 (3) 营销代理行业协会应强化对代理商策划营销方案知识产权的保障作用。由于在交易中单个代理商相对于开发商处于弱势地位，在代理商知识产权遭侵害时，其无力与开发商相抗衡，这是就特别需要行业协会也整体的力量来保护代理商的合理利益。比如，在现阶段可以组织建立开发商侵权黑名单，在行业内加以公布，对这些开发商，代理商应联合予以抵制，不与之进行交易或不提供优秀策划方案。 3、房地产营销代理商应完善企业运营机制，努力培育自身的核心竞争力(1)实施战略管理是房地产营销代理企业面临的紧迫的任务。首先，实施战略管理是市场经济对营销代理企业的客观要求。其次，实施战略管理是房地产营销代理行业需求结构变化和竞争压力增加对企业的要求。第三，实施战略管理是避免行业无序竞争的需要。最后，实施战略管理是营销代理企业保持旺盛生命力，从而实现长远发展的内在要求。 (2) 应该加强和完善企业的知识管理职能。加强知识管理，实现系统学习，提高营销代理企业的竞争力特别重要。同时，只有加强和完善知识管理，真正将营销代理企业经营的核心资产——策划知识和理念进行有效的管理和控制，才能保证企业经营不会随着员工的流动产生波动，保持平稳运行，为企业的未来发展解决后顾之忧。 (3) 营销代理企业也必须尽力改善和加强人力资源管理水平，留住和吸引人才。首先，建立风险和贡献相匹配的激励与约束机制。建议营销代理企业的激励与约束机制应当向低薪酬加适当股权的方式转变，当然，为保证决策的集中和有效，应遵循高层管理者控股的前提。其次，营销代理企业应尝试建立有效的人才培训机制。 目前营销代理业竞争态势分析1“劣币驱逐良币”2001年诺贝尔经济学奖获得者之一阿克尔洛夫专门研究了买方和卖方在信息不对称情况下的市场运行。他给出了信息经济学方面的一个经典案例，就是“旧车市场”。通过这个例子，我们可以很好的理解信息不对称下的市场运行规律。卖方往往比买方更清楚车子的质量。假如买方无法通过其它办法检查旧车的质量，那么市场的运行就会出现如下问题。设想有两种车：好车和次车，卖主知其质量而买主只知市场上有一定比例的好车和次车。好车车主只愿意以较高价成交，而次车车主却愿意以较低价出手。买主知道有一定的概率会买到次车，因此愿意出的价格就要打折扣。如果市场上的次车比例大到一定程度，这种折扣就足够大，使得好车车主不再愿意把车投入市场。结果，市场上只剩下了次车。 这一简单模型揭示了两层道理。第一，在信息不对称的情况下，市场的运行可能是无效率的，因为在上述模型中，有买主愿出高价购买好车，但市场这一“看不见的手”并没有把好车从卖主手里转移到买主手中。而按照传统经济学的理论，市场调节下供给和需求是总能在一定价位上满足买卖双方的意愿的。第二，这种“市场失灵”具有“不利选择”或“逆向选择”（adverse selection）的特征，即市场上只剩下次品，这也就是出现了“劣币驱良币”的结果。这一结果的根源是信息不对称。可见，引入信息不对称会深刻地改变了我们分析问题的角度并改变很多“常识性”的结论。由于信息不对称在市场中是普遍存在的，阿克尔洛夫的以上分析具有普遍意义。这种与市场竞争机制相背，看似反常的现象，经济学上就称之为“劣币驱逐良币”。 2 营销代理业的竞争表现为典型的“劣币驱逐良币”现象再来看的营销代理行业。在这一市场中，产品是“营销代理”，买方是房地产开发商，卖方是营销代理商。良币和劣币则可以分别代表水平高低的两类策划代理（假定只有这两种极端情况，不影响我们对问题的分析）。 首先，不可否认的是在代理市场中存在着相当数量的“劣币”——不能到位的策划和代理。这一方面是由于对代理商资格没有严格界定，行业进入成本较低，企业水平参差不齐。另一方面行业内也没有对提供“劣币”者存在相应的惩罚机制，相对而言其成本较低，却可以获得“良币”的价格。 其次，作为买方房地产开发商在作出交易的当时很难判别出其购买的营销代理是“良币”还是“劣币”，摆在他们面前的可能都是千篇一律的“策划书”，良币没有明显的区别于劣币的“质量”信号。开发商明确感受到的只是价格——代理佣金的高低和承诺的多少。在这种情况下，我们就不难理解开发商的决策了，要么在排除掉明显质量低下的“次品”后，选择低代理佣金和多承诺的代理商，并要求代理商承担相应的风险；要么自己投资设立代理企业，尽管不一定能做到最好的营销代理，但这种产品的“优”和“劣”毕竟是掌握在自己手里的。 开发商的决策引导着市场竞争的方向。在较低的代理佣金的情况下，实力较差的代理商，无力雇佣较高层次人才，只能投入较低的成本，虽然不能够为开发商提出较好的策划，但由于目前市场的景气，房地产销售短期效果不算差，其仍然能够获取盈利，在市场中得以平安的生存。与此形成鲜明对照的是，实力较强的代理商，拥有一批高层次人才，投入的营运成本较高，在较低的代理佣金的情况下，无法盈利，在竞争中处于不利地位，被迫通过裁员等手段降低成本，与低层次的代理商沦为同路。市场竞争的机制应当是“优胜劣汰”，但现在房地产营销代理市场竞争的结果却是“劣胜优汰”，可以说是明显的“劣币”驱逐“良币”。 劣币驱逐良币现象最终会导致资源配置失当和社会效率低下。相当多的代理商急功近利，不愿意做大量的非常深入的市场准备(市场调研、市场定位、产品定位、客户定位)，往往凭以往的经验，不假思索的COPY，因为前期的市场准备阶段时间战线较长，成本较高。这样就使得行业的竞争停滞在低层次的价格竞争上，而没有及时实现竞争层次的提升，难以集聚人才和资本，阻碍了行业整体发展。 3 营销代理业的竞争状况的深刻原因“劣币”能够驱逐“良币”的真正原因在于信息的不对称，买方掌握了全部的信息和主动权，卖方不能够区分“劣币”和“良币”。具体至上海营销代理业的竞争状况，其深刻原因在于：（1）行业进出的壁垒过于宽松，使得不符合条件的代理商大量存在，这就为“劣币”的存在和出现提供了客观条件。（2）代理行业内缺少对“劣币”和“良币”的评估机构和体制，使开发商难以区分“劣币”和“良币”，而单个开发商对代理效果进行评估的代价和成本相对较大，是造成“劣币”和“良币”混淆的外部条件。（3）代理企业本身没有真正树立起“品牌经营”的战略思想，不能够通过自身的品牌和信誉发出“良币”信号，这是导致“劣币”和“良币”混淆的内部条件。(三) 改善房地产营销代理业竞争状况对策探讨 基于以上总结和分析，要改善房地产营销代理业的竞争状况，必须消除或者弱化影响房地产营销代理业竞争状况恶化的深层次原因。 1、房地产营销代理业需要建立完善的资格准入制度，减少“劣币”的存在。当前，从事房地产营销代理的人员来自各行各业，专业素质参差不齐，职业道德难以恪守，进而影响了行业声誉。对此，建立完善的资格准入制度已迫在眉睫。建立完善的资格准入制度，规范从业人员的专业素质和职业道德，将对房地产营销代理业的健康发展起积极的推动作用。 一方面，政府主管部门制定和采取一些“市场准入”政策。例如经过法定机构评定的行业企业代理资质，根据评定的资质规定承接相应的代理业务，并规定代理佣金的最低比例。同时，通过设定相应的专业技术资格考试，来引导提高从业人员的素质。 另一方面，房地产营销代理业可以强化行业协会的职能，加强对行业内各种行为的自律和监管。房地产营销代理有不少专业行为，如技术规程、洽谈程序、咨询守则、职业操守、保密原则、收费标准等，这些专业行为如果没有一个强有力的专业机构来组织、规范是很难统一的。因此，很有必要强化行业协会在这方面的职能来规范房地产营销代理的各种行为。这有利于行业的长期发展。 2、房地产营销代理业需要建立独立、客观、公正、权威的中介评估机构，对代理商或其代理的效果进行评估，消除“劣币”能够伪装成“良币”的外部原因。 市场经济是一种信息经济，信息的透明度与真实性直接决定着市场的运行效率。信息的不对称必将导致市场的无效率。营销代理市场同样需要对称的完整信息。这就需要能够独立客观的对代理商或其代理效果进行评估，代理商和开发商就可以根据评估结果进行交易。这种如果中介机构在信息的真实性方面不但不起促进作用反而起促退作用，那么即使这种信息的传递是十分及时并且是非常透明的，那也只能起劣化资源配置而不是优化资源配置的作用。 市场经济是一种秩序经济，作为整个社会经济秩序的建设者和维护者，中介机构的中介行为既是市场监管与社会监管体系中的重要链条，也是监管决策的出发点和基本依据。如果中介行为不公正，甚至参与造假和护短，那就不但会扭曲整个社会的监管体系，而且还会造成市场监管与社会监管在起始点上处于真空状态和扭曲状态，这就不可避免地会引致市场投资的逆效应和社会资源的逆流动，进而使市场失去本应具有的运行秩序。 中介机构如果没有形成独立的财产，进而没有形成独立的人格，使得他们不得不在一定程度上依附于其他部门、依附于服务对象甚至依附于特定的利益集团，必将不能把对社会负责、对市场负责、对服务对象负责和对自己负责有机地结合起来和协调起来。中介机构在中介活动中不能处于中立地位，就无法使中介行为符合法律规范、道德理念和公信准则，也就无法避免中介机构的短期行为和失信行为。中介机构在独立、中立和自立上的制度缺失就必然导致市场的混乱和无序，其结果，就必然是“劣币驱逐良币”。 建议在行业内成立独立机构，建立用户满意度测评体系（CSI），对代理企业和代理项目进行用户满意测评。 用户满意是用户对产品或服务的感受及评价，也是供方企业的努力结果。用户满意度即是对用户满意作出的程度描述，可以用来评价用户满意这种结果、衡量用户的感受的水平。因此可以说用户满意度一方面体现了用户满意的程度，另一方面也反映了企业所提供的产品或服务满足用户需求的成效。 用户满意度的基本内涵可以从个人层面、企业层面、社会层面来理解。从个人层面上讲，用户满意度是用户对某项产品或服务的消费经验的情感反映状态。这种满意不仅仅体现在对一件产品、一项服务、一种思想、一次机会之上，还体现为对一种系统、一种体系的满意。在整个消费过程中，用户不仅追求对经济收益的满意，而且追求对社会性和精神性的满足。从企业层面讲，用户满意度是企业用以评价和增强企业业绩，以用户为导向的一整套指标，它代表了企业在其所服务的市场中的所有购买和消费经验的实际和预期的总体评价，它是企业经营“质量”的衡量方式。从社会层面讲，用户满意度是一种新型的，基于市场业绩的测量尺度，用于测量行业、产业、经济部门和全社会经济的运营状况。
⑷ 房地产分销如何运营需要必备那些条件具体的成本费用有什么
做分销代理的业务很好接。很多开发商巴不得你去给他做分销。至于自己的条件，参考下回面：
1你要有一个营答销团队，至少在5到10人。最少准备3到6个月的资金。15万以上了。
2根据代理的楼盘情况考虑是否租办公室，条件可以的话，就租一个，很多都是租小区的，如果是代理外地的楼盘，客户来访少，每周约好看房发车地点，就不需要太好的办公室，组个小区房，员工有地方呆。
3营业执照什么的找投资担保公司办一个，很简单的。50万的营业执照大概费用不超过5000元。
4广告单页由开发商提供，看房车费可以公摊。
5自身承担费用：工资，电话费，办公耗材费用的了，不会很大。
6简单的布置好就可以联系开发商，去洽谈了，找准项目，前期建议做一些商业地产，佣金在6%左右，每个月买个3套左右，就能有很大的盈利了。佣金很高的，不要做，难度和风险比较大。不要做本地的，切忌！找周边地级市的，然后在你本地卖，开发商要选口碑比较好的，佣金能及时拿到。
以上是最底限了
其余的靠你自己领悟了，房地产没有那么难搞，很多地产大亨都是从小团队做起来的，只要实际行动到位，基本都能赚钱。没有什么专业性可讲，这一行不能纸上谈兵，你做了就懂了。
⑸ 房地产中介是怎样运作的！
可以买本相关的介绍书籍啊，房地产中介运作你是要了解公司运作还是业务回流程，范围不同回答答也不同，公司运作基本上就是地铺式店铺（网络+实体），快进快出，灵活度高，业务运作包括二手房买卖、租赁、证件办理等等。
⑹ 请问房地产是怎样经营运作的
如何提升房地产企业竞争力
针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱，开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争，而不存在你死我活的“零和博弈”。
在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出？“提升竞争力”无疑是唯一的答案！
房地产市场竞争格局的变化
一、房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段：成本竞争阶段
在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。
第二阶段：性价比竞争阶段
性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语)，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段：模式竞争阶段
房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。
当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段：品牌竞争阶段
当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。
当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。
二、房地产市场的竞争格局
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：
1、部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%，参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。
2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。
3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。
总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。
一、房地产企业应注重综合竞争力
房地产的产品属性决定了房地产企业不像其它行业企业一样有“专利壁垒”，房地产企业不会有具有明显对比优势的核心竞争力，因此应更多地关注并提升企业的综合竞争力。
二、房地产企业综合竞争力的构成
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力，包括企业品牌力和产品品牌力。
企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业经验的不断丰富和提高，消费者越来越倾向购买品牌企业开发的物业。同时，随着市场集中度的不断提高，大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。因此，房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌，提升企业的品牌形象力。
产品品牌力是指产品模式的竞争力，包括产品模式的市场预测力和市场竞争力，体现在价格上，就是产品品牌的附加值。研究并确立企业的产品模式是提升产品品牌力的基础。
2、制度有效力
房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章，可以形成文件的有100-150项；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。
一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力，二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力，具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力，职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。
房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。
3、战略执行力
与计划的作用一样(制定计划的原因是因为有“变化”，制定计划的目的是应对变化)，制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。在企业发展环境发生重大变化的时候(如市场政策的变化)，越应该加强对企业发展战略的研究，调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。
企业发展战略研究包括：(1)发展环境研究，(2)企业特点、优势、劣势研究，(3)竞争对手研究，(4)发展资源研究，(5)战略选择，(6)战略规划。
发展战略确定后，企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓，以提高员工的认同度，进而提高企业的凝聚力和战略执行力。
4、研发创新力
研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面，企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。
5、资源整合力
资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。
房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源；外部资源即企业的公共关系资源，包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源，如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。
房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力，房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外，还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴，从而降低选择的风险和时间成本、使用成本，缩短项目的开发周期，提高效率和效益。
三、综合竞争力的数学模型
房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重，f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。
提升竞争力的具体措施
在当前的市场态势下，因为消费预期的影响，交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内，房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整，如重新研究、制定年度计划和目标，建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有：
一、研究制定企业发展战略规划
房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下，房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。
二、调整组织机构设计
房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化，投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要，也是较容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是：
(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理，并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。
(2)分类列出缺失的和需要改进的制度，如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。
(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说，企业自行编制的制度局限性较大，表现在几个方面：A、在起草制度时“心态”不正常，或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此)，或者过于简单、应付(指定某人起草时，为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草，如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草，起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任，从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审，往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”，更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构，特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题，在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好，也可以减少不必要的损失和内部冲突。
(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构，企业都应成立一个临时的工作小组，以确保工作质量。
四、加强学习培训工作
有些企业提出了“建立学习型组织”的理念，但往往仅是停留在口头上，而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间，制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为今后的工作做好智力储备。
针对房地产市场所采取的宏观调控政策是及时的，必要的，相信也是有效的。房地产企业应顺应市场政策的变化，变心动为行动，变冲动为行动，采取切实可行的具体措施，为本企业的持续健康发展打下坚实的基础。
⑺ 房地产中介公司怎么运作
如何注册房地产经纪公司房地产经纪公司注册流程
注册房地产经纪公司注意事项：注册经纪事务所必须提供1本经纪人证书，注册有限公司必须要提供5个经纪人证书，并且所有的经纪人不可以挂靠其他的公司，如果有挂靠，须向当地的相关部门去办理取消挂靠。
一、注册房地产经纪公司所需材料
股东的身份证原件和复印件
注册资本金额和各股东的出资比例
公司名称字号若干
公司经营范围
5个经纪人证书原件和复印件
和所有经纪人签订的合同原件
二、注册房地产经纪公司所需注册资本金详解
1.一人有限公司最低注册资本10万元人民币，注册资本需一次性出资到位。
2.二人或以上投资注册的有限公司最低注册资本3万元人民币，如注册资本金超过3万元以上则注册资本可以分批到位，首批不低于20%（不低
于3万元），其余的在2年内到位。
三、注册房地产经纪公司流程
1. 查名 5个工作日
2. 验资 3个工作日
3. 办理工商营业执照 7个工作日
4. 办理组织机构代码证 2个工作日
5. 办理税务登记证 10个工作日
四、注册房地产经纪公司所得证照清单
1. 营业执照正、副本
2. 组织机构代码证正、副本、IC卡
3. 税务登记证正、副本
4. 公章、财务章、法人章、合伙人章
五、注册房地产公司经营范围参考：房地产经纪，商务咨询。
⑻ 房地产中介的运作方式一般是怎样的
中介、就是一个媒婆、尽自己最大的努力促成交易、收取佣金、
至于运作、
首先版是权中介接受信息、
其次就是发布信息、
再次就是客户上门、需要看房、
再次就是看了满意了、敲定下来、
签署合同、付款、中介收取中介费。
中介义务完成！