1. 房地产开发企业拆迁补偿支出什么时候交契税
目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。那么，房地产企业如何就补偿进行缴税呢？本文整理了相关内容，为您提供一定的参考。
(1)产权调换：
拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。
(2)作价补偿：
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。
(3)产权调换和作价补偿相结合：
以上不同的补偿方式下，开发企业将涉及不同的税务处理及税收成本。
一、产权调换方式下的涉税处理
此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、企业所得税问题。
(一)营业税
对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式，即“拆一还一”的行为，从实质上看，属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”
该文件虽然文件针对的是外资企业，但由于内外资企业在营业税政策上适用的一致性，此政策同样适用内资企业。贵公司主管地税机关应是比照此文件对贵公司“拆一还一”行为以成本价确定的营业税计税依据。
(二)土地增值税
国税发[2006]187号文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
由于从产权调转补偿的性质上看，属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。
(三)企业所得税
产权调换方式，企业所得税税务处理上一般情况下做非货币性交易，即“以物易物”处理(拆迁补偿为房地产企业“存货/开发成本”的组成部分，可视为以开发产品换入存货)，非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行：
国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;?
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;?
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题，目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发[2006]31号文件中关于以土地换取开发产品的规定：
国税发[2006]31号文件规定：
企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。?
2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
结合以上规定，房地产企业应在交付开发产品时，分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济业务进行所得税处理，并将购入存货的价值计入该项目的成本，该存货的计税成本即所换出的开发产品的市场公允价值。
二、作价补偿方式下的涉税处理
在这种方式下，按照政府规定标准支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。
另一种情况：在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额;但以补偿商品房的形式履行协议。
这种情况，从税务上应认定为债务重组，按照如下规定进行处理：
《国家税务总局令第六号》第四条规定：债务人(企业)以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人(企业)应当确认有关资产的转让所得(或损失);债权人(企业)取得的非现金资产，应当按照该有关资产的公允价值(包括与转让资产有关的税费)确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。
上述规定中公允价值的确定建议借鉴国税发[2006]31号文件的方法和顺序。
国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
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2. 房地产开发什么项目要交契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收在中国境内取得土地、房屋内权属的企业和个容人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率
房地产开发公司缴纳契税是根据购地的金额以及为取得土地支付的所有费用的金额（包括动迁等），缴纳配套费的金额，缴纳契税的。
3. 购买土地使用权契税应该在什么时候缴纳
一、关于对国有土地使用权出让征收契税的计税依据问题、契税条例第四条第一款规定，国有土地使用权出让，为成交价格。实施细则第九条称：成交价格是指土地、房屋权属移合同确定的价格。因此，土地出让缴纳契税的依据应为市政府收取的土地出让金与受让人取得土地的交易价款的总和。纳税人即土地受让人应纳契税＝（土地出让金总额＋土地交易价款总额）×4％。若土地交易价低于成都市的基准地价，则按基准地价计税。
二、关于划拨土地转让如何征收契税问题，按照实施细则第十一条规定，以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补交契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益，若是由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳出让金，契税的纳税义务人仍然是出让方。承受方是否代出让方履行纳税义务、补交土地使用权出让契税，由双方协商自定。
三、关于以划拨土地使用权出资联合建房契税征收问题。以划拨土地使用权出资联合建房应视作以土地权属作价投资入股，是土地使用权转让的一种形式，应照章征收补办国有土地使用权出让的契税和土地使用权转让的契税。应征契税税额＝（土地作价额＋土地出让金）×4％。
四、关于出让土地使用权再转让如何征收契税问题。为避免重复征税，以出让方式取得的土地使用权在转让房地产时，由于土地使用权证变更在先，则在土地使用权证变更时征收土地使用权转让的契税、计税依据为转让土地使用权的成交价。存量房屋产权转移或变更时，由于房屋所有权证变更在先，由房管部门征收契税，国土部门在收取土地收益或补办出让手续作土地使用权变更时，不再征收契税。
五、关于92年以前的划拨土地补办出让手续，免征契税问题。对92年10月28日以前的划拨土地建房，现补办出让手续，应照章缴纳契税，计税依。据为补交的土地使用权出让金。
4. 房地产交易中心什么时间可以交契税
一、征收管理：
1、纳税义务发生时间：契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土版地、房屋权属转移权合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2、纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
3、纳税地点：契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
二、定义：
契税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
三、纳税义务人：
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
1、境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权；
2、单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；
3、个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员
5. 购买房屋契税交到哪里什么时候交
一、征收管理：
1、纳税义务发生时间：契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2、纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
3、纳税地点：契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
4、征收管理：纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
二、定义：
契税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
三、纳税义务人：
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
1、境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权；
2、单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；
3、个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。
6. 房地产企业开发商用土地契税如何缴纳
房地产开发商建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。除此之外还需要缴纳：
（1）营业税。自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
（2）城市维护建设税和教育费附加。在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
（3）城镇土地使用税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税 额计缴。年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起 计征城镇土地使用税。
（4）房产税。以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％房产税按年计征
7. 房产开发商开具发票后业主什么时间交契税
根据规来定，以现行契税自政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
8. 土地契税一般什么时候交，土地契税一般什么时候交知识
1、对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成专年子女，下同）唯一住房属的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅。
2、土地使用权是无形资产的内容。如果是房地产企业直接计入开发成本，如果是一般企业，计入无形资产。关于契税的账务处理，可以计入和出让金一起计入成本。但这样处理：一是：和合同不一致，二是对企业不利。 一般的做法可以直接计入费用，处理在当期损益。