房地产新旧项目如何界定

『壹』 到底如何界定建筑工程新老项目

如果未取得施工许可证，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前，则该项目属于老项目。否则，该项目就属于新项目。

『贰』 房地产对新项目测算应该怎么进行

房地产项目测算是一个很复杂的事情，不是单纯的一个问题，要根据企业性质、版项目所处地理环境、管理权人员综合能力等来进行，一般就是成本和收益关系，但过程中成本项就包含了土地、施工、管理费用等相关项目，收益与定价、销售速度、税收筹划等很多方面有关系，是很专业的东西。若要真正的得到一个较好的专业测算，可能需要真正的货币报酬，一般人是不会轻易告诉你的，因为它涉及到商业秘密。

『叁』 如何区分新老房产证

新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三版种：即《房屋所有权证权》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质量上乘。封面为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，规范了发证机关和用印。

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『肆』 营改增后房地产开发企业新项目可以选择简易征收吗

第一、施工单位签订合同内容为清包工，由甲方提供材料，乙方提供劳务，这种情况施工单位必须选用简易计税，开具3%的增值税普通发票；

注：清包工是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费，管理费或其他费用的建筑服务。

第二、施工单位在签订合同中，承包工程中部分材料，主材甲方提供，施工单位可采用简易征收，开具3%普通增值税发票。举个例子，在总承包承包合同如果，施工单位包工包料，那么必须按照甲方要求开具专用增值税发票；如果其中钢材或者商砼材料由甲方提供，那么总承包单位就可以选择简易计税模式。

第三、建筑工程中的老项目，可以选择为简易计税。所谓老项目是指《建筑工程施工许可证》是在2016年4月30日（含）之前办理下来的，如果是建筑工程施工许可证未注明日期，则按照工程合同日期计算。

需求特别说明的是，施工单位一旦选用简易计税模式36个月内不能变更。此处36个月不能变更，是指该项目不能变更，其他项目不受影响。另外36个月是指自开工日期36个月内不能变更，超过36个月无论项目完工不完工还是可以变更的。

选择简易征收应注意事项

1、应携带税务登记证明，建筑劳务合同等资料，到税务机关作简易征收的备案；

2、简易征收方式一经认定，36月内不准变更；

3、选择简易征收的一般纳税人，其进项不能抵扣，只能开具征收率3%的增值税专用发票。

4、由于建筑行业的特殊性，选择简易计税要比一般计税税负低，缴税少。

营改增后整体上为企业减轻税负，但是对于施工单位来说，投标报价变更的更复杂了，需要全员懂财务，才能将营改增贯彻的更彻底！

『伍』 房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准

以开工日期为准。根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，版一般纳税权人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

『陆』 房地产开发企业筹建期如何确定

筹建期是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。

国际会计准则对房地产企业筹建期间发生的期间费用并没有规定是否计入资本，所以房地产企业筹建期间发生的期间费用，仍按照当期损益处理。也就是说列做当期管理费用。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(6)房地产新旧项目如何界定扩展阅读：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

『柒』 已竣工验收的房地产开发项目如何理解

【问题】
“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？
【解内答】
房地产开容发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。

『捌』 如何界定房地产项目分期开发

1、规模的考虑
这是最本源的考虑。对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。此处我们讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上。

2、资金的考虑
这是最贴心的考虑。在北京市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。

3、销售的考虑
这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为3期。

4、产品的考虑
这是最浅显的考虑。上面的考虑担心同类产品之间的竞争。此处的产品考虑，主要针对的是不同产品问题。不错如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中，多数的情况还是将不同的产品进行分期的。此方面的考虑如果项目不是很大，一般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。酒店式公寓、底商等还是归为其主要的依赖产品一类。
5、价格的考虑
这是最诱人的考虑。记得一个知名的业界老总说过，开发商对一个项目的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，但最终为什么会赢利那么多。其奥妙就在于，一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格并也开始疯长。现在很多开发商已经形成一种思维的定式，当一个项目下一期推向市场时其价格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。现在市场的消费者也基本上接受了这一定式。所以为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。当然如果你营销技巧很高，能让购房者在的持续销售的情况下也能接受不断的提升价格，那情况可就完全由你自己把握了。

6、规划的考虑
这是最无奈的考虑。对于一个占地10万平米以上的地块来说，一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。当然这只是从开发商规划便捷角度考虑项目分期的。有些时候一些城市对房地产开发项目有很多规定，比如规模在多少平米以上就必须有相关配套，为了规避如此的限制和节省巨额的开发费用，开发商往往会采取分期来浓缩开发规模。当然此方面的操作就比较暗箱了，只有开发商自己根据实际情况去把握了。

7、风险的考虑
这是最保险的考虑。大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展。对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，项目的运作风险较大。所以对一些开发商来说，对外信誓旦旦地要做一次成功的城市运营，但保险考虑还是将项目进行分期规划。有把握没实力就先期做价值最低的地块，通过低价格将地炒熟，然后或者与别人合作，或者卖地。如果是没把握也没有实力，那就先找一块价值最大的地做，先期收回最大的利润，然后见机行事，或卖地，或合作。这种方式也是一些开发商进行异地开发规避地方政府政策风险的好办法。

8、成本的考虑
这是最容易忽略的考虑。上面讲的都是因为一些原因和好处项目要进行分期，但是天下没有免费的午餐。项目分期也一样也是要付出成本的。就如一居室和三居室一样，其单位成本一居室要大于三居室。说的是麻雀虽小五脏俱全，一居室一个厨房一个卫生间、但很少有三居室三个厨房三个卫生间的。分期也一样，每一期你都要去政府相关部门进行相关手续的办理，这还是次要的。更为头痛的是，有些规定是，如果分期每一期都要进行相关的配套。这的确是一个不小的费用。

综合考虑，项目的开发分期需要将上述不同的影响因素进行汇总和权衡。然后建立系统的财务分析。因为对于房地产开发来说，最终还是以利润为成败与否的衡量标准。利润的多少完全看所获得收入与付出成本间的差额。当然，现金流的考虑也越来越被开发商所重视。在财务分析时也是重要的方面。

『玖』 我公司项目是属于新项目还是老项目执行税收政策

根据《营改增试点有关事项的规定》对房地产新老项目界定依据施工许可证的时间。
或者《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。