Ⅰ 房地产销售促进方式有哪些
一、“无风险投资” 促销法；
二、购房俱乐部法；
三、“购房安全卡”促销法专；
四、“精装修属房”促销法；
五、周末购房直通车促销法；
六、优惠价格促销法；
七、名人效应完美形象促销法；
八、环保卖点促销法；
九、保健卖点促销法；
十、展销会促销法；
十一、赠奖促销法；
十二、抽奖促销法；
十三、先租后卖法；
十四、联合推广楼盘法；
十五、公益赞助促销法；
十六、节庆、典礼促销法；
十七、新闻、公关促销法；
哪个方法不明白再问
Ⅱ 房地产商铺门面房销售的技巧
你好，很高兴为你解答：
如何让介绍生动起来
售楼人员：“张先生，您这么孝顺，买下这套房子肯定会让您的母
亲非常高兴的!四楼的王大爷也是因为儿子的孝顺住到这里来的。这
里环境这么好，又有个社区活动中心，王大爷每天都去晨练，早上一
起床就和隔壁的大爷大妈一起去呼吸新鲜空气，打太极拳；晚一点又
可以去打牌聊天，或者到花园去逛逛，一起看看电视节目，听听收音
机。而且，市场就在附近，王大爷说他有什么想吃的就去，方便又干
净。对于这样的生活，王大爷可喜欢了。我想，您的母亲也会很乐意
住在这里的!”
4．激发想象力
激发客户的想象力，就是要促使客户想象，让他觉得眼前的产品
可以给他带来许多远远超出商品价值之外的东西，一旦拥有甚至会给
他带来一个新的世界、新的生活。当然，你启发客户想象应该是基于
现实的可能，而不应是胡思乱想。
要激发客户的想象力，你就需要把产品和真实的情节有机地联系
起来，然后在自己的脑海里想象出一幅有趣的、具体的、能打动人心
的图画；最后，你要把这幅图画像放电影一样有声有色地描绘给你的
客户听。也就是说，你要把产品带来给客户的利益，通过有声有色的
描叙，使客户在脑海中想象自己享用商品的情景。这，就是通常所说
的“情景销售法”。
在激发客户想象力时，你可以运用这些句子作为开头语：
◇你有没有感觉到……
◇你可以想象一下……
◇假如……
当然，要成功运用“情景销售法”，激发起客户的想象力，就需要
你具备极为优秀的语言表达能力与联想能力了。其实，在做销售准备
时，你完全可以先拟定这方面的“演说稿”，为现场演说做好准备。
售楼人员：“住在这里，你每天都可以听到海浪冲击的声音，还有
海鸥的叫声；你可以闻到松树或刚刚收割的稻秆香气；闲暇的时候，
你还可以去逛逛那里的乡村商店，拿起那里的草莓，尝一粒——那酸
酸、甜甜、花蜜般的味道，要比超市的冰冻货好多了……这种生活，
可是只有你们这些成功人士才能享受的。’’
提高你的语言技巧
中文是非常奥妙的。很多时候换个词、换个顺序、换个口气，就
能变换出另外一种意思来。要让你的产品介绍生动起来，提高你的语
言技巧是非常重要的。
1．充满感情地介绍
有些售楼人员对楼盘的确非常了解，对房地产知识也是倒背如流，
可是客户就是不喜欢他，认为他不专业。这是为什么呢?因为他在解
说时睁着眼睛，一段段地一口气说下来，没有高低起伏，没有快慢。
让人觉得他就像背书一样。
我们应该知道一点，介绍项目是解说，而不是背书。情绪是可以
相互影响和感染的，平板的背书会让客户想睡觉，减退他的兴趣；充
满感情地解说，则能吸引客户，让客户对楼盘产生更多的兴趣和欲望。
2．语言清晰简洁
两位老人到某售楼处看房子。售楼人员很热情地接待了他们，当
带他们看房时。售楼人员介绍说：‘‘您看看这套房子，它的建筑面积是
155m。，实用面积是130m。。，’两位老人听名，面面相觑，不知售楼人
员说的两个面积分别是什么意思。
在进行产品介绍时，可能会涉及许多专业术语，比如容积率、得房率、
转换层等等。但是，“行外人不知行内话”，并不是每一个客户
都能理解这些专业术语。因为客户只是个普通的消费者，而不是这方
面的专业人士。特别是在产品概念横行的年代，诸多的产品概念更是
让人云里雾里的。
我们在进行产品介绍时，应尽量使用一些简单易懂的词语或者是
更为形象的词去代替那些难懂的专业术语，以让客户听得更加明白。
在说话前，你最好先在心里琢磨一下对方是否能够听得懂你所表达的
意思。在这种时候，“对不同的人说不同的话”是非常重要的。如果对
方也是专业人士，那么你才就可以用专业术语表达，以此表示你的专
业，让客户信赖你；而如果对方只是一名普通的客户，那么你就要避
免使用专业术语，而要尽量说得通俗易懂。千万不要以为讲一大堆专
业术语，对方就会认为你很专业，认为你的产品很高科技。恰恰相反，
对于一个普通的客户来说，如果你满口行话，而他又听不懂的话，他
反而会觉得你不重视、不尊重他，或者认为你是在卖弄自己。
不过，有时候，对于一些概念性的东西，我们又不得不使用一些
专业名词。这时候，该怎么办呢?如果碰到这种情况，那么你可以分
两步来介绍，第一步，先说名词术语；第二步，把每一个名词术语都
用精彩的、让人听得懂的话语解释一遍。这种表达既会让人听起来很
专业，又很有说服力。比如，对于上面的那个例子，售楼人员就可以
换另一种说法。
这套房子的建筑面积是155m2，实用面积是130m2。买房的时候，
建筑面积也就是我们签订合同时的销售面积，它包括实用面积、公摊
面积和墙体占地面积等；实用面积也就是我们平常所说的地砖面积，
它是我们真正可以享受到的面积。
3．少用否定句，多用肯定句
一位客户来到了某售楼处，问售楼人员小林：“五楼的还有三房的
吗?”小林回答说：“没有了。”客户很遗憾地走了。然后他又去了另外
一家售楼处，问了相同的问题。这一次接待的是售楼人员小张：“很抱
歉，五楼的房子已经给别人了，六楼还有同样的房型的，要不我带您去
看看？”客户同意了。经过一番谈判后，小张的这个月业绩上又增添了
一单。
为什么会出现上述两种截然不同的结果?‘因为否定句往往是否定
意见，让人听了觉得不高兴。
我们说过，售楼人员是客户的置业顾问，需要引导客户的购买行
为。客户之所以想要购买五楼，可能是因为他觉得五楼更好；可是，
这只是他的初步意愿，如果没有找到他中意的，如果能够让他感受到
其他的楼层其实也不错，那他可能就会转变他的观念。
4．恰当地使用转折语气
有经验的售楼人员经常用“对，但是(不过)……”的转折语气，
这样可以首先同意客户的看法，从而避免客户产生抵触情绪，然后再
拿出自己的观点和意见，这样客户就容易接受了。比如，在你在向客
户介绍多层公寓时，客户可能会提出厅的面积还不够大的异议，这时
你不能说：“怎么会呢，一个三房两厅的房子有25m。的客厅已经不错
了。”这种说法并不能消除客户的异议，因为他本身就是想要求更大的
厅以显示气派，你应该先表示认同客户的观点，然后再拿出自己的意
见：“对，厅再大些的确气派，不过厅再大的话一定会有梁从房屋中间
穿过，这就很不美观了。”这样，你不但通过认可客户的方式以保持良
好的洽谈气氛，并且还能够很好地说服客户。
5．克服你的紧张情绪
美国曾经做了这样一项调查：你一生中最怕的事情是什么?什么
事情让你最恐惧?调查让每个人写出10件事情，最终得到的结论是：
死排名第二；而在众人面前表达自己的观点，或者说在众人面前介绍
某件事情或物品，并获得大家的赞同则排名第一。
在介绍楼盘的时候，很多售楼人员都会遇到同样的一个问题：紧
张，甚至害怕。克服紧张的情绪是一个专业的售楼人员在进行项目介
绍之前所要解决的问题。
当然，紧张的情绪是每一个人在众人面前解说时都会碰到的问题，
这并不可怕。我们要做的是如何使我们的紧张情绪最大限度地变得更
少，如何有效地控制紧张情绪。 ’
为什么会感到紧张?其实很多原因都会让你感到非常紧张，比如
项目介绍之前没有充分的准备，没有太多的经验等等。但是一定要注
意，这是每个人都要面对的，一定要想办法最大限度地减少这种紧张，
这是项目介绍的前提条件。
那么，如何减少在表达之前的紧张情绪呢?研究发现，对现场不
熟悉，人们会紧张；而在一个特别熟悉的场合里，就不那么紧张。那
么，在什么地方最不紧张?在自己家里最不紧张。为什么呢?因为每
个人都最了解自己的家。因此，要克服紧张情绪，可以尝试以下几种
方法： 一
(1)熟悉现场，对现场越熟悉，紧张的气氛就会相应地减小。
(2)提前到场，这是非常重要的。如果你提前到了，那么意味着
你是这个现场的主人，客户就只能是客人；如果客户先到，你后到，
那么作为客人的你肯定会非常紧张。
(3)在介绍开始之前，和其他售楼人员或客户做一个简单的交流
和沟通，这样也可以缓解紧张的情绪。
(4)熟悉所有的销售工具，逐一地进行操作。在介绍的过程中会
用到很多的销售工具，如模型、样品房等。如果在这些操作上很陌生，
或者存在一些障碍，会使你手忙脚乱。
(5)进行自我激励，给自己打气。在脑海中树立起这样的信念，
我行，我一定能成功。
(6)在介绍前做深呼吸。这非常重要，深呼吸可以有效地调节心
态，使你紧张的情绪有所缓解。
6．使用销售魔法词
销售魔法词即那些特别能影响客户的词汇。在销售过程中，有一
些很好的语句能够起到催眠客户、激发客户购买欲望的效果，熟练运
用一定会起到事半功倍的效果。
(1)在介绍产品时，经常使用“它对你的好处是……”，这句话对
客户很受用。客户的耳朵对自己的利益最敏感，每个人听到跟自己有
关的利益时，都会聚精会神。
(2)和客户沟通要习惯说“当”，而不要说“如果”或“假如”。
比如“当你住在这样的房子时……”就比“如果你住在这样的房
子……”更能挑起客户的占有欲，并引起兴趣。因为，“当”具有暗示
的效果，在客户的潜意识里是已经拥有了，你现在并不是在说服他购
买；而“如果”则会客户感觉——我也许会拥有它，也许不会。
(3)凡事要多问个“为什么”。如果售楼人员不问“为什么”，销
售就难以进行，甚至不可能成功。比如，如果客户说：“这不是我想要
的。”你的最佳策略是问：“为什么?”如果客户又说：“我也不知道，
反正我就是不想买。”只要你面带笑容，就可以在不冒犯客户的情况
下，继续问“为什么”。然后以友善的态度，继续重复“为什么”，直
到客户表明犹豫不决的真正原因为止。“为什么?”这虽然是个小问题，
却是人类语言中最具威力的三个字。
(4)销售高手都喜欢用“我们来……”句型去刺激客户的购买欲
望。因为这样会营造一种合作的气氛，表示“你”和“我”是站在同
一阵线，而不是相互对立。如果你说“我们来做某某事”，客户就不会
产生压力，甚至会认为这就是双方的共识。比如，如果你对客户说
“我们来看看，如果你今天购买这套房子，可以得到多少优惠”，就远
比平铺直叙地说“你今天购买，就可以享受到很多优惠”好听多了。
虽然两种说法的结论是一样的，但是“我们来……”的句型就让客户
更容易接受。
(5)当你问一个人“你对于那东西的感觉如何?”这是一个很容易 ；
回答的问题。如果你问别人的感觉，他们没办法不去表达自己的感受。 !
当你问一位客户“你对这套房子的感觉如何?”时，你的问句是完全中 ：
立的，绝对不会得到一个非常情绪性的反应。
(6)“感觉”是个很温和的字，“认为”比较强硬，而“依你之见’，
则是最肯定。当你问：“依你之见……”你就是在请这位客户提出最确
定的立场。假如他是肯定的，他就会决定买。
其实，很多词语都能够表达强烈的言外之意，’在销售时使用这些
具有关键意义的充满感情色彩的词语，会增加感染力，能够鼓舞客户，
吸引客户，有助于调动客户的情绪，更能够娱乐客户，引导客户点头
称是。只要你平时多加练习，一定会让你的说服力大增，进而大幅提
升你的销售、比绩。
◇
Ⅲ 有什么好的房产营销方法
房地产的营销策略有哪些
推荐回答：基本策略：
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
房地产市场营销的主要策略有哪些?
推荐回答：房地产市场营销的主要策略即为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。
1、价格策略
在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。
2、促销策略
房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：
一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。
二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。
3、渠道策略
从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。
房地产营销策略都从哪几个方面着手?
推荐回答：房地产的营销策略：
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
（一）产品策略（proct）
房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1. 核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。
3. 延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业、保证设施的提供等。
目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
（二）价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
1. 定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
2.
定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5%～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金本介入房地产业，一些房地产公司和开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。
（三）促销策略（promotion）
房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：
1.
人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。
2.
广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、优势、优势、优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。
3.
关系。房地产公关是指房地产开发商通过沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、公众、媒介公众、社区公众、社团公众、公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开发布会、进行奠基和封顶仪式、参加公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。
4. 营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产代理商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。
（四）渠道策略（place）
目前我国房地产行业中，房地产渠道大致可以分为直销、委托代理以及近几年兴起的网络营销。
1. 直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2. 委托代理销售。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握机会，能更快地销售房产。
3.网络销售。它是利用现代商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
Ⅳ 房地产促销方法都有哪些
1.折扣。单价优惠**元/平米，总价直接优惠**元。
2.送面积。送阳台、露台。
3.活动优惠。抽奖，送车等等。
Ⅳ 房地产市场开发商10大促销手段
房地产市场开发商10大促销手段
招式一：直接降价。
这一促销手段，由于操作的透明度极高，对于开发商的真情表白，只要打折幅度达到心理价位，购房者都会欣然接受。去年上海楼盘的降价打折幅度从5%到40%不等，但真正能引发热销的楼盘，降价都在20%以上，比如大华集团的锦绣华城将均价从13500元调整到了9000元，降幅近35 %。而万科在上海的三个销售中楼盘，也降了12%-15%。直接降价，除了有“你越降俺越不买”的隐忧，还可能会损害项目或企业品牌形象，所以大华是打着“17周年庆”的旗号，万科则是启动一项“万科点亮生活”的行动。看看这两个地产大腕，连降价都降得“那么帅”。
招式二：免费送礼。
“礼多人不怪”，中国的这句俗语被开发商们演绎得有声有色。在房展会上，司空见惯的是送把洋伞，也能排上几十米的长队。其余的小则送物业费、中央空调、全套橱柜，大则送车库、卫生间、小汽车。当然，消费者也不傻，若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”，则会爽快出手，如果所送礼品价值或用途与消费者心理预期相差甚远，则往往会做隔岸观火状，此时开发商也只能是“热脸贴上冷屁股”。上海就有这么个送礼送上瘾的大盘项目，2003年首度开盘之时，就打出“买房送车”的口号，一举打响了“上海康城”的名声，2004年二期时又“买房送黄金”，创下单日售1027套的记录，而2005年3月以来，随着宏观调控辣手频出，此盘演出了戏剧性的一幕：几百个前期已成交客户纷纷退房。而9月重新开盘，虽打出“买房送现金(4-6万)”的新招，岂奈风光不再。由此可见送礼只能是锦上添花，要想逆流而上，怎一个“难”字了得？
招式三：内部员工价。
Ⅵ 房地产市场营销的主要策略有哪些
房地产市场营销的主要策略即为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。
1、价格策略
在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。
2、促销策略
房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：
一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。
二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。
3、渠道策略
从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。
Ⅶ 房地产项目几种主要的促销手段,并说出其优缺点各是什么
1、直接营销渠道的优点
（1）房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。
（2）产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。
2、直接营销渠道的弱点
（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。
（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。
房地产间接营销渠道编辑本段
房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。
1、间接营销渠道优点
（1）有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。
（2）有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。
2、间接营销渠道弱点
（1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，往往会增加时间成本，减少项目开发利润。
（2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商销售费用如佣金的初衷，是希望代理商能在较短的时间内帮助发展商取得更高的销售利润，这样即使利润分流也理所当然。
“第三种”营销渠道编辑本段 由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以业内人士探索第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。