房地产质保金怎么收取

⑴ 政府采购的质保金怎么收要什么证明

质保金的收取办法一般在招标文件中约定，法律法规没有具体规定，其比例一般为标的预算金额的2%以内（《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第36条规定1%以内，《招标投标法实施条例》第26条规定2%以内）。
《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（2004年8月11日财政部令第18号）：
第三十六条 招标采购单位应当在招标文件中明确投标保证金的数额及交纳办法。招标采购单位规定的投标保证金数额，不得超过采购项目概算的百分之一。
投标人投标时，应当按招标文件要求交纳投标保证金。投标保证金可以采用现金支票、银行汇票、银行保函等形式交纳。投标人未按招标文件要求交纳投标保证金的，招标采购单位应当拒绝接收投标人的投标文件。
联合体投标的，可以由联合体中的一方或者共同提交投标保证金，以一方名义提交投标保证金的，对联合体各方均具有约束力。
第三十七条 招标采购单位应当在中标通知书发出后五个工作日内退还未中标供应商的投标保证金，在采购合同签订后五个工作日内退还中标供应商的投标保证金。招标采购单位逾期退还投标保证金的，除应当退还投标保证金本金外，还应当按商业银行同期贷款利率上浮20%后的利率支付资金占用费。

《招标投标法实施条例》
第二十六条招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。
依法必须进行招标的项目的境内投标单位，以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转出。
招标人不得挪用投标保证金。
第三十一条招标人终止招标的，应当及时发布公告，或者以书面形式通知被邀请的或者已经获取资格预审文件、招标文件的潜在投标人。已经发售资格预审文件、招标文件或者已经收取投标保证金的，招标人应当及时退还所收取的资格预审文件、招标文件的费用，以及所收取的投标保证金及银行同期存款利息。

⑵ 质保金比例什么意思

1. 质保金比例：一般为源5%。

2. 项目工程质保金按项目工程价款结算总额乘以合同约定的比例（一般为5%）由建设单位（业主）从施工企业工程计量拨款中直接扣留，且一般不计算利息。施工企业应在项目工程竣（交）工验收合格后的缺陷责任期（一般为十二个月）内，认真履行合同约定的责任，缺陷责任期满后，及时向建设单位（业主）申请返还工程质保金。建设单位（业主）应及时向施工企业退还工程质保金（若缺陷责任期内出现缺陷，则扣除相应的缺陷维修费用）。
   

3. 质保金在建设工程承包合同中约定的“质保金”，有两种不同的含义：其一是指质量保修金，其二是指质量保证金。质量保修金，是由合同双方约定从应付合同价款中预留的，当标的物出现质量问题，需要进行修理时，用于支付修理费用的资金。质量保证金，是施工单位根据建设单位的要求，在建设工程承包合同签订之前，预先交付给建设单位，用以保证施工质量的资金。

⑶ 房地产企业未支付的质量保证金如何扣除麻烦告诉我

实务中，房地产开发企业在项目完工时，不管是否最终办理结算，均会扣留建筑施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。由于建筑施工企业未能取得这部分工程款，一般也不会开具这部分工程款的票据。在会计核算时，必须遵循权责发生制的原则计提应付未付的质量保证金，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款”科目。那么，开发企业提取的质量保证金能否在税前扣除呢？
国家税务总局《
关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知
》（国税发[2009]31号）第三十二条针对有关预提（应付）费用在企业所得税税前扣除的问题作出了相应规定，其中两项内容是：
第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
由此可见，开发企业对尚未支付的质量保证金在进行企业所得税方面的纳税筹划时，首先要保证提取质量保证金的及时性和合理性。所谓及时性，是指开发企业应将质量保证金归集到所属年度的开发成本中；所谓合理性，是指开发企业提取的质量保证金的金额，应有对应的经济事实、项目资料作为支撑，例如施工合同、工程预算及进度资料等。其次，开发企业在年度企业所得税汇算清缴时，应注意主管税务机关对上述预提（应付）款项备案方面的管理要求。最后，开发企业应对预提（应付）款项（包括应付未付的质量保证金）与提取当年税前扣除金额、已税前扣除金额及最终开票结算价款不一致的金额作正确的纳税调整，并建立系统的纳税调整台账。
在土地增值税方面，国家税务总局《
关于土地增值税清算有关问题的通知
》（国税函[2010]220号）规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。该项规定的意思是，未开具发票的，扣留的质保金所对应的开发成本在土地增值税清算时不得计算扣除。如果房地产开发企业在土地增值税清算时，因未能取得票据而不得计算扣除这部分开发成本，在土地增值税分项目或分期清算、房地产开发项目滚动开发的情况下，开发企业在某项目或某期开发产品土地增值税清算后偿付质保金并取得的票据如何处理呢？是计入下一期的开发成本还是“过期作废”？如果计入下一期开发项目的开发成本，可能影响各期开发成本的真实性，同时为人为调节各期的土地增值额和土地增值率留下了空间，与土地增值税分项、分期清算的目标相违背。如果“过期作废”，则对房地产开发企业有失公平。
针对上述问题，建议开发企业结合开发项目特点进行合理筹划。由于同一地块分期、滚动开发的特点，决定了开发成本结算也会分期、滚动发生，只要前后几期项目中的某一分部工程（如土建、安装、装饰等）是由同一施工企业完成的，那么，开发企业可以将应扣留的已完工的前期工程项目质保金在后一期应结算的工程进度款中扣留，同时与施工企业签订补充合同明确约定，一旦已完工项目存在质量问题，在后一期项目进度款中扣留的质保金将不予支付，进而要求对方将前期已完工工程按结算价款全额开票。至于最后一期开发项目，开发企业在进行施工质量管理和工程价款结算时，应在充分考虑税法的要求，尽可能在土地增值税清算期内取得与全部开发成本相应的合法凭证。

⑷ 建筑工程质保金比例为多少

1、建设工程质量保证金是否属于建设工程价款优先受偿权范围
一、关于建设工程优先受偿权的法律规定及司法解释
（一）《合同法》
第二百八十六条，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
（二）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》
第十七条：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
第二十一条：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”
（三）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释》[2002]16号
1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
2、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
通过上述法律及司法解释的相关规定，我们可以理解建设工程价款优先受偿权，是针对工程价款的优先权，其在优先顺序上高于抵押权和其他债权，但不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项后的购房者（本文主要探讨工程质保金的优先权问题，在此不做展开）。由此，想要探讨工程质保金是否属于建设工程价款优先受偿权的范围，就要明确其是否属于建设工程价款。
二、关于工程质保金是否属于工程价款范畴的两种观点
（一）观点一：工程质保金不属于工程价款
此观点主张，从工程质保金的支付方式上来看，工程质量保证金应由承包人用工程款之外以自有资金另行支付，但承包人与发包人在合同中约定预留一部分工程价款作为质量保证金，实际上是以该部分工程款由发包人预先支付并转为承包人的工程质量保证金，并不涉及到建筑工人的利益，该种性质的转变，使得该笔款项本身更具备担保的属性，不再具备工程款的属性。
笔者仅检索到四川省高院有相应文件载明此观点，摘录部分观点如下，《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》川高法民一（2015）3号第三十八条规定，建设工程经验收合格，工程的直接成本、间接成本、利润和税金属于优先受偿范围。
承包人、实际施工人支付的履约保证金、工程质量保证金、发包人应当支付的违约金等不属于优先受偿范围。
承包人、实际施工人请求确认对建设工程占用范围内的土地使用权享有优先受偿权的，不予支持。
笔者结合四川高院的观点，检索“建设工程质量保证金”“优先受偿权”等关键词，仅检索到（2019）赣民终23号案件，该案终审未认定工程质保金属于优先受偿权范围。
（二）观点二：工程质保金属于工程价款
最高院民一庭观点认为，工程质保金是为法律明确规定，目的是为确保工程保修所需资金的及时到位，是约束施工单位履行保修义务的一项保证措施，在保修期届满后，施工单位依约旅行保修、维修的义务的，建设单位将暂扣的工程质保金全部退还给施工单位。因工程质保金来源于工程款，故属于工程价款的范畴，理应属于工程价款优先受偿的范围。
笔者检索到（2019）最高法民终519号、（2018）最高法民终482号、（2019）最高法民终277号案件中，最高院认可一审法院在认定工程价款优先受偿权将工程质保金涵盖去的观点。
三、分析探讨
确定工程质保金是否属于工程价款的范畴，首先要理解工程质保金的定义以及设置工程质保金的作用。
《住房和城乡建设部、财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》（建质[2017]138号）中对于工程质保金的定义及作用作出比较详尽的解释，该办法第二条规定，本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
建设部关于印发《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》的通知第五条之规定，工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。工程价格包括：合同价款、追加合同价款和其他款项。合同价款系指按合同条款约定的完成全部工程内容的价款。追加合同价款系指在施工过程因设计变更、索赔等增加的合同价款以及按合同条款约定的计算方法计算的材料价差。其他款项系指在合同价款之外甲方应支付的款项。
笔者认为，上述规定中，建质[2017]138号通知中明确说明，工程质保金系从应付工程款部分预留，此点可以说明工程质保金是属于工程款的范畴。另外，建设部关于印发《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》的通知的规定，可以说明工程质保金在符合条件的情况下是发包人应当支付的款项。结合最高院观点及上述规定可以明确，工程质保金应当属于建设工程价款优先受偿的范围。
在实践中，发包人与承包人之间关于工程质保金是否属于工程价款优先受偿的范围，要注意区分工程质保金的支付方式，如果是通过第三方托管工程质保金的方式，某种程度上是将工程质保金分离出工程价款整体的行为，在没有明确的法律规定的情况下，无疑给承包人主张工程质保金的优先权带来极大的不确定性。（可参考(2018)最高法民终207号民事判决书）
2、工程质保金的优先权行使期限问题
一、关于建设工程优先受偿权期限及工程质保金返还期限的规定
（一）《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》
第八条 “有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。”
第二十二条，“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
上述司法解释对于建设工程价款优先受偿的权利期限以及工程质保金的返还期限均作出了规定，但根据司法解释的理解，可以看出对于工程质保金的返还期限是有约从约，无约定按照自竣工验收后两年。
二、分析探究
结合上文中探讨的工程质保金属于建设工程价款优先受偿权范围,在实际操作中，会出现一种奇怪的现象。发包人返还工程质保金的时间一般在工程竣工后2年,按照建设工程价款优先受偿的期限，自发包人应当给付建设工程价款之日起，计算六个月（该六个月的期限系法定期限，不被中止与中断），那么工程质保金优先受偿的权利期限必然已过六个月之久，权利也随之灭失，除非发包人与承包人关于工程质保期的约定与建设工程价款优先受偿的期限相互吻合，但此种情形实践中几乎不存在。在上述情形下,就工程质保金是否还应享有工程价款的优先受偿权？
笔者认为，首先，如何理解和认定发包人应当支付工程款之日，对于工程质保金期限届满后的返还是否已过优先受偿权的法定期限，显得尤为重要。审判实务中对于发包人应当支付工程款之日优先采取发包人与承包人之间的合同约定，无约定才从法定及相关认定标准。因工程质保金本身是工程款预留部分，所以发包人期满返还工程质保金的行为，也应当视为支付工程款的行为。有观点认为发包人应当支付工程款应当理解为除质保金部分以外的工程款支付日期。但从《合同法》立法目的，及最高院通过司法解释赋予建设工程价款优先权的精神上来看，工程质保金虽只占到整个工程价款的5%，但其也属于工程价款的一部分，不能仅因为该部分工程款作为质保金而忽视其工程价款的本身属性。
其次，一般合同中约定发包人对于工程质保金的支付期限自质保期届满后起算，所以工程质保金优先受偿权的行使期限应当自工程质保期届满后起算六个月。
最后，具体到审判实践中，笔者检索到（2017）最高法民申4494号案例及案例中涉及到的各级法院判决书，该案承包人将工程质保金的优先受偿权一并在诉讼中提起，虽工程质保期未届满，但由于该案该案诉讼过程持续较久，最终法院支持了承包人关于工程质保金的优先受偿权。而且经过分析该案判决，法院在论述工程质保金的优先受偿权争议时，也采纳了此观点，即是工程质保金优先受偿权的期限应当自工程质保期届满后起算。
综上，笔者建议，在涉及建设工程价款优先受偿权以及工程质保金返还的问题时，比较稳妥的方式在起诉时一并提出，也可在质保期届满后提出，具体诉讼方案的选择，还需考虑案件的个例情况，具体问题具体分析。

⑸ 开发商需要交纳房屋质量保证金吗

需要。

争取商品房质量保证金。对于开发商的商品房质量保证责任，购房者可参照工程质量保证金，要求开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管。

房地产开发商不交保证金，或未依法承担所售商品房保修责任的，可处以2万元以上3万元以下罚款。至于保证金缴纳标准，以及使用范围、使用程序等具体管理办法，省住建厅正在会同财政部门研究制定。

(5)房地产质保金怎么收取扩展阅读：

注意事项：

1、保证完整的退房权利。当出现开发商违约、购房者有权退房时，购房者应该有退房的选择权，并且明确退房时如何处理，不退时又怎么对待。

2、把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。

3、让促销宣传落到实处。对于开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性。

4、自列清单要求开发商履行告知义务。购房者对于自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小区规划、面积测量报告等等，要求开发商进行告知。

5、购买期房时要求分期付款。签订预售合同时，购房者可以先支付违约责任。

6、开发商义务与责任捆绑约定。对于合同中开发商的很多义务应该相应地约定好明确、具体的违约责任。

参考资料来源：网络-开发商

参考资料来源：网络-建设工程质量保证金管理暂行办法

参考资料来源：网络-质量保证金

参考资料来源：网络-房屋

⑹ 工程质保金规定是什么

根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》第七条发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。

第二条本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。

注意：更多规定详见《建设工程质量保证金管理暂行办法》。

(6)房地产质保金怎么收取扩展阅读：

《建设工程质量保证金管理暂行办法》第三条发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的下列事项进行约定：

（一）保证金预留、返还方式；

（二）保证金预留比例、期限；

（三）保证金是否计付利息，如计付利息，利息的计算方式；

（四）缺陷责任期的期限及计算方式；

（五）保证金预留、返还及工程维修质量、费用等争议的处理程序；

（六）缺陷责任期内出现缺陷的索赔方式；

（七）逾期返还保证金的违约金支付办法及违约责任。